摘要：近年来，我国的保障性住房建设有了很大进展。保障房建设是实现人民“人人有其屋”，实现人民居住权的根基。我国保障房的建设经历了集中建设、配建结合等多元的探索历程。而在这一历程中，其建设主体也由政府主导发展到民间资本多元共建。对保障性住房建设的发展现状予以分析，并对保障性住房建设的集中建设、配建、PPP三种重点模式进行研究，在新型城镇化发展的背景下就住房建设模式的优选提出了相应策略，为我国保障性住房的良性发展提供参考。
关键词：保障性住房；发展；城镇化
引言
现阶段，虽然我国在不断的加大保障性住房的建设力度，但是由于设计、质量、资金等各种原因使保障性住房的建设并不顺利，供给远远小于需求，对于我国中低收入者的需求而言依然是杯水车薪，其中资金来源是保障性住房建设面临的最大问题，其主要原因是保障性住房建设并没有与市场接轨，保障性住房的发展远远滞后于社会经济的发展，就目前而言，保障性住房的资金来源主要是依靠政府财政进行投资。
1保障性住房建设发展现状
首先，保障性住房建设的相关法律存在缺失。从现实情况来看，保障性住房的立法还存在问题。一方面，缺少立法支撑。虽然已经有法律对社会经济权作出了明确的规定，但“住房权”不在宪法内。目前，我国还没有专门针对保障性住房的相关法律。其次，住房形式单一，监管不到位。我国保障性住房属于相互独立的状态，廉租房、经济适用房与其他政策性住房都是相互独立的，由于缺少统一部署，所以政策实施缺少针对性与有效性。其中，经济适用房是最早推出的保障性住房形式，但在推出机制与监管过程中存在较多问题。开发单位在审核购买条件时会采用两种方式：第一，严格审核并监管购房资质；第二，不监督。开发单位严格审核申请者身份后，满足条件的人员能享受福利，但开发单位需要付出更多的监督成本；如果开发单位不审核申请者身份，就能节省成本，当然企业就会面对舆论与政府惩罚等问题。最后，配套制度不科学。国内的保障性住房相关配套制度不科学，进而引发问题。第一，资金来源问题。除了住房公积金，还未形成统一的金融政策支撑保障性住房供给。第二，土地供应问题。目前，保障性住房在建设用地上存在以下问题：土地供应的行政色彩较浓；土地法律制度相对落后；缺少长效、持续的土地供应制度，很难长期保障土地资源。第三，房建监管缺失，具体体现在布局验收、工程质量与制度规划上。
2保障性住房建设的重点模式
2.1集中建设模式
保障性住房的集中建设模式，也是我国在保障性住房规模建设前期所采取的重点建设方式。其主要包括政府的直接建设模式和代建制模式。其中，就政府直接建设模式而言，其主要由地方政府无偿划拨建设用地，并主导建设资金的筹措。其资金主要由平台公司代为管理的中央补助资金、省级补助资金、市县政府公共预算资金、土地出让收益金所组成的项目建设资金及由平台公司通过质押所获得的商业银行贷款。就代建制模式而言，主要是由地方保障性住房的机构代政府发起保障性住房项目的建设，在取得土地使用权后，以招标的形式确定保障性住房项目的代建单位，并以合用来约束和规定双方的权益和义务。在2010年前后，该建设模式在我国大城市逐步展开，以北京为例，其先后成立了北京市公共租赁住房发展中心、北京市保障性住房投资中心，来完成上述建设工作及后期的管理和运营。集中建设模式能够充分发挥政府的职能，在短时间内解决保障性住房需求量大的问题。
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2.2PPP模式
