中国住宅市场供给结构分析，本文主要内容关键词为：中国论文,住宅论文,结构论文,市场论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
1998年6月全国住宅建设与房改工作会议上， 政府提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，建立和完善以经济适用住宅为主的住房供应体系。（注：国发[1998]23号，国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，1998年7月3日。）其中，最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。为了与国家住宅供给的宏观政策相配合，体现国家建立新住宅供给体系的需要，本文将新增住宅供给细分为市场价商品住宅、经济适用住宅和廉租住宅三类，并以此为基础对住宅供给结构进行分析、研究。
一、市场价商品住宅
市场价商品住宅是由开发商投资建设的、完全按市场经济规律运作的商品住宅，包括普通商品住宅、高档公寓和别墅等。商品住宅的建造标准，主要依据市场上中高收入家庭的住房需求状况和支付能力确定；其建造数量和销售价格，主要由市场供求关系调节，应该有适当的空置，以给需求者更多的选择机会，给供给者争取更大利益的机会；其销售对象没有严格的限制，购买者可以自用，也可以作为短期或长期投资；其在住房二级市场上的交易不受限制。
1.市场价商品住宅在住宅市场中的地位与作用
（1）改善居住方式、提高居住质量的先导作用。 由于中国城市住宅市场发展的历史很短，广大城市居民对住宅及居住的认识还处在初级阶段，除了生活起居以外，住宅在社会交往、社区环境、邻里关系、工作空间的延伸、居住安全、家庭文化、现代生活方式的满足等方面的功能，仍需人们不断研究探索和实践。
（2）新设计型式、新技术、新产品利用的示范作用。 按照国际惯例，科技进步对产业的贡献率超过50%，才算是集约内涵型发展的产业。依靠科技进步，推动中国住宅产业现代化，在住宅建设中使用新材料、新技术、新设备和新工艺，开发新产品，提高住宅的功能（居住性、适用性和舒适度等）、工程（耐久性和安全性等）和环境（空间布局、绿化和配套等）质量，从全寿命周期的角度，提高住宅的价值，降低住宅的年使用费用，是我国住宅产业发展中面临的重要课题。
（3）居者置其屋、提高住宅自有率的导向作用。 拥有完全属于自己的住宅，是居民家庭积累财富、提高社会信誉的重要方面。传统的住房分配制度和缺乏对私人财产的尊敬，使得大部分城市居民家庭在财富的积累过程中选择了储蓄的方式。要想改变人们的观念，使住宅真正成为居民的消费热点和第一消费选择，除了取消住房实物分配等政策措施外，还要有明确的社会导向。而对购买和拥有市场价商品住宅需求的培育，就能起到这样的导向作用。
2.市场价商品住宅的基本运行模式
市场价商品住宅的建设完全由开发商组织实施，遵循市场经济规律是其运行模式的主要特征。主要运行过程包括：根据对未来市场的分析预测，进行商品住宅投资决策；通过对目标市场需求特征的分析，进行产品功能和价格定位；选择具有吸引力的开发建设场地，取得政府计划、规划、建设、土地利用等方面许可，进行必要的融资安排；严格控制工程建设过程的质量、工期和成本；选择合适的销售方式和有效的营销手段向目标购买者推销其住宅产品；为住房提供或委托提供社会化、市场化的物业管理服务。市场价商品住宅的运行体现了开发商自主决策、自负盈亏、自担风险的市场原则。
二、经济适用住宅
