天津贝壳房地产经纪有限公司 天津市 30030
摘要：2018年4月，贝壳找房正式上线，自6月开始在全国各大城市开始了铺天盖地的品牌宣传，并引发了业内对其“裁判员”还是“教练员”的争执。贝壳找房致力于“住”的平台模式，基于链家的基因是磨刀石还是绊脚石，贝壳的ACN网络系统是否能够打破经纪行业各自为战的割裂局面？本文将我国从经纪行业的发展阶段，存在的问题及贝壳基于此的展开的动作进行论述。
关键词：经纪行业 贝壳找房 平台建设 ACN网络
众所周知，互联网的平台模式造就了一批行业独角兽，BAT、滴滴、美团等，这些行业独角兽覆盖了衣食行这三个与大众息息相关的领域，2018年4月，以打造“住”的入口为愿景正式上线的贝壳找房，其企业定位是以技术驱动的新居住服务平台，既然要打造一个“住”入口，就需要打破用户上下游的信息壁垒，让信息能够在平台实现正向循环。存量房时代已经来临，国民对于居住品质提升的需求日益增长，新兴互联网居住服务迎来了风口。
一、走向没落的传统经纪作业模式
普遍认为我国的房产经纪服务是从1998年开始的。1998年7月，国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，40年的福利分房制度至此停止，启动了住房改革，房产经纪服务伴随着住房市场化应运而生。20年的时间，我国的房地产市场发生了翻天覆地的变化，房产经纪服务从最初的二手房交易衍生服务开始走向了产业化。
传统的经纪作业模式是以线下门店为载体，门店大多开在繁华商圈换手率高的小区门口，甚至一个门脸，一张桌子，几把椅子，员工就是夫妻两人就能开起一家中介公司。当然，这种模式下的运营半径也十分有限，大部分门店只能登记附近几个小区的房源，客源也大部分来自于本小区置换的用户以及少量外部用户，处于平时不开单，开单吃一年的状态。
传统作业模式最大的问题在于信息的不透明，导致了一系列的基本矛盾。贝壳找房的CEO彭永东认为，从市场一线的情况看，新居住需求供给不足的根本原因在于行业本身的基本矛盾。第一，消费者与服务者之间存在供需矛盾。服务者发布假房源吸引消费者，消费者无法获得好的服务体验；第二，经纪人与经纪人之间是竞争关系。每个经纪人都是信息孤岛，经纪人与经纪人之间不存在协作的关系，经纪人护着手中的房源、客源，生怕被切单，这就导致整个行业的作业效率低下；第三，房地产行业周期导致经纪行业出现沉淀矛盾。此前中国房地产大致每三年一个周期，两年增一年降，大量从业者难以沉淀，经纪人专业度不高，服务意识差。
贝壳找房首席经济学家、贝壳研究院院长杨现领博士长期从事宏观经济、房地产和互联网产业研究，他认为，当下正出处房产经纪发展的关键点，要理性审视房产经纪行业的历史进化，正视当下经纪行业仍然存在的问题，探索出一条更加符合居民居住需求，健康协作的发展道路。
二、打造“住”的平台，产品是驱动，更需要规则保驾护航
贝壳找房是在开放原链家网线上系统的资源和能力，总结链家多年的线下赋能经验，聚合资源，并赋能全行业，覆盖新房、二手房、租赁、家装等全方位居住服务。贝壳找房招致的“敌意”是因为它的背景是从链家孵化而来，不是所有经纪人和房产公司都愿意加入一个脱胎于竞争对手的平台。
从房产经纪的服务商转变为一个提供居住服务的互联网公司，需要企业基因上的一些根本变革。目前房产经纪行业的现状一方面是大型线上端口平台，通过大量的品牌广告及线上的效果营销，提供大量的流量资源，为购买端口的经纪人提供客户资源，盈利模式主要靠经纪人租赁端口的费用。这种平台模式运营模式成熟，无需投入大量的人力成本，但是对经纪人没有管理权，也无法形成房源线下成交的交易闭环。另一方面是大量的实体门店，大多数还是中小中介门店，行业内没有统一的服务标准和规则，恶性竞争屡见不鲜，作业效率低，盈利主要收取交易佣金。而要打造平台，就必须要将线上线下进行打通，串联整个房产交易环节，不仅仅是需要产品的驱动，更需要规则的制衡。
