摘要：目前，我国是综合国力快速发展的新时期，我国经济得到快速稳定的发展，因房地产行业是重要的社会经济来源，因此受到广泛的重视。房地产业属于高风险且高投入的行业，因此我国房地产业快速发展以其竞争也变得愈加白热化。因此只有进一步提升房地产行业的成本管控水平，使得房地产行业经济效益快速提升的同时，进一步对财务成本进行控制，才能为房地产行业稳定发展奠定坚实基础。文章就主要针对房地产的财务成本管控重要性进行分析，并针对房地产成本管控问题以及局限性因素进行分析，最后制定完善的应对策略，由此确保房地产行业成本管控水平进一步提升，这样才能为房地产行业以及我国社会经济稳定发展提供保障。
关键词：房地产；成本管控；问题和对策
引言
近十年，房地产市场一直处于高速增长态势，在2017年、2018年国家提出降杠杆、去库存、降房价等系列调控措施，房价基本得到抑制。随着国家房地产宏观调控政策的加强，房地产行业的竞争也越来越强烈。在这环境下，房地产企业要生产与发展，加强成本管控是必然的。企业也必须提升内部管理、提升产品结构，加强项目开发的成本管控，提高企业的生存和发展的能力。文章主要从房地产企业的成本管控全过程出发，对房地产企业的成本管控进行分析研究，支出目前房地产企业成本管控存在的问题，并根据存在的问题逐一提出相应对策，以期提高企业的成本管控水平。
1房地产企业成本管控的重要性
房地产企业的开发要经过征地拆迁、立项设计、施工建设、竣工验收以及销售等多个环节，一般具有成本投入规模大、建设周期长等特点，因此实施严格有效的成本管控对其来说更具重要性：一是当前国家宏观政策收紧以及行业内的激烈竞争决定了房地产企业必须实施严格有效的成本管控来合理降低生产运营成本，增加经济效益，提升自身综合实力；二是房地产企业成本投入的大额性、动态性和差异性等特点决定了必须对其进行严格有效的管控才能优化资源配置，提高资金等资源的使用效率。
2当前房地产成本管控问题以及局限性表现
2.1财务成本管控中重视度有待提升
我国很多房地产企业内部管理者，存在未能意识到财务成本管控工作的重要性，而且整体的管理意识也相对比较低，未能以正确态度去看待财务成本管控中的问题，整体工作呈现滞后表现。虽然有些房地产企业在管理中比较重视财务成本管控工作的开展，可是因未能将财务成本管控工作落实到实际中，因此整体管控效果还是难以得到提升。针对相关调查数据进行分析，发现在建筑企业中很多财务成本管控工作都是在建筑工程设计环节当中，可是在实际施工中，存在并为将其全面落实到实际工作之中，而且一些财务人员会认为只要对施工材料和机械设备进行重点财务成本管理，其他部分只要简单的进行就可以，引导使得建筑施工中成本管理工作的力度难以得到进一步的提升。
2.2项目施工阶段面临的成本管控问题
房地产企业在项目施工阶段面临的成本管控主要存在三方面的问题：首先是项目在施工阶段面临的设计变更较为频繁，而这些变更并未经过较为严格的成本测算、变更造价签认以及统计分析，从而项目在施工过程因设计变更而增加了成本支出；其次是当前多数房地产企业的现场签证都是做完后才进行审批，加上事前也没有书面确认资料，从而使得施工过程中的现场签证成本很难控制；最后是在材料采购过程中，由于缺乏较为全面的市场信息数据库做支持，材料采购价格存在偏高等问题，从而造成项目施工成本的增加。
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2.3缺乏战略成本管理的理念
随着经济全球化和制造信息技术等的进步，房地产企业也需要融入这个全球化经济环境。房地产企业的成本管理也需要按顾客需求为导向，通过价值链分析，成本动因分析等方面的综合，全面精细化的进行成本管控。目前，房地产企业提到成本管控，就是指要降低成本，控制成本的发生。然而，在房地产商品房屋销售价格特定的前提下，有时需要综合可虑房地产税种的特殊性，比如土地增值税的特殊性，需要增加些成本，提升产品品质，达到降低土地增值税税负，整体提升公司经济效益的结果。目前，此方面房地产公司的做法并不完善。
