房地产项目投资风险因素及其管理对策研究
石振彤SHI Zhen-tong
（中国矿业大学（北京），北京100083）
摘要： 随着我国经济增长速度的下滑，房地产项目投资收益相应减少，投资者不得不采取一系列措施降低投资风险，提升收益。首先我们必须认识房地产投资风险的特性，其次要知道风险产生的原因，最后通过研究发现有一系列风险管理及应对措施，这些对投资者分析及应对房地产项目投资风险并提升投资收益有着举足轻重的作用。
关键词： 房地产项目投资风险；投资风险因素；风险管理办法；风险应对对策
0 引言
房地产项目投资是整个房地产项目运营周期的关键，若提高房地产行业的抗风险能力或者指导投资者投资经营活动，则必然需要从多角度各方位建立健全房地产项目投资理论体系。通过对房地产项目投资风险因素的研究，可以系统地分析各类潜在的风险因素及其对房地产项目的影响大小，最后直接应用于房地产项目投资者的思维及其投资行为，并为其带来最大收益。
1 房地产项目投资的风险特性分析
房地产项目投资风险指的是房地产项目投资者因对将来某项房地产项目投资的决策以及客观条件的不确定性而导致该项房地产项目投资的资产损失或实际收益与期望收益产生负偏差的程度，即投资者因从事房地产项目投资而造成的损失的可能性大小或不利结果发生的概率。
1.1 房地产项目投资风险的基本特性
房地产项目投资风险的基本特征是房地产项目投资的本质及其规律性表现。正由于这些特征才使得房地产项目投资实际收益与期望收益之间存在或大或小的差距，正确认识或理解这些特性，对创建风险管理体系，减少风险损失，提升风险控制效率具有重要意义。房地产项目投资风险的基本特性有：
(3)到达目标分子的第三个障碍是细胞膜。例如，如上所述，对于PEG困境，PEG包被的大分子在表面具有水合屏障，该屏障可以抵抗内吞摄取。使用短PEG(例如，Mw 小于1000)或在PEG和大分子之间插入蛋白酶敏感肽可能是克服PEG困境的有效策略。在这种情况下，一个有效的内化机制或运输系统往往比简单的自由扩散好。因此，受体介导的内吞作用有望成为将大分子治疗剂导入肿瘤细胞的有效手段。有一种这样的方法，使用转铁蛋白作为配体的结合，因为转铁蛋白受体在许多(如果不是全部)恶性细胞中显著上调，纳米粒子的表面改性与转铁蛋白显示明显增加肿瘤靶向性和细胞内摄取。
1.1.1 普遍性与客观性
1.1.2 不确定性
好的教学要以研究为依托，尤其是高校教学。但这种研究应该是基于教学遇到的问题，围绕这些问题，为了解决问题并在解决问题的过程中而展开的行动研究。这种研究大致分为两类，一类是围绕教学内容进行的，称为专业学术研究，另一类是围绕教学策略进行的，称为教学学术研究。专业学术研究有助于提高教师的专业水平，使教师的教学内容有新意，有深度，有厚度，能激发学生的研究意识。教学学术研究有助于提高教师的教学水平，使教师的教学针对性强，学生卷入度高，收到实效。教师当前尤其要加强教学学术研究，探讨基于班级人数多、学生差异性大的现实境况大面积提高教学质量的对策。
房地产项目投资风险存在于开发项目的前期、建安、经营全周期，并且每一个开发项目都具有投资风险，因此具有普遍性的特点。另外，房地产项目投资风险具有不以人的意志为转移，只存在于客观规律中的特点，因此又具有客观性。
1.1.3 多样性与组合性
不确定性是房地产项目投资风险的一个最大特点，换句话说就是我们无法准确预计它。举例来说，比如国家为了调节完善经济体制而对房地产业进行的宏观调控。再比如，经济危机、自然灾害及战争等因素，我们都无法对其进行控制，但这些因素对房地产投资造成或多或少的影响。
众所周知，房地产项目投资是一个复杂的系统过程，其受到的影响或干扰因素也远大于其他投资方式，其与政策法规、宏观经济动向、金融态势、行业竞争、城市供求关系等全部息息相关。同样，房地产项目投资的最终收益影响也即为这些影响因素的线性或非线性组合。因此，房地产项目投资风险具有多样性与组合性的体征。
风险识别就是对所有投资过程中风险的来源及结果进行客观调查及分析的过程。项目风险识别者在进行风险识别时，不仅需要辨别风险的因素，还需要对各类风险进行分类，最后整理归档，只有这样才能为下一步的风险分析做好充足准备。
房地产项目需要经历投资、建设、卖出变现的过程，投资周期长、金额大，变现周期长，不像股票、债券等能够随时变现，如果想要短期变现很容易造成较大损失，即其变现性差的特性。
1.1.5 激励性强
“白银时代”的房地产业依然是一个比较“暴利”的行业，其收益远远高于制造业、服务业等其他行业，也正因如此，虽然面对众多风险，投资者仍然对此乐此不疲。同时也印证了高风险行业更能带来超额利润的市场规律。因此，房地产项目投资风险也给予投资者一定的激励性。
2 房地产项目投资风险产生因素分析
房地产市场受众多因素影响，风险存在不确定性，而不确定性的动态变化为投资者带来不同程度的投资风险。下面主要通过外部环境、企业水平及项目自身条件三个方面进行因素分析。
2.1 外部环境
一般来说，如果水文序列出现了两个显著的阶段性过程，Sn（r）的时序变化出现单谷底；如果出现两个或以上的显著阶段性过程，则Sn（r）的时序变化出现两个或以上谷底，因此根据谷底发生的时间来划分水文序列变化的阶段是合理可信的。
