新加坡土地征收法律制度研究
熊 欣 叶
(中南大学 法学院， 湖南 长沙 410083)
摘 要 ：土地资源稀缺的新加坡在1965年获得独立后开始积极推进土地国有化的进程。《新加坡土地征收法》对于公共利益的界定范围极广，这赋予了新加坡政府广泛而又强大的土地征收权。新加坡土地征收的程序清晰，土地征收的救济程序具体，但新加坡土地征收的补偿相对较少。《新加坡土地征收法》的不断完善促进了新加坡土地国有化的进程，从而促进了新加坡经济和公共事业的发展，增强了新加坡的综合国力。
关键词 ：新加坡；土地征收；征收补偿；救济程序
不同于我国和其他国家，新加坡的土地征收制度对于“公共利益”的界定范围很大，因此给予了新加坡政府强大的土地征收权。由于土地资源的匮乏，为了能快速发展经济和完成基础设施的建设，新加坡积极完善土地征收制度，最终建立了系统且完整的土地征收制度。我国关于新加坡土地征收制度的研究较少，且局限于新加坡土地征收公共利益以及补偿制度的研究。因此，本文将从新加坡土地征收的公共利益、土地征收程序、土地征收补偿及相关案例，以及土地征收的救济程序全面系统地介绍新加坡土地征收制度。
一 、新加坡土地征收制度的演变历程
新加坡政府对于土地的强制收购权可以追溯到1857年印度立法委员会通过的《印第安法案(六)》。该法案适用于英属海峡殖民地以及东印度公司所管辖的地区[1]。但是，1857年的《印第安法案(六)》没有关于补偿金数额的规定，也没有规定如何确定被征收土地的价值。因此，土地所有者能够获得的土地征收补偿的权利在当时是不确定的[2]。
1870年，《印第安法案(六)》纳入了确定赔偿金额时必须考虑的几个因素，这些因素成为了1890年《海峡殖民地条例(六)》的实施基础[1]。随后，1890年《海峡殖民地条例(六)》取代了1857年的《印第安法案(六)》。《海峡殖民地条例》的序言写明了该条例的目的：“巩固和修订法律，以获取公共用途所需的土地，并确定因此类收购而可获得的赔偿金额。”[2]1955年通过的土地征收条例，使政府能够获得新城镇的土地以建立组屋①，且被征收土地上的房地产的补偿金额与法定日期(即1955年4月22日)的房地产价值挂钩。
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1965年，原是英国殖民地的新加坡获得独立后，政府急需足够的土地以实行其发展项目，尤其是在工业和移民安置方面[3]。尽管私人所有权具有神圣不可侵犯性，但由于土地资源的稀缺，新加坡政府积极推动土地国有化的进程、继续完善相关法律以使土地征收合法化。1955年的条例被修改为1959年《新加坡土地征用条例》，之后，该条例又被1966年的《新加坡土地征收法》所替代，以给予政府基于公共发展的目的而强制征收土地的权力[1]。1966年《新加坡土地征收法》还规定了被征收土地的当事人可从政府获得的补偿额的计算方法。《土地征收法》的设立，为新加坡的城市化建设以及为基于社会及经济目的而发展的基础设施的建设起到了关键性的推动作用。
《新加坡土地征收法》于1966年10月26日在议会通过，于1967年6月17日正式生效。为了通过征收土地从而进一步加快政府的发展项目，该法案于1973年进行了修订，以遏制土地投机现象并限制土地征收的成本。1973年《新加坡土地征收法(修正案)》将被征收土地的补偿金额定为1973年11月30日的市场价值或公报公告日的市场价值，以两者中的较低者为准。《新加坡土地征收法》的制定加速了土地国有化的进程：在1959年至1984年间，政府共收购了43,713英亩(17,690公顷或177平方公里)的土地，在当时已经占了新加坡土地总面积的三分之一[3]。
随着被征收土地的增加，政府在1985年成为了新加坡最大的土地所有者。在当时，政府已拥有新加坡76.2%的土地，而在1949年，政府仅拥有31%的土地[4]127。新加坡政府通过强制征收土地、不断扩大国有土地的做法，有效地维持了房屋建造和工业厂房建造的低成本。
