摘要：随着全国不动产登记机构的成立，不动产登记系统的建立以及不动产数据的整合，我国多个省份已经具备不动产统一登记工作开展的条件。不动产权籍调查是做好不动产登记的坚实基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，慎重、稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查工作，其意义重大。
关键词：不动产登记；权籍调查；不动产权籍调查测绘
引用：权籍调查成果是不动产登记的重要基础数据，主要目的是查清调查区域内所有宗地的权利归属，确定每宗土地的权属界限，现场测量界址点位置坐标、绘制权属图。权籍调查以宗地为基本调查单位，结合原始权源档案材料对土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、面积和用途等基本情况的调（核）查。宗地房屋密集结构复杂、权属更多种多样，采取科学合理的调查方法，准确快速地查清权籍信息尤其重要。
一、概述
建立实施以土地为核心的不动产统一登记制度，是中国产权管理机制的重大革新，任重而道远。自《不动产登记暂行条例》落地实施以来，我国不动产统一登记机构整合工作有序开展。为实现不动产登记信息共享、形成不动产统一登记体系，在不动产统一登记工作有序推进的今天，不动产权籍调查测绘在其中所发挥的作用不容小觑，研究如何深入开展不动产权籍调查测绘具有重要的现实意义。
二、不动产权籍调查测绘
不动产权籍调查测绘是不动产登记工作的基础，其相关档案、图件、数据等资料经不动产登记后，具备法律效力。
2.1 不动产权籍
记载不动产的权属、位置、界址、面积、用途、等级和价格等的表卡簿册证、图件和数据的总称。
2.2 不动产权籍调查测绘
指不动产权利人自行申请并由政府统一组织，经权属调查和不动产测量，查清不动产的权属、界址、面积、用途、等级和价格等基本情况，生成数据、图件、表册等调查资料，为不动产登记、核发证书等提供依据的一项技术性工作。
2.3 现阶段不动产权籍调查测绘存在的问题及新形势下的开展
（1）标准规范繁多。各部门（国土、房产、住建、林业、农业、海洋部门等）进行不动产权籍调查的内容、基本单位、所依据的规范及数据库规范均存在差异，无统一的标准。
（2）数据来源繁多。外业测量数据；影像数据；已有的房产、地籍等电子数据；
（3）生产效率低。地籍、房产数据分离生产，地籍、房产成果数据无法相互关联，在土地数据中无法查到无坐标的房产分层分户数据，图形档案无法关联，存在数据安全隐患。
随着中华人民共和国自然资源部的成立，国土、房产、住建部门之间的系统应关联互通，为调用不动产权籍调查中所需的地籍资料、房产资料、林权资料等提供绿色通道；且各市、县、区的情况各有不同，所以必须根据自身条件、情况等因素，采用最适合自身的作业系统，这将大大提升生产效率。
三、 不动产权籍调查测绘工作思路
3.1 技术路线
以地籍调查为基础，以宗地为突破口，最大限度利用已有不动产权籍调查成果资料，采用已有含坐标的城镇地籍图（或城镇地籍数据库）、集体土地所有权图、农村宅基地地籍图、大比例尺地形图、高分辨率影像图等图件作底图，通过内业判读，外业测绘与核实的方法，完成不动产权籍调查测绘工作。
3.2 工作流程
不动产权籍调查测绘分为以下五个步骤：调查前准备、权籍调查、不动产测绘（地籍、房产）、质检入库、成果归档。
（1）调查前准备。历史档案资料的搜集、整理分析；根据资料、调查现场的情况制定调查方案，提前发放《指界通知书》；寻找控制点；到相关部门（国土、房产、林业等）提档或在业务系统中查询相关资料与数据。
（2）权籍调查。核实与调查不动产权属情况；核清界址状况；绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图；详细真实地填写《不动产权籍调查表》。
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（3）不动产测绘（地籍、房产）。外业：控制测量；界址点测绘；宗地测绘；房产测绘。内业：绘制宗地图；录入宗地属性；绘制自然幢；录入自然幢属性；房产面积计算，分摊处理。
（4）质检入库。不动产权籍调查测绘成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果。必须转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据库格式，使不动产登记系统能直接调用。同时，入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。
