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摘要：现阶段，随着社会的发展，我国的房地产工程的发展也有了很大的进步。因此，为了推动房地产开发项目的进一步发展，必须要做好全过程成本控制工作，由于在进行房地产开发项目过程中涉及到四大组成部分，这就需要针对各个组成部分进行成本控制工作，从而实现全周期成本控制，有效的维护房地产开发企业的经济利益。文章主要围绕房地产开发项目的全过程成本控制展开分析论述，首先介绍房地产开发项目全过程成本控制的概念以及组成，然后分析当下房地产开发项目各阶段成本控制存在的问题，最后对加强房地产开发项目全过程成本控制提出有效举措。
关键词：房地产开发项目；全过程；成本控制
引言
针对房地产产业来说，其在我国经济发展中起到了重要作用，在上个世纪９０年代末我国全面实施房改之后，房地产企业得到了快速发展，这给我国国民经济水平提升贡献了一份力量。然而，在经济全面发展的背景下，存在的问题也逐渐显现出来，房地产市场秩序的不平稳、房产价格的大幅度提升等，给我国经济均衡发展带来了不利影响。在２０１６年，我国相关部门颁布了最为严格的房产调控政策，实施对房地产领域的综合把控，房地产企业所面临的市场环境也日渐错综复杂。在当前背景下，房地产企业要想得到长远发展，就要做好开发项目成本把控工作，优化控制方式，完善管理机制，在增强企业综合竞争实力的基础上，给企业创造更好效益，促进房地产事业的健康发展。
1房地产开发项目全过程成本控制基本概述
房地产开发项目全过程成本控制中涉及的环节主要有四个，第一个是决策环节；第二个是准备环节；第三个是施工环节；第四个是销售环节。其中，决策环节中涉及的成本框架比较少，一般对房地产开发项目合理性和经济性等内容加以全面探究，以此对项目选址以及融资等情况进行明确。准备环节中涉及的成本主要为土地使用成本，例如土地出让成本以及相应的税费等。同时对拟建项目进行综合探究，做好施工现场考察工作，对施工环节中可能出现的各项费用进行明确。此外，还要对项目所在位置通水、通电等状况和费用进行把控。施工环节中的成本作为全过程成本占比最高的环节，该项环节中涉及了房地产项目各项施工成本和其他成本，例如：建安工程、基础设施、公共配套等施工费用。在此环节中，还包括了诸多人工成本以及材料成本等，所以，做好此环节成本控制工作是非常必要的。销售环节就是对房地产项目进行营销，在此环节中涉及的成本主要以人工成本为主，还包括管理成本、财务成本等。因为销售时间相对较长，成本可变因素比较多，在此环节中成本控制工作将会面临一定困难。
2目前中国在房地产开发项目全过程中成本控制方面存在的问题
2.1相关企业管理者对决策阶段的成本控制不够重视
决策阶段是整个成本控制环节的先决阶段，对后面的各个阶段都会产生不同程度的影响。但是大部分房地产开发项目的管理人员对决策环节的成本控制不够重视，甚至是对此阶段随意安排，影响之后阶段的成本控制。
2.2企业部门没有先进的成本控制方法
目前，中国的房地产企业通常选择采取静态的成本控制策略来达到控制成本的目的，对价格的计算和对事后的核算是静态控制策略的基础与关键。但是部分房地产相关企业因为受到前期房地产高回报利率的影响，选择用签署相关合同的方式来对房地产的开发成本进行控制，此种方式没有实现对全过程的成本控制，只是一种片面的成本控制。
2.3开发商对招标的质量难以保证
准备阶段的主要工作就是招标，所以招标的质量将很大程度地影响开发项目最后的质量水平。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆虽然中国已出台了一些关于招标的法律法规，但是依旧无法从根本上去解决问题。一些房地产项目依旧存在着内定施工商和骗标的现象，这些不公正的市场竞争现象使招标工作存在于形式。
3房地产开发项目全过程成本控制的手段
3.1加强决策阶段成本控制
