我国房地产业所处形势分析，本文主要内容关键词为：所处论文,房地产业论文,形势分析论文,我国论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、我国房地产业属朝阳行业
从海外房地产业发展的经验看，经济发达的国家或地区，房地产业在国内生产总值中的比重一般都占10%左右，有的甚至占20%左右，而我国房地产业增加值仅占GDP的5%左右；而且在第三产业中的比重也远低于运邮业、商业、金融、保险业等占第三产业的比重，不但没有成为第三产业发展的突破口，还滞后于第三产业的发展。由此可见，房地产业远没有发挥出应有的地位和作用，成为我国经济发展的滞后行为，导致这种情况的主要原因是我国房地产业起步太晚，80年代末才开始逐步出现，1992年房地产市场的突然放开立即导致了1992、1993年我国房地产过热，这也从反面说明了我国房地产业受抑制之深。因此，从长远来看，我国房地产业发展潜力巨大，属“朝阳产业”。
（一）我国房地产业正由形成阶段向快速成长阶段过渡
作为一个产业，我国房地产业产生的两个基础是土地有偿使用制度及住房商品化，1988年开始至今，经过多年的发展，房地产业在国民经济中的地位越来越重要，特别是近两年，国家为启动住宅消费加快了房地产业发展的步伐：1999年全面落实了住房分配货币化，彻底结束了住房实物分配制度，这使我国房地产的商品属性得到了完全的确认，是我国房地产业形成的重要里程碑；1999年住房二级市场在全国范围内全面放开，这使我国房地产市场成为包含一级、二级、三级市场的完整的市场，这是我国房地产业形成的又一个重要里程碑；房地产中介、物业管理等也取得了较大发展并逐渐完善；所有这些都表明我国房地产业已经基本形成了一个独立的产业，从目前来看，我国房地产业已经走完了形成阶段，正向快速发展阶段过渡，今后很长一段时间内，我国房地产业将保持较快的发展速度。推动我国房地产业发展的内在动力主要有：
第一，我国房地产业起步晚，基础差，潜力大
计划体制下我国房地产投资包含在固定资产投资中，认为它不创造价值，因此不受重视，成为经济发展的薄弱环节，以住宅业为例，到目前为止，(1)我国住房困难户（人均居住面积小于4平方米）及无房户还有65万户；(2)现有住房成套率不及60%，成套化改造的市场巨大，特别是随着旧城改造的加快，这部分巨大的潜在需求将转化为有效需求；(3)成套住房的寿命约为70年，但由于我国目前已有住房的建造时间较早，质量较差，估计实际寿命仅为30年，这意味着每年要按3.33%的比例进行淘汰，而这部分必须得到相应的补充；(4)最近的调查显示，有60-70%的居民要求改善住房条件，其中30%的居民近期就是这一愿望。另外，我国人口还在不断增加，据预测到2030年我国人口将达到高峰16亿人。综合以上因素，有关专家预测我国今后每年需新建住宅13-15亿平方米，而1999年这一数字为12亿平方米。
第二，城市化进程的加快将极大地促进房地产业的发展
城市化是我国房地产业发展最大的内在动力，我国目前城市化水平刚刚超过30%，在人均GDP800美元左右国家中是最低的，加快城市化进程已是必然，根据国际经验，城市化水平达到30%以后，城市化进程将大大加快，一直到70%才会减速，而我国正处于城市化开始加快的阶段。据测算，国家的“十五”计划在未来五年每年增加一个百分点，这就意味着每年会有1300万人口，400万个家庭进入城镇，以人均居住面积为9平方米计算，每年需要新建住宅2.34亿平方米，以每平方米建造成本1200元／平方米计算，每年的投资就达2808亿元。同时还需要配备大量的工业用房、商业用房、办公用房，从而使城市化成为我国今后房地产业发展的一大内在动力。