2.1.1 政策因素
国家政策对房地产业的发展有举足轻重的影响，其政策又可分为土地政策、产业政策、税收政策、城市规划政策。土地可以说是房地产的“根”，“白银时代”以来，国家不断通过各种手段对土地出让进行调控，同时土地成交价格在不断提高。房地产行业经过多年的黄金时代，发展过热，国家进行产业政策的调控，给房地产市场降温，加剧了房地产企业的融资难度，给房地产带来很不利的影响。房地产项目投资受税收政策变化对投资人的收益影响也是很大的。城市规划有长远规划、也有动态的，因此提前预判形式，紧跟城市规划方向，顺应规划目标，选择适当的地块，对所在城市的规划政策进行认真的分析与解读，直接关系到开发投资的成败。
图1 房地产成本构成
2.1.2 经济因素
阿伏加德罗常数类试题由于命题角度多、知识面涵盖广,因而备受命题者的青睐,该类试题虽难度不大,但涉及的内容丰富,概念性强,对考生思维的严谨性和准确性要求高,通过对近年高考试题中阿伏加德罗常数考题进行分析,考查的视角主要有以下几种。
从前端建设和后端销售两个角度，经济发展影响到房地产。建设端是建筑业生产力要素市场的供求影响，比如土地、建筑材料和人工这些用于房地产建设的资源价格上涨或供应不足，导致工程成本上升，或工程的原料不足而影响工期等。后端销售中个，影响最大的是房屋价格，房地产不是即期销售的产品，具有较长的建设周期，前端拿地成本和后期销售中的价格具有时间差，如果遇到经济下行周期，拿地成本高企，而后期销售价格较低，加之过程中高额的融资成本，导致经济损失。
其次，本条的“强制性标准”的范围，是从整个法律体系与标准体系的立场出发，全面、概括与一般性指向强制性国家标准、强制性行业标准和强制性地方标准的。
2.1.3 社会文化因素
社会文化因素主要体现在消费者的结构、习惯等，需要研究整体国家和各个区域的不同特点。整体层面如人口年龄结构等，随着人口老龄化的加重，对商品房的需求减少，家庭结构的变化对户型偏好的影响。各个区域人文因素就要求投资者在项目规划阶段就要了解这个区域居民的生活方式，兴趣爱好，消费偏好等各种社会因素，尽量迎合他们的兴趣以使获得最大的投资收益。
外部环境因素即因项目或公司以为的因素对房地产项目投资造成的影响，由于房地产开发是一个综合体项目，受到的外部环境干扰因素很多，主要表现为政策因素、经济因素及社会文化因素。
非公募体育基金会不可以直接面向公众开展慈善公益募捐活动募集资金，主要是通过向特定的自然人、法人和组织募集资金及确保基金会资金保值增值的前提下，开展投资活动获得资金，以此从事体育慈善公益事业。非公募体育基金会登记部门为省、自治区、直辖市及以上的民政部门，因不能面向公众公开募集资金，所以资金来源无地域性限制。近年来，我国非公募体育基金会发展迅猛，截至目前，我国非公募体育基金会已有41家，占体育基金会的57.7%，已经超过公募体育基金会。其中在民政部注册的有2家，分别是桃源居公益事业发展基金会和萨马兰奇体育发展基金会，其余39家为地方民政部门注册的公募体育基金会。
2.2 房地产企业内部因素
众多房地产企业面对的宏观环境是类似的，但经营状况千差万别，房地产管理者的经验和素质、管理能力至关重要。
2.2.1 房地产管理者素质和经验
由于房地产市场信息不足且是不对称的，在房地产开发和经营的过程中可能会遇到的风险也比较多，这就要求房地产管理者素质和经验和素质足够高，能及时把握市场行情和机会，分析决策的能力突出，在看到高利润的同时能够警惕并存的高风险，并能灵活对各种可能存在的风险做出正确的反应。
首先资金筹措能力，投资者需要运用多种融资方式进行集资，各房企融资成本和融资金额不尽相同。另外比较重要的是项目施工能力，项目施工的能力主要包括施工质量能力、节制成本能力、保障安全能力等。项目建设的成功与否首先依赖于项目质量。成本的控制多取决于平时对动态成本的把控。保障施工安全更是做项目的重中之重，如果产生工人死伤、机械损伤及已建建筑破损的情况，不仅会产生损失还可能会引发法律纠纷。表1为国内主要房企的融资成本列表。
2.2.2 房地产企业的能力
由图4可得：随着不完全预防性维修活动的进行，预防维修及更换费用率不断减小，而事后小修及停机损失费用率逐渐升高，使总维修费用率存在最佳预修次数N*=13对应下的最低值E[C0.75(13,τi)]=230.25(元/d)。因此，可建议在该设备第13次达到可靠度下限0.75时对其进行完全更换，而在13次以前采取不完全预防维修与事后小修。由此可见，当设备运行时间一定时，适当增加预修次数可降低总维修费用率，但过多的维修也会增加“天窗”及维修时间，影响铁路运营效率。
表1 房地产企业融资成本列表
3 房地产投资的风险管理
3.1 风险识别
1.1.4 变现性差
3.2 风险分析
在房地产开发项目的风险管理过程中，经历了风险识别的项目即可以展开风险分析，风险分析指的是对于已经历过风险识别并查出风险的项目，需要对项目存在的风险进行进一步分析，以确定这些风险的影响大小及产生的概率，以便管理下一阶段的风险进程。
3.3 风险应对
进行了房地产开放的风险识别和风险分析，那么房地产企业需要制定相应的风险应对计划，提前预判，合理规划，减轻风险对项目的影响，提高房地产开发项目收益、减少摩擦成本。与此同时，应由项目所在单位组织专门的团队实施风险应对计划。