在1985年，《新加坡土地征收法》得到了再一次的修订，并于1987年5月30日正式施行。《土地征收法》成为了新加坡发展的关键因素之一。该法案促进了道路、铁路基础设施、学校、医院、工业园区和公共住房的建设，进一步促进了公共利益的实现。然而，新加坡政府也同时认识到被征收土地的当事人因此所遭受的影响。正是考虑到这一点，新加坡政府一直在更新《土地征收法》中的补偿框架，并积极改善征地程序。
在1986年至1995年期间，有关确定赔偿额的法定日期的规定得到了三次修订，反映了新加坡房地产价格随时间的上涨趋势。最终，2007年的修正案规定，应“根据所购土地的市场价值提供补偿”，从而废除了有关确定赔偿额的法定日期的规定。2012年的修正案废除了“在公报上公布征地时，需在物业上粘贴实物公告”的规定。2014年的修正案规定：“受分批收购影响的土地所有者，将获得所收购土地的市场价值补偿的全部收益”，同时进一步做出了精简土地征收过程的相关规定。该修正案同时赋予了上诉委员会与法院类似的权力：可以对不必要地或不合理地延长了诉讼程序或增加了诉讼成本的非当事人收取相应的法律费用。
二 、新加坡土地征收中的公共利益
公益征收是不动产所有权的原始取得方式之一[5]。新加坡将“公共利益”解释为“公益建设事业、实施国家经济政策、国家国防安全的需要”[6]。1985年修订的《新加坡土地征收法》没有对公共利益下定义，而是采用概括式的方法，在第5条规定了征地的范围：“当某一土地需要用于以下目的时，总统可以在公报上发布通知，宣布该土地需要按通告中所说明的用途加以征用：(a)基于任何公共目的；(b)因任何个人、公司或法定机构之任何工作或事业所需要，且内阁部长认为此项工作或事业有利于公共福祉、公共效用或者公共利益；或者(c)用于住宅、商业或工业之目的”。
在2003年，两起土地征收案件因补偿金额仅为一新元而引发了轰动：一起案件是政府为了在洛龙川建设环线地铁站，花一新元征收了位于洛龙川川崎公园公寓的十七个停车场；另一起案件是政府为了拓宽公共道路，花一新元征收了位于基姆凯特路的上帝教堂信仰集会所在地的七个停车场。
在新加坡，将住宅、商业或工业区用地也纳入了征地范围的情况，在世界上是比较罕见的[7]。对公共利益采取如此宽泛的界定，实质上赋予了政府强大的征地权，比如采取“低进高出”的方式，低价征收私人土地再以更高价格将土地使用权转售给私人开发商[8]。此外，新加坡将对公益事业的认证放在了对征收申请的审核里面，法律中没有单独地规定土地征收公益目的认定程序[6]。
新加坡土地征收法还规定了因公共目的可临时占用土地的条款。如果总统觉得临时占用任何非国有土地是为公共目的所需，总统可指示地税官临时占用和使用该土地。但是，占用的期限通常不超过从最初占用起的连续3年。
新加坡采用如此强硬的土地收用制度有这样几点好处：(1)土地迅速转变为国有或公有，基本上消灭了凭借土地占取社会利益和土地投机问题；(2)政府对土地的补偿较少,减轻了政府在土地方面的经济负担;(3)对住宅发展、公共设施建设起到了促进作用[9]。土地投机现象的减少，让新加坡的经济更加健康地发展；政府在土地方面的经济负担的减少，让政府有经济能力促进其他行业的发展；住宅发展和公共设施的建设，减缓了土地资源稀缺所带来的诸多不利，也促进了新加坡经济的发展。
三 、新加坡土地征收的程序
在新加坡，土地征收的启动条件是在征地申请得到批准后，直接进入征地程序，由政府实行征收。没有涉及到土地需用者与土地所有者之间关于土地所有权转换的协商[6]。在总统发布公告，述明被征收土地的具体情况后，相关的政府官员会对被征收土地进行初步调查。在通知了土地利益关系人之后，地税官便开始制定收购土地的计划并且收购土地。在征收完成后，地税官应通知契约登记处以及所有权登记处将土地登记为国有且免于产权负担。
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(一)发布声明
当政府决定征收某一区域的地段时，总统会在公报上发布征收某一土地的通知，并且会在公告中述明土地所在的城镇分区或所在的乡；该土地的地段编号、大致面积及其他所有确定该土地用途所需的详情。如果已经制定了土地计划，应在公告中写明该计划会在何时何地被检查。
