摘要：在房地产开发的过程中需要做到的首要的工作就是房地产项目开发的可行性研究，这一环节在整个开发过程中有极为重要的作用，可行性研究是在建设项目具体展开投资之前，通过对项目的投资管理以及条件等展开了一个深入的认知后，进一步对相关的建设和技术方案等以及生产经营相关的实施的可能性以及经济的科学性展开理性的分析和评定，最终产生互利共赢的目的，为了完成这个目标就一定要了解房地产开发项目可行性涉及到的内容，对市场有比较科学严谨的分析，结合前述工作进行合理的评估。
关键词：可行性研究内容；市场分析；费用测算；经济评价
一、房地产开发项目可行性研究分析
长时间以来，可行性研究一定会成为投资项目的预备工作中难免会产生的环节，因此国家对应地建设了投资行业的行政审核制度，其中有关内容演变成项目报批中难以忽视的重要文书之一，关于企业没有利用政府福利资金展开建设的项目，不需要在进行审批制度，而是根据不同的情况施行审核和备案管理制度，关于企业投资建设的工程项目需要政府批准，企业按照国家规定编纂项目申请报告，并将其送至项目核准部门，这些部门按照法律并考虑社会公共利益，予以公平公正的核准，对于企业投资需要核准的项目范围考虑，国家制定了有关规范性文件，对于批准之外的投资项目不管规模的程度，均适用备案制。对政府投资的有关工程项目而言，还有利用政府提供的资金或者申请减免税款优惠政策的相关的内容，继续施行审核制度，企业还需要按照相关的规定对接受审核的项目提供可行性研究报告，对于利用企业资金展开的通常房地产项目受到备案制的制约，所以在投资展开之前对想要进行开发的房地产开发项目是否展开可行性研究，需要由企业自己进行决定，政府不予引导和干涉。
可行性研究分析就是在房地产项目开发之前，由相关专业人士利用经济技术等方面的知识，对项目展开全面性评价，并根据项目的预期资金展开对评估结果的分析得出该房地产项目是否具有经济性利益，技术可行性程度以及环保方面展开全面的评价，最终得出这一项目是否有实践效用，这一评估结果影响到房地产的有关投资决断，其重要性呼之欲出，可行性分析主要包括市场研究、项目财务评估以及技术分析等三个层面，最初在市场上，对预期中实施的项目所在的城市以及房地产产业展开市场评估调查，在这之后项目的投资计划、进度方案、项目初期的资金筹划以及之后的推广宣传推广都需要进行评定，最终需要对该项目开发阶段中使用的技术行为进行可行性以及执行能力的预测分析。
二、目前我国房地产可行性研究的存在问题分析
（一）可行性研究过程缺乏规范化
我国政府有关部分在展开房地产开发项目审核的途径中，房地产开发项目的可行性研究评价是一项重点的参考评价，并且房贷产开发项目的可行性研究报告也是房地产开发机关进行资金的筹集以及向金融机构贷款的重要考量。这就产生了一个不可忽视的问题：为了实现房地产羡慕审批和贷款集资的目的，房地产项目提供一方，通常使用企业内部有关机能部门，或者委托相关个人，在没有进行深入调研和科学试验的情况下在较为短暂的时间范围内完成的项目可行性研究。还有一些脱离现实情况，拼凑事实来伪造项目的可行性的相关结论，业界中关于这种行为的特点，在一定的程度上导致了我国房地产开发项目可行性研究的浅显化、范式化的现象。
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（二）忽略定性工作的影响力
行业内都了解房地产开发投资项目之前需要施行的可行性研究复杂而又全面，需要相关机构去市场上进行调查研讨、分析并研讨之后得到的最后的评估结果，在此期间需要做一些性质和变量上的额分析和影响因素的研究，工作人员在展开工作的时候，通常会忽略性质方面的研究工作的重要性，在调查研究的过程中，习惯将工作重点放在定量因素的考量上，还会顾及到影响因素的调研中。调查得出的原因在这两方面的调研工作不需要太多的工作量，再就是定性分析需要考虑的影响因素是多方面的，需要考虑多方面的指标，在分析的过程中工作十分繁琐。
（三）评估方法和参数的缺失
房地产开发项目可行性研究中的财务评价是其中一部分关键组成系统，是整体可行性研究报告的重点内容，使用财务评估的方法，和有关的数据展开对比的结果是项目决定上的主要凭证的。当前，我国房地产开发项目根据可行性研究工作的进行，主要是按照政府制定的相关的规范性文件，虽然进行了诸多次修正，评价方法也已经有效地跟紧了实践，但是还没有构建出完善的能够切实指导经济市场的评估方法和参数系统。
三、我国房地产项目可行性研究的改进建议
（一）提升研究人员技术水平，建设归责机制
现阶段有专业知识的人才数量匮乏，作为社会中工作的重点要素，人才在社会中有关工作中都是重点，做好房地产项目的可行性讨论，需要具备一定技术和高尚的品格的人才。可行性分析出于其复杂且精巧的工作，需要研究人员精通多门学科的内容，其中经济、经管、法律以及工程建设等多专业的内容。并且需要拥有美好的道德品质，鉴定自己的立场，明确任务的负责人和其所承担的法律义务，依照法律和规章的规定演技房地产项目的可行性。
（二）增大定性分析工作，平衡工作重心
定性分析是可行性分析中不可缺少的一项工序，而且是其中最繁琐的一部分工序，并且定性分析中的招商引资环境分析是房地产项目中投资人需要作出决断的根据。
（三）构建并完善项目指标的评价体系
我国房地产开发项目由于国家土地特征而产生的具有各种指标的评价体系，假如采用统一的标准，评价房地产项目，结果会出现较大的差距，结果也不具有可以拿来参考的资格。对于这种情况来说，需要依据各地区的具体状况来建设适宜的项目指标评价体系展开可行性的研究，而且需要在评价的过程中依据需求进行出席的完善然后再给房地产项目提供服务。
四、结语
现阶段，我国房地产开发项目的不断的更新换代和启动，但是在其可行性研究工作中依旧包含不少的问题，进而对我国的经济发挥在带来了较多的不良后果，对房地产项目可行性研究中的相关内容展开讨论，作出具体的对策探讨并应用于房地产的项目实践，一定会对房地产产业的未来发展。
参考文献：
[1] 瞿富强，瞿莹芳. 房地产开发项目与一般建设项目可行性研究的比较与分析[J]. 基建优化，2003，24（6）：38-39.
[2] 陈键飞. 房地产开发项目的可行性研究[J]. 中国西部科技，2005（9）：64-64.
论文作者:张雷
论文发表刊物:《基层建设》2018年第32期
论文发表时间:2019/1/3
标签：可行性研究论文; 项目论文; 房地产项目论文; 房地产论文; 开发项目论文; 可行性论文; 房地产开发论文; 《基层建设》2018年第32期论文;