如何利用税收政策提升房地产企业经营管理效率
陆晓（江苏凤凰置业有限公司）
摘要： 随着我国经济和社会的快速发展，人民生活质量迅速提高，观念和消费也呈多样化。目前国家在大力实行减税降费措施，在2019 年四月一日起又实行了新的增值税税率政策，房地产的税收也受到一定程度的影响，房地产企业在新的税收政策环境如何提升企业经营管理效率，这是一个需要考虑的问题。本文在房地产企业经营管理的框架内讨论了企业利用税收政策等影响，提升企业经营管理效率。
关键词： 税收政策；房地产企业；经营管理
在经济市场发展的现阶段，房地产发展迅速，在推动经济的发展上带来了一定的影响，给财政收入带来积极影响，但在“房住不炒”的政策下，可能对房地产的稳定发展产生消极影响。增值税的全面实施以及国家大力实施减税降费的多种措施，在新的税收政策下，进一步减轻企业负担，这给房地产企业带来更广更宽的空间。
一、现阶段房地产企业所面临的财政方面的问题
（一）增值税税收政策的影响
1.进项税额抵扣
在房地产项目开发期间，项目建筑成本费用占整个项目建设总成本费用的份额相对较大，如钢筋等建筑材料，电梯中央空调、电缆桥架等安装设备，幕墙石材等装饰材料的采购成本在项目建筑费用中所占的比例较大。当房地产企业选择项目为甲供材的施工模式时，建筑项目所用的主要材料，重要的安装设备由开发公司自行购买提供给建筑施工方，为了获得更多的税额抵减，房地产企业以一般计税方式核算，可开具材料的增值税专用发票，可以进行增值税进项税额抵扣。
2.房地产企业增值税款的缴纳
房地产企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款的次月按照3%的预征率预缴增值税，但实际纳税义务时间一般在房产交付或开具正式发票时才发生的。收款和实际纳税义务不是同时进行的，这对房地产企业非常有利，增值税交纳得越晚，企业可用的资金就会充足些，这将有助于企业发展，并进一步减轻企业的负担。
（二）土地增值税影响
土地增值税实行“先预征，后清算”，房地产企业采取预收款方式销售的，需按不含增值税的收入预缴土地增值税，这带来项目开发期间资金上的压力。
土地增值税是以转让房地产不含增值税的收入减除扣除项目金额后的增值额为计税依据，是房地产企业最复杂的税种。采用四级超率累进税率，分别为30%、40%、50%、60%，税收负担高于企业所得税。
下列条件之一的，应进行土地增值税清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。对以下条件之一的，税务机关可要求土地增值税清算：（1）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。房地产企业可根据开发项目的具体情况来安排土地增值税清算，为企业来到最大的利益。
企业建立自己的信息数据库，收集、汇编和分析企业过去发展情况的数据和信息。这些信息要适应企业现阶段发展的现实，利用适当的软件和技术，将企业当前状况的数据和分析综合起来，识别需要应对的风险。提高风险管控的信息化水平，建立信息共享平台，实现信息交流，以确保能及时掌握内部控制情况，提高处理信息的能力和有效的使用信息。
（三）财税等政策的不断更新
房地产开发项目的每一个阶段都有各自的目标和计划，会遇到不同的风险，投资比较大，施工工期长上房地产具有的特点，会给企业在发展过程中面临的经营风险大幅度增加，又会在一定程度上增加企业纳税的风险。房地产项目从土地的收购、土地的开发、房屋的建设、销售等环节，都会和税收有着关联性，包括如契税、印花税、增值税、土地增值税、城市建设维护税、教育附加税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税等，事先做好相对应的税收规划至关重要。
二、针对企业存在问题的解决方法
（一）对增值税抵扣、土地增值税清算进行筹划
税收法律法规同经济发展形势密切联系，现行的税收法规条例正在逐步形成税收法律，如2019年7月16日，财政部就《中华人民共和国土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见。一般来说，房地产公司对财政政策的变化非常敏感，企业应结合经济形势，国家政策方针，根据自身情况提前做出预测制定相应的策略，一旦新政实行，必须对政策的实质进行及时和准确的研究，结合企业发展战略，制定对策。