梁武帝萧衍、简文帝萧纲、梁元帝萧绎皆好文学，《嵇康集》于梁时得存十五卷，录一卷，其中不无梁氏君主好文之功。梁(502—557)距隋仅不到百年，然历经战乱，书籍难免亡佚。魏征(580—643)于唐初任尚书左丞、秘书监，校理国家图籍，其撰《经籍志》，依据了《梁天监六年四部目录》《梁东宫四部目录》《文德殿四部目录》《七录》等前代公藏书目。因此《嵇康集》在梁代有十五卷，录一卷，是有依据的。
(二)初步调查
在总统发布了征收某一土地的公告后，地税官应在当地方便民众知悉的地方发出通知，公布被征收土地用途的实质内容。之后，经部长一般或特别授权的任何官员以及由该官员书面授权的任何人员可以：进入、调查或取走该地区任何地层的土地；挖或钻入土地；做一切必要的其他行为来确定土地是否适合此种用途；设立被提议土地的界限以及拟议工作线；通过放置标记和切割地带来标记这些地层、边界和拟议工作线；在不砍伐或清除便无法完成对所采用的地层或标记的工作界限的调查的情况下，砍伐和清除任何常规作物、围栏或丛林。
(三)地税官开始收购土地并制定收购土地的计划
在发出公告宣布某一块土地被用于公告中的特定目的之后，部长或部长授权的官员应指示地税官按照程序开始收购土地。
如果不是想要征收土地利益关系人的整块土地，并且没有充分的计划从契约登记处(Registry of Deeds)或土地所有权登记处(Land Titles Registry)的记录来确定被收购土地的具体部分，地税官应在切实可行的范围内拟定一个计划，以便根据具体情况从契约登记处或土地所有权登记处的记录中确定被征收的部分土地。但是，如果土地已经被划分出来，便不再需要制定此类计划。
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(四)通知土地利益当事人
地税官应在新加坡流通的四种当地报纸上发布公告，并且，需要用四种正式语言陈述：政府有意收购土地；土地利益关系人可以向地税官提出对该土地所享有的利益的补偿。地税官所发布的公告应该述明土地的详情，还应要求所有与该土地有利益关系的人亲自出席，或由有权代表利益关系人的人、或任何其他获得书面授权的人，在公告中提及的时间和地点，在地税官面前出庭。土地利益当事人或其代表人应说明当事人各自在土地上的权益的性质、当事人对这些权益的赔偿要求的数额和详情、索赔额的估价基础或估价方式，以及对被征收土地所拟备的任何计划的评估中所持有的反对意见。
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(五)占有土地
《新加坡土地征收法》集实体法与程序法于一体。《新加坡土地征收法》第三章专门对“上诉委员会及其程序”做出了具体规定。作为准司法法庭的上诉委员会，是处理征收补偿纠纷的主要救济机构。法律的价值在于能够创造一个公平、正义、自由而有序的社会环境[14]。因此，土地征收的救济程序也是《新加坡土地征收法》中至关重要的一个部分。
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(六)通知契约登记处并向所有权登记处递交文书
因土地被征收而提升了其他土地价值的情形属于《新加坡土地征收法》第33(b)(1)项下的改进规则。该条款规定，土地补偿须考虑到任何其他土地价值的增加，这包括土地利益当事人可能因被征收土地的用途而获得其他邻近土地价值的增加。因此，政府认为该补偿符合根据已建立的估价原则来评估土地产生的预期收益和土地征收的成本。该案中的业主因不服补偿裁定而提起了上诉，但随后被判决撤回上诉。
四 、新加坡土地征收补偿制度及典型案例
相较于其他国家来说，新加坡对于土地征收的补偿相对较少。私人土地所有权的正当性和“国家利益优于个人利益、经济发展先于人权保障”的价值定位是贯穿于新加坡土地征收制度的立法精神[8]。
(一)新加坡土地征收补偿制度