3针对问题提出的有效解决对策
3.1注重内部资金管理体系的建设
建立完善且健全的资金管理体系，是对房地产财务成本进行有效管控的关键过程，只有进一步提升资金预算管理以及信息化管理水平，针对资金开展更为完善的筹集和管理，这样才能确保资金管理工作更为有效地开展，确保财务成本管控工作能够有序进行。对于实际的资金预算管理和信息化管理工作中，企业财务的成本管理人员应对内部资金收支、纳入等情况进行了解，在将每天现金流量以及每月资金情况进行预算审核，实现日常管理和年度财务管理进行融合，由此确保财务管理工作更为有效地开展。而且房地产财务管理人员也要借助网上电子银行、相关财务核算系统为基础部分，由此来建立企业财务成本管控的资金预算控制和结算控制以及决策控制的体现，并通过建立全程预警体系，由此对财务成本进行实时监控。
3.2在项目的施工阶段和竣工验收阶段建立动态的成本分析监督机制
结合房地产企业在项目施工阶段和竣工验收阶段面临的成本管控问题，建议从建立动态的成本分析监督机制入手来强化其成本管控：一是要在强化工程量、工程变更、现场签证以及进度付款等跟踪控制的基础上，建立相应的台账，然后以台账为基础形成编制动态的成本分析表，以及时向管理层提供具体的成本变动情况，并进行后续的成本变动趋势预测；二是在房地产企业内部建立主要工程物资的市场信息库，以实现对采购工程物资的质量和价格监督，合理降低采购成本；三是在竣工验收阶段实行结算审核与复审的内部管控机制，以有效控制在此阶段可能出现的虚增项目成本多结算的风险。
3.3加强企业全成本管控，树立战略成本管理意识
加强企业全成本管控，逐步培养全面成本管控意识。全员加强成本管理意识的培训。领导培训后，进一步扩大到工作小组全体成员，继而将此意识逐步贯彻到全体员工，培养全员成本管理意识。加强内外部价值链分析，以及在该行业的横向、纵向价值链分析，发现并挖掘自身的核心竞争力。企业的成本管理是全成本的管理，对开发、设计、建设、销售、售后服务甚至物业等每个环节都要进行精细化管理，并进行精细化成本分析，找出自身的盈利点，真正达到成本管理的目的。不能以点代面，只注重单项成本的控制工作，而忽视整体的成本管理工作。在成本管控的具体实施过程中，从项目的研发、设计、目标成本的制定、施工、销售、售后服务、税收管理等方面，实施全过程、全要素成本的管理。在项目结束后，将实际成本决算结果与预算目标成本比较，找出差异项目及因素。
结语
总之，成本管控对房地产企业的生产与发展十分重要，是企业现金流增量和利润的主要来源，是房地产企业在同行业中取得竞争优势的关键，也是房地产企业提升整体管理水平的基础，同时房地产企业成本管控也是一项系统性非常强的工作。要改进企业的成本管控工作，必须从组织架构设置、人员配备、制度及体系制定方面做出适应性调整，提升成本管理水平。同时，实施成本管控全过程跟踪及分析，及时反馈成本信息，为企业战略成本管理提供依据，逐步提升企业的经济效益和成本管理水平。
参考文献
[1]韩淼芳.房地产项目成本控制问题及对策研究[D].南昌大学专业学位研究生，2017：1-45.
[2]郭薇，侯文哲.房地产企业项目成本控制问题及对策[J].时代金融，2017(6).
论文作者:黄鑫
论文发表刊物:《新材料.新装饰》2019年2月上
论文发表时间:2019/7/19
标签：成本论文; 房地产企业论文; 财务论文; 项目论文; 房地产论文; 成本管理论文; 资金论文; 《新材料.新装饰》2019年2月上论文;