基于I-O模型的房地产业与金融业关联关系分析——以长三角地区为例的实证研究，本文主要内容关键词为：金融业论文,为例论文,房地产业论文,长三角地区论文,模型论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、问题的提出
近年来，我国的房地产业持续升温，存在着投机过旺、发展过热、投资资金来源单一等问题。要从根本上解决这些问题，房地产业与金融业的关联关系应该被重点讨论与关注。作为沿海经济发达区域，长江三角洲地带房地产业、金融业的发展具有典型性与代表性。选取这一区域的房地产业、金融业进行研究，利用投入产出分析量化两者之间的关联关系，观察发掘问题，提出政策建议，对于长三角区域及其房地产行业健康、稳定发展具有积极意义，同时对国家产业发展政策、规划的制定与调整也具有一定的指导价值。
与西方发达国家相比，我国的房地产业发展时间较短，关于房地产业与相关产业关联效应的研究存在很多的不足。王国军、刘水杏(2004)，孙丹、董超、何俊芳(2009)从房地产业对国民经济贡献的角度出发进行了研究。赵龙节、闫永涛(2007)将我国的情况同发达国家进行了对比。魏宇慧、南灵(2011)，刘水杏(2009)利用上海市2000年、2002年、2005年投出产出表和北京市1997年、2002年、2005年投入产出表进行了相关分析。仅有的少量量化研究多数并非针对金融业，而是涵盖与房地产业相关的所有产业，以房地产业对国民经济的带动能力为着力点，专门针对区域内房地产业与金融业关联关系的计量分析很难看到。
与我国不同，在很多发达国家，房地产业已是较为成熟的产业。有不少学者将投入产出分析运用于房地产业关联效应的研究，如Liu和Song(2005)借助OECD投入产出数据库对发达国家房地产业关联关系进行了研究。但是，多数研究仍集中于房地产业在产业链中的作用，专注于某一产业(例如金融业)的研究并不多见。Chunlu(2006)对澳、加、美、日、荷、丹、法等国进行了产业关联度测算，以验证房地产业对国民经济的推动作用。同时，也有学者进一步对投入产出模型进行了优化，并通过理论和实证对该问题的研究进行了完善。
鉴于针对典型性地区房地产业与金融业之间关系的量化研究较少的现实，本文将以量化、对比、建议为着力点，利用国家统计局发布的2002年、2005年和2007年长三角地区江苏省、浙江省和上海市的42×42投入产出流量表以及投入产出延长表，结合区域宏观经济数据，从前向、后向和环向层面准确量化长三角区域内房地产业与金融业的关联关系；将长三角地区的相关数据进行内部对比，并与国际上不同国家的数据进行对比，针对不同国家的不同产业特点给予重点分析，同时关注内部差异；最后进一步明确长三角区域房地产业与金融业关联关系存在的问题，并提出相应的对策与建议。
二、实证模型
本文采用的主要研究模型是投入产出模型(简称I-O模型)，该模型反映了国民经济活动范围内不同产业之间投入与产出、供给与需求的经济技术联系(刘水杏，2006)。利用该模型可以准确反映产业间的关联关系，并通过产业关联系数(后向关联系数、前向关联系数、环向关联系数)描述产业间相互依赖、影响的过程。
后向关联是指对象产业与向该产业提供生产要素的产业之间的生产技术联系，可以以直接消耗系数与完全消耗系数来分别反映后向直接关联和后向完全关联关系。直接消耗系数与完全消耗系数的计算公式分别为：
房地产业的环向关联产业是指与其后向、前向都关联的产业。本文通过环向直接系数、环向完全系数来分析长三角区域房地产业与金融业的环向关联关系。环向直接系数由后向直接消耗系数与前向直接分配系数相加得到；环向完全系数由后向完全消耗系数与前向完全分配系数相加得到。
