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一、海外房地产基金在北京投资现状
1.海外基金分三阶段进入北京房地产业
2002年至2004年初，海外基金进军上海；2004年至2005年利率调整，海外基金进京提速；人民币升值，海外地产基金投资预期高涨。
2005年8月9日，新加坡淡马锡控股公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20％的股份，这两家战略投资者将通过资本市场和房地产经营盈利。7月25日，深国投商用置业有限公司与美国西蒙房地产集团有限公司以及摩根士丹利房地产基金共同成立合资公司，前者持35％股权，后两者各持32.5％股权，该合资公司主要从事开发内地商业地产项目。除了摩根士丹利房地产基金、雷曼兄弟旗下基金、美国国际集团、新加坡政府投资公司、新加坡腾飞基金、荷兰ING、高盛旗下基金等已进入中国的海外基金在北京继续寻找合作对象外，一些新的海外房地产基金比如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也纷纷在北京开始有所行动。据悉，美国雷曼兄弟、高盛旗下基金等著名的跨国房产投资基金已与北京开发商达成紧密的合作意向，远洋新干线项目和美国雷曼兄弟的合作更是进入了实质性操作阶段。
2001年起，北京媒体就开始不断地关注房地产基金的话题，香港中原地产华北区总经理李文杰最早接触到海外基金则是2002年。他认为，以国内的土地政策调整和人民币汇率的调整为节点，海外基金进入中国可分为三个阶段：2002年至2004年初为第一个阶段，在这个时期，海外大型基金率先进入内地的上海，而在北京主要是咨询。李文杰透露，中原北京公司从2002年起就陆续接到摩根、高盛、美林、瑞银证券房地产基金等公司的咨询，这期间国内第一只地产基金绕道成立，将业界对基金的关注提高到了很高的程度。
2004年至2005年利率调整为第二个阶段，这个时期海外大型基金进入北京速度提高，中小型基金也开始寻求进入，尤其是2005年2月初，美林集团向北京银泰中心投资，远洋新干线D座酒店式公寓被全球发行的扬子基金整幢购买。央行发布的《2004年中国房地产金融报告》显示，受房价快速上涨和人民币升值预期的影响，境外资金通过多种渠道进入上海、北京等热点地区房地产市场，这是央行首次对境外资金大量进入中国作出的明确表述。
2005年利率调整后的时期为第三阶段，受人民币升值利好的影响，盛阳地产基金战略中心公布的海外地产基金投资预期指数REVI数天内连续飙升，2005年第三季度投资预期指数REVI调整为126.6，创造了投资预期BEVI中国指数的最高值。2005年8月9日，新加坡淡马锡控股有限公司和老虎全球基金已确定向合生创展投资1.25亿美元，受让合生创展20％的股份。嘉德置地花了近30亿元人民币购买沃尔玛商场和北京华联集团旗下的商场物业。李文杰表示，目前宣传的一些合作规模不算太大，很多大的合作还没有向外界公开，而高广垣也表示其运作的项目近期不便对外透露。实际上，进入北京的基金数目比媒体公布的要高出很多。
2.在京投资的海外房地产主基金及其主要投资项目
目前，在京城比较活跃的大型海外房地产基金约有20多家。摩根士丹利房地产基金、新加坡政府GIC投资公司、荷兰ING、高盛旗下基金等海外基金继续在北京寻找合作对象，一些新的海外房地产基金，如瑞银证券房地产基金、澳大利亚BT金融集团房地产基金也在打算进入北京市场(见表1)。
3.北京成为海外基金宠儿
“此前来北京进行考察和调研的海外房地产基金主要是以东南亚和美国的实力基金为主，而现在一些中小基金也开始登陆京城房地产市场。目前，就有几家海外的房地产投资基金和我们进行了接触。”中原地产北方区域总经理李文杰的亲身体验说明了目前海外基金对北京房地产市场的热衷。他表示，2006年海外投资基金已由观望态度转向实际投入。
业内有关人士表示，海外房地产基金进入中国后主要聚集在上海，原因是当时上海的房地产开发市场化程度在全国相对要高，投资回报率相对较高。但是2005年以来，一个比较突出的现象则是这些海外的房地产基金逐渐开始向北京靠拢。
北京GDP持续增长，人均可支配收入及社会消费品零售额都保持了快速的增长，跨国公司在京建立机构的数量不断增长，这些都将激发市场对于不动产的购买与租赁需求，繁荣的市场吸引了外资背景的房地产开发商、各种类型房地产投资基金的目光。
戴德梁行投资部负责人表示，房价高涨带来了“政策市”，如上海等长江以南地区，投资尤其是投机将面临越来越严厉的打压，而相对平稳的北京市场或许因其风险相对较小而愈发显示出其独特的吸引力。
二、海外房地产基金投资业务类型
1.投资开发型[1]
海外房地产基金通过项目公司直接介入项目的开发，包括土地的一级开发和二级开发。这种方式追求开发周期所带来的高风险和高利润。当然，这种投资开发方式面临的风险也较大，需要面对各种不确定性因素。
