目前全国已普遍执行的国有建设用地使用权招拍挂出让，存在信息披露不充分、人为设定限制条件、竞买人恶意串通以及国有企业或上市公司盲目高价竞买等问题。为了使土地招拍挂出让真正做到公开、公平、公正，加强土地出让全程监管成为大家关注的一大热点。笔者通过多年国有建设用地使用权公开出让实践和探讨，分析归纳有以下关键环节和廉政风险点需重点把握，纪检监察机关和国土资源部门要着重抓好以下几个关键环节全程监督，通过超前防范，细化程序，强化内部监督，消除廉政风险。
1 关键环节及廉政风险点
1.1 关键环节
主要有年度土地出让计划编制、出让地块建设规划条件制定、出让地块的现状勘踏调查、出让地块地价评估、报批出让方案会办、出让信息发布、报名及资格审查、书面报价（现场竞价）交易、专家评审底价等九个关键环节。
1.2 廉政风险点
一是年度土地出让计划编制是否科学合理。防止人为干预土地出让，减少土地出让随意性；二是出让地块建设规划条件的主要指标容积率是否为定数。容积率是否存在一定幅度，存在随意性，造成量体裁衣，为特定人制定；三是出让地块的现状勘踏调查是否详实。出让地块地面上是否有建构筑物，权属、地类是否清楚；四是地价评估技术路线是否正确。价格是否评估合理；五是报批出让方案是否违规设置排他性前置条件。如竞买人开发经历、开发资质、银行存款等，挂牌的起始（拍）价、竞买保证金和底价的确定是否经过集体会审；六是出让信息范围、内容发布是否详实完整。是否按规定在当地市级以上媒体和中国土地市场网及省土地市场网上进行发布；七是报名及资格审查是否严谨。竞买人报名情况及通信资料是否严格保密，竞买人竞买保证金是否按时间足额缴付到位，未缴纳保证金或按未规定时间缴纳保证金是否参与竞买活动，是否存在竞买人通信信息泄露，为串标人提供便利，造成竞买人不竞价或者低价取得国有建设用地使用权；八是书面报价（现场竞价）交易期间出让现场是否规范有序。是否按规定程序操作；九是出让底价专家是否按规定标准和要求评审底价。是否出现人为干预，影响专家底价评定。
2 规范操作的具体做法
首先要从执行法规、政策制度入手，在全面推进国有建设用地使用权招标拍卖挂牌出让，把控三个重点：
2.1 强化监管，注重源头防控
在确定出让地块前，要主动与县纪检监察机关联系，将拟出让地块的具体位置、用途、拟出让方式（招拍挂三种方式中的一种）书面告知纪检监察部门审查，向纪检监察机关交“实底”，自觉接受监督。
2.2 完善机制，注重健全制度
国土资源部门要主动与县纪检监察机关联系，共同建立了一整套制度，并不断进行修订和完善，从制度上强化土地出让工作的依法有序进行。第一，建立了土地使用权出让计划制度。年度的出让计划由国土资源部门于当年一季度前编制完成，经地方人民政府审核同意后，上报省国土资源厅备案；第二，建立了信息公开查询制度。出让地块的信息及成交情况等，除了按规定在市级以上等相关媒体上公布外，还在中国土地市场网、省土地市场网、当地国土资源部门网站向社会公开公布，接受社会监督；第三，土地出让业务局会审会办制度。由业务涉及的分管领导和部门人员参加，对土地出让方式、价格评估依据、出让起始价由提交会办部门介绍情况，经与会人员进行讨论后，共同研究制定招标拍卖挂牌的起始（拍）价、加价幅度、竞买保证金额度，实行集体讨论决策，内容暂时不予公开的严格保密。第四，建立联席会议制度。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆定期召开纪检、财政、物价、建设规划、审计、土地、法律等相关职能部门参加的联席会议，对土地公开出让工作进行分析研究、监督，按有关法律法规和实际情况形成决议；第五，建立了土地市场运作制度。土地出让一律进入当地公共资源交易市场，强化内部监督制约；第六，建立土地市场监管制度。规定所有土地公开出让活动必须有纪检监察机关参与，在纪检监察机关的监督下进行。
2.3 规范程序，注重过程把控
在土地出让过程中，要严格按程序操作。一是要科学制定出让方案，综合考虑土地市场供求等各方面因素，选择合适的出让时间、方式。二是对每宗出让土地通过评估机构按市场价格评估后，及时提交集体会办，并根据每宗土地面积、规划用途、容积率、开发程度，合理确定竞买保证金、起始价。三是编制出让文件，及时将出让的地块的面积、位置、用途、规划要求、建设要求、付款办法等在新闻媒体及网站向社会公开发布。四是交易截止日对竞买人资格再审和底价评审，由专家库成员各自填写每宗地的底价，经汇总后共同评定底价。五是根据成交结果确定竞得人后，双方当场签订《成交确认书》，按规定要求、时间在土地交易大厅、媒体、网站上公开发布公示。六是出让人及时与竞得人签订《国有建设用地使用权出让合同》。
3 思考与建议
为了使土地出让工作更严谨更加规范，实现土地供应市场化、土地资源资产化、土地利用集约化，最大限度地显化国有土地资产，从根本上落实保护耕地的基本国策，真正体现公平、公正、公开的原则，提出以下建议：
3.1 规范设计条件编制
省市相关部门联合制定相关政策规定文件，对违规设置相关规划建设方案，纪检监察机关应及时处理并责令纠正，同时省厅加大对出让公告中规划设计条件的审查力度。
3.2 加大基本情况审核
认真勘踏出让地块现场，对地上有建构筑物，权属、地类不明晰及补偿不到位不予出让，防止“毛地净挂”现象。
3.3 加强专业培训交流
虽然有《国有土地使用权招标拍卖挂牌出让规范》等规范文件作操作要求，但全省各地具体各不相同，没有形成统一模式，省厅每年应定期对业务人员专业技能进行培训指导，规范业务流程，破解难题。
3.4 推行网上公开交易
针对目前人工报价和银行缴存竞买保证金环节竞买人之间有接触，土地出让场外串标无法控制情况。尽快推行网上公开交易，加强土地交易市场的硬、软件环境配套，确保交易资金安全性，让竞买者通过网络平台完成全部交易行为。通过国土资源部土地动态监测与监管系统发布出让公告、成交结果、签订出让合同，并在相关媒体上发布信息。
参考文献
[1]国土资源部.国有土地使用权出让规范[M].中国财政经济出版社,2006.
[2]岳晓武,雷爱先.土地招标拍卖挂牌理论与实务[M].中国财政经济出版社,2008.
[3]封士明,吴棉军,吴士礼.如何加强土地招拍挂出让监管[N].中国国土资源报,2007年4月17日第八版.
作者简介：封士明（1965-），男，江苏连云港人，汉族，土地专业工程师，经济师、土地登记代理人、土地招标拍卖挂牌主持人，学历：大学，研究方向：土地利用管理及城乡规划。
论文作者:封士明
论文发表刊物:《红地产》2017年3月
论文发表时间:2018/12/13
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