本文的核心目标是量化房地产业与金融业之间的经济技术联系，而I-O模型可以科学并且准确地通过产业关联系数反映这一问题，合理性及适用性较强。不过，I-O模型本身的假设前提可能与现实情况存在一定的误差，并且我国投入产出表的编制每五年进行一次，编制表格耗时较长(本文采用目前最新的可用数据)，所以通过模型得到的结论可能会存在缺陷。但是，经济结构在一定时期内是相对稳定的，已有数据也可以在一定程度上反映当前的经济问题，所得的产业关联关系结论对现实问题也有指导意义(张中华、朱新蓉、唐文进，2009)。同时，为了消除模型假设、单一数据以及编制延迟性所带来的分析结果偏差，本文将尽量使量化结论与定性分析相辅相成，并且结合相关统计年鉴的最新数据加以补充、佐证。
三、实证结果与综合分析
(一)房地产业与金融业关联关系的实证结果
通过对2002年、2005年、2007年上海市、江苏省、浙江省投入产出表的分析、计算，得到三省市房地产业与金融业的后向、前向及环向关联系数；另将房地产业与各个产业的各项系数降序排列，得出关联系数位次，并且计算出单个产业关联度与国民经济各产业总关联度的比值。具体见表1。
从直接消耗系数的计算结果可以看出，长三角区域房地产业对金融业的直接依赖程度相当高，并且在国民经济体系中位于前列，占有相当大的比重。从动态变化看，不同的省市也有不一样的变化趋势。在系数、比例、位次均处高位的上海，后向直接关联度有缩小的趋势，但是仍然波动，并且保持较高的水平。江苏省2005年的投入产出表中，房地产业的中间投入高度依赖于建筑业，导致与其他行业的关联度较低，并没有得出如预期的房地产业与金融业的高度关联数值，但是2007年恢复正常，并且呈现出上升的趋势，说明房地产业对金融业的依赖程度在不断增加。浙江省的关联度虽然能被观察到下降的情况，但是就位次和绝对量而言，房地产业与金融业之间的高度依赖关系依然明显。
完全消耗系数同样说明，与房地产业有着密切后向关联的产业中，金融业名列前茅，占有很大比重。从动态上分析得到的结论与分析直接消耗系数变化时的结论基本一致，金融业在位次和绝对量上都保持着较高的数值。后向直接消耗系数与完全消耗系数共同反映了房地产业对金融业的需求拉动作用。
与直接消耗系数相比，直接分配系数的数值要小一些，说明在长三角区域，房地产业对金融业的前向关联较后向关联偏弱。并且，上海与浙江的直接分配系数在整体上呈下降的趋势，说明两地房地产业对金融业的推动作用在逐渐减弱。相反，江苏的直接分配系数则呈逐渐上升的趋势，说明该省房地产业与金融业的前向关联度仍处在不断深化的过程之中，与沪浙两地有所区别。
房地产业对金融业的完全分配系数较之前几组系数而言，位次和比例的优势并不明显。整体动态趋势的结论与对前向直接关联的分析类似。前向直接分配系数与完全分配系数共同反映了房地产业对金融业的供给推动作用。
金融业在房地产业的环向关联产业中几乎均排名靠前，综合性地说明了两者之间无论后向还是前向均存有密切的关联关系，并且据此也能再次观察到上海、浙江与江苏三地不同的数值及位次。这对后向、前向关联分析进行了补充和总结。
(二)房地产业、建筑业、金融业关联关系的综合分析
房地产业与建筑业的关系也十分密切。作为房地产实物生产环节的主导产业，建筑业与金融业的产业关联关系应该得到关注和重视。房地产业、建筑业与金融业关联关系的对比结果，能够更全面地说明和反映整体产业链上的现象和问题，并且据此可以更准确地定位相关政策性金融的主要服务对象和方式。
运用相同的模型、方法，可以对建筑业与金融业的关联关系进行量化。本文主要从后向关联关系(直接消耗系数与完全消耗系数)方面将两者进行对比并进行综合说明。
通过表2中的数据对比可以发现，建筑业对金融业的直接消耗程度是比较微弱的，系数的值都很小，与房地产业对金融业的直接消耗系数进行对比则差距就更加明显。但在完全消耗系数的值上，两者的差距就比较细微，甚至建筑业对金融业的完全消耗要大于房地产业。由于完全消耗系数包含了直接与间接的所有消耗、依赖情况，所以数据的对比主要说明了建筑业直接向金融业进行贷款以获取生产要素的程度较弱，而通过其他产业(如房地产业)向金融业贷款，再投入生产运营的情况较为普遍。