第三，我国人均国民收入已经达到690美元，按国际惯例我国房地产业将进入快速增长阶段
根据世界各国房地产业的发展历程来看，当人均国民生产总值进入300-1000美元时，住宅建设与消费也将进入快速增长阶段，并成为国民经济的增长点。
我国目前人均国民生产总值为5700元，约合690美元，正处于这一阶段，这与我国住宅业的快速发展相一致。
（二）宏观经济长期向好是我国房地产业保持快速增长的最根本性保证
近期内我国国内生产总值每增加一个百分点，房地产销售额就会增加1.625个百分点，而且该数值还在不断增加，这表明我国房地产业增长速度将大大快于GDP的增长速度，因此宏观经济持续快速的增长就成了房地产业快速增长的根本保证。
房地产业与宏观经济的关系密切，这一点已经得到了广泛的认同，本文不再赘述。
（三）新经济为房地产带来新空间
以高科技为主要特征的新经济时代已经到来，带来了社会经济结构的巨大变化，这对房地产业提出了更高的要求，但同时也为房地产业的发展带来了空间。
首先，新经济引发对房地产的需求，新经济使一批新兴行业迅速崛起，如IT网络、通信、生物医药、电子、金融、中介等新兴行业，这些行业的迅速发展带动了对高档物业的需求，这是1999年我国高档写字楼市场率先回暖的一个重要原因。
其次，房地产业与新经济结合产生了巨大的生机。房地产作为新经济中重要的物质承载者及客户终端，显现出了较大的商机：(1)智能物业，指能够提供自动化、信息化服务的办公楼及住宅，新经济对这种类型的房地产的需求量很大，给这类房地产带来生机；(2)孵化器功能房地产，新经济初期，有许多处于创业阶段的中小科技企业，它们需要一批拥有高质量硬件及软件的孵化用房；(3)社区信息化带来的巨大的终端财富，对住宅小区进行信息化改造（主要指宽带入户）后，小区中的住房就成了新经济中巨大的终端财富，这些财富可以通过与专业性信息服务商合作或自己经营来实现其价值。
（四）入世有利于我国房地产业发展
入世将在多方面促进我国房地产业的发展：(1)房地产建造成本下降。加入WTO后，进口建材、建筑物设备等的关税，将从目前的百分之三十降至百分之十几，再加上国际竞争对手的进入，房地产的建造成本将大大降低，特别是一些高档物业建设成本的下降幅度将更大；(2)市场需求增加。入世后，各项经贸活动将更加频繁，同时会有更多的涉外人员，这将极大的刺激写字楼及外销居住用房市场；(3)入世促进整个经济形势好转，从而促进房地产业的发展，这是入世对房地产业最大的影响。
（五）房地产开发以外的领域具有更大的发展空间
以上所谈的内容都属于房地产开发领域，除此以外，房地产业还包括自有物业的经营、房地产中介、物业管理等领域，由于这些领域的发展是以完善的房地产市场为依托，目前我国房地产业初级阶段，这些领域都没有得到相应的发展，但随着我国房地产市场的迅速完善，这些领域将得到很快的发展，其速度将远大于房地产开发业务的增长速度，最终将取代房地产开发成为我国房地产行业的主要领域。
二、目前我国房地产业正处于新一轮复苏增长阶段
（一）房地产属典型的周期性行业
房地产业是国民经济的晴雨表，对宏观经济形势的变化异常敏感，经济的收缩与扩张会极大地带动房地产需求量的减少与增加，因此房地产业属典型的周期性行为。一个房地产业周期可分为四个阶段：第一复苏与增长阶段，该阶段时间较长；第二繁荣阶段，该阶段最短；第三危机与衰退阶段，该阶段时间较短；第四萧条阶段，该阶段时间最长。
从国外经验来看，房地产业的周期波动主要体现在房地产价格的周期性波动上，但各国房地产业波动的周期并不完全一致，例如美国房地产周期的波动频率为18-20年，日本为10年左右，香港为7-8年，台湾为5-6年。
（二）周期分析：我国房地产业正处于复苏与增长阶段
