杭州市萧山区房地产管理处 浙江杭州 311201
摘要：伴随着我国人民生活水平的不断的日益提升，对于物业管理的行业提出了越来越高的要求，需要引起高度重视。它作为一种专业化、企业化的不动产经营的行业，必须拥有与时俱进的管理的模式以及管理的理念，才能顺应时代发展的潮流。然而，现阶段的我国在物业管理的管理体系、模式、理念、制度等方面与发达国家都存在着很大的差距。文章就其弊端和改革策略展开研究，并给出一些建议，仅供参考。
关键词：物业管理；管理模式；改革策略
引言
物业管理的主要内容包括小区内的秩序维护、绿化、保洁及设施设备的维修养护等工作，目前这些物业管理工作已经逐步走向了专业化及市场化的发展。
1物业管理模式的存在问题和反思
1.1物业管理的主体出现严重错位现象
任何一个行业要想顺利发展并取得一定的成就，就必须与时俱进，顺应时代发展的潮流，否则终究会被历史前进的车轮所埋没。改革开放以来，我国虽然强化了物业部门的管理，但综合来看，依然处于初级发展阶段，物业管理的模式太过简化，管理理念不够先进，体制也较为粗放，这对整个行业的进一步发展极为不利。
1.2物业服务市场体制名存实亡
只要有市场的存在，必然要有买卖双方的存在，这样才能形成一种良好的交易关系。在此基础上，如买卖双方的基础足够庞大的话，就会进一步形成竞争机制，这对市场取得长足发展极为有利。在物业管理市场当中，买方由业主大会扮演，卖方则由物业公司担任。物业服产品是一种公共服务性质的产品，除了业主大会中全体成员之外，任何一个单一形式的业主都无权确定其价格。然而，目前在我国物业管理的发展进程当中，大多数住宅区尚且缺乏专门的业主大会机制。在一定程度上使得物业服务市场处于有卖方无买方的地位，即大多数地方强买强卖的现象依然十分普遍，进而使得物业服务即使业务水平十分低下，也很容易有谋取暴利的行为出现。在这种情形下，市场中缺乏了竞争，也就缺乏了继续发展的动力，进而给物业管理的发展留下了极大的障碍。
1.3与政府公共服务的界限模糊不清
目前，我国正在实行的物业管理政策之下，物业服务当中掺杂着大量的政府公共服务，两者之间缺乏明确的界限划分，经常容易被人们混淆，使得物业管理脱离了行业的核心价值观。在固有的住宅区中划分专门的“红线”，使得物业服务与政府公共服务职能重叠，经常出现一些不必要的纠纷。这在一定程度上，造成很多政府应该负责的公共服务未能落实到位，改由物业服务企业代为执行政府部门应该承担的公共服务，因此很多的公共服务依然空白。在这种情况下，很多的物业服务企业大都以管理者的身份自居，反而很容易造成建筑设施的安全性能、适用性、保值增值性能等很难得到切实的保障，极有可能给政府的信誉带来负面影响，这对于物业管理行业的可持续发展极为不利。
1.4物业管理机制严重匮乏
当前，物业管理的逐步发展使得各种矛盾凸显而出，由于物业管理不到位所引起的各种问题屡屡发生，人们对物业管理的意见也很庞杂，这对于住宅小区内人们的生活状况以及和谐社会的构建极为不利。另外，各类矛盾的产生其实都源于目前所实施的物业管理体系及其相关细则的缺陷。一旦不能及时的对现行物业管理机制作出相应的改善，优化物业管理模型，必然会使得物业管理发展的前途受到很大的干扰，严重的话还有可能使得和谐社会的建设处于停滞不前的地步。
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2物业管理模式改善的应对策略
2.1物业管理的指导方面