为了有效增强房地产开发项目决策阶段成本控制工作的有效性，管理者需要在明确决策阶段成本控制重要性的基础上，逐步厘清成本控制的基本特点以及框架，在廓清决策阶段成本控制存在问题的基础知识，采取必要的应对手段，形成成本控制的长效机制。在实际操作过程中，需要房地产开发企业在建设项目运行之初，立足于本地市场以及国内房地产行情，对房地产进行全面的调研评估与科学分析，明确房地产市场的行情以及政策环境，为房地产开发项目的位置以及建设规模的决策提供的数据参考。在房地产开发项目决策阶段进行成本控制的过程中，房地产开发企业必须破除过往的定式思维，明确成本控制工作并不是单纯意味着压缩成本，而是应该保证房地产开发质量，满足消费者居住需求的前提之下，尽可能控制资金的使用量，使后续的成本控制工作能够稳步推进；还需要进行投入成本预算的编制，对房地产开发项目之中各类成本进行有效预估，并制定出完整详细的资金使用方案。在完成上述操作之后，对项目的利润空间以及企业盈利进行评估，并将其与项目成本投入进行横向对比，便于房地产开发企业决策者进行各项开发决策，借助于这种操作模式，稳步增强了决策工作的准确性、科学性。
3.2施工准备阶段成本控制措施
房地产开发项目施工准备阶段的主要工作内容是根据施工决策阶段各项决策方案来进行。在准备阶段，为了保证成本控制工作的稳步进行，需要对房地产开发项目设计阶段的成本进行合理化控制，对招标投标工作进行必要的监督以及管理。在这一思维框架的影响之下，施工准备阶段成本控制需要以决策阶段各项工作成果为依据，根据房地产开发项目的规模以及位置，设计科学高效的设计方案，设计方案之中应该较为全面的反映出建设开发区域的土地情况、居民消费能力、经济发展规模以及政府政策等一系列因素，在这一前提下，对规划区域的空间进行规划，确保房地产开发项目与环境相适应，与经济发展相协调，避免房地产开发项目超出当地经济承受能力，为后续销售工作的开展带来了极为不利的影响。在招标过程中，房地产开发企业需要在国家相关政策的要求之下，开展各类招标工作，秉持公平、公正、公开的招标原则进行招标工作，在选择开发商的过程中，应该对开发商的企业信誉以及综合能力进行评估，避免过度控制成本，导致开发商报价过低，开发质量下降的情况，确保整个施工环节的稳步进行，避免出现各类问题影响施工进度，导致施工成本的增加。
3.3使用有效技术手段来控制投资成本
房地产开发企业的相关管理部门要统筹协调好各项工作，制定出一份既科学又合理的施工方案，以次方案为基础前提，将新工艺、新材料、新施工技术手段和新的机械设备运用到开发项目中，实现在新技术上对开发项目成本的全过程控制。技术手段是整个房地产开发项目的保障，根据房地产开发相关方面的调查统计可以得知，施工材料费用将近占据整个开发项目总费用的75%，此为直接的费用成本，直接的费用成本安排是否合理会影响到施工中间接费用的多少，所以在选择新技术和新材料的时候，要以提高施工效率为前提。
结语
综上所述，通过对房地产开发项目的全过程成本构成阐述我们了解房地产开发项目具体的成本构成要素，虽然我国房地产开发项目的全过程成本控制工作中存在着招标质量难以把控以及销售工作人员管理难度较大等问题，为此我们需要针对这些问题存在的阶段开展针对性的解决工作，从而使对房地产开发项目的全过程成本控制功能能够得以顺利的发挥，扩大房地产开发企业盈利空间的同时，推动我国房地产开发市场能够平稳有序的成长。
参考文献：
[1]谢建明.试析房地产开发项目的全过程成本控制[J].中国国际财经（中英文），2017（1）：252-253.
[2]杨鸥.浅析房地产开发过程中的成本管理[J].河南建材，2017（4）：42-43.
论文作者:王维金
论文发表刊物:《建筑模拟》2019年第1期
论文发表时间:2019/3/26
标签：成本控制论文; 开发项目论文; 房地产论文; 成本论文; 阶段论文; 环节论文; 工作论文; 《建筑模拟》2019年第1期论文;