由于我国房地产业形成时间过短，再加上房地产市场存在的诸多人为因素，土地价格的市场化成份很低，这给分析我国房地产行业周期增加了不少困难，分析房地产周期最常用的指标土地价格根本无法使用，在此我们选择房地产销售额增长率作为分析房地产业周期的指标。图表明了房地产增长率与GDP增长率的关系（二者均未考虑物价因素，2000年数字为2000上半年数据）。从图中我们也可以发现我国房地产业周期的几个特点：
房地道销售额对国内生产总值的指明数回顾归图（单位：亿元）
第一，与宏观经济周期波动趋势基本一致。宏观经济从1986年至1988年为扩张期，经历了2年，房地产业受1987年深圳土地使用权有偿出让的影响，房地产市场开始复苏，并于1988年出现一个高潮：商品房销售比上年增长33.73%；1989年由于政治风波的影响，宏观经济从1988年至1990年经历了2年收缩期，房地产市场也陷入低迷；1992年小平同志南巡讲话，宏观经济出现快速增长，房地产销售额大幅上升，销售比上年增长79.34%，上涨61.49个百分点，1993年房地产市场持续升温，商品房销售比上年增长102.47%，上涨23.13个百分点；随后受1993年宏观调控及其后亚洲经济危机的影响，宏观经济出现了长达6年调整与低迷，同时房地产市场也陷于不景气；2000年宏观经济走出低谷，房地产销售更是出现了大幅增长，上半年同比增长38%；
第二，波幅远大于宏观经济，这在图中已很明显；
第三，领先于宏观经济周期，体现了先导经济的特点，从波峰来看，图中只有一个完整的波峰，房地产销售波峰出现在1993年，而宏观经济的波峰出现在1994年；从波谷来看，图中共有两个完整的波谷，房地产销售的两个波谷分别出现在1989年和1996年，而宏观经济的两波谷分别出现在1990年和1999年。由此可见，房地产周期是领先于宏观经济周期的，这也是由二者之间的关系决定的；
第四，房地产危机与衰退阶段明显短于宏观经济，图中完整的衰退期有一个，房地产仅用从1993年至1994年一年时间就基本上完成，到1996年达到最低谷，而宏观经济的衰退期则是1994年至1997年，到1999年达到最低谷；
第五，房地产业萧条期明显长于宏观经济，图中共显示了一个明显的萧条期，房地产业是从1994年至1999年，而宏观经济则是从1997年至1999年。
在房地产销售额与国内生产总值回归分析中，房地产销售额的实际值与回归值存在一定的偏差，这一偏差在这儿就可以找到一些答案，那就是房地产周期与宏观经济周期的差异是实际值与回归值产生差异的系统性原因之一。由于房地产周期的波动幅度远大于宏观经济，当房地产处于复苏与增长阶段时，房地产销售曲线将向上加速，从而穿过回归曲线，当处于衰退期时，房地产业的衰退速度大大快于宏观经济，使房地产销售曲线迅速变平，从而下穿回归曲线，于是房地产销售曲线就呈现出了在复苏与增长阶段上穿回归曲线而在衰退阶段下穿回归曲线的态势，（如图2所示）从图中还可以判断，我国房地产业已经走出了长达6年的萧条期，房地产销售曲线正处于加速上升之中，这表明我国房地产业已经进入了新一轮复苏与增长期，而且增长速度开始加快，很快就会上穿回归曲线，并随着房地产炒家的大举入市而达到顶点，估计这一时间可能会出现在2003年左右。
（三）宏观经济拉动房地产业复苏与增长
1.宏观经济全面实质性好转
房地产业属国民经济先导产业，在国民经济苏复时，房地产业将先于、快于整个经济的增长。各项指标显示，中国的经济状况正出现全面实质性转好的迹象。
2.西部大开发带热西部房地产