投资开发具体有三种表现形式，一是与国内房地产开发商合资合作，提供资金支持，与国内开发商进行利润分成。如荷兰ING与首创集团合作开发的太平洋新城项目。二是与开发商形成战略伙伴关系。对开发企业直接投资参股或成立新的投资公司，利用开发商寻找土地和新项目。2004年顺驰中国控股有限公司与摩根士丹利房地产基金达成战略合作投资意向，共同进行房地产开发投资。三是直接在国内成立独资项目公司，进行投资与开发。比较典型的是新加坡嘉德置地，该集团在北京的投资项目均以外商独资企业的形式开发。
2.投资收租型[2]
有两种投资方式，第一种方式是投资成熟物业，长期持有收租营利，不介入前期开发。例如，嘉德置地收购的安贞华联和望京华联总建筑面积为13万平方米的商业地产。嘉德置地集团总裁廖文良先生表示：“这项并购是嘉德置地投资北京及中国北方零售业的开始，通过这些和将来的收购，会建立并扩大嘉德购物中心在中国的版图，并通过建立一个中国商用产业的基金，长期持有这些优质物业，以满足日益增长的投资者的需求。凯德置地在上海的来福士广场经营得很成功，希望通过跟北京华联的合作，能给安贞华联商厦的消费者带来更好的购物体验。”
第二种方式是自己开发建设投资房地产，然后出租经营，通过长期投资获取收益。世界最大的工业(物流)房地产投资信托公司——美国普洛斯公司专注物流地产租赁服务，2006年在北京空港物流园投资3 000万美元开发物流地产。
3.不良资产处置型
通过收购不良资产，将其证券化，打包处置，变现盈利，高盛与中国工商银行签署了账面价值达100亿元人民币的不良资产处置协议，中国建设银行向摩根士丹利出售了账面价值为4.3亿元人民币的不良资产。海外基金参与中国不良资产处置赚取了丰厚的利润。以摩根士丹利2001年11月从华融资产管理公司购得的108亿元不良资产为例，收购价是不计息资产面值的8.125％(计息后不到5％)。2003年，摩根士丹利处置这笔不良资产取得的成绩是：现金回收率19％，回收费用占回收金额的8.5％，摩根赚得了超过100％的利润。
4.信贷业务型
如果海外基金是海外商业银行，则商业银行可以以贷款形式对项目投资，或者直接投资于项目信托债券。
三、海外房地产基金投资北京房地产最新动态
1.进军京城房地产经纪行业，延伸产业链
2005年8月份，软银亚洲、凯雷两家海外投资基金对顺驰置业集团投资4 500万美元，主要用于顺驰置业在内地扩展以及产业链的延伸。海外基金大举进军京城房地产经纪行业尚属首次。与房地产开发相比，虽然房地产中介每次所获得的利润低，但可扩充的空间大，风险更可控一些。发达国家二、三级市场交易比例为1∶4，而国内的比例仅为1∶0.25。国内房地产三级市场潜力巨大，年成交量正以30％的速度增长。海外房地产基金正是看中了京城房地产经纪行业的巨大发展潜力。
2.利好消息使海外房地产基金投资预期飙升
人民币汇率浮动机制和进一步升值预期，使海外房地产基金投资预期连续飙升。2004年10月18日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法(征求意见稿)》。银监会的这份文件起到认可房地产信托的积极作用，比较明确地透露出对房地产信托产品的支持。
北京成功申办2008年奥运会，给京城房地产市场发展创造了良好的机遇。城市基础设施投入加大，硬件环境的建设和完善为海外房地产基金的进入创造了良好环境。
3.开发方式转变
根据WTO协议，中国政府从2004年12月11日起，允许外商成立独资房地产企业，海外房地产基金凭借雄厚的资金实力收购内资房地产开发项目，或者收购合资合作房地产开发公司中方股权，变合资合作为独资开发，这样既节省先期投入时间，又能迅速进入京城房地产开发市场。
4.整体购买商业地产意在打包海外上市
海外房地产基金整体购买商业地产，希望将投资的物业打包，赴海外上市，实现地产融资。自2005年末到2006年，嘉德商用产业有限公司与深国投签署合作框架协议，收购21家以沃尔玛为主力店的购物中心，加之以前收购的北京华联集团旗下安贞商场和望京商场。已使嘉德置地通过这些并购在中国的商业房地产市场中领先于其他海外基金。
5.相关法律缺失制约基金作用
国内因为《产业基金法》迟迟不能出台，因此在资金募集方面就没有现行的政策进行规范和保护。
业内人士表示，严格意义上的房地产投资基金，指的是通过合法的方式募集到一笔资金，然后再利用这笔资金按照预期的回报率有选择地投资房地产项目，而国内因为《产业基金法》迟迟不能出台，因此在资金募集方面就没有现行的政策进行规范和保护，现在的操作模式往往是对于已经谈定的项目进行融资，而不能在没有项目的情况下，预先募集基金。
国内比较知名的房地产投资基金是中国住宅产业商会成立的精瑞基金，实际上这个基金也是在国外注册的，因为如果在国内按照公司法注册，则要求必须有50％的自有资金，对于投资基金来说，本质就是集合大家的钱共同做一件事，如果基金公司自有资金就占50％，完全没有必要再募集资金，自己就可以开发了。《产业基金法》的缺失，造成的困难主要集中在基金的募集方面，至于在募集到基金之后，如何选择项目，国内的投资基金和国外的投资基金并没有多大差别，但在基金的募集和变现等方面，外资基金有很成熟且灵活的操作方式，这些也是国内基金需要借鉴的。
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