摘要：房地产开发企业应该严格按照法律的规定履行其信息披露的义务。一方面，应当在现行规范商品房预售资金监管的地方性法规或规章中，详细规定信息披露的要求以及标准，同时明确虚假信息披露的法律责任；另一方面，政府有关部门应当定期向社会公布房地产开发企业开发项目的预售资金监管状况，对于违规行为一律公示，并将相关信息纳入征信系统，以形成社会对房地产开发企业的共同监督。
关键词：商品房；预售资金；监管模式；建议
当前我国已经进入到现代化建设的关键阶段，在国内居民经济能力不断提高的大背景下，对于商品房的市场需要不断提升，这就需要政府及有关单位在商品房预售方面进一步加强监管力度，最大程度上引发市场化的监管机制，提高资金监管工作的科学性与有效性。
1商品房预售资金监管概述
商品房预售资金监管指的是依照相关法律法规，由独立于预购方、开发商之外的，具备相关资质与监管能力的第三方，依照现有程序与权限来监督管理商品房预售资金，使开发商在使用相关资金时必须“专款专用”，商品房预售资金应在第三方的监管下，投入到商品房项目的开发建设工作中去，以维护承购方的经济利益。
2我国目前的商品房预售资金情况
所谓商品房预售就是房地产商将正在建设中或者已经竣工但是不具备交付条件的房屋预先出售给买受人，买受人支付相应定金或价款的行为。不言而喻，预收款就是所收取的定金、预付款、保证金等收入。在这种预售交易中，买受人支付了相应的价款但是并没有实质意义的取得房屋的所有权，而是开发商在未来交付房屋的一种承诺。依笔者看来，这样的交易潜在着巨大的风险，开发商答应的是未来交付房屋，而在此段时间内存在诸多的不确定因素，例如建材涨价、施工周期延长以及其他的不可抗力等等，正因为买受人已经预先支付了相应的价款，所以其几乎承担了所有的风险。同样，我们也无法否认预售商品房、收付预售资金是开发商融资的一种重要手段，这便等同于买受人出钱，委托开发商盖房，但是买受人在此过程中对资金的流向不能监督和控制，只是实现最终的房屋交付而已。所以正是基于这种现实情况，我们要实行一系列的商品房预售资金监管制度来确保开发商将资金真正为买受人所用，真正降低买受人的预购风险，从而更好的维护买受人的合法权益。针对商品房预售资金的监管，我国并没有出台具体可行的方案政策，所以不同的地区根据自身的情况颁布了不同的监督管理制度。
3资金监控制度的具体原则分析
3.1 监管来源的合法性
权包含“私权利”与“公权利”两种，其中监管权指的是监管主体对资金的用途与来源进行管理与监督，存在一定程度的主动性。监管权在法律上则需要具有一定的依据，必须严格遵循“法无授权不可为”的执法原则，具体的执法工作需要充分体现出监管权的合法来源。
3.2监管权行使的合法性
监管是一种典型的国家干预手段，对于房地产行业来说，监管方面的干预需要遵循适度原则，将适度性与合法性两方面的原则结合起来考虑，只有这样才可以对监管权进行监管，使执法活动具有充分的合法性与合理性。
4商品房预售监管方式完善的建议
4.1在立法上进一步完善现行监管模式
对于政府机构监管模式，为了防止权力寻租、滥用职权、干预过度等现象，就必须在立法上确立有效的制约机制，健全内部约束体系，明确责任承担，并加强来自外部的监督与制约。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆对于商业银行监管模式，必须克服商业银行作为监管主体独立性不足、缺乏监管动因等问题。为此，在立法上明确商业银行具备监管职能的条件，确立对于资金监管操作要求，同时确立一定的奖惩机制，促使商业银行依法切实履行其监管职责。对于第三方中介机构监管模式，在立法上明确中介组织具备监管职能必须具备的条件，确立对于资金监管操作要求。加快中介机构的法制化，规范中介机构的内部治理结构，使其成为真正地自律性组织，以保障监管权力的有效行使。
