广西钦州 535000
摘要：在房产登记测量中，建筑产权面积的确定是测量的基础所在，同时也是购房者想要掌握的信息。近年来城市化建设规模不断扩大，有效的推进了房地产业的发展。随着房产交易数量的增加，房产购买者更加关注房产信息，包括建筑面积、分摊面积、共用面积等这些都关系到购房者的切身利益的要素。购房者会将这些信息作为购房的重要参考依据。为了保证房产信息的准确性和全面性，就需要提高房产测量水平，为房产图绘制提供重要基础，从而不断完善房产登记测量工作。
关键词：房产测量；技术问题；应用
1 房地产管理中房产测量的重要性分析
房产测量工作属于一种政策性较强的工作，房产测量就是对房屋的面积进行准确的测量，在现实的工作中具有重要的作用。要保证房产测量工作的准确就要确保测量方案的合理性、测量数据的准确性、测量人员的专业水平等，这些都会对测量的结果产生重要的影响。房产测量的重要性主要体现在以下几个方面：第一，房产测量可以为房产的产权人提供重要的法律保证。为了确保房产的所有权，相关的政府部门就需要根据法律与法规、规章制度等对房屋的所有权归属问题进行审查与确认，房产测量的数据也需要经过行政管理部门的登记、确认，这样就会具有一定的法律效力，在针对房产所有权与使用权产生纠纷的时候，就会成为重要的法律证据。因此，进行房产测量的结果会对购房者的切身利益产生重要影响，也是产权管理部门为产权人提供法律保护的重要保证。第二，进行房产测量可以便于服务社会与城市的规划建设。在城市的建设发展过程中，房地产具有重要的作用，一个城市的建设水平也可以直接反应出这一城市居民的物质生活水平与精神文明的程度。对房地产分幅图进行绘制的基础上，需要实施精密的测量与细化，绘制房产需要分户、分层平面图等，这样可以更加直观的体现每一处房产的实际情况，从而为管理部门提供重要的决策。
2 房产测量的方式
2.1 平面控制测量与基础图测绘
前文提到房產图不注重高程，因此控制和测量工作只需要构建平面的控制系统。在基础图测绘完毕之后，在基础图上的内容应该包括不同等级的控制点、房屋附属设施以及各种与房地产有关的地形要素。例如行政境界应该包括区域的境界线、房屋也包括一般的房屋和架空的房屋，房屋维护物包括铁路、桥梁等内容。
2.2 调查与面积计算
房产调查会先调查所有的调查区域。例如可以根据区域内的主干道划分不同的房产区，并在不同的房产区内按照街道分为分区，再结合调查结果以房屋产权进行设丘。如果同意房屋产权用地单元内能够准确地区分。例如同一个建筑群内包括办公区域、住宅区域、学校、医院等，也需要进行用地调查和房屋调查两个不同的部分，前者以丘为单位，调查内容包括房屋位置、产权性质、使用者、使用权等基本情况，后者则主要调查产权人、层数、建筑结构、建成年份等情况。在实际的调查过程中，可以结合房屋竣工图、房产统计表和土地使用证来进行调查。房屋用地的具体范围需要结合土地管理部门签发的土地使用证的范围，如果用地范围没有明确的标志物时，则可以利用现有单位的无争议用地边界作为参考标准。如果部分房屋因为堆积物或其它因素导致丈量难度过大，则需要考虑采用房角点坐标来计算其边长。
2.3 房产综合图
房产综合图的绘制需要将调查和计算的结果绘制在按比例构建的房产基础图之上，且为了编辑房产的平面分丘图，需要提供完整的资料与原始图件。在综合图的内容上需要包括房产区号、房产分区号、分区界线、房产权号、结构、房屋附属设施等相关内容。此外，综合图上还应该标识房产平面分丘图的内容，分丘图的内容包括房屋权界线、房屋建成时间、建筑面积、相邻丘号等。同一幅图内的丘号应该保持从上之下，从左至右的S形顺序编丘号。房产平面分幅图和分丘图上应该注明每个丘的界址线，并编写界址点号。
2.4 构建数据库
房产管理需要数据库的支撑，为了满足调查的自动化管理，应该构建相应的数据库。数据库内容由几个不同的方面组成，包括用地调查表、房屋调查表、房屋面积测算表和房产平面分丘图。这些内容经过扫描生成BMP位图文件，以字段形式导入后采用OLE方法嵌入通用字段当中。而房产调查管理数据库也能完成数据与资料的输入、资料查阅更新、房产面积计算等不同的功能。
3 房产测量技术及其应用
3.1 GIS测量技术
GIS系统中，其依托于计算机软件和硬件技术，依据空间分布和地理坐标来对各种资源信息和环境参数按一定格式和分类进行输入、处理、存贮和输出，更好的满足人-机交互信息系统。GIS系统作为地理信息处理的工具，能够对多要素数据进行操作和综合分析，并以图形、图像和数字等形式将所需要的信息输出出来，实现了房产登记测量信息的数字化、可视化和直观化，能够利用动车图像将复杂的施工过程描绘出来，从而为房产管理工作提供信息和可视化的支持。
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3.2 房产数字化测图技术