新加坡土地征收补偿的基本程序分为四个阶段：第一阶段：与土地有利益关系的当事人向地税官提出补偿要求；第二阶段：地税官对涉案土地进行调查，确定被征收土地的价值以及补偿请求人所拥有的权利；第三阶段：地税官根据《新加坡土地征收法》的补偿价格标准，确定最终的补偿裁定额，且应在合理调查确定地址后，向所有利益关系人提供补偿裁决的副本；第四阶段：向土地利益当事人支付赔偿金。
1.土地被征收前的补偿
在土地被征收之前，由《新加坡土地征收法》第3条(进入和调查的权利)所授权的官员或由该官员书面授权的人员在进入土地进行调查时所造成的损害，应在损害发生之后尽快并以便利的方式作出补偿。有关补偿金数额的争议，由地税官决定。土地利益关系人可对地税官作出的补偿裁决向部长提出上诉，部长的决定为最终决定。
2.地税官的调查与裁定，以及确定最终的补偿裁定额
地税官应根据所发布的有关土地利益关系人有权获得补偿的公告，或者送达给土地利益关系人或其代理人的通知，就土地利益关系人所陈述的反对进行调查。地税官还应调查其所制定的征收计划、土地的价值和要求赔偿人的各自利益，并且应当在调查结束时，尽快做出补偿裁定。
地税官可随时向高等法院提出有关以下内容的任何问题：任何文书的正确解释、有效性或效力；有权享有土地权利或利益的人；该权利或利益的范围或性质；为该权利或利益而分配的赔偿或其任何部分；该补偿或其任何部分须缴付的对象；根据本法进行调查的费用以及负担该费用的人。
除《新加坡土地征收法》的其他规定外，地税官的裁决应在其办公室存档，应作为地税官和土地利益关系人之间的最终证据。存档的材料将用以证明：土地利益关系人是否已分别在地税官面前出庭；土地面积、土地价值；当事人之间补偿金的分配。地税官在合理调查、确定地址后，应向所有的土地利益关系人提供补偿裁决的副本。
为了方便进行调查，地税官在遵循当时有效的法院规则相关规定的情形下，有权召集和强制证人出庭(包括土地利益关系人或其中的任何一方)，且有权以相同的方式强制出示相关文件。
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3.确定补偿裁定额时需要考虑的事项和不应考虑的事项
在确定补偿数额时，地税官应当考虑：收购土地的市场价值(如果土地收购日期为2007年2月12日及之后)；土地利益当事人可能会因被收购土地使用价值的增加，而获得任何其他土地(例如邻近或毗连的土地)价值的增加；土地利益当事人因地税官将该土地从其他土地分割开而占有该土地时所遭受的损害；土地利益当事人由于地税官收购土地而对其其他财产(动产或不动产)造成的损害；如果因收购而被迫改变其居住地或营业地，该变更附带的合理费用；如果因收购而需要重新颁发所有权证书，则与调查、发行和登记所有权有关的费用、印花税以及可能产生的其他合理费用。
在2001年之前，对于确定补偿金额时所考虑的被迫改变住所或营业地所产生的“合理费用”的标准是相当保守的，主要限于因土地被征收而需转移到新房屋时所产生的实际费用。而目前的规定显然是扩展了确定土地补偿金时所应考虑的事项，更有利于保护被征收土地所有人的利益。
在确定裁决补偿数额时，不应考虑以下问题：土地征收的紧迫程度；与被征收土地有利益关系的当事人对于离开该土地的不情愿；由私人造成的任何损害；根据本法发布将要征收的公告后，因土地用途或因使用土地导致的被征收土地可能遭受的任何损害；土地被征收后，可能从其使用中获得的被征收土地价值的增加；在根据本法发布征收公告之日后，对已收购土地进行扩建或完善所产生的任何支出(除非扩建或完善是维护处于适当修理状态的建筑物所必需，并经土地专员的批准后进行)；影响被收购土地的任何运输、权利转让、土地转让或其他处置的口头或书面证据(除非该文书已在土地所有权登记处正式加盖公章并进行了登记，并在总统发布公告日期的六个月前向物业税首席评税官提交)；销售可比物业的证据(除非上诉委员会确信销售是出于善意而不是出于投机目的，并且应由上诉人承担证明交易是善意的并且不是用于投机目的的义务)。
4.确定补偿金数额的规则