国民经济行业分类标准中对建筑业的定义并不仅仅局限于房屋的建设，还包括其他土木工程的建设以及建筑安装和装饰行业，但房屋建设产值在建筑业总产值中占有绝对大的比例(例如，2010年江、浙、沪地区的这一比例分别为70.15％、74.06％、52.14％①)，且国家公布的投入产出表对建筑业并未作进一步细分，所以拿建筑业的整体与房地产业进行对比仍有较强的说服力。
前文计算房地产业与金融业的后向关联系数是站在房地产业的角度上去量化其对金融业的依赖程度，而站在金融业的角度去量化其对房地产业的支持程度(表现为金融业与房地产业的前向系数)，可以从另外一个侧面说明问题。如表3可知，房地产业对金融业的依赖程度基本上都要比金融业对房地产业的支持程度大或者相近。由此可见，在明确了政策性金融的服务对象是房地产业之后，也要意识到“调整房地产业对金融业的依赖性，加强金融业对房地产业的良性支持”应该被当做政策性金融的目标与宗旨。
四、对比分析
(一)与OECD四国对比②
通过对长三角区域9张投入产出表的计算和分析，分别得到了两省一市各自的房地产业对金融业的后向与前向关联度。在验证两大产业高度关联事实的同时，高位徘徊的关联度(尤其是后向关联度)充分说明了“过度关联”风险存在的可能性。但是，这种偏高数值的不合理性需要进一步地确认和比较。在此，通过将长三角的数据与OECD四成员国(USA、JPN、GBR、AUS)在20世纪70—90年代关联度变化范围的数据对比，继续探讨该问题。
表4显示，从前向关联对比可以发现，两省一市的前向关联度基本都没有超过OECD四成员国的范围；但从后向关联看，上海的数值已经远远超过了国际范围内的最高值，无论是直接消耗系数还是完全消耗系数，都超出了国际最高值的2倍以上(如上海的直接消耗系数最高值为0.1497，国际范围内的变动最高值为0.0683，前者是后者的2.19倍)。浙江的数据则基本与国际最高值持平或略高于该水平。相比而言，江苏的数据仍然处于略低的水平。上海与浙江过高的系数值说明了房地产业经济结构的不合理性，对金融业的依赖程度高于其对金融业的推动支持程度，房地产业对金融业的需求拉动效应过大、供给推动效应较弱，在政策性金融体系的构建以及创新金融工具的发掘、使用方面存在着明显的缺陷。
(二)与日本对比
日本房地产业的发展过程与我国1998年后房地产业逐渐发展的现实有一定的相似性。如表5所示，从日本的历史数据中可以看出其房地产业与金融业的密切关系，并且随着房地产投资的旺盛，房地产业对金融业的直接、间接依赖不断增大；而反观与房地产业有着同样紧密联系的建筑业，房地产业对其的依赖性却在不断缩小。这就导致了日本房地产业逐渐脱离实物生产而过度依赖金融业的不合理现象产生，并最终诱发了泡沫的破灭。
取长三角地区问题较为突出的上海的后向关联数据与日本对比。从动态上看，上海的金融业系数变化趋势并未如日本一样逐渐上升，但从绝对量上看，上海的后向直接消耗系数和完全消耗系数均明显高于日本，甚至高于日本1990年的水平；同时，上海房地产业与金融业的关联关系比与建筑业的关联关系更为紧密。所以在这两点上，上海与日本的情况是有所区别的。纵然如此，抛开动态趋势的差异，在静态数据上两者仍存在着诸如资金实物倒置、系数偏高等共同点：(1)由于房地产业对金融业和建筑业的依存程度可以从侧面反映其对资金和实物的依存度和影响关系，因此，长三角地区存在着产业结构不合理导致整体经济恶化的风险。(2)上海2007年的直接消耗系数0.708与日本1990年泡沫破灭前夕的系数0.0683十分接近，甚至更高，这与我国房地产市场与金融市场发展不够完善有着直接的联系。
(三)与美国对比
