上海——香港：居民对居住空间的理解与使用，本文主要内容关键词为：香港论文,上海论文,居民论文,空间论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
研究缘起与理论准备
“安居”应是一个所谓“小康”或“富裕”社会最基本的标志之一（当然，还有“乐业”，实际上，安居与乐业有着极大干系。就业意味着获得身份资格或收入，身份资格或收入则意味着房源；反之，对于一般大众而言，安居才能乐业），如何达致这一社会发展目标，取决于该地域社会具体的房地产资源禀赋及相关制度安排。尽管房地产资源的硬性约束往往使制度安排形成明显的“路径依赖”，但解决安居问题在制度安排上仍有较大的自主选择和创新空间。其中房地产产权制度和公民社会的存无、强弱是两个主要因素。
法律上，产权主要指所有权、使用权、收益权和处置权等，业主对房产拥有所有权，租客只拥有相对使用权，结合上海、香港两地的房产（行业和制度沿革）史和有关统计数据，在田野调查的基础上，我们作出如下粗略的估计和划分：
表1 两地房产所有权比例
注：表中百分比为该类型房产占各市房产总量的比例。斜线上方为香港社区。
房产对于城市家庭来说属于一项大宗消费，不论是获得（购买或者租住）还是管理（保值和增值）房产，改善居住条件与质量，单个家庭往往难以完全应对，社会资本的重要性便日益相对彰显，而公民社会正是作为社会资本的一个重要源泉，在房产资源分配、利用和管理的公平化、民主化过程中发挥着不可或缺的积极作用。借助已有成熟的公民社会理论，在住房问题上，家庭、市场、政府（国家）和公民社会的关系可简要图示如下：
家庭（私人领域）的住房问题实际上可以分解为两个问题：首先是房源问题，或者以消费者的身份到市场上购买或租赁房产，或者以公民的身份得到由政府提供的公房、公屋（一个亚型是中国大陆，公民以职工的名义得到单位的福利分房，即与所谓的直管房相对的系统房）。接着是房产的日常管理问题，相应地也有两种管理模式：市场型的物业公司，或者行政型的政府房管职能部门，如房屋署、房管局、房管所等（一个亚型是中国大陆单位属下的房管部门，如房管处、房管科等）。不言而喻，居民对房产拥有不同的产权——所有权或者使用权——意味着居民对自己居住空间的理解和使用也可能有所不同，即使其房产接受相同模式的管理。然而，不论在房源问题还是房产的管理问题上，这两个环节均存在着市场失灵现象，这一点，我们都已看得很清楚，由于追逐自身利益最大化的资本本性，市场对无收入或低收入阶层、外来工等弱势群体具有明显的排斥倾向，在管理上同样存在阶级、阶层偏见和歧视；部分呆板僵化的科层制和官僚主义以及腐败则导致行政失灵。公民社会则担负了矫正和弥补功能，提供调节机制促使房产资源的分配和利用合理化、公平化、民主化，最终维护和提高居民的居住和生活质量。比如大陆的业主委员会、香港的业主立案法团作为法人或准法人对物业管理公司的监督，社区组织协会的争取房屋权运动、社区互助委员会对房屋署的批评。
是否安居，最终还要由居民自己来评定，而通过对上海、香港两市居民的调查访问和实地观察，了解与比较他们是如何理解和使用居住空间（包括公共空间和私人空间）的，从中找出相关的影响因素，尤其是上述公民社会理论所关注的市场、政府与公民社会是如何交织在一起对住房问题发生作用的，并进一步使三者之间的关系和互动机制呈现出来。如果考虑到香港的先发性和公民社会在大陆的缺位因素，这对于理解上海的住房问题及其发展演变便显得尤其要紧。
研究过程及研究发现
（一）初步性的研究假设
以房产产权（所有权或使用权）结构、性别为自变量，对以居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用为因变量，建立以下研究假设：
1、业主为主的社区和租客为主的社区对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同；