PPP模式具有以下优点：一是风险分化，政府通过PPP模式可以将保障性住房建设中的融资风险、建设风险、项目运营等风险转嫁到具有承担能力的合作方，与合作方共担整个项目的风险，实现自身风险的分化；二是可以提高项目建设的效率，由于有私营公司的参与，对保障性住房建设的管理更加专业化，能够推动设计、施工、管理中新的变革，能够带来新的管理经验和方法，加快整个项目的进程。研究表明，与传统的融资模式相比，PPP项目平均为政府部门节约17%的费用，并且建设工期都能按时完成。因此，对于私营企业而言，参与保障性住房的建设，是一个塑造企业品牌形象的良好机会，对于企业的未来发展具有十分重要的意义和作用。PPP模式在保障性住房项目的建设中成功实施对于保障性住房的建设具有十分重要的意义。PPP模式不仅可以缓解政府的资金压力，还可以提高保障性住房运营效率，降低运营风险。
2.3配建模式
保障性住房建设的配建模式主要是指政府通过政策调控和市场引导，强制性地要求开发商在承建商品房的规划中，必须预留相应比例的配建保障性住房，并多以此作为土地出让的前提。而对于其中部分商品房开发项目不适合配建保障性住房的，政府则向商品房开发商收取不低于相关配套保障性住房建设费用的成本，并以此来作为保障性住房的专项资金。当前，部分地区实施“限地价，竞配建保障房面积”的土地出让模式，收到了较好的效果。商品房开发商只有在承建项目内配建一定数量的保障性住房的建设面积，才能够在竞拍中获得一定的接盘优势。配建模式下，当商品房开发结束后，其所承建的保障性住房将转交政府的相关职能部门，或由政府按照约定价格进行回购。这一模式相对于集中建设模式，在选址、户型上更受保障性住房群体的青睐，成为集中建设模式主导下的有效补充，其在一定程度上缓解了保障性住房群体的用房需求，但仍未能全面解决保障性住房发展中的供需矛盾。
3新型城镇化背景下保障性住房建设模式选择的建议
3.1成立独立的监督机构，建立健全监管体系
可借鉴国外或国内某些地方的成功经验，如香港的房屋委员会、新加坡的住房发展局等。除了独立性，该机构还要包括领导决策机构和执行机构，以保证决策的可行性和执行情况。采取考核问责机制，明确划分各部门的职责，一旦发现有违法及其他不正当行为，务必严格追查。鉴于保障性住房建设的重要性和复杂性，必须建立相匹配的工作制度体系，确保每项工作都能规范开展，保障性住房监管机制主要包括建设、配置、管理、监督四个部分，应以此为中心，制定各项细则。以收入审核监督为例，要规范收入审核的方法，健全审核准入机制。
3.2加大配建模式力度
在保障性住房的发展规划中，应对配建比例进行合理设定。在保证保障性住房全面开建的同时，确保商品房开发商的盈利空间。不能因配建比例过高，影响到开发商的积极性，从而使该建设模式遇冷，导致后期发展不利。因此政府需对每年新增的保障性住房项目做好整体规划，统筹配建比例，均衡各方利益。同时在加大配建模式力度的同时，应针对保障房的后期管理制定科学的管理办法，有必要针对保障性住房群体，通过多种举措，切实降低物业管理费的收费标准。
结束语
综上所述，保障性住房已经成为了一种社会福利，建设规模也越来愈大，真正的改善了住房困难家庭的基本居住环境。但是，随着时代的发展，保障性住房的建设也面临着各种问题，其中建设资金问题尤为突出，同时也对政府提出了更高的要求。总之，保障性住房的建设应该仅仅跟随者时代的进步而进步，解决更多的困难家庭的住房问题，为全面建成小康社会、实现中国梦添砖加瓦。
参考文献
[1]梁平樊佳.新型城镇化背景下重庆城镇保障性住房管理研究.高等建筑教育.2015.24（2）
[2]冯冠璐.新型城镇化背景下完善保障性住房制度的思考.价值工程.2016.35（35）
[3]鞠佳.新型城镇化背景下保障性住房建设PPP模式研究.价值工程.2016.35（12）
论文作者:李龙
论文发表刊物:《基层建设》2019年第21期
论文发表时间:2019/10/18
标签：住房论文; 模式论文; 政府论文; 项目论文; 城镇化论文; 商品房论文; 建模论文; 《基层建设》2019年第21期论文;