3.4 风险监控
风险是动态变化的，一个风险的出现可能带来其他情况的变化，风险监控是利用反馈的信息，及时调整原有的风险管理计划。若通过风险监控发现的项目风险对项目有很大的影响，可以重复进行风险识别、风险分析和寻找风险应对方式。同时，风险监控是建立在项目开发的全过程，需要时时把控，以期最大程度降低风险。
4 房地产项目投资风险的应对对策
4.1 选择准确的投资时机
房地产行业因为建设需要时间，存在供给周期与需求周期的错配，导致房地产行业出现周期性波动。要依据房地产周期波动的特点选择时机，投资最佳时机是房地产周期复苏的前期。要弄清楚相关变化周期，正确认识房地产各个周期的特点和方式。对于不同时期、不同地区的房地产的波动周期情况也要及时掌握，因为只有全盘掌握市场投资环境，才能找准投资点，获得最大投资效益。
今年，宝格丽重磅推出新款SerpentiTubogas腕表，融合白金、玫瑰金和黄金经典色彩。这款时计以现代风范重新演绎1960年代推出的三色金腕表经典作品，满足宝格丽拥趸期盼已久的心愿。1960年代，三色金腕表经典之作诞生，奠定了后来灵蛇在宝格丽作品中成为推崇备至的主题。而Tubogas亦成为宝格丽经典制表工艺。自此，灵蛇不断唤起世人心中对美的诉求，而巧妙运用稀有三色金呈现出对比视觉效果的Tubogas时计备受推崇，引领时代风尚潮流。
4.2 投资组合策略
不要把鸡蛋放在同一个篮子中，投资组合是降低风险的有效方法之一，在房地产行业同样适用。通常影响房地产投资风险各个因素关联性越大，这种组合就越不能降低风险，关联性较小，降低风险的可能性越大。比如选择不同类型的地产项目和不同的投资时机进行组合投资，也可以考虑投资期限的长短结合、高中低档项目的搭配、投资区域分散等等。
4.3 保险策略
购买保险是降低房地产投资风险的途径之一。保险对于减轻或弥补房地产投资者的损失、实现资金循环，保证房地产投资者的利润等方面有重要的意义，尤其对维护房地产投资者的信誉具有积极作用。因此房地产投资者购买保险是很有必要的，同时，在购买保险时要充分考虑拟投保公司的规模、信誉、险种类型等因素，选择最适合所投项目的保险。
5 结束语
对于房地产市场而言，项目投资风险是客观存在的，但可以通过风险管理办法及应对对策对风险进行把控，一整套科学的方法可以有效降低房地产的管理风险。因此房地产投资者应该建立风险管理机制，并在实践中不断完善。只有通过这一整套行之有效的风险处理对策，才能是项目风险降到最低，使投资者获得最大效益。
(4)比吸能SEA(Specific energy absorption)，定义为结构压溃前的总吸能E与质量m之比，见式(3)：
参考文献：
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Research on Investment Risk Factors and Management Countermeasures of Real Estate Projects
（China University of Mining%Technology，Beijing，Beijing 100083，China）
Abstract: With the decline of China's economic growth rate,the investment income of real estate projects has decreased accordingly.Investors have to adopt a series of measures to reduce investment risks and increase profits.First,we must understand the characteristics of real estate investment risk,and secondly,we must know the causes of the risk.Finally,we found that there are a series of risk management and response measures through research,which play an important role in analyzing and responding to real estate project investment risks and improving investment income.
Key words: real estate project investment risk；investment risk factor；risk management approach；risk response countermeasure
中图分类号： F293.3
文献标识码： A
文章编号： 1006-4311（2019）30-0040-03
作者简介： 石振彤（1994-），男，河北邢台人，硕士，研究方向为工程管理。
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