泸水市国土资源局
摘要：不动产登记工作已在全国范围内展开，房屋交易和产权管理工作导则的出台，促进房屋交易和不动产登记工作有效衔接，保证房地产市场管理、房屋交易与产权管理工作在改革的过程中免受干扰，最大限度的减少矛盾，确保房屋交易和不动产登记安全便捷。基于此，本文主要阐述了不动产登记中心的形式、与登记关联性强的交易管理事项、建立合理的登记和交易管理协调机制，希望能为今后我国不动产登记行业的发展带来一定的帮助。
关键词： 不动产登记；房屋交易；管理机制
1 不动产登记中心的形式
自《不动产登记暂行条例》出台以来，全国各地的不动产登记工作陆续展开。不动产登记工作在登记中心中进行，而登记中心的成立形式各异，主要有以下四种形式：第一，由政府办成立，其中登记中心具有相对独立性，脱离了住建与国土两家的直管，主要是建立在房屋登记中心的基础上。这种登记中心的建立形式比较齐全，基本包括房屋登记机构所有的登记、管理职能，这一模式需要较多的人力、物力，一般建设在经济发达地区。第二，由国土局下设成立，主要是通过发证平台，将登记信息传输到不动产登记中心，以完成整个发证过程。这个登记中心模式，比较适用于短时间的登记，其中软件投入少，且业务相对简单，经过长时间的发展，逐渐有过渡期发展到成熟期。第三，同样是由国土局下设成立，但登记中心的主要职能涉及到其他登记机构，整个登记工作比较复杂，难以在不动产登记中心与其他部门的管理职能有效分离开来。第四，由国土局下设成立，登记职能包括土地、房屋、林权、土地承包经营权、海域等登记，这些不但是电子信息的划转，还包括相对应的登记人员及登记资料。目前，我国不动产登记中心一般属于这种形式，其中关于不动产登记以及房屋交易管理等的界限不太清晰，工作职能、机制没有有效进行剥离，在实际的登记工作中，要各地区根据实际情况进行登记。
2房产交易和不动产登记中需要注意的事项
审查是否存在弄虚作假的行为。房产交易与不动产登记过程中，需要格外重视可能出现的弄虚作假问题，目前这种情况时有发生。有些当事人在交易和不动产登记的时候使用伪造的证件或虚假文件，以此牟取非法的利益，对正常合法的交易和不动产登记产生不利的影响。
对交易和登记申请的受理。在房产交易与不动产登记过程中，应明确要求买卖双方同时到场，工作人员应对其身份进行核实，信息确认后申请人填写申请表格（也可是自动生成申请的表格）、签字并摁指纹，经核对无误后予以受理。如果当事人无法到场，则需有合法的委托书及受托人身份证件，在确保信息真实可靠的情况下予以办理。
对相关资料进行审核。在进行房产交易和不动产登记的时候，需要对房产的来源及以往的交易登记信息进行核对，确保来源清楚、权利没有限制、与登记簿不冲突，权利人对申请交易和登记的内容准确无误，再进行下一步的不动产登记工作。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆工作人员在受理申请时，应严格核对自己部门核发的权证，采用身份证读取器核实申请人的身份证信息并查验其真伪，比对到场申请人是否与身份证的影像一致，申请材料的签字是否是申请人的自己行为，如果发现资料信息不实，应及时予以纠正，若持虚假证件或文书申请的，应予以劝退或报警。此外，还可通过在柜台上安置摄像头等信息采集设备来留存影像资料，确保在出现问题后能够提供相应的证据。
3 与登记关联性强的交易管理事项
3.1 存量房交易与市场准入
存量房主要是因政策性获得的房屋，在实际交易过程中，部分房屋会因房屋性质受到上市准入的限制，例如以政策优惠获得的优惠住房、与政府共有产权房等多种特殊形式的房屋。该类特殊性质的房屋只有经过相关部门的上市准入后，方能在房屋交易市场中上市交易。
3.2 个人住房信息系统的建设
个人住房信息一般包括存量房网签信息、商品房销售备案信息和所有权登记信息，也就是交易信息和登记信息的集成。在对个人住房信息进行查询的时候，必须要对房屋交易和登记信息进行记录。在记录的过程中，必须要保证信息的准确性，确认该信息准确无误后，方可将登记信息和交易信息传输至个人住房信息系统。
3.3 房屋抵押
房屋抵押自身是一种交易行为，这种交易是在对抵押权进行登记之后，才能够最终实现司法效果的一种交易。在进行房屋抵押的过程中，一定要明确这一行为的属性。将房屋的所有权设定成为抵押权的，被抵押的房屋在权属上必须要清晰，而且没有任何交易限制。在整个交易的过程中，一定要对房屋权利的限制情况进行审核，这样就可以保证整个环节的顺利进行。限制情况主要包括以下几点：隐性共有权、冻结资产、查封和顺位抵押等，在登记的过程中，对于交易限制必须要理清，最大限度地保证交易的安全性，减少抵押的风险。
3.4 房屋租赁
必须要对房屋的所有权信息有明确的了解，租赁的房屋在进行交易的过程中，必须要按照相关的规定执行：即作为承租人是享有同等购买的权利的。受理登记时必须要进行实地查看，如果有租赁关系的房屋，应该告知承租人所应享有的权利，要取得书面同意书，才能够进行转移登记。
4 建立合理的登记和交易管理协调机制
4.1 登记和交易管理案件受理的问题
不动产转移登记与房屋交易管理事项受理过程大致相同，如果不在同一个窗口办理，权利人需要提供两份原件，当事人先进行交易然后再进行登记，会导致成本很高，效率得不到提升。如果在同一个窗口办理，提供一份原件，必须要明确交易管理和登记所属法律的主体，如果不动产登记审查发现错误时，谁去承担责任，原件一份是归交易中心还是归登记中心收档。针对出现的问题，一定要进行协调处理，明确法律关系主体。
4.2 登记和交易信息系统
信息协同共享。登记中心与交易管理部门应该建立完善的信息协同共享系统，制定相关流程。登记中心应及时更新登记信息，在保证网络安全的前提下，通过网络数据的传输，共享至房屋交易管理部门，以便权利人进行房屋交易与查询。而房屋交易管理部门也要将所登记的交易信息传至信息共享系统中，方便登记中心进行下一步的权属登记。
4.3 建立健全的登记机构赔偿制度
登记机构在进行不动产登记的过程中，难免会出现登记错误的情况，这样会对不动产权利人造成财产损失，所以要建立健全登记机构的赔偿机制。制定赔偿制度，对权利人造成的经济损失应按照相关政策进行相应的赔付。
5结束语
我国不动产登记与房屋交易管理的相关制度应进一步完善，确保权利人的经济效能，使双方当事人在交易过程中能够得到安全的保障。应加大对不动产登记和房屋交易管理的重视，从各个角度去考虑，从而更好地完善我国不动产登记与交易的相关制度，使我国不动产行业能够得到更好的发展。
参考文献：
[1]梁维方.房屋交易管理与不动产统一登记的信息共享与系统衔接[J].建材与装饰， 2017（09）
[2]崔艳丽，杨策.不动产登记与房屋交易产权管理剥离的分析[J].住宅与房地产， 2017（21）
论文作者:鲍晓梅
论文发表刊物:《基层建设》2018年第7期
论文发表时间:2018/5/24
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