4.2完善信息披露制度
首先，强化开发商信息披露义务。商品房预售交易中，信息不对称导致交易双方地位严重失衡。为实现交易公平，必须完善信息披露制度，而强化开发商的信息披露义务是重中之重。强化开发商的信息披露义务主要表现在以下几个方面：一是明确开发商信息披露义务；二是确定信息披露的内容；三是明确信息披露的方式；四是明确开发商违反信息披露义务的责任；五是强化政府的作用。其次，加强商品房预售广告的监管。实践中，开发商为迷惑购房人，往往利用广告夸大成分，以致商品房预售广告出现广告用语模糊、违规承诺、允诺等违法现象。我国对商品房预售广告的规制集中体现在《广告法》以及《房地产广告发布暂行规定》，但不具有可操作性，而且对于违规行为的处罚力度不够。因而，我国必须对商品房预售广告加强管理：一是应完善预售广告的法律创设，增强其可操作性；二是加强广告发布监管，明确虚假广告的标准；三是强化对广告公司以及广告发布者的监管，对其发布虚假广告的活动予以严惩；四是加大对违规广告的查处力度，对违规广告行为进行惩罚的同时能够对其起到巨大的警示作用。
4.3明确相应的法律责任
在商品房预售资金监管体系中，房地产开发企业与监管主体是法律责任的承担主体。然而，我国《城市房地产管理法》没有明确房地产开发企业将预售资金不用于工程建设时的法律责任，缺乏相应的处罚规定。虽然在建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》中有相关规定，同时根据授权制定的地方性法规或规章中也规定了相应的行政处罚条款，但是这些处罚规定的法律层级较低，处罚力度也较弱，其对房地产开发企业的约束力较低。因此，需要在《城市房地产管理法》以及其他法律法规中明确规定更为严厉、更具操作性的处罚措施，加强对房地产开发企业违规行为的处罚力度。
4.4建立完善的风险分担机制
首先，建立风险保证基金。在我国，商品房预售中的银行和购房者承担着太多的责任，因此，通过建立风险担保基金的救济机制，有助于有效地实施预售制度。政府有必要迫使开发商按一定比例的营业额按各自的资金作为风险防范资金，如果出现问题，可以用这笔钱支付，以建立商品房预售制度风险保障基金。该机制的建立，不仅可以实现买方、银行、开发商三方风险的均衡，还能有效地制约开发商的预售。二是拓宽融资渠道。存在周期长、资金量大、风险高的房地产开发的许多特点，而个人商品房按揭还款期较长，但银行却在不断变化，使银行将承担商品房预售的主要风险。为了避免这种危险，有必要改变目前中国的房地产行业形势单一依靠银行资金，同时必须在房地产企业的银行贷款控制，拓宽房地产融资渠道，包括股权融资、发行企业债券、房地产信托，利用外资，以实现房地产资金的供给与需求的平衡。
5结论
我国的商品房预售资金的监督机制尚不成熟，仍处于不断改进、完善的过程中。只有将此预购资金与监督机构的利益相结合，实现商业化甚至契约化，才能有效可行的降低预购风险，保障买受人的合法权益。
参考文献：
[1]张晓净.我国商品房预售法律制度之完善[D].吉林财经大学，2016.
[2]杨阳.商品房预售风险防范法律制度研究[D].南京大学，2016.
[3]胡心慧.商品房预售中预购人的风险及防范对策[J].法制与社会，2016，（10）：109-110.
[4]顾兴才.论商品房预售资金监管对房地产市场效率的影响[J].住宅与房地产，2016，（15）：3.
论文作者:徐海容
论文发表刊物:《基层建设》2017年第30期
论文发表时间:2018/1/8
标签：资金论文; 商品房预售论文; 买受人论文; 开发商论文; 信息披露论文; 风险论文; 广告论文; 《基层建设》2017年第30期论文;