土地增值税清算，对发票票据也有规定，如建筑安装服务的增值税发票，应接收在备注栏里注明建筑服务发生地县（市区）名称及项目名称的发票，否则不得计入土地增值税扣除项目，并取得项目应有的全部发票票据。根据土地增值税清算有关规定，对开发项目进行必要筹划，为企业获得税收上实惠。
过去的10年，是我国水利事业实现跨越发展，水利公共服务水平明显提升的10年，也是公共财政对水利投入显著增长，财政支持政策逐步完善的10年。中央财政始终将支持水利改革发展作为加快转变经济发展方式的重要抓手和促进粮食稳产增产的重要措施，大幅度增加投入，完善支持政策，推动深化改革，加强资金监管，为水利事业又好又快发展提供了有力支撑。
（二）对税收进行规划
随着社会经济从快速发展向稳定发展的转变，对房地产部门产生的影响越来越明显，财税政策不断推出，减费降税措施侧重于减轻小规模纳税人、小微型企业的负担，各级政府对不动产不断采取政策调控措施，这给房地产公司施加了新的压力。
（三）利用信息化技术，建立风险管控体系
针对这种问题，不仅需要引航部门强化对于引航人才的有效培养，不断扩大人才招聘范围，加强与相关专业院校之间的有效合作，还需要地方政府加强在相关教育引导工作中的财政投入，加强教育管理，鼓励相关院校强化引航相关专业人才的培养与教育工作，为船舶靠离泊航行安全提供更多的人才保障。另外，针对当前各引航机构在人才队伍建设及管理方面的不足，也要求引航部门优化人才管理制度，减少引航员的工作压力与工作强度，提高工作待遇，保证引航员的良好情绪。
理光GR III便携相机将会在2019年发布。相比前作，这个传奇机型的第三代产品将会把传感器像素提升到2400万像素，增加机内防抖以及LCDD屏触摸功能。等效28mm的镜头并没有更换。
（四）及时把握财税政策新动向
增值税的征税对象是增值额，一般纳税人在一般计税模式下既销项税减去进项税后的余额。在国家实施减税降费措施中，除了增值税专用发票可以抵扣外，还规定了如通行费普通发票、旅客运输的普通发票都可以抵扣，房地产企业应考虑项目的各个方面，以及为项目服务的各个环节，专用发票和普通发票具有不同的功能，尽量取得可抵扣增值税发票，发票的管理必须通过制定相对应的管理制度进行，以确保每种发票都发挥自己的作用，确保对增值税抵扣进行合理的科学规划。
（五）建立专职的税管部门
国家在实施减税降费措施的同时，在金税三期系统支持下，对税收征管日益加强，一些房地产企业建立了专职的税务管理机构，并配备专业性强的税管专员，将税收政策与项目建设密切结合，有助于减少税务风险，还可以对财务部门会计信息质量做一个有效地反馈，提升房地产企业的经营管理效率。
六是财政支持低保政策实施的手段单一。财政部门对低保对象的支持局限于低保补贴，对低保对象从事创业与就业的支持政策不明确，如低保户创业和就业的启动资金支持或贷款贴息支持政策不明确，缺乏激励。
（六）加强成本管理
房地产成本管理也是房地产企业经营管理的一个重要组成部分，在整个企业的计划中占有较大的份额，对企业的融资也会产生重要影响。实施增值税后一定程度上改变成本管理结构，这时有必要确保各种机制及时相互补充完善，避免资金链断裂对企业发展产生严重影响。加强成本管理，保证成本管理系统良好的运作，提高成本管理的效率。
2.社区康复具体执行过程中面临的困境。通过与所选4个街道（镇）禁毒专员的交流沟通，了解到社区康复在实际操作过程中还存在许多问题。
三、结束语
由于房地产项目自身特点，整个开发建设期周期相对比较长，每个环节都会遇到各种各样的风险问题，在房地产企业的现行发展过程中需要关注到增值税等税收政策对企业发展的影响，改善内部控制的环境、建立完善的监督制度、提升工作人员的专业精神和职业道德品质，加强风险管控，提高企业充分利用增值税等相关税收政策的效率，从而减少企业的税收负担，减少企业经济压力的影响，也将为提高企业内部控制水平奠定基础。
参考文献
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