随着数字化信息技术的快速发展，在房产测量过程中，应该充分利用数字化测图技术，同时通过计算机数字化软件对生成的图像进行数据处理和编辑。在具体操作过程中，需要对房产信息进行收集整理，然后拟定设计方案，同时进行实地踏勘，以保证测量数据的有效性。在房产调查工作后，需要进行房产信息的采集，将采集到的信息输入到计算机终端，然后利用数字化软件对数据进行编辑和处理，形成房产图，这一系列的工作都是通过数字化技术完成的，不仅提高了工作效率，同时也最大程度地保证了数据信息的准确性。
3.3 应用GPS技术
3.3.1 GPS在房产测量中静态定位的应用
在房产测量中，静态定位通常都是需要两台或是两台以上的接收机器分别安装在两段的，其目的是能够更好的保证不论是哪个观测点都能够同时观测到最好的定位，并且所有的观测路线都能够形成一个更加有效封闭的网络，以便能够更好的提高房产测量的准确度。
3.3.2 GPS在房产测量中快速静态定位的应用
快速静态定位是指在房产测量的过程中只选择一个基准站进行安装，保证其位置能够不间断的观测到卫星，并且同时利用另外一台观测机进行轮流的观察，要做到在每一个观察点都能够进行轮流的观测，要把握好观测的时间保证不少于45分钟，并且达到要求使其能够在同步的状态上观察到不少于五颗卫星，流动点与基准点之间的距离也要得到保证，其距离最好在20公里之内，在流动点接收机移动时利用快速静态定位的方法能使误差较小，观测的速度较快，因此在房产测量中快速静态定位是适用于房产平面的最有效的测量方式。
3.3.3 GPS在房产测量中动态定位的应用
动态定位就是指建立一个基准点并且安装接收机对可见的卫星进行连续的跟踪，首先流动接收机在出发点上以静态的方式进行观测数分钟后再从出发点开始进行连续运用，按照指定的时间间隔进行自动的测定运动载体中的实时位置。流动站测量的基准点精度一般都在1到2cm。对其的要求是能够至少观测到五颗卫星，对其中的四颗卫星要做到连续跟踪，流动点与基准点之间的距离不能超过20km，动态定位在房产测量应用广泛，测量的精度也较高。
3.3.4 GPS在房产测量中实时动态定位的应用
实时动态定位测量是房产测量中重要的组成部分，实时动态测量是由GPS测量技术与数据传输技术相结合的系统，在GPS测量技术的发展中作为新的突破，其精确度可达到厘米之内，并且对GPS测量工作的准确性提供了保证，对其效率以及可靠度都提供了保障。GPS測量技术在房产测量中的发展与实施具有相当重要的意义，对于观测人员来说，掌握观测点的变化以及结果是今后在房产测量工作中应当具备的能力，要准确的把握其精度才能够在今后的房产测量中减少错误的测量程序，对测量工作能够有效地提高其效率的同时还能够使测量的结果更加科学。
4 房屋房产测量常见问题的解决方式
4.1 建立高质量的房产测量团队
首先，加强房产测量人员职业技能培训，使其掌握自己的业务，非常熟练房产测量工具的使用，以确保房产测量工作的顺利进行。然后，制定和实施严格的内部管理制度，提高房产测量从业者的职业道德。房产测量单位必须了解房产测量成果对开发人员、购买者以及其自身的重要性，因此房产测量单位的精度保障，确保每一项房产测量成果符合国家规定的标准。
4.2 加强对房产测量工作的管理
管理工作需要在许多方面进行，第一，要加强对房产测量仪器的管理。项目经理根据工程实践的需要，引进先进的房产测量仪器，并严格按照标准使用，避免造成房产测量质量低。在房产维护过程中，配备了专业仪器并根据有关规定操作，避免操作不当造成仪器的损害。特别是在当今的经济和技术时代，为了谋求自身的长远发展，管理者需要用长远的眼光看，重视技术基础设施投资，只有这样才能够适用社会发展的要求。第二，加强对房产测量人员的管理。因为很多建设单位的房产测量人员缺乏经验，所以很难保证工程房产测量的施工质量，因此，面对这个问题，施工企业需要加强对建筑工程房产测量人员的管理。建筑工程房产测量新雇佣的员工，确保他有专业知识和经验，必须有创新精神，相关资质和等级证书必须完整，记得避免灌装前上岗现象的发生。第三，现有员工应该加强对他们的技术培训，在原有的丰富经验基础上，采用先进的房产测量技术和仪器，房产测量质量将不断地提高。建设单位制定技术考核机制，遵循淘汰制度演进的市场机制，发挥良好的技术人员给予一定的经济效益，以提高其自我提升的积极性。
结束语
综合上述内容，可以看出在房屋的测量过程中经常会发生偏差的问题，这不仅会影响测量工作部门的声誉，也会对购买者的实际利益造成影响。从而出现法律上的纠纷，造成对社会稳定发展的不利影响。提高房屋测量工作的准确性与及时性对房产行业的健康发展具有重要的影响作用。
参考文献
[1]任学琪.房产测量中面积测算问题的几点体会[J].科技创新与应用，2017（3）：47-48.
[2]刀建军.关于房产测量中预测算与实测面积差异的分析与思考[J].建筑知识，2017（7）：9-25.
论文作者:农文武
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2018年第36期
论文发表时间:2019/4/26
标签：测量论文; 房产论文; 房屋论文; 技术论文; 工作论文; 基准点论文; 静态论文; 《建筑学研究前沿》2018年第36期论文;