西部大开发已经作为一项长期的、基本的政策确立下来，受到了从中央到地方的高度重视，西部大开发将带热西部房地产：第一，西部大开发将改善西部房地产投资的环境。一系列公路交通、水电通讯等基础设施的建设为房地产开发提供了基础性条件，同时使一些地区房地产具备了升值潜力；第二，资金、人才等要素的西移增加了对房地产的需求。西部商贸活动的增加首先就会刺激办公用房的增长，而与此相随的资金、人才的西移又会加大对住宅的需求；第三，西部地区幅原辽阔，房地产开发的基数小，其增长潜力很大。
据统计1999年，西部房地产投资迅速增长，并超过了东部地区，1999年东部、中部、西部地区房地产开发投资的增长速度分别为7.9%、22.9%、28.5%。房地产开发投资增幅较大的地区多集中在中西部地区，其中增幅在50%以上的有山西(50%)、贵州(52.4%)、新疆(53.5%)、云南(61.8%)等四个地区，这四个地区全部位于中西部地区。
预计今后几年内西部地区仍将是我国房地产开发投资增幅最大的地区。
3.新经验时代的到来及加入WTO将极大的刺激房地产业的发展
这一点在前面已经讲过了。由于宏观经济复苏、西部大开发、新经济时代的到来及中国入世的影响是广泛及深远的，这不仅在短期内成为刺激我国房地产业发展的重要因素，而且也为我国房地产业长期快速的发展提供了机遇。
（四）产业政策推动房地产行业复苏与增长
在政策方面，围绕住房制度改革和启动住宅消费，1999年国家出台了一系列政策：包括住房分配货币化全面展开、大幅减免房地产税收、二级市场全面开放、进一步加大金融对住房消费的支持力度等。
以上利好政策涉及到住宅的生产、分配、交换、消费各个环节，在生产环节，将降低住宅的建设成本、控制住宅的供给总量，提高供给质量；在分配环节，变实物分配为货币分配；在交换环节，二级市场的放开将极大地活跃住宅市场；在消费环节，个人消费将取代集团消费。这些政策的实施将对住宅市场产生巨大的影响，住宅市场将再度升温。
第一，居民的购房能力将空前提高
住宅分配货币化及住房补贴制度的启动又将大大提高职工的购房能力，原则上，个人只承担房价的40%-60%，如果再加上住房公积金、银行个人住房抵押贷款的积极支持，职工将可以利用家庭积蓄、住房补贴、住房公积金及抵押贷款四方面的资金来购买经济适用住房，从而职工的购房能力将空前提高。相当一批有能力购房但持币观望的居民将会入市购房，这是启动住宅最具实质性意义的措施。
第二，税费的大幅减免将促进住宅成本及价格的进一步下降
1999年政府出台了大幅减免房地产税费的政策，这进一步降低了住宅特别是积压住宅的成本和售价对普通的非积压住宅在销售时契税减半，相当于房价下降了近1.5%；对于积压住宅，将免去房价5%的营业税和3%的契税，这两项合计就达房价的8%，如果再将这些积压房按经济适用住房来处理，还将享受一系列的优惠政策，最主要的是免土地出让金和将开发商的利润率限制在3%以内，一般来讲，土地出让金大概占住宅成本的10%左右。如果这些优惠政策能够落实的话，积压住宅的价格大体可以下降15%以上；对于住宅二级市场，营业税、契税、土地增值税等都在减免范围之内，具体数值视情况而定，但总的减免比例也很大。
第三，住宅二级市场的全面放开将极大地活跃住宅市场，并通过一、二级市场联动来带动住宅一级市场。
在我国，由公有住房购成的存量房是住宅的主体，长期以来公有住房不能流通，住宅市场仅由新增商品房唱主角，这严重制约了住宅资源的合理配置，也影响了商品房市场的繁荣。国家决定放开二级市场，它将极大地活跃住宅市场，并通过一、二级市场的联动促进住宅一级市场上商品房的销售。
综上所述，我国房地产业属增长性行业，而且目前正处于经济周期的复苏阶段，因此，该行业应该成为重点关注的行业之一，特别是在2000年行情中，地产股表现一般，涨幅远低于大盘指数的涨幅，再加上地产股对大盘人气的影响较大，因此，地产股完全有可能产生一轮行情，但由于地产股基本面差别甚远，在这种情况下，加强对房地产类个股的研究就显得非常必要了。