2、业主和租客对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同；
3、男性和女性对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同。
（二）研究过程
2002年6月15日至7月15日进行初步性调查研究，其中6月15日至6月30日在香港进行，7月1日至7月15日在上海进行。采用户外观察(Round the clock)、专家座谈、入户访谈等方法，分别对香港的美林村（沙田大园）、碧涛花园（沙田），坪洲岛、中环（香港岛）和上海的万科城市花园（七宝）、番瓜弄（闸北区天目西路）、新福康里（静安区新闸路）、盛大花园（龙华路）、仁恒滨江花园（浦明路）等住宅区进行了调查研究。为进行比较，对其中的美林村、碧涛花园和万科城市花园、番瓜弄作了重点调查。
（三）结果与比较
首先说明香港调查的结果，我们依据上述研究假设依次论述，然后与上海调查——万科城市花园（业主为主型社区）和番瓜弄（租客为主型社区）的结果作一简要比较。
1.业主为主的社区和租客为主的社区对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同：
A、业主为主的社区和租客为主的社区在公共空间的结构和功能上存在差异。主要表现为：A、业主为主的社区的公共空间有明确的界线，基本上为封闭型；租客为主的社区的公共空间无明确的界线，为开放型。在美林村观察到的人数在140-400之间，平均为237人，具有很大的开放性，即使观察者也不受人们注意；而在碧涛花园观察到的人数在9-35之间，平均为21人（可能与居民的人口规模有关），由于其公共空间处于住宅大楼的平台花园上，外人根本无法自由出入，因此我们观察的对象空间尚不能作为碧涛花园的公共空间，但已经是最为毗邻的公共空间了，况且碧涛花园的居民的确经常使用这一空间，如出行、散步锻炼等等。因此，我们可以说碧涛花园的公共空间是封闭型的。之所以形成这样的形态，是由于两处房产的产权结构不同，美林村以租客为主，只拥有房产的使用权，对住宅建筑区的公共部位及周围空间则没有排他性的法定权力；碧涛花园以业主为主，拥有房产的所有权，对其住宅建筑区的公共部位及周围空间则具有明显的排他性法定权利。
上海与香港相似，两种类型的社区都因房产产权的不同——所有权和使用权——而具有不同性质（明确或不明确）的边界。其中，万科城市花园的公共空间较碧涛花园有更大的开放性，其一是由于碧涛花园的公共空间处于离地平台上，进入须经过保安查询和密码大门，而万科城市花园几个大门平时外人都可以进入，况且小区内设有公交站点（911路公交车）。其二，万科城市花园不同期的楼盘小区，保安的力度不同，第三期公共空间的封闭型明显强于前两期。
B、业主为主的社区的公共空间在功能上相对单一、清楚，租客为主的社区的公共空间在功能上相对交叉叠合。比如，在碧涛花园，其绿地中仅有人散步；而在美林村，通道既是行走的地方，又是人们闲坐聊天的场所，比如大桥上就有人纳凉、打扑克、搓麻将。
上海：万科城市花园的公共空间在功能上比碧涛花园更加齐全多样、生活化，这应是万科企业文化运营的结果，当然也为了留住业主，比如宠物医院、邮局、洗衣店、修理店、各种菜系的饭店、房产中介、超市、影视书店、VIP（会所）健身娱乐中心、老年活动中心、复旦实验学校等等公共配套设施一应俱全。碧涛花园由于土地资源的尺土寸金，要作到这一点则未免奢侈。况且，鉴于房地产开发的市场规律，楼盘面积在百万平方米以上时，配套学校、大型超市、医院才有规模效益，比如上海的“房产板块”概念。番瓜弄的公共空间在功能上也有类似美林村交叉叠合的现象，如甬道上停放车辆、摆摊、搓麻将等等。停放车辆——即车位问题，将成为上海居民居住的大问题（这牵涉到一系列棘手的问题，比如车位的规划、车位的空间权等——也直接地对汽车市场产生影响），像新福康里那样一楼架空做走廊和车位的住宅区仍属少数；而摆摊则与目前工人下岗失业有关。
