摘要：造价控制的主要是项目前期及设计阶段，选择合适的设计方案不仅能有效的控制建设工程造价，还能使项目实现增值提升。同时，我们造价专业人员要有扎实的专业知识，不能盲目追求造价成本最低化，既要满足设计技术可行，又要遵守经济合理原则，结合项目实际情况，让参与方尽量满意，达到共赢的效果。
关键词：造价控制；前期；增值
造价控制的主要是项目前期及设计阶段，选择合适的设计方案不仅能有效的控制建设工程造价，还能使项目实现增值提升。下面通过我工作中的某地下室停车场项目案例，简述方案优化比选的方法。
一、项目概况
该项目位于广东省，占地面积约7902m2，用地范围总长约94.7m，总宽约65.6米。原设计方案为地下室两层，建筑面积为11062m2，深度为9.9m，其中：负一层高度为5.2m，负二层高度为4.7m，两层共设置停车位241个。地下结构基坑支护采用一排混凝土灌注桩及二排水泥搅拌桩支护形式，桩基础采用钻孔灌注桩。
二、本项目面临的关键问题
该项目已批复的工程概算金额为5400万元，若按照原设计方案进行施工招标，施工图预算金额则为6168.1万元（经济技术指标为5576元/m2，每个停车位的造价为25.59万元/个），超出已批复的概算金额。因该项目为财政投资建设项目，参照《财政项目投资管理办法》的相关规定，招标控制价设立总价不能超过经评审的施工图预算总价，若施工图预算金额超出概算批复金额，则该送审预算不能通过财政投资评审机构审核。从而导致该项目后续工作难以开展。
因此本项目面临的关键问题是如何通过优化设计方案，合理降低该项目工程预算造价，或考虑建成后的经济效益和商业价值，申请调整原批复的概算金额。
三、对关键问题的分析和解决
（一）对关键问题的分析
1、经过专家多次优化设计方案并进行重新测算后，若保持原有设计规模不变，工程预算依旧会超出原批复的概算金额5400万元；
2、改变建筑规模，减少地下室总建筑面积，工程预算金额可控制在原批复的概算金额5400万元范围内，但会影响项目建成投产后的经济效益和商业价值；
3、因此我司既通过控制预算造价，又对比经济效益和商业价值相结合的方式，列出两种方案并计算其相应的造价及指标数据。
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（二）方案对比分析
方案1：按原建筑规模优化设计方案，地下室保持为二层，但基坑支护的方式改为地下连续墙支护并将其作为地下室永久外墙使用，同时降低地下室层高和减少地下室面积，优化地下室外围边线，把不可利用的面积减少。方案优化后的地下室深度为9.5m，其中：负一层高度为4.8m，负二层高度为4.7m。建筑面积约10034m2，停车位由原方案的241个减少至215个，设计方案调整后的工程预算造价为5382.65万元，单方指标为5364元/m2，每个停车位的平均造价为25.03万元/个。车位的对外租赁费=215个*2000元*12月=516万元/年。
方案2：改变原建筑规模，地下室调整为三层，基坑支护的方式改为地下连续墙支护并将其作为地下室永久外墙使用，同时降低地下室层高。方案优化后的地下室深度为13.2米，其中：负一层高-5.4m，负二层高-3.9m，负三层高-3.9m。建筑面积16068m2，停车位增加至336个。设计方案调整后的工程预算造价为6458.4万元，单方指标为4019元/m2，每个停车位的均摊造价为19.2万元/个。车位的对外租赁费=336个*2000元*12月=806.4万元/年。
经对比，二方案租赁费差额=806.4-516=290.4万元/年
经对比，二方案建安费投资费用差额=6458.4-5382.65=1075.75万元
（三）方案选择建议
我司将上述两个方案，提请项目业主单位组织相关专家对方案设计、施工技术等进行专家论证，并就二个方案的预算造价、建成后的商业价值和经济效益，向项目业主单位及设计、施工等相关专家分析如下：
方案1虽然控制了预算造价但却减少了停车位数量及地下车库使用面积，项目建成后的经济效益和商业价值没有更好体现；
方案2虽然增加了建设期投资费用，但建成后的经济效益和商业价值却有大幅提高，投资增加1075.75万元，但租赁费增加290.4万元/年，使用约3年后将回收增加投资额，项目建成后的经济效益和商业价值大大提高；我司建议选择方案2.
项目业主单位根据我司的经济技术数据，采用了方案2。并向主管部门提出申请，因为项目地理位置特殊，处于闹市商业繁华区域，周边停车位少，为了更好发挥项目的使用价值，方便市民停车，将原地下二层地下室改为三层。上级主管部门批准了提高立项资金，调增概算金额为6621万元。
我司招标控制价设置金额6422万元，低于概算批准金额。顺利通过评审机构审核，最后施工招标中标价为6317万元。总价低于项目概算金额约5%，即节省投资304万元。
四、从项目中获得的经验教训总结
通过上述案例的处理，造价控制的主要阶段还是项目前期及设计阶段，选择合适的设计方案不仅能有效的控制建设工程造价，还能使项目实现增值提升。同时，我们造价专业人员要有扎实的专业知识，不能盲目追求造价成本最低化，既要满足设计技术可行，又要遵守经济合理原则，结合项目实际情况，让参与方尽量满意，达到共赢的效果。通过这个工作案例，更让我懂得了在为客户提供高水平服务的同时，必须保持公正公平的态度，共赢的结果才是最为满意的结果。
论文作者:邓萍萍,王瑞琛
论文发表刊物:《基层建设》2017年5期
论文发表时间:2017/6/21
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