（5）成果归档。调查成果应以宗地为单位，以统一规范、要求进行整理，将纸质档案与电子数据分类归档。
四、完善不动产权籍调查的有效措施
4.1优化整合权籍调查业务流程
清晰的业务流程是办理权籍调查业务的指导，是权籍调查顺利开展的保证。优化整合权籍调查流程就是要把分散于各部门的房产、土地等不动产调查业务整合到不动产登记部门来，建立起前台受理、外业测绘调查、内业处理（入库）、出具成果的权籍调查流程，使调查成果符合不动产登记要求。优化整合权籍调查业务流程首先要根据不同的不动产登记业务将权籍调查分为出让（划拨）土地调查、房地产项目权籍调查、工业项目权籍调查、房地产项目房屋首次登记调查、历史遗留问题的权籍调查、零星宗地的权籍调查、政府开展的区域性权籍调查等。其次要根据不同的业务设立不同的业务办理流程。零星宗地的权籍调查在受理窗口进行办理，实行即办制，方便群众办理不动产业务；政府开展的区域性权籍调查由当地政府统一组织开展，项目性质为公益性的政府服务项目，此类项目周期长，一般定期开展。
4.2做好不动产权籍调查的测绘工作
调查前准备历史档案资料的搜集、整理分析；（1）根据资料、调查现场的情况制定调查方案，提前发放《指界通知书》，寻找控制点，到相关部门（国土、房产、林业等）提档或在业务系统中查询相关资料与数据。（2）权籍调查核实与调查不动产权属情况、核清界址状况、绘制宗地、自然幢、不动产单元的草图，详细真实地填写《不动产权籍调查表》。（3）不动产测绘（地籍、房产）外业：控制测量、界址点测绘、宗地测绘、房产测绘；内业：绘制宗地图、录入宗地属性、绘制自然幢、录入自然幢属性、房产面积计算、分摊处理。（4）质检入库不动产权籍调查测绘成果主要包括文字成果、表格成果、图件成果；调查测绘成果必须转换为相应的不动产登记权籍管理系统数据格式，使不动产登记系统能直接调用。同时，入库前还必须进行拓扑、逻辑检查。
4.3地籍测量与土地权属调查
地籍测量与土地权属调查的主要工作是采用经纬仪、RTK等仪器，对不动产土地以及附属物的水平角、垂直角、水准测量等进行测量。在此过程中，不仅需要严格依据《地籍调查规程》中的相关规定，而且还应该合理应用各类测量设备，然后将测量所得结果填写至调查表中，并根据测量所得数据绘制相关图件。不动产测量方法有很多种，在实际应用中，需要综合考虑基础条件、工作需求等，根据不动产的类型、位置等信息选用不动产测量技术，保证不动产测量界址和面积准确清晰。在对不动产进行外业调查的过程中，针对新设界址与界址发生变化的不动产，必须进行实地核实调查，保证测量成果的准确性。如果不动产的界址没有发生变化，则只需要在权籍调查表盖上变更章并填写相应调查表，不需要进行草图的重新绘制。
4.4以“不动产权籍数据库”建设为核心的生产更新管理系统
建立不动产权籍登记信息的数据能够更快更好地实现不动产权籍信息的实时更新，实现快速查询等。该数据库主要包含不动产电子账簿、不动产登记电子档案目录、不动产纸质登记档案的数字化加工处理成果，其中不动产电子账簿是核心组成部分，是不动产权籍数据库的重中之重。不动产权籍登记的一个重要特点就是动态性，不动产权的交易时刻都在发生，因此不动产权籍登记也是需要实时更新变化的。不动产权籍的增籍、灭籍、变更同等重要，尤其是不动产权籍灭籍没有引起足够的重视，很容易在灭籍之后没有进行相关的登记，容易给不动产权籍的登记、记录工作造成不良的影响，为以后的登记工作造成不必要的麻烦。
结束语
不动产登记中权籍调查的方法和步骤，在具体实践中应根据工作特点和具体情况，尊重法律法规及历史事实，搜集各种现势性高的地籍资料。权籍调查必须保持认真负责细致严谨的态度、科学合理高效的作业方法，准确全面地调查权籍信息，更好地服务于不动产登记、为我国的“智慧数字国土”建设作贡献。
参考文献：
[1]罗波.关于测绘企业在不动产登记新形势下做好工作的几点思考 2017
[2]林木水.浅谈新形势下不动产测绘管理 2016
[3]桂成.测绘支撑不动产登记“四统一”的思考 2017
论文作者:欧泽强
论文发表刊物:《基层建设》2019年第20期
论文发表时间:2019/9/20
标签：不动产论文; 不动论文; 产权论文; 界址论文; 成果论文; 数据论文; 权属论文; 《基层建设》2019年第20期论文;