黄治湛
摘要：房地产企业开发项目管理的主要目的是实现组织安排的合理性和规划性。但是，许多企业仍在使用落后的管理模式，为了更好地促进房地产企业的发展，对房地产企业的几个常见管理模式进行了细致的分析和对房地产工程管理的重要性进行了叙述，并提出了 一些改进措施。
关键词：房地产；管理模式；措施；分析
房地产开发项目是一个复杂的系统工程，具有开发周期长，投资额大，面临风险多的特点。 分为项目规划阶段，项目设计阶段和项目实施阶段。 以房地产项目开发商为主体的管理层，是整个建设项目从策划到竣工验收交付使用阶段的全程组织者、实施者，对实施项目建设项目承担全部责任。房地产开发商的建设项目管理是否有效，与房地产产品质量好坏，施工时间持续时间长短，是否获得高利润等特别重要。目前，我国房地产开发商项目管理历史较短，缺乏经验，尚未形成科学有效的管理模式。
1 房地产企业常见的工程管理模式
1.1 项目管理进行委托的模式
在国际上房地产企业作为业主，项目管理委托的模式主要有三种：房地产企业自行进行管理；房地产企业委托项目管理的咨询公司来承担全部的房地产项目管理的任务；房地产企业委托项目的管理咨询公司和房地产人员一起进行项目的管理工作，房地产企业从事项目管理的人员在项目管理咨询公司委托派遣的项目经理领导下开展工作。
1.2 设计任务进行委托的模式
这种模式主要分两种情况：房地产企业委托一个设计单位或者委托多个设计单位组成设计的联合体作为总负责的单位，这个总负责的单位可以再委托其他与其配合的单位来完成总的项目管理工作；房地产企业不委托设计总负责的单位，平行地将工作委托给很多设计的单位来进行设计的工作。
1.3 项目总承包模式
所谓的项目总承包模式指的是房地产企业可以把设备采购、勘察、设计、施工等一起发包给一个总承包的单位，也可以将其中的一项或多个项目发包给一个总承包的单位。但是，若是按照规定必须只能由一个单位予以完成的工程，不能肢解发包。具体主要分两种形式：设计-施工总承包以及设计采购施工总承包。设计-施工总承包指的是工程的总承包依据合同的约定，承担设计及施工任务，并全面地对所承包的造价、工期、安全以及质量负责；设计采购施工总承包指的是依据合同约定，承担工程项目的试运行服务、施工、采购以及设计等工作，并全面地对造价、工期、安全及质量负责。项目的总承包模式就是通过施工及设计的组织集成，使施工和设计巧妙的联系，为建设项目增值。
1.4 施工的任务进行委托的模式
这种模式主要有以下几种方式：房地产企业委托一个施工单位或者多个施工单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位，根据需要这个总的施工单位再将工作委托其他单位配合施工；房地产企业委托一个施工的单位或者多个施工的单位组成的合作体或联合体作为施工的总承包单位，房地产企业另外再委托施工的单位作为分包来完成施工的工作；房地产企业既不委托施工的总的承包单位，也不委托总的承包管理单位，而是平行地委托很多个施工的单位来开展工作。
1.5 物资采购模式
物资采购在国际上主要分三种：房地产企业自行进行采购；房地产企业和承包商约定某些物资作为指定的供应商；承包商自行进行采购。
2 房地产企业工程管理的重要性
2.1 在整个建设项目过程中，工程管理是非常关键的工作
建设工程全寿命的周期包括决策的阶段、实施的阶段以及使用运营的阶段，从建设项目一开始，编制项目的建议书、编制可行性的研究报告、编制设计方面的任务书、初步技术的设计、施工图的设计，到最后的施工验收以及保修等诸多环节，都属于工程管理的范围。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆所以说，工程管理工作是非常重要且关键的工作，从始至终，任务重大。
2.2 将施工过程中各种复杂的关系进行了疏通，确保了各项工作顺利地开展
项目涉及单位非常多，施工管理工作也非常多，如土木工程设计，勘察，工程施工，工艺设计，设备安装，物料供应，项目监理，业主方的管理，政府部门的监督管理，这些复杂的关系在一起，其任务的工作，性质和利益不尽相同，将形成不同的项目管理。房地产企业是人力资源，知识和物质资源的整体整合，是整个项目的组织者。通过项目管理工作，这些代表不同利益的单位可以结合在一起的沟通过程中，将解决很多问题，项目经理要梳理好这种复杂的关系，促进参与单位之间的良好参与，确保项目顺利开发实施。
2.3 在整个工程中，工程管理工作是一个基础性的综合管理工作
项目管理是对现场的综合管理，各环节，每个过程都与施工建设密不可分。 在一线管理中，其工作全面，复杂，管理要求非常严格，对施工现场监督检查各方面的需求，保证施工管理的质量和效率。 因为工作之间是相互联系的，一个过程不好影响下一个过程的实施，所以在项目管理过程中必须严格控制质量的关键，以确保每个过程顺利进行，以确保质量 前提是缩短施工期，提高施工效率。
3 房地产企业工程管理改进的措施
3.1 对优秀的设计、勘察及施工单位进行选择
工程建设要想保住其质量，非常关键的一个要素就是要选择好的参与单位，一个好的勘察单位可以提供准确的勘察报告，对施工的现场做出精确的勘察工作，对地下的管线、网线等都能很好地标记，为下一步施工打下好的基础；一个好的设计单位可以对房屋进行精确设计，将房屋的结构进行优化，避免不必要的浪费，不但节约了工程的造价还保证了工程的质量；一个好的施工单位从开始到最后的验收都保质保量，保障了人们生命安全的同时，也保障了国家的安全及稳步发展。
3.2 选择创新性的工程管理模式
房地产企业在管理上要做好规范化管理，公司总部对公司整个管理流程和规章制度有明确的规定，对整个过程的建设进行了全面的控制;对管理模式的选择最好是矩阵，使分公司和公司管理人员的领导能够对项目的施工进行监督和指导; 合理地对施工的总承包等单位进行选择，选择良好的监理单位加强监督，全面推进房地产企业发展。建立起公司战略方面的合作库，工程的各参与方也尽量从伙伴库里面进行选择，并不断地增加伙伴库的战略伙伴。随着市场份额的扩大和公司规模的扩大，要与优秀的供应商合作，相应生产适合企业的产品。
3.3 建立起高效且合理的管理方面的模式
虽然高效管理是一个广泛的概念，它可以针对每个环节进行定制并进行管理。 例如，团队管理，材料管理，资源管理等诸多方面; 材料管理可加强对比，选择优质材料，对数量和质量严格检查，对材料供应速度和质量进行提升，加快项目进度，提高项目效率，节约项目的成本。
4 结语
房地产企业的工程管理工作是一个周期很长且综合性很强很复杂的工作，所以在施工的每个环节都要做好工程的管理工作。房地产企业要努力提高公司的经营理念，提升管理水平，对工程进行全方位的监督及控制，提升施工队伍的综合素质，促进房地产企业健康快速地发展。
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[4]王斌.对房地产开发中项目管理的见解[J].城市建设理论研究（电子版），2011（23）.
论文作者:黄治湛
论文发表刊物:《基层建设》2017年第20期
论文发表时间:2017/11/4
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