经济适用住宅是由政府统一组织建设的、面向中低收入家庭的微利普通商品住宅。其建造标准既要满足“适用”的要求，又要满足政府或社会资源公平、合理利用的原则；建造数量的确定既要考虑需要解决住房问题的中低收入家庭的数量，还要考虑政府在土地供给、资源投入方面的能力，基本保持供求平衡；其价格水平与中低收入家庭的支付能力或“经济”状况相适应，约相当于市场价格的50%～70%；其销售对象严格限定，以防止社会资源的滥用；其在住房二级市场上的交易是有条件的，受政府政策的限制。
1.经济适用住宅在住宅市场中的地位与作用
（1）体现我国现阶段住宅市场的主要市场特征。 国外尤其是西方发达国家的住房政策，在二战后随着住宅问题发展的三个阶段，即解决有无的阶段（重点是加速住宅建设）、关注中低收入家庭住房问题阶段（重点是建立公平和有效率的补贴机制）和逐渐减轻政府住房责任阶段（关注居住质量和社区发展），对住房政策的目标、背景、结构和程序进行了分阶段的调整。
从我国目前状况看，基本上处在西方国家住房政策发展中的第二个阶段，因此，政府住房政策的关键是如何通过住宅市场的有效运作，解决中低收入和最低收入家庭住房问题。作为住宅市场中最大份额的经济适用住宅开发建设，既与国家促进经济增长的宏观社会、经济和政治背景相吻合，又体现了我国现阶段住房政策的核心是关注中低收入家庭住房问题的解决。
（2）经济适用住宅是住宅市场供给最重要的组成部分。 对经济适用住宅市场规模应占70%～80%市场份额的估计，基本上已经形成了共识，而且许多城市已开始按此规模制定经济适用住宅的建设计划。例如，北京市有关住宅建设研究报告提出，1999年计划竣工住宅840 万平方米，其中经济适用住宅589万平方米，所占比例为70%， 如将城市危改及其他拆迁安置面积亦计入经济适用住宅范畴，则该比例高达89%。
（3）实现了住宅市场的自然衔接。 经济适用住宅是介于完全市场化的市场价商品住宅和非市场化的廉租住宅之间的、政府提供扶助的微利普通商品住宅，即中低收入家庭有支付能力、开发商还有利可图。因此，经济适用住宅完成了住宅市场中非市场和市场的自然衔接，符合住宅市场和住宅消费梯级发展的规律，对于建立稳定协调的住宅市场具有重要作用。
根据国家的有关规定，经济适用住宅的销售价格执行政府审定并公布的指导价格。从北京推出的经济适用住宅价格来看，平均价格水平大约比目前的同地段市场价格低15%～20%。因此，经济适用住宅带有非市场化或政府福利补贴的成分，而且随着社会经济的发展，政府补贴力度的变化，经济适用住宅本身的市场化程度会不断发生变化。
2.经济适用住宅的基本运行模式
经济适用住宅的基本运行模式是：在开发建设阶段，由政府视市场需求情况确定开发建设规模（以销定产），以行政划拨方式提供土地，通过减免税费、适当控制建设标准，严格开发、设计、施工等阶段的招标管理等手段控制开发建设成本；在销售阶段，严格界定销售对象即具有当地常住户口的中低收入家庭的居民（目前的重点是公务员、教师、科技人员和国有企、事业单位职工），实行购买过程中的申请、审批和登记备案制度，以政府审定的微利价格限价销售；在使用阶段，全面推行社会化物业管理，保持经济适用住宅的良好运行状态和居住环境。
从当前我国各城市的实际情况和新旧体制衔接的角度出发，经济适用住宅的来源主要有以下三个方面：政府提供专项用地，统一开发、集中组织建设的经济适用住宅；房地产开发企业拟作为商品房开发的部分普通住宅调整为经济适用住宅；以自建和联建方式建设，面向本单位职工的经济适用住宅。
三、廉租住宅