2.业主和租客对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同：
A、私人空间的特点影响了居民对公共空间的使用，如方式和内容等：
业主的私人空间：多属商品房型，大（一室一厅或以上），内部功能分区齐全，如卧室（又分主卧室、次卧室或客卧室）、书房（或兼电脑房）、客厅，能较好地满足业主的日常生活需要，故其进入并使用公共空间的动机减弱，可能性降低，公共空间主要担负休闲、娱乐和健身等功能。
租客的私人空间：小，没有明显的功能分区，不能很好地满足租客的生活需要，比如社交、运动等，故其进入并使用公共空间以寻找功能替代物的动机较强，可能性较高，公共空间担负了众多功能，如茶楼变成吃饭、待客的地方，开有冷气的商场成为避暑之地，出现了租客把私人空间向公共空间转移、拓展的现象。一件有趣的事情是，小孩子到麦当劳或者天桥写信以避免由于家中私人空间不足而受到的打扰，他们恰恰利用了空间的公共性赢获了自己空间的私隐性，巧妙地把公共空间转变成私人空间。
实际上，任何人的私人空间都不可能完全满足生活的需要，足不出户是不可能的，不可能不进入和使用公共空间。但业主使用的是公共空间的已经规定或规划的功能，属于正常状态；而租客使用的是公共空间的是非或未规定、规划的功能，属于例外状态，只是生活的权宜之计，故称为向公共空间的转移和拓展行动。进一步讲，向公共空间转移和拓展的程度愈大，一般说明私人空间欠缺的程度也愈大，两者正相关，以此为线索，可以更客观、具体地评估不同居民对居住空间（公共空间和私人空间）的客观满意度——而不是仅仅得到、依据居民自己的主观满意度。
上海：万科城市花园业主的私人空间具有与碧涛花园基本相同的特点，只不过其面积较大一点，一般在100平方米以上。番瓜弄是最早的工人新村之一（1964年建成），一层有6户甚至9到10户，厨、卫合用——这意味着本应是私人的空间变成了公共空间或准公共空间，家庭生活的隐私性降低了。这与其说是私人空间向公共空间的转移，不如说是被被动地安排成这个样子，因为，一开始住房就是如此设计建造的。
B、业主和租客在选择与使用空间（私人空间和公共空间）上的自主性差异：
业主：相对而言，拥有更多的经济资本，职业更好、收入更高，一般通过市场渠道来选用空间（购房），自主性高。在管理上，一般成立业主大会并选出业主立案法团作为法人平等地与物业管理公司交涉，维护自己权益，有较强的组织和法律保障。
租客：相对业主而言，拥有较少的经济资本，职业差或者失业、待业，收入少或几乎没有收入。一般只能被动地依赖于政府的公共政策和社会福利项目，或者通过社区中社群的集体行动和NGO（非政府组织）、NPO（非营利组织）——如社区组织协会、社区互助委员会等外在力量来保障与改善自己的居住条件，自主性低。比如，对家庭访问问卷中一个问题——“如果多给一个房间，你将如何使用”——的不同反应，业主会把多给的房间作为书房、电脑房或客卧，而对租客来说，多给一个房间，首先意味着多付房租钱和管理费。
上海：万科城市花园的业主同样在选择和使用空间上有着明显的自主性，家住万科在90年代的上海意味着一种较高的身份和经济地位，但万科一期并没有成立业主委员会，居委会发挥着替代作用，在管理上存在隐患（如业主委员会选举风波），二、三期虽然成立了业主委员会，但其并无民法上的法人地位。
番瓜弄中也有一部分居民（160多户）买下了房产——即售后公房，但大多数仍然是租客，有单位职工，也有外来人员，买房成为业主大多需要依赖政府的买房优惠政策（如降低购房契税、从个人所得税计征税基中扣除购房款、售后旧公房提前上市和金融支持等）以及单位住房改革的津贴和补偿。小区的物业公司由原来的天目西路街道房管段转制而成，规模小、机制差，无法较好地满足居民生活的需要，与万科物业有相当大的差距，比如，万科实行紧急维修15分钟制，而番瓜弄一般为1-2天；万科保洁一天两次，番瓜弄两天一次。居民遇到生活问题如果家庭解决不了，一般只能找居委会或街道办事处，别无他途。