如果当事人已根据所发布的有关土地利益关系人有权获得补偿的公告，或根据送达给他的通知书提出补偿申请，则判给他的款额不得超过所申请的款额或少于地税官在调查后所判决的款额。如果申请人拒绝提出此类索赔或因没有充分理由而导致补偿申请被忽略，在上诉委员会允许提出索赔的情况下，上诉委员会裁定的数额可能少于并且在任何情况下均不得超过地税官所裁定的补偿额。如果申请人有正当的理由导致补偿申请被忽略，在上诉委员会允许提出该申请的情况下，上诉委员会所授予的金额可能少于，也有可能超过地税官所裁决的补偿额。
5.补偿的分配
当补偿金数额已经确定且对补偿金分配的数额有争议时，由上诉委员会委员独自决定各利益关系人应得补偿额的比例。当事人可将有关补偿额比例的决定上诉到上诉法院，且上诉法院的裁决为最终裁决。向上诉法院提起上诉的程序与在民事案件中向高等法院提起上诉的程序相同。
6.补偿金的支付
地税官在就任何土地作出金钱补偿的方式之外，可以与享有有限权益的当事人进行协商，在保证当事人享有公平权益的情况下，以其它方式进行补偿。如果当事人不同意接收补偿额，或是对所获得的补偿权利或分配有争议，或者，其拥有的土地尚未被地税官占有，地税官须单方面向最高法院登记处申请存放补偿金。当事人可对补偿金的数额提出异议，但任何已收到补偿费而没有提出抗议的人，均不得向上诉委员会提起上诉。
如果地税官在占有土地之前尚未支付或存放补偿金，地税官应当从占有之日起向当事人每年支付6%的利息，直到补偿金已经支付或存放为止。
7.临时占地的补偿
2012年11月 起，五建每隔三年开展一轮“情系千里，爱暖身边”异地慰问活动，对分布于甘肃、陕西、四川、河南、吉林、上海等14个省市的离退休老同志进行入户和集中慰问，累计行程5万余公里136个县市地区。
每一位被临时占用土地的当事人均有权就其所遭受的损失、损害或支出的费用进行索偿。对被临时占用土地的当事人所提出的索偿要求的评估，不得考虑以下内容：因在土地上进行的任何贸易或业务的中断或干扰而导致的财产损失；与土地被占用和使用目的相关的补偿所涉土地价值的增加或减少；违反任何现行成文法而建立及保存在土地上的任何建筑物、物体或构筑物；违反《建筑物管制法》(Building Control Act)，在被征收土地上的已建成、修改或正在进行建筑工程的任何建筑物或部分建筑物。
(二)新加坡土地征收补偿的典型案例
结合新加坡土地征收补偿的典型案例可以看出，被征收土地利益当事人对于自身权利的积极维护。但上诉法院的判决往往更偏向于政府：只要政府是出于善意(比如，为了加强土地利用的效力)，并且使用被征收土地的方式满足合理规划的要求，上诉法院通常都会做出有利于新加坡政府的裁决。
1. 川崎公园公寓案和上帝教堂案
在可比性方面，首先要求相同或类似的经济活动或事件在不同的政府结算单位进行，根据统一的政策，按照政府要求，确保会计信息具有可比性，以提高部门和会计单位之间的可比性信息。其次，相同或类似的事业单位或业务问题需要相同的政府部门进行处理。发生在不同的会计计算期间时，应该是一致的会计政策，不会进行彻底的改变，大大提高了不同时期机构结算信息的可比性。
在川崎公园公寓土地征收案件中，将近220平方米的土地被征收用于环线地铁站的建设。由于地铁站距离川崎公园公寓很近，政府评估员认为川崎公园的价值会因此提升1800万新元[10]。该评估在新闻报道中得到了房地产分析师和房地产顾问的支持，他们说“由于地铁站的建设将提升人们的生活便利度，地铁站附近的私人房地产价值将增加5%至10%”[11]。
特许标准计划的实施，摆脱了以往以学校为单位的青少年人才选拔机制，充分利用了英足总和英国职业足球俱乐部在资金、师资、场地设施等方面的优势，以社区（区域）为单位，最大限度地发现、挖掘青少年足球人才，逐渐形成职业足球、校园足球、社区足球相结合的青少年足球发展网络[5]。
在占有土地之后，地税官须立即采取以下行动：在土地已经根据《契约登记法》(Registration of Deeds Act)第269章登记的情况下，通知契约登记处在登记册的条目中注明该土地占有权授予给国家。当该项条目完成后，土地收归国家并免于产权负担。或者，根据《土地所有权法》(Land Titles Act)第157章第143条第2款的规定，向所有权登记处提交收购文书。所有权登记处应根据地税官的请求，在土地登记册的有关内容中认可土地已经归属国家且免于产权负担，并且不再受《土地所有权法》的约束。