任何一个企业或者部门的可持续展都离不开管理层的专业性指导，否则往往会由于体制、策略、发展思路等方面存在的偏差，对整个行业的发展产生很多不利的负面影响。就物业管理而言，物业管理中心的专业性指导对整个行业的可持续发展尤为重要。概括来说，可以从以下几个方面来展开：①物业管理中心必须制定相关的行业管理制度与准则，同时明确物业管理部门的职权范围，在一定程度上对相关举措给出指导性意见，使其取得更好的效果；②制定相应的应急举措，一旦发现物业管理进程当中出现错误，要能够及时的给出指导性意见，以便有关人员做出应对，避免矛盾或者损失的产生，特别是在物业部门的管理主体发生错误的情形之下，要能更好的展现居民的自主管理能力；③物业管理部门应该及时安排专人对相关员工的技能进行专业性指导，这样有利于工作人的职权、技能等得到更好的发挥，为物业管理行业的可持续发展奠定坚实的基础。
2.2物业管理的监督方面
任何一种新兴的管理模式要想取得进步，就必须针对发展的进程强化管理、加强监督，因此这样能够在最大程度上避免问题的产生，或者在问题产生之后及时地做出应对，将可能产生的影响降到最低。对于物业管理部门也是如此，要想使管理效果得到展现就必须强化物业公司经营中的监督权限，其主要体现在以下几个方面：（1）物业主体的系统化监管。通过研究发现，物业管理一般都要针对居民服务。然而在很多情况下，物业主管部门常常为了降低经营成本，减少工作量，直接采取代替业主行使管理的权利。因此管理中心必须针对物业管理的主体进行严格监督，确保业主能够正常行使自身权限。（2）管理中心要能够及时的对物业管理服务做出监督。在现行的物业管理模式下，物业管理服务经常会与政府部门的公共服务产生交叉，这种方式使得物业管理公司很容易偏离预定的发展轨道，出现以管理为主的现象，适当的监督可以有效地保障各种服务的顺利实施。（3）日常行为监督。每个行业当中只要想进行工作，就必然会有失误与不足的出现，因此管理中心应该严格日常工作规范，并及时监督，这样就能充分保证物业管理部门各种职权的有效实现。
2.3物业公司应提升物业管理水平
做任何事情，如果在进程中缺乏严格的规范，那么实施起来一定非常的曲折。对于物业管理也是如此，适当的严格管理，能够使得各种工作实施起来更加规范，进而取得更好的效果，这对于整个行业的可持续发展寻求新的利润增长点外国物业管理公司的冲击和物业管理市场的逐步规范，物业管理市场必然会朝着专业化和市场化发展，物业管理企业必须以科学的管理方式精简成本。专业化的人才提供专业化的服务，社会和经济的发展，人们想要追求更加高品质的的生活，必然要求物业管理公司提供更加专业的服务，物管公司想要保持竞争力，优化资源配置，节约开支，发展壮大必然会走专业化的道路。
2.4增强政府导向
在市场经济条件下，服务与被服务归根到底是一种互惠互利关系，服务者一方要坚持服务第一的原则，被服务者一方也要树立正确的消费理念，这是建立一切关系的前提条件。政府在制定法律法规时一定要做深入的调查研究，切忌坐在办公室里不顾中国现实国情而照抄发达国家的法律蓝本，制定出一些不切实际的规定。在法律法规颁布后出现各种问题时，政府职能部门不能一推了之，应积极将法律法规在执行中碰到的问题向上级反映，向上级机关提出合理化的建议，对不合理、不切实际和无法执行的规定提出修改意见，确保法律法规能够真正发挥导向作用。
结束语
随着人们物质文化生活的日益提升，我国在物业管理发展进程中取得了一定的发展，但依然也存在着很大的不足，需要引起有关部门的高度重视。在物业管理行业发展进程中必须明确职权范围，改进体制，强化指导、监督、管理作用，只有这样才有可能为整个行业的可持续发展创造坚实的基础，并将相关服务提升到一个新的高度。
参考文献
[1]徐伟.高校学生公寓物业服务质量评价指标体系研究[D].山东大学,2012.
[2]杨真真.高校学生社区管理研究[D].南京师范大学,2012.
[3]蔡琰馨.住宅物业管理中的多元治理与政府角色研究[D].上海交通大学,2012.
论文作者:叶诚
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年3月下
论文发表时间:2017/7/12
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