对上述问卷中问题的回答，万科的业主与碧涛花园的业主相似，但番瓜弄租客就与美林村的租客不同了，他们并不太担心房租（管理费含在里面），因为单位收的房租并不高，他们希望多给的一间房能用来做客厅或办公室。
C、业主和租客对空间的理解从理论上讲，应该存在差异，但家庭访问的结果却没有明确地显示出来，可能与设计的问题有关。
3.男性和女性对居住空间（公共空间和私人空间）的理解和使用不同：
由于未能对碧涛花园进行家庭访问，而“Round the Clock”观察的又不属于碧涛花园的公共空间，所以我们只能以美林村的调查为依据，对租客的情况进行分析并顺带对业主的情况加以推测。
A、男性租客和女性租客对公共空间的理解和使用不同：
男性租客对公共空间使用的范围更大，离家更远，更具休闲性而更少与家务相关，如在住宅楼外面的凉棚、大桥等处搓麻将、下棋、聊天。这些活动往往花上几个小时的时间（一上午或一下午、一晚上甚至一天），持续性长。女租客对公共空间使用的范围较小，离家更近，集中在商场、超市、菜市、麦当劳等处，更多地与家务相关（如带孩子、购物时的聊天、准备饭菜），且时间集中分布在家务劳动较少的时段，往往只有一、二个小时或更短暂，断断续续，随时能从公共空间抽身退回到私人空间（家）中去。在观察中发现男、女比例从1:30-1:50、2:30-2:50到3:30-3:50有很大的降低，在美林村，从刚刚午饭后1:30-1:50时段最高的30:1降为3:30-3:50时段最低的1.5:1，我们在公共空间观察到的人数也均呈递增状态，这主要是由于女性在做好家务之后逐渐进入公共空间的缘故。
碧涛花园的男、女比例也从1:30-1:50时段最高的12:1降为3:30-3:50时段最低的1:1，由此，我们可以推测男、女业主对公共空间的使用与租客相似，但比例明显地低于租客，这可能是由于业主的受教育程度整体较租客为高，男女平权的现代意识较强。
上海：番瓜弄与美林村的情况基本相似，男性大多在打扑克、搓麻将，但大多数人只是围观，不会逗留太长时间；女性则闲坐聊天、洗菜或者摆摊。在万科，男女比例基本持平，经常可以见到男性带孩子，这虽然可能由于居民的男女平权意识强的缘故，但有保姆、女佣料理家务，女主妇上班占去时间也是一个原因。考虑到30万菲律宾女佣的存在，对香港的业主来说应该也是如此（也有少数的租客雇女佣）。当然，由于上海与香港各自地域性的家庭传统不同，也会从总体上导致男女两性在对公共空间的理解和使用上表现出不同的特色，如上海男性顾家、做家务的“小传统”，而香港则较多地保持着中国家庭角色分工的“大传统”——男主外、女主内。
B、男性租客和女性租客对私人空间的理解和使用不同：
这可以从室内装饰和物品摆设来了解。男性租客往往倾向于兴趣与成就的展示，如把自己钓的鱼放在鱼缸里养起来、张贴荣誉证书、字画等等；而女性租客则倾向于情感与氛围的营造，如花草、照片、床上用品。当然，这两种倾向之分实际上可能具有一定程度的普遍适用性，而不论是租客还是业主。
上海：一个与香港不同的地方是，一般家里不供奉神位或神龛，这又与两地不同的文化传统和政治意识形态有关。
讨论及进一步的研究设想
（一）社会资本与公民社会
对房产拥有不同的产权——所有权或使用权，使居民在身份上有了业主和租客之别，并导致他们在对居住空间（私人空间和公共空间）理解和使用上的不同。但产权结构的这种作用，除了直接在居民心理上引发自己是房主或租客的意识之外，主要地还是通过与市场、政府和公民社会的关联发挥的，简言之，不同的产权结构连接着不同的市场、政府政策和公民社会及其互动关系。