在上帝教堂案件中，约200平方米的土地被划定用于1998年总体规划中的道路使用。由于补偿只有一新元，因而被称为有名无实的赔偿金。议会澄清说，重新分区是为完善该地区规划需要，但由于重新分区对土地的估价产生了未预料到的后果，为了纠正这一后果，政府给予了教会一定的特惠补助金②。
虽然议会早在1996年澄清，在通常情况下，政府不会以1新元的价格征收土地，但当土地作为规划批准的一部分且用于公共目的时，对此类土地的补偿将是有名无实的。还有一种情形是，不能被整块开发的零散土地，当被征收用于道路或排水储备系统时，对此类土地的补偿也将非常少[12]。
2.腾富控股私人有限公司案
新加坡政府在征收土地后，存在着长时间对被征收土地不予以利用的情形。土地被征收者面对这一情形提出的不是对补偿数额的不服而是认为政府征收土地后却不积极利用被征收土地的行为违反了土地征收的基本原则，因而要求政府返还土地。与这一情形有关的典型案件是腾富控股私人有限公司案。
在此案中，上诉人腾富控股私人有限公司(腾富公司)在芽笼路旁拥有一间仓库。政府于1983年2月26日在公报上发布公告，表示要征收该仓库，以用于一般改建。但23年后，仓库所在地以及仓库均未被开发。腾富公司于2005年申请法院发布复审令和执行书，要求撤销1983年对仓库所在地的征收并且返还被征收财产及土地。腾富公司认为1983年的征收是越权行为，由于被征收土地长时间未被开发，该土地应返还给原所有人。此外，该土地在1983年被征收时被划分为“工业用地”，但在1993年的加冷发展指导计划③中被划分为了“居住用地”，这也影响了腾富公司对于该块土地的利用。
上诉法院支持了高等法院认为该诉讼请求已过诉讼时效的判决，因为诉讼请求应在公报上发布公告日(此案中为1983年2月26日)后的6个月内作出。尽管上诉被驳回，上诉法院却评论说：“当被征收的土地在1983年不是用于一般改建，政府的长期不作为，如果不加以解释，是可能构成一个可争议的案件的”[13]。当时的法律部部长S. Jayakumar在2007年4月11日的议会上解释说，在过去的40年里有超过15000块土地被征收，其中，大约有12%的被征收土地仍未被重新开发，余下的土地尽管没有被充分开发，也是处于重新开发的不同阶段[14]。
当被征收土地多年未被开发时，土地被征收人理所当然地会认为权利受到了侵害，但是若认为所有被征收的土地应当立即采取相应的措施进行开发或重建，也会对政府造成不适当的负担。如果政府能有证据证明在征收土地时不是出于恶意，且未对被征收土地采取相应的措施亦不是出于恶意，那么土地被征收人返还土地的请求将会被驳回。
随着“大众创业、万众创新”的发展浪潮，大学生自主创业成为解决大学生就业困难问题的有效手段，正引起社会的广泛关注和重视。面对高校毕业生日益严峻的就业形势，大学生无疑是创业界的中流砥柱及重点培育对象，对于为社会注入新鲜的活力颇为重要。但尽管如此，比起社会平均水平，大学生创业成功的概率仍较低。本文通过对200份广东大学生创业融资情况问卷的数据研究发现，41%的大学生认为资金短缺是创业路上的最大障碍。
五 、新加坡土地征收的救济程序
当地税官作出补偿裁决时，地税官应向土地利益当事人或当事人的代理人送达通知书，以占有这块土地。在紧急情况下，虽然地税官尚未作出补偿裁决，但根据部长的指示，地税官可在公布土地利益当事人享有获得补偿的公告刊登日期后的7日届满时，或将通知送达给土地利益当事人或其代理人的7日后，占有在总统发布的公告中所指明的用于公共目的等用途的土地。部长可根据其自由裁量权，在没有发布公告的情况下指示地税官立即占有根据相关规定拟取得的任何土地，但必须在地税官占有该土地后的7天内发布政府有意按照某种用途征收土地的公告。
(一)上诉委员会的成员构成