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三、“住”的开放平台不是互联网化的房产经纪公司
杨现领把20年我国的房产经纪行业发展总结为两大阶段。第一阶段是从1998年国家取消福利分房开始，经历了野蛮生长的1.0时代，已经过渡到被互联网加持的2.0信息化阶段，服务者与消费者信息不对称的情况大大缓解，行业的规范程度得到大幅提升。
在他看来，2.0阶段之后，我国开始迈向品质居住时代，已经上升到“新居住”阶段。在这一阶段，消费者注重品质住房、品质租赁、品质交易、品质服务四个维度。
杨现领认为，品质住房指的是未来开发商的产品需要根据用户的不同需求进行定制化生产，在房屋节能、环保、智能等方面去满足美好生活的需求；品质租赁需求政府和市场能够为不同的人群提供不同的租赁产品，床位、合租、整租等。同时，需要提供配套的服务，这样才能使得租赁成为一种生活方式；品质交易是指在房屋交易的流通过程中，买卖双方可以得到专业的线下服务，可以通过线上获取更多真实、丰富的内容，能够协助进行决策，提升购房效率，让房屋买卖不再难；品质服务这一层意味着围绕房屋交易、租赁以及房屋资产管理会出现一批职业化经纪人、房屋管家，可以实现从业者和消费者的良性互动。
“新居住”时代对四个品质的需求，就要求房产经纪行业从各自为战彼此割裂的现状进化到发展更为良性、服务更优质的3.0阶段。在“住”的行业领域里，能够承担这一任务的还没有一个真正意义上的成熟平台。新平台的整体发展模式本质上不是流量带动服务，要以技术驱动服务，而不是简单的互联网化的房产经纪公司。
四、贝壳模式要从产品到生态
贝壳找房平台的理想生态是在全新的居住生态中，消费者获得优质的找房体验，房屋更有“家”的体验，专业优质经纪人和更多提供“住”服务的品牌都能够得到更好的发展，从而能够拉动产业的升级。
由链家网升级而来的贝壳网，链家“楼盘字典”的数据库，是建立在“真实存在，真实在售，真实价格，真实图片”的“真房源”标准建立的，贝壳找房要做平台，这个数据库就要开放为真房源数据库。此外，传统的字段类的房源描述已经不再符合互联网发展下客户对于看房源更直观的需求，除了图片的要求之外，对于动态的实景展现，更贴近实物的展现方式也成为平台网站需要进行技术产品迭代的刺激点。
贝壳找房平台模式需要建立基于高质量房源信息的经纪人合作网络，通过分工合作的方式，提升服务质量和工作效率。同时，利用技术描摹用户画像，把房、客、经纪人进行交互匹配。这种平台生态，不能单纯停留在原来的流量和营销的层面上。
五、ACN经纪人的合作网络
ACN网络（Agent Cooperation Network），并不是随着贝壳找房的诞生才出现，早在2014年，链家在自己企业内部就开始使用这一网络模式。ACN合作网络核心在于把整个服务链条细化，然后根据经纪人在各个环节的贡献率进行分佣，从而使分佣机制趋于均等化。在一单交易中，有“房源录入人”、“房源维护人”、“委托备件人”、“房源钥匙人”、“房源实勘人”、“客源转介绍”和“客源成交人”等角色，合作网络中的经纪人可以通过任一个环节的贡献最终获得收益。
贝壳自主研发A+系统，把房屋交易中大部分流程实现线上化，房源录入、维护、约看等诸多功能都可线上完成，签约环节也实现了电子化，大描摹精准用户画像，经纪人可据此为用户精准匹配优质房源，大幅提升经纪人作业服务效率。A+系统将楼盘字典关于房的数据、HER人事系统关于人的数据、CRM客户资源管理关于客的数据、TE交易管理系统关于交易的数据整个在一个闭环的网络架构下，实现交易闭环，使得经纪人可以实现协同合作作业。
参考文献：
[1]赵海.市政工程施工技术管理优化方案探析[J].建材与装饰，2017.
[2]杨磊，陈建．BIM技术在机电安装行业的应用与发展［J］．建筑技术开发，2014．
论文作者:杨旭
论文发表刊物:《建筑模拟》2018年第35期
论文发表时间:2019/3/18
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