结合上文对长三角两省一市的数据计算，我们可以发现其与美国对比的主要特点。
第一，在金融业的关联系数，尤其是后向关联系数上，长三角区域上海、浙江的系数值、位次均较美国数据偏高不少。在20世纪80年代，美国也因为金融自由化政策等原因使得金融机构发放的房地产贷款数额不断上升(从金融业后向系数的稳定高位次可验证)，房地产业出现了较为繁荣的景象(周京奎，2005)。由此可见，长三角区域的房地产业对金融业的依赖程度，从一个较为成熟的房地产市场的角度来看，是过高的；这种现状潜伏着巨大的风险，暴露出长三角区域内房地产业与金融业之间关联结构的弊病。
第二，在房地产业与产业自身的系数对比上，我们发现长三角区域的系数数值及其相应位次均远低于美国的水平(同时也解释了美国金融业相关系数位次高、绝对值低的原因)。美国的房地产业对自身的依赖程度非常高，这进一步反映出了长三角区域房地产业专业化程度低、发展阶段不够成熟的缺陷，同时也为长三角区域房地产业与金融业、其产业本身关联关系的未来发展提供了很好的借鉴和路径。
(四)内部对比
在前面的数据分析中，上海与浙江的系数水平几乎都要高于江苏，尤其在后向关联系数上表现明显。以直接消耗系数的计算结果为例，江苏无论在系数绝对值还是比例、位次上均与其他两地有着不小的差距；在国际对比中，江苏的数据虽处于不断上升的阶段，却没有呈现出其他两地远高于国际最大值的情况。从数字本身能够直接说明的是，江苏房地产业对金融业的依赖程度并不如其他两地强，而这种依赖表现在房地产开发者与消费者两个方面。
由于按照地区划分的消费者购房贷款比例数据的统计较为困难，故通过整理2000—2010年两省一市房地产业资金来源情况的数据(见图1)，更加具体、直观地说明这一点。由图1可见，两省一市的贷款比例均不低，但江苏的金融机构贷款比例相较于其他两地，明显较低。浙江的贷款比例虽然高于江苏，但处于不断下降的变化趋势之中，这也能解释为何该省的直接及完全消耗系数逐年下降的特点。上海的比例数据有较明显的上下波动，但是保持着绝对值的高位，也能对其后向系数有波动但维持较高水平的特点作出很好的说明。
房地产业与建筑业的密切关联在前文已有所论述，所以除了从开发商及消费者角度予以分析以外，还应该对各地建筑业与金融业的关联情况进行分析，即尝试从“房地产业依赖金融业的差异性来自于建筑业依赖金融业的差异性”这一角度解释现象。建筑业对金融业的直接消耗系数反映了其对金融业直接的(没有通过房地产业)生产要素获得情况。表2中数据显示，江苏在建筑业的直接消耗系数上与上海和浙江相比有明显的优势，说明江苏房地产业对金融业依赖程度较弱的原因之一是其建筑业对金融业的直接消耗系数较大。但是，一旦考虑了建筑业对金融业的间接消耗(通过房地产等其他产业)之后，从完全消耗系数上看，江苏的数据又较其他两地偏低了，从而增加了“房地产业依赖金融业的差异性来自于建筑业直接依赖金融业的差异性”这一原因的可信度。
当然，房地产业与金融业之间的关联关系是错综复杂的，并不是单一数据或是仅凭经济水平差异就能够解释的。但是，注意到长三角区域内房地产业与金融业关联关系的差异，在制定问题解决方案的时候才能从整体性与针对性的双重角度出发，从而促进以两省一市为核心的长三角区域房地产业、金融业的持续发展。
五、结论与建议
(一)实证结论
通过投入产出系数的相关计算和将其与不同发展进程、背景国家的对比，本文对长三角区域房地产业与金融业的关联关系进行总结。
第一，长三角区域房地产业对金融业的依赖程度过高，导致其后向关联系数过大，甚至远高于国际水平。虽然两大产业的高关联度是客观上必然存在的，但也与房地产业、金融业自身发展的不完善与缺陷有很大的关联。同时，在对金融业的依靠形式中，单一依靠银行贷款的现象也很严重，容易积累巨大的信贷金融风险，并且在多元化的金融支持以及政策性金融创新方面也存在着很大的不足。这在与成熟房地产市场(如美国)对比时显现得尤为突出。
