房地产泡沫的形成机理与防范，本文主要内容关键词为：机理论文,泡沫论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
房地产是泡沫经济的主要载体之一。目前，我国以住宅投资为主的房地产业高速发展，已成为启动内需、推动经济增长的重要产业之一。房地产业投资和信贷的持续增长经少数投机者的操作，易形成泡沫经济。研究房地产泡沫的形成机理，探讨其防范对策，建立相应的预警系统，有着十分重要的现实意义。
一、房地产泡沫的内涵
《帕尔格雷夫经济学大辞典》中将泡沫(bubbles)界定为“一种或一系列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升会使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生盈利的能力是不感兴趣的。随着涨价常常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终”[1]。英国经济学者乔纳丹·泰纳鲍姆认为：世界经济的架构是倒金字塔，下层是实物资本，上层是金融衍生物及虚拟资本，泡沫是虚拟资本缺乏实物资本的保证而过度膨胀的结果[2]。可见，泡沫是对经济中出现的虚假繁荣现象的形象描述，它由资产价格异常膨胀、严重偏离真实价值而产生，又由于缺乏实物资本的支撑，最终以价格暴跌告终。泡沫的破灭一般会带来连锁反应，严重的还会引发金融危机。
具体到房地产泡沫，曹振良、傅十和先生认为：“指由房地产投机所引起的房地产价格脱离市场基础持续上涨。其实质上是地价泡沫”[3]。杨钢桥先生在《论地价的“虚构性”》一文中，将现实的市场地价与土地利用收益贴现值之和之间的偏差称为地价的“虚构性”，并构建了地价虚构度指标[4]。房地产由土地及其地面附着物组成，地面附着物的价格相对稳定，因而，在投机行为驱使下，房地产价格上涨的实质是地价上涨。土地的价格决定于土地的供给和需求，土地供给在短期内几乎不变，投机者对土地的需求并不是消费或生产，而是为了再卖出，虚假的土地需求就造成了虚假的价格上涨，从而开始酝酿房地产泡沫。
鉴于此，笔者认为，房地产泡沫是由房地产投机导致的房地价格超过市场基础决定的合理价格并持续上涨，在地价虚构度超过了房地产经济良性运行的限度时的虚假繁荣。
二、房地产泡沫的形成机理
1.房地产市场的特殊性是泡沫形成的基础
与一般商品市场相比较，房地产市场具有如下特点：一是供给弹性小。土地是一种稀缺资源，且位置固定，城市土地一旦用途确定就很难改变，短期内供给几乎不变。同时，投入房地产的资金一般回收期较长，相对于需求的变动而言，房地产供给的变动一般相对滞后。二是需求的不确定性。房地产需求包括消费需求和投资、投机需求，其中消费需求比较稳定；投资、投机需求则受市场、心理、政策等因素影响，更不易把握。三是房地产交易成本比较低。其交易手段相对一般商品比较规范，场所相对集中，交易成本比较低。
土地供给的稀缺和土地需求不确定性中的投机性，造成供求不易达到平衡，在低交易成本的条件下，房地产业容易成为泡沫经济的绝好载体。
2.预期的有限理性与投机是泡沫形成的内因
在现代主流经济学中，一般认为“经济人”具有三个基本属性：追求效用或利润最大化、有限理性、机会主义倾向。预期是人们参与经济活动时对未来状况的一种判断，当人们利用所有可获得的信息形成他们的预期时，他们的预期是理性的。然而，在现实生活中，完全信息的搜索成本对于个人和企业而言非常巨大，因而人们做出预期的信息往往是不完全的。因而，个人预期的形成过程不是一个完全理性的决策过程，这种不完全理性在资本收益起着主导作用时表现尤为明显。不完全理性和投机行为决定了人们的从众行为，使得对未来预期的形成主要依赖于市场上其他人的行为和预期。这种从众行为在很大程度上对造就市场的“虚假繁荣”起着推波助澜的作用，反过来又鼓励了投机，从而进入一种不可逆转的恶性循环。一旦出现“信心的动摇”，就是危机爆发、泡沫破灭之时。
3.不健全的金融体制是房地产泡沫形成的直接动力
房地产业是资本密集型产业，其发展往往与金融密不可分。一个健全的金融体制能够有效地激励社会闲散资金向生产性投资转化，引导资金流向高效益的部门和地区。但是，金融体制的迅速发展往往与社会生产不同步，以金融为代表的虚拟经济与实物经济相背离的趋势日益明显。金融机构一般以自己所掌握的信息为依据进行决策。在不健全的金融体制下，金融机构往往为追求市场份额、信贷规模，而忽视了对借款者的资信调查，低估了投资项目的潜在危机。尤其在经济“繁荣”时期，抵押物价值上扬，使得银行愿意为房地产部门提供更多的信贷，放松贷款条件。当投机商把这些资金投到炒作过程中时，就会加速房地产价格的上涨，造成经济结构失衡。
4.政府行为对房地产泡沫有间接影响
政府行为对房地产泡沫的影响主要表现在两个方面：一是在土地市场不成熟及相应经济体制不完善的客观条件下，所采取政策的局限性。如土地供应采取的“双轨制”，政府对土地市场的计划干预过多或干预不力等。二是在土地供给有限和市场机制不完善的情况下，容易滋生权力寻租现象，为房地产泡沫的形成提供了温床。