廉租住宅从字面上理解就是廉价的出租住宅，它是由政府提供的、面向城市最低收入家庭的社会保障性住宅。廉租住宅的建造标准以满足家庭基本居住需求为原则；其建造的数量要视城市最低收入家庭的数量来确定，通常供给数量适当少于需求数量，使申请入住廉租住宅的家庭有一个合理的轮候期；其租金标准通常远远低于市场租金，且该租金水平受政府的严格控制；廉租住宅不允许进入二手房市场，也绝对禁止转租。
1.廉租住宅在住宅市场中的地位与作用
（1）体现全社会对最低收入家庭的关怀。 任何城市在不同的发展时期，都会存在一部分缺乏住房支付能力的最低收入家庭，为了使之也能获得与整体社会经济发展状况相适应的基本居住条件，政府和社会有责任为这些家庭提供基本的住房保障，以体现社会制度的优越性。
（2）居民家庭进入其他类型住宅市场的过渡。 最低收入家庭作为一个群体是永远存在的，但对某一个具体的最低收入家庭而言，其支付能力可能会由于子女就业等原因得到改善，也就是政府或社会提供住房扶助只限于某一特定的时期，因此廉租住宅具有市场过渡的性质。
（3）有利于整体住宅市场的稳定协调发展。 住房条件好坏是贫富差别最主要的表现形式，过度的贫富差距，会导致各社会利益集团之间的冲突，影响社会稳定，进而影响市场经济包括住宅市场的正常运行。廉租住宅的供给，就是要将体现在住房条件方面的贫富差距控制在一个合理的范围内，以利于整个住宅市场的协调发展。
2.廉租住宅的基本运行模式
廉租住宅由政府或社会保障机构提供。可以是集中新建的居住小区，也可以从腾空的旧有公房（包括直管公房和单位自管公房）中调剂解决。新建廉租住宅和从直管公房中调剂出的廉租住宅，可面向整个城市范围内的最低收入家庭，单位自管公房中调剂出的廉租住宅可首先用于解决本单位的最低收入家庭，剩余部分可纳入社会统筹。
政府应该设立专门的机构（如深圳、上海的住宅局、香港的房屋委员会（HA）、美国各地的公共住宅局（PHA ）负责廉租住宅的建设和调剂，制定明确的入住标准，建立严格的入住资格审批，租金制定与调整，入住期间管理制度等。
根据香港的经验，廉租住宅的租金只为市场租金的20%～25%，约占入住家庭收入的9%。对于收入状况得到改善的家庭， 可以通过提高逐步房租、甚至超过市场租金的形式，使其迁出廉租住宅，以供轮候的其他最低收入家庭使用。
四、各供给子市场的相互关系
1.住宅建设对国民经济增长的影响
住宅建设对国民经济的拉动作用是持续的，而且是可持续的。据国家统计局城调队的抽样调查，我国城市居民1997年人均居住面积8.83平方米，折合建筑面积17.66平方米，大体上相当于日本20～25 年前的水平。如果2000年后的15～20年内人均住房建筑面积分别达到20平方米、24平方米、30平方米，再考虑到城市化水平提高的因素，则我国城市住宅建设的规模是非常惊人的，其对国民经济增长的带动作用也是巨大的、持续的。
虽然广义的住宅建设对国民经济的增长有着重要的贡献，但住宅市场中的不同类型住宅的建设，对国民经济增长的贡献是有差别的。廉租住宅的运行对国民经济增长的贡献主要表现在其为经济增长提供稳定的社会环境方面，其对经济增长的直接带动作用是有限度的。
经济适用住宅供给将在相当长的时期内占有住宅市场的重要份额，因此其在数量上对国民经济增长的贡献是巨大的；但经济适用住宅建设需要大量社会资源的投入，不能从经济上实现自身的良性循环，因此其对经济增长的带动是有代价的；且经济适用住宅保持微利价格的特征，在一定程度上制约了开发商参与的主动性和积极性，为此政府必须在税费、融资等方面提供优惠政策，以提高开发商参与的积极性。因此经济适用住宅对经济增长的带动需要政府特殊政策的扶持；且其建设要防止过热，避免加大住宅市场空置的压力。