第二，长三角区域房地产业与金融业、建筑业的共同关联关系存在着一定程度上的不合理性。由于过度依赖金融业，导致代表实物的建筑业与房地产业的关联关系下降，从而很容易形成不合理的产业结构，并且影响房地产业的健康发展。日本的例子对于房地产业脱离实物生产的后果有了很好的说明和警示。
第三，长三角区域房地产业与其产业自身的关联程度过弱。在发达国家，虽然房地产业与金融业的关联程度较高，但与其产业本身的关联程度更高。单纯地依靠金融业支持，并且支持形式单一(银行贷款)，不能发挥产业本身的主观能动性和支持力，是房地产业发展不成熟、专业化程度低的表现。美国的实例恰恰说明，在成熟的房地产市场中，产业自身的关联与支撑程度，比金融业的支持更加重要和关键。
第四，长三角区域内部各省市之间存在着一定的差异，且原因比较复杂。在针对问题制定政策时，应该从整体的角度出发，同时兼顾个体的特征，这样才能促进整个长三角城市群体的共同发展。
(二)政策建议
长期来看，要真正解决长三角区域乃至更大范围内房地产业对金融业过度依赖的问题，关键要从以下两个方面入手。
一是“改革创新”。其实现路径是：在“房地产业与金融业之间存在密切产业关联关系”的客观现实下，将“更好的相互支持方式”与“促进房地产业自身的产业支持”作为主要着力点，从而让房地产业与金融业之间的密切关系合理化、发展化、多元化。为此，首先，针对房地产业金融资金来源单一、过度依赖银行贷款的现状，长三角地区应该努力拓宽政策性的融资渠道，实行多元化的投融资体制。房地产投资信托基金(REITS)、资产证券化、保险资金、债券等都值得根据我国的国情加以运用。其次，为了完成“更好的相互支持”的目标，在拓宽投融资渠道方式、打开“大门”的同时，也需要做好相应的“辅助建设工作”。依靠完善的金融环境、严格的法律制度、规范的政策规定、专业化的资产管理机构、良好的社会信用体系，才能最终实现“房地产业对金融业的良性依赖及金融业对房地产业的良性支持”。再次，在发展金融多元化支持的同时，长三角区域需要与国际情况接轨，在保持“资金与实物的恰当比例”的前提下，优化房地产业自身的结构。就一个成熟的房地产市场而言，对其支持力度最大的应该是其产业自身。
二是“防范风险”。其实现路径是：在完成了“良性依赖与支持”的基础上控制程度，使房地产业与金融业之间的关联关系可观察化、可控化、可调整化，以防范和控制过度依赖金融业的风险和危机。为此，首先，应加强对金融业、房地产业的监管，其中，对不良贷款和投融资风险的防范显得尤为重要。应该加强对房地产价格的监控与调整，做好相关价格信息的及时公布与申报，对预出售的房地产进行严格的审查。同时，长三角区域乃至更大范围内多层次、多结构的住房消费及保障体系需要进一步完善，市场轨与保障轨需要合理分工，从而优化房地产业的消费结构，促使其理性化、持续化，这也是两大产业合作共赢需要满足的前提。其次，应建立针对长三角区域房地产业与金融业关联关系的预警机制，设定长三角地区金融支持的正常区间和过度区间，并且同时考虑到区域内部的个体差异性。其中，可考虑将“房地产业金融支持额占信贷总额的比例”、“房地产贷款年增长额占贷款总额年增长额的比重”、“房地产金融支持年增长率”等一系列综合指标作为预警和采取行动的依据，并与其他房地产市场指标结合，共同调控和引导区域内房地产市场和金融市场的运行。
注释：
①数据来源于《中国统计年鉴》(2011年)。
②取OECD四国作为对比对象，并且在数据年代的选择上与长三角区域有明显差异，一方面是出于对经济与产业发展水平及阶段的考虑，但是更多的是看中各国(尤其是日本、美国)在这一阶段房地产业的发展和金融业的支持呈现出的对长三角区域现状的参照意义和可比价值。
③选择建筑业与之对比的原因是，其代表了房地产业与实物生产之间的关联程度，而金融业则是代表了与资金之间的关联关系。