为了听取不服地税官的补偿裁决所提起的上诉，应设立一个或多个上诉委员会，上诉委员会由上诉委员会委员或副委员组成，还可让一或两名评估员进行陪同。评估员通常是评估、建筑、数量测量和工程等相关领域的专业人士。委员和副委员自任命之日起任职两年，可连选连任。总统可随时撤销委员和副委员的任命。
如果涉案金额超过25万新元或以上，上诉委员会应由委员或副委员以及两名评估员组成；如果涉案金额少于25万新元，通常情况下，上诉委员会应由委员或副委员单独组成，如上诉委员会委员认为合适，可由委员或副委员视情况选出两名评估员一同组成。
(二)上诉委员会的权力
上诉委员会可以召集能够提供有关上诉证据的人参加听证会，以宣誓或其他方式审查该人作为证人的资格，并可要求该人出示上诉委员会认为符合上诉目的所需的文件或证书。上诉委员会和高等法院一样，拥有强制证人出庭、聆讯宣誓证据和对藐视法庭的行为进行惩罚的权力。上诉委员会还拥有接受或拒绝所提交的任何证据的权力。上诉委员会可在听取上诉后，可确认、减少、增加或取消地税官的裁决，或发布其他合适的命令。
(三)当事人提起上诉的权利
任何土地利益当事人，如因地税官所作出的裁决而感到自身权利受到了侵害，在收到地税官裁决后的28天内，应向上诉登记官提交一式两份的书面上诉通知书。除非地税官获得书面放弃声明，否则当事在人收到赔偿金日期后的28天内，需存放或授权地税官向会计主任提交一笔相当于三分之一赔偿金数额的金额或5000新元(以较低者为准)。当事人在收到地税官的裁决理由后的28天内，应向上诉登记官提交述明了上诉理由的上诉状，且需一式两份。除经上诉委员会同意并按上诉委员会决定的条款外，上诉人不得在其上诉的听证会中提出上诉状所述理由之外的任何其他理由。
这些年不少老师都使用过不同的网络教学平台，每种教学平台都有它的优缺点，基于云计算的网络教学平台具有云计算技术的网络资源共享功能、强大的数据分析功能等，改变了老师的教学模式和学生的学习模式，强大的师生互动性让教学充满趣味性，受到了学生们的喜爱，有效地提升了教学质量，使用网络教学平台开展教学活动已经成为一种势不可挡的趋势，不少老师都积极地投入基于云计算的网络教学平台的课堂建设中去，运用这种新的网络教学平台，为社会培养出更多具有扎实岗位技能的应用型人才。
(四)上诉的听证和处理
在收到上诉通知书后，上诉登记官应立即将上诉通知书的复印件转交一份给地税官。地税官须随即向上诉登记官递交他的裁决理由，而上诉登记官须向上诉人送交裁决理由的副本，送达的方法是将该副本送交给上诉人或以挂号邮递的方式寄给上诉人。如果未在规定期限内递交上诉申请和上诉保证金，则视为上诉人撤回上诉。
收到上诉申请后，上诉登记官应立即将一份副本转发给地税官，并应尽快确定上诉听证会的时间和地点，且应提前14天通知上诉人和地税官。上诉人和地税官应当亲自或由律师代理，在指定的时间和地点出席上诉听证会。但如果经上诉委员会确认，上诉人或地税官或代理律师由于不在新加坡境内，或因疾病或其他合理原因而导致无法出席，必要时，上诉委员会可在其认为合理的时间范围内推迟对该上诉的审讯。
(五)对向上诉法院呈交的案件的处理
上诉委员会可随时对任何上诉案件(不管有没有作出上诉决定)，或对上诉法院的意见，就案件的法律问题进行陈述。一个已经被上诉法院接收的案件应该罗列出：案件事实以及上诉委员会对事实作出的任何认定、上诉委员会的决定(如有)、以及对上诉法院的意见存在的问题。上诉委员会委员应在该文件上签字。若案件述明了以上内容且经上诉委员会委员签字后，登记官应将案件转交至上诉法院，并将其副本递交给上诉人和地税官。在审理再审案件时，上诉法院应给予上诉人或其代表人以及地税官进行抗辩的机会。
上诉法院应听审并确定再审案件的任何法律问题，并可根据其决定，确认、减少、增加或废除上诉委员会做出的任何裁决，或可将案件以及上诉法院的意见一同转交给上诉委员会。上诉委员会在收到上诉法院转送的案件时，应遵循上诉法院的意见，并且通过作出上诉决定使其生效，或者根据案件情况，当先前做出的决定与上诉法院意见不一致的情形下，对先前的决定作出一定程度的修改。
(六)对临时占用及使用土地的赔偿的上诉
