一、目前房地产项目质量管理的问题
房地产项目开发阶段可分为前期阶段、设计阶段、施工阶段。其中前期阶段的主要工作是编制项目建议书、编制可行性研究报告、产品策划等；设计阶段的主要工作是确定规划设计方案、确定技术方案和完成设计施工图纸等；施工阶段主要工作是严格按照设计图纸及国家质量规范，完成房地产项目的施工及验收。
传统的房地产项目质量管理轻视前期阶段和设计阶段，施工阶段质量管理也流于形式。在前期阶段，可行性研究不深入，重视度不够，片面地以获取项目为目的。没有深入地进行市场调查（宏观、中观、微观调查），没有对调查结果进行深入分析，对规划方案、户型、景观方案等缺乏多方案比选。在设计阶段，有些开发商片面压缩设计费用，未按照初步设计、方案设计、施工图设计的顺序开展工作，缺乏施工图审查、联合审图、负面清单等机制，因而设计质量不佳，带来了后续设计变更及业主体验较差的问题，严重影响了项目的产品质量。
二、房地产项目前期阶段的质量管理
前期工作的质量管理是房地产项目质量管理的关键，前期阶段的质量管理可采取如下方法。
1、建立项目质量经理制度
质量经理的职责是：根据项目开发战略，市场定位目标，负责编制项目质量计划，并组织实施；按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动；对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向企业负责人报告；编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。
2、制定项目的质量计划
充分了解和掌握项目的特点，熟悉地产行业动态走势，明确咨询成果的质量目标和质量标准；熟悉咨询企业的质量管理体系文件，根据项目组织结构的特点，决定如何应用企业的质量管理体系。把质量目标进行层层分解，按质量计划和实施步骤层层落实，一直落实到末端。
3、建立项目前期工作成果的质量评审制度
建立评审制度是保证和提高项目前期成果质量的重要手段，采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。对项目咨询公司提供的项目咨询成果进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给开发商，开发商项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成性相应记录文件，以提高投资效益。
三、房地产项目设计阶段的质量管理
设计阶段可划分为方案设计阶段和施工图设计阶段，各阶段的质量管理方法如下。
1、方案设计
方案设计必须以前期的可行性研究报告、市场调查、项目的产品策划定位为依据，且建议咨询公司应该参与到方案设计中，以验证设计方案是否符合前期定位。在确定规划方案设计单位时要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，可根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计。在多方案形成后，开发商可组织相关专家进行讨论，评选出最优的初步规划方案。在确定最优方案后，再与初步设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。
2、施工图设计阶段
2.1正确地编制设计任务书
设计任务书应以项目前期的策划定位、批准的规划设计方案、以往工程设计的历史记录和编写人的经验为依据进行编写。 为了有效地控制设计质量，就必须对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件（含设计任务书、地质勘察报告等）、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。
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2.2建立设计经理质量责任制
开发商设计主管人员在项目经理的领导下，根据项目计划、项目质量计划和设计计划的规定，对设计过程进行控制；负责各专业之间的衔接；负责组织设计各专业的综合技术方案的审查和协调，确保综合技术方案的合理性；负责组织或监督检查设计各阶段的设计评审和设计验证；负责控制设计变更，按设计更改控制程序按规定进行控制；对设计关键控制点进行检查，亲自组织或检查对设计质量有重大影响的活动和设计文件。
2.3明确建设方各专业工程师的监控设计质量的职责
实行专业和项目组相结合的矩阵方式管理，要求设计单位的各专业部室和项目组与建设方相关专业人员和项目部形成对应衔接的工作关系，建设方相关人员对设计质量都负有管理和控制的职责。并采取措施对专业的设计过程实施有效的控制；要求设计单位为项目派遣符合资格要求的，专业负责人和各级设计人员，保证项目具有足够质量和数量的人力资源，以确保设计质量；负责确定设计中采用的专业技术方案，对设计专业技术方案的先进性、可靠性、合理性负责；组织或参加设计各阶段设计输入、输出、成品的评审或验证。
四、房地产项目施工阶段的质量管理
施工是项目形成实体的过程，也是决定最终产品质量的关键阶段，要提高项目的工程质量，就必须狠抓施工阶段的质量控制。
1.明确质量目标
房地产项目的质量目标确定与开发商的项目战略和产品策划定位有关，同时与项目的进度控制、成本控制处于一个相同优先级。为科学制定质量目标，要进行质量投入的收益和费用分析，在项目投资人和项目团队中增强质量成本认识，要树立项目全寿命周期成本观念。适当增加项目的一致成本，减少非一致成本；适当增加预防成本，大力降低事故成本。
2.制定项目建设实施的质量管理计划
在确定了项目建设质量目标后，制定出实现质量目标的措施和方法，正确的使用计划编制的输入、工具和技术（质量基准计划、流程图、坚持设计样板带路、准确的使用质量标准）编制切实可行的质量计划。明确项目团队的相关质量责任，项目经理对项目质量管理负责，项目质量经理具体对项目质量负责，项目团队各专业工程师对项目质量的规范负责，实施单位承担对项目的结果负责。
3.质量保证
质量保证就是实施质量计划，项目工程建设应严格实行招投标制和建设监理制，委托有资格的监理单位对中标的施工单位资质进行核查；在标前举行标前说明会，在会上开发商公开讲明本项目的质量目标，进度目标，成本控制目标以及招标条件；对施工组织设计和质量计划进行审查；对进场的原材料、构配件和设备进行监控；组织由设计单位和施工单位参加的设计交底和设计会审会议；检查施工单位是否建立和健全了质量管理体系等。
4.施工过程质量控制
房地产项目施工过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差；在实际工作中，监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工机械设备、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量的要求；做好设计变更的控制工作；做好施工过程中的检查验收工作；做好工程质量问题和质量事故的处理，当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改；当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令；要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度。
五、结语
本文从前期阶段、设计阶段、施工阶段系统论证了房地产项目的质量管理方法，在工程管理实践中，要对各阶段的质量管理充分重视，以切实提高房地产项目的质量水平，促进房地产行业健康可持续发展。
参考文献：
[1].浅析房地产企业加强工程质量控制的措施[J]. 陈伟,包彦配. 黑龙江科技信息. 2010(30)
[2].试述房地产项目开发过程中的质量管理[J]. 周晓龙. 四川水泥. 2016(12)
论文作者:阳南
论文发表刊物:《工程管理前沿》2020年1月第2期
论文发表时间:2020/4/22
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