市场价商品住宅由于完全按照市场经济规律运作，政府不仅不需投入任何资源，还可以从土地出让、建设和交易过程征收税费等方面带来财政收入，因此该类住宅的建设对经济增长的带动作用不仅表现在量上，还表现在质上，即由于其运作规则更符合市场规律，所以这种带动在一定条件下是良性的、可持续发展的。
2.各供给子市场的数量和价格关系
（1）数量关系。 各供给子市场在整个住宅市场上的数量关系或市场份额，受政府住房政策、住宅市场化水平、居民家庭住房现状、住宅价格与家庭收入比以及国家或地区宏观社会经济发展水平等因素的制约。
从国内的情况看，对各类住宅供给在市场中应占的份额理解也有不同。例如，北京市1997年竣工住宅面积997万平方米， 其中真正在市场上销售的商品住宅不足300万平方米， 考虑到居民收入与住宅价格的巨大差距，因此北京市确定的经济适用住宅供给比例在70%左右；而广州市由于市场化程度较高，居民收入与住宅价格差距较小，居住水平也较高，因此其拟建经济适用住宅建设规模约为住宅总供给的20%～30%。因此各子市场的数量关系依城市的不同而不同，随城市经济和人民生活的改善动态变化，且这种变化的规律是：廉租住宅可以保持在5 %～10%的稳定比例，经济适用住宅的比例逐渐减少，市场价商品住宅的比例逐渐提高。
（2）价格关系。住宅市场中各子市场的住宅市场化程度不同， 也就带来了其租金和价格方面的巨大差异。通常情况下，廉租住宅的租金水平主要考虑最低收入家庭的支付能力，兼顾该类住宅正常使用中的维护费用支出情况。在香港，廉租住宅的租金平均为家庭收入的9%， 远低于租住商品住宅家庭中租金收入比26%的水平；美国公共住宅的租金也是按家庭收入的某一比例确定的，且为公共住宅的维护使用提供大量的补贴。
经济适用住宅与商品住宅间也存在着一定的价格差距。前者的价格除要考虑成本因素外，还要兼顾中低收入家庭的支付能力；后者的价格则只需考虑市场供求状况。
3.经济适用住宅与市场价商品住宅的关系
（1）经济适用住宅和市场价商品住宅不是对立的， 而是互为补充、互为条件的关系。经济适用住宅重点解决中低收入家庭的住房问题，为社会经济的稳定运行提供了基础；市场价商品住宅面向高收入家庭，有利于调节社会分配，为经济适用住宅尤其是廉租房的建设提供必要的资金支持。当然，如果没有严格的政策约束购买者进入住房市场的渠道，这二者在住宅市场上的竞争关系是不言而喻的。实际上，通过从供给和需求两个方面的市场细分，并严格按设定的轨道管理规则进行管理，就可以减少甚至避免竞争。
（2）从经济和社会发展的角度来看， 经济适用住宅发展到一定程度后会向市场价商品住宅方向转化。经济适用住宅也要划分层次，完成非市场的廉租房到市场价商品住宅的逐级过渡与衔接，特别要逐步推动接近市场价商品住宅的经济适用住宅向市场价的转化。政府要适时引导这种变化发展的趋势，确立有利于这种转变的长远政策和策略。
（3）经济适用住宅的价格不是越低越好，开发商也要有利可图。 虽然参与经济适用住宅开发投资的利润受到了政府较为严格的控制，获取较高利润的可能性降低，但由于政府对经济适用住宅建设的支持降低了投资风险，因此开发商仍有机会在较小的投资风险与相应的回报之间找到平衡点。
结论
在社会主义市场经济体制条件下，解决居民住房问题的根本途径是建立新的住房供应体系。新的住房供应体系的核心是对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，以使不同经济水平的家庭都能各得其所。在新旧住房制度转换的过程中，对我国住宅供给结构及经济适用住宅子市场进行研究、分析，对制定合理有效的住宅市场发展战略和住房政策、培育和推进住宅市场的健康有序发展具有非常重要的意义。