公民社会是社会资本的源泉之一，对房产资源配置、管理的民主化、合理化、公平化发挥着促进作用。以香港的情况为例，租客对社区的归属感要高于业主，原因是租客在独立解决住房问题时往往力不从心，而在市场漠视、政府财力有限且难有大作为的状况下，尤其需要邻里与社区组织的帮助，于是，社区互助委员会、社区组织协会等公民社会应运而生，由公民社会产生的社会资本在一定程度上弥补了租客个人经济资本的不足。反过来，业主方面，由于香港的房地产已走到资本化阶段，房产成为业主投资理财的工具，业主购置房产往往主要是为了出售或出租以实现增值，于是便产生了两方面的后果：其一是为确保房产的保值、增值，业主对物业管理十分重视，成立业主立案法团，组织起来通过招标、监督、淘汰来维护自己的物业权益；其二，由于目的是转手，所以不大可能有长期居住下来的打算，结果对社区的归属感不强。业主通过业主立案法团这一利益共同体形式集聚并放大个人的社会资本，以增强与物业市场谈判的能力。但是，业主立案法团的成立亦并非易事，最初，法律为此设置了较高的门槛，只是由于诉讼的民主党的动员和支持才获成立，只有动员、组织起来，公民社会方能从法律许可状态落实为现实力量。
目前，上海房产资源的配置、管理模式正由福利保障型向商品、货币型转变，其市场化、资本化的程度在某种意义上讲甚至超过了香港、业主大量地产生，但所谓的业主委员会却没有法律上的法人地位，而很多物业公司又是从原来的房管系统转制而来的，具有种种行政背景，业主与物业公司在房产管理上的矛盾如何避免？隐患如何化解？居委会在其中扮演什么角色？合法性够不够？居委会原本在法律上是城市基层社会自治组织——应该是公民社会，而实际上是上级行政任务的执行机构，那么，居委会是不是、成不成公民社会（公民社会必须自治、独立、开放、多元）？最近，北京市的居委会直选是不是一种自治的开端（见《南方周末》2002/8/22）？加强对居委会的调查研究已毋庸置疑。
在内地城市原来的福利保障型住房制度中，政府几乎全面干预（或通过单位的形式），市场化改革后，政府能否滑向另一个极端——全面撤退，撒手不问？教训和经验表明，政府的正道是有所为有所不为——更换思路、转变职能、依法行政、放开公民社会（比如业主委员会就是由房管局推动其成立的，这一点与香港不同）和市场（实质上，在大陆是市场向政府赎买回自己的领域），从而保障民生底线（如廉租房项目、经济适用房和重大工程配套住房建设）、维持民权公平。放开市场，就必须同时放开公民社会，如此才能实现政府、公民社会、市场三方在住房问题上的均衡互动，否则社会治理与运行的成本将大得惊人，最终有可能滑入“恶治”，又循环回起点。
（二）扩展关注范围
居民对居住空间的理解与使用涉及建筑设计与规划、建筑物物权（尤其是空间权）、房地产经济、物业管理和社会心理，拓展关注范围或许能对进一步的研究有所裨助。比如小区的车位问题，未来的几年将成为有关居民理解与使用空间的焦点之一，据法新社的报道，北京现有180万辆汽车，而2010年可能会增加到400万辆，而目前最新的车位配备率也只是0.5，可见，人们对车位的需求是极大的（上海由于实行汽车牌照发放限制政策，问题可能会轻缓一些，即使如此，事实上车位问题也已经迫在眉睫）。
（三）寻找关键点，迂回进入问题深处
关于居民对居住空间的理解与使用，可以寻找一个关键点做详细分析，比如住宅区的交通问题。出行问题居民必定关注，但一条交通线路之所以能设在某某小区，原因是复杂的，房地产开发商、业主委员会、居委会和街道、政府交通管理部门、公交公司之间如何交涉，其中可能就蕴含着市场、政府与公民社会之间复杂的互动过程和机制。在弄清现状之后，再追溯以前在计划经济时代政府主导下是如何解决交通问题的，通过比较，市场、政府与公民社会的关系将会更加清晰，影响居民对居住空间的理解与使用的因素及其机制也将更清楚地呈现出来。
（补记：该项调查研究系香港中文大学社会学系、耶鲁大学社会学系和上海社会科学院社会学所三方合作的“青年学者夏季田野调查训练项目”，在此，对耶鲁大学Deborah Davis教授、香港中文大学陈健民教授的悉心指导表示感谢。）