任何因对临时占地补偿裁定而感到权利受到侵害的当事人，在收到裁决通知后的28日内，可向上诉委员会的登记处送达一式两份的书面上诉通知书。在收到地税官提述的裁决理由后的28天内，可向上诉委员会登记处送交包括上诉理由陈述在内的一式两份的上诉呈请。
在上诉通知书提交后，必须采取以下步骤：首先，上诉委员会登记处处长须立即将上诉通知书副本转交给地税官；其次，地税官必须向委员会登记处提交裁决理由；最后，上诉委员会登记处必须向上诉人交付或提供该裁决理由的副本，或者以挂号邮递的方式将裁决理由的副本送交上诉人。上诉委员会对于因不服临时占用及使用土地的补偿裁决所提起的上诉的裁决为最终裁决。
(七)上诉法院的裁决为最终裁决
上诉委员会的决定为最终决定。但在赔偿额超过5000新元的情况下，上诉人或地税官可以就任何法律问题通过上诉委员会向上诉法院上诉。向上诉法院提起上诉的程序以及与上诉有关的费用应与将高等法院裁决上诉至上诉法院的程序和费用相同。
上诉法院应听审和裁定任何此类上诉，并可确认、减少、增加或废除上诉委员会的裁决；法院认为合适时，可就上诉作出进一步的或其他的命令(不论是费用还是其他方面)。上诉法院作出的裁决为最终裁决，任何人不得再对上诉法院所做出的裁决提出上诉。
六 、结语
由于土地资源的匮乏，土地征收始终是新加坡政府与民众的争议焦点，也很难做到每一起土地征收案件最后都达成一个良好的解决方案。此外，为了控制土地征收的成本，被征收土地的当事人很难获得足够的赔偿。但是，土地征收制度的建立和完善对于新加坡经济的发展和基础设施的建设无疑起到了关键性的作用。尽管土地征收在某种程度上侵害了被征收土地当事人的利益，但另一方面，对于新加坡的民众来说，没有土地国有化的扩展，便没有高效的经济发展和完善的基础设施建设，住房问题也将越来越严重。从《新加坡土地征收法》的立法进程可以看出，新加坡政府在逐步完善土地征收制度：具体化土地征收的程序、完善土地征收补偿制度的框架、增加对被征收主体的补偿金数额、完善对被征收主体的权利保障等。在土地资源极其稀缺的新加坡，为了保证国家经济的健康持续发展、提升国际竞争力，完善土地征收制度的脚步将永远不会停歇。
注释 ：
① 英文为： Improvement Trust Flats。组屋是由新加坡建屋发展局承担建筑的公共房屋，为大部分新加坡人的住所。https://zh.wikipedia.org/wiki/%E7%BB%84%E5%B1%8B(2018年7月14日访问)。
土洞开挖采用全断面开挖的方式，“短进尺、勤支护”，利用挖掘机直接开挖，必要时在周边预留10～20 cm的土层人工开挖，洞口10 m范围由于埋深浅（3～10 m），每轮循环进尺控制在1.5 m以内；随后在施工中根据现场实践经验结合变形监测结果，加大循环进尺长度，到埋深较大段，最大单次循环进尺达到3 m，顶拱出现局部坍塌和掉块，说明土层不稳定，循环进尺达到最大长度。
② 在20世纪80年代，随着房地产市场价值的上涨，被征收土地的土地所有者所获得的补偿大大低于市场价值。依照当时《土地征收法》的规定，按照1973年市场价值计算获得补偿金的业主遭受了巨大的经济损失。于是在1982年，政府开始实施特惠补助制度，以补足法定赔偿金与被收购土地的市场价值之间的差额。但值得注意的是，目前的《新加坡土地征收法》是基于在公报上发布公告之日的市场价值来确定补偿金的数额，因此特惠补助制度已没有存在的必要。
③ 英文为：Kallang Development Guide Plan.
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收稿日期 ：2018-10-09
基金项目 ：国家社会科学基金资助项目(14ZDB125)
作者简介 ：熊欣叶(1995—)，女，湖南宁乡人，中南大学法学院法学硕士研究生，研究方向：物权法、合同法。
DOI ：10.13603/j.cnki.51-1621/z.2019.3.022
中图分类号 ：D93/97
文献标志码： A
文章编号： 1671-1785(2019)3-0108-07
(责任编辑 ：王长安)