三、房地产泡沫的克服措施
房地产泡沫扭曲生产资源的合理配置，损害工农业的正常发展。严重的将在银行出现大量呆坏账，直接摧垮金融系统，同时波及诸多产业高度关联的行业，出现金融危机，破坏整个宏观经济环境。1923～1926年的美国佛罗里达房地产泡沫导致了以美国为首的20世纪30年代的全球经济大危机。从20世纪70年代开始积累，到90年代初期破裂的日本地价泡沫，使日本经济至今仍没有走出萧条的阴影。为此，规范土地市场，健全金融体制，防患于未然，已成为世界各国应对房地产泡沫的共识。
我国房地产业还处于初级发展阶段，但在经历了90年代初的房地产开发热和1997年后的亚洲金融风暴后，房地产业已敲起了警钟，国家从宏观调控、市场整顿、规范建设和金融政策等方面加强了管理。目前，防范房地产泡沫应主要从以下几方面入手：
1.规范市场，调节供求
首先，要调控好土地一级市场。按照“严格控制增量，力求占补平衡，调控盘活存量，确保重点建设”的要求，调控好土地供应总量、供应结构和供应区域。从行业自身发展的要求，保持适度的房地产开发投资规模，保持房地产供需关系基本平衡、供略大于求的市场格局；土地供应在总量上要确保固定资产投资和城市建设需要，要从结构上改善房地产市场供求关系；同时要研究制订相关政策，鼓励开发商盘活手中还没有开发的土地，使这部分土地的建设项目尽快启动。
其次，应改善现有的房地产投资结构。近十年来我国房地产业以前所未有的速度增长，但是，这种高速度并没有改变住房投资不合理的状况。住房投资结构单一，建设品种单一，在一定程度上制约居民对房地产市场的消费需求。开发商应侧重于采取需求导向定位方法，即以消费者为出发点，以消费者的认知价值、需求强度及对价格的承受能力为依据，以市场占有率、品牌形象及最终利润为目标，真正按照有效需求来策划房地产投资结构和价格。
再次，应盘活存量土地，提高现有资源的使用效率。目前我国用地和住房十分紧张与土地资源浪费和住房闲置现象并存。根据国家统计局有关数据，2003年商品房空置面积达1.28亿平方米，这说明，现有资源的利用效率是比较低下的。投机活动的盛行也从反面说明了这一问题，因为只有当房地产资源利用的效率还没有达到现有经济条件下的最大值，投机行为还有利可图时，投机者才会热衷于投机活动。
最后，要避免产业政策的过度倾斜。国家对某个行业的过度支持，会导致整个社会资源的畸形配置，我国90年代初的房地产热和日本地价泡沫的产生，均是受政府干预而获得了便宜的贷款或者利于社会闲散资金的流入，应引以为戒。
2.健全我国房地产税制
与国际税制接轨，设计合理、严密的房地产税制来控制房地产投机行为。一是政府通过征收空地税、土地保有税，提高囤积土地成本，限制以投机为目的的土地交易，激励土地持有者合理利用土地；二是加强土地增值税的征收，限制以转手套利为目的的土地交易；三是从调整、规范国家与企业之间的关系出发，逐步统一内外资企业所得税，降低企业所得税率，取消对房地产企业征税就低不就高的办法，实行统一的、确定的税率，这样在实际操作过程中企业纳税义务更明晰，税负更确定，使依法纳税真正有法可依；四是实行中央与地方分税制，建立地方税体系，把征收土地财产税的税权划归地方政府，并规定地方政府不得以任何名义向房地产企业征收各种基金、费和提留等。
3.加强信贷监管，抑制投机
投机资本往往来自于金融信贷部门，要从源头上控制投机资本。第一，要加强对金融机构资产运行情况的监管，监督金融机构保持较高的资本充足率，保证金融机构具有一定的抵御风险能力。第二，要严格规定金融部门向房地产贷款的比例和房地产抵押贷款融资的比率，紧缩信贷总量。第三，要严格审查土地使用权抵押贷款条件，降低融资比率等，加大对抵押物与信用担保方的核实力度，建立一套全面评估贷款方的风险监控体系，一方面加强对抵押物的资产评估，另一方面加强对房地产企业经营管理、市场和政策风险的评估，尤其是对其资产安排和开发实力等进行彻底评估。
4.建立房地产价格监测、预警系统
建立城市基准地价与公示地价制度；编制并定期发布各类房地产价格指数；建立房地产交易价格评估制度与成交价格申报制度；对泡沫易发区建立交易许可制度；限制同一宗房地在一定期限内的交易次数等。同时，公告有关市场信息，加强对土地市场投资者的风险教育，调整投资者情绪，改变、更正投资者的信心与预期状态，尽量化解群体的非理性行为。
5.大力发展和规范房地产中介
培育住房服务市场需要大力培养各种房地产中介人才，包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理人、经纪人等等，他们必须有丰富的房地产工作经验、专业水平、相应的职业道德和为客户服务的敬业精神；加快实施房地产经纪人持证上岗制度；要大力提倡诚信敬业，打击中介领域的坑蒙拐骗，提倡阳光操作，提高中介的透明度；规范抵押房地产价格评估工作，提高担保信用，降低潜在的金融风险，抑制泡沫产生的速度。
收稿日期：2004-03-09