摘要：近年来，我国商品房开发项目日渐增多，不仅有效解决了城市人口的居住问题，而且也很大程度上带动了房地产行业的迅速发展。因此，在商品房项目开发建设过程中，相关管理部门一定要不断总结经验和教训，做好每一阶段的规划设计工作，这样才能充分体现商品房项目开发的规范化和合理化，进而为我国社会经济增长作出相应的贡献和义务。本文也会对规划设计在商品房项目开发中的作用进行详细的分析和阐述，进而针对性的提出有效的参考意见。
关键词：规划设计；商品房；项目开发；作用分析
房地产行业是我国经济建设的支柱型产业之一，其最显著的成效就是商品房项目的大力开发，至今为止，已有二十多年的发展历史，随着时代的不断进步，其已逐渐走向成熟，不仅增强了社会经济的快速发展，而且也给国民生活质量的提高营造了健康舒适的人居环境。所以，做好规划设计工作，是当下房地产企业引以为重的核心任务，必须将其有效落实到整个商品房项目开发全过程中，这样才能发挥出真正的效用，为我国房地产行业的长期发展做出相应的贡献和义务。
1.为项目投资提供可靠的参考依据
任何项目投资，都要对其可行性进行深入的调查和研究，尤其是商品房项目开发，只有全面掌握其建设背景、投资条件、市场状况等内容，才能进行相应的投资决策。而在项目投资机会中，融入良好的规划设计，可以有效帮助房地产企业判断是否具有投资必要，进而更好的规避投资风险，特别是那些处于低谷时期的房地产企业，合理应用规划设计，对于其未来发展极关重要。如房地产开发企业在对所招拍挂土地进行利益考察时，其一定要结合国家颁布的建设土地使用权，来制定规划设计方案，然后再根据所收集的市场信息和相关数据资料，对所招拍的建设用地进行概念规划，从而使其土地成本、开发成本、开发费用、上缴税费等项目预算达到准确性和合理性，为土地的开发和决策提供有效的参考依据。
2.为项目前期策划提供有效的技术支撑
对于现代商品房项目开发工作而言，规划设计已成为其实施开展过程中不可缺少的组成部分，其不仅可以帮助开发企业准确进行产品定位和项目立项，而且还能为其项目目标设计和可行性提供可靠的技术支撑。
首先，在前期策划阶段，规划设计可以帮助房地产开发企业解决市场定位问题，如楼盘定位、产品定位、价格定位等。其次，还可以帮助企业明确项目的开发方向和建设，进而为其投资策划给予有效的参考意见，不仅为其提供技术支撑，而且还为企业开发制定出统一的建设标准，使其经济测算达到精准、实效，从而为项目实施的顺利开展提供可靠的保证。最后，还可以促进前期策划与规划设计的有效融合，使之为项目开发指引正确的投资方向，进而提升房地产开发企业的运营效益。
如厦门市集关新城的莲花尚院项目，其毗邻华侨大学厦门校区、集关大学诚毅学院、厦门理工学院、厦门工学院等多个高校资源，基本项目客户群体大多以年轻教师为主，因此，产品设计规模也应保持在88 m2-128 m2的两居室或三居室，相对，产品价格也要完全符合年轻教师的置业需求，这样才能有助于该项目开发企业的长期发展，使其成为厦门集关区内的热销楼盘。
3.为后期分项设计给予正确的指导
目前，我国商品房后期分项设计内容，主要包括：建筑设计、景观设计、管网设计、智能化设计等工作，而规划设计水平的高低，可直接影响到这些工作的规范化和专业化。如高档住宅小区的开发建设，其无论是建筑风格，还是立面造型，都要遵循项目规划设计理念来执行，所以，进行小区景观园林建设时，必须根据建筑规划设计要求来进行，这样才能保证园林设计手法与建筑规划设计达成一致，进而更好的提升小区品味，吸引广大业主的投资目光。
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4.房地产成本控制管理的核心内容
通常，规划设计工作都会将成本控制作为事前管理的重点内容，以便可以减少事后变更情况的发生，为节约企业开发成本创造良好的条件关。因此，在对规划设计方案进行最终确立时，应尽量从全局角度出发，充分考虑商品房项目建设过程中，所涉及的施工技术是否具可行性与经济性的共赢标准，进而结合实际情况，做出正确的修改和完善。例如，项目开发定位为普通住宅小区，则其整体设计风格应以简约模式为主，相对对于施工工艺要求较高的欧式或中式设计手法却是与之不符，因为一旦采用这些复杂的设计模式，则整个施工材料成本也要成倍增长，这样不仅不利于项目开发企业的投资效益，而且也会增加项目施工难度。另外，规划设计还要做到因地制宜，结合自身所具备的地理优势和有利资源来进行竖向设计，以便于一方面可以减少项目工程量，节约大量的人工成本，另一方面还可以提高小区环境质量，使其美观性和经济性可以得到最大化提升。
5.为实现项目销售目标提供原动力
之所以大力开发商品房项目，主要目的是为了早日实现房地产企业的预期销售目标，使之获得最大化的投资效益。而随着近年来我国商品房开发项目同质化的不断加重，房产市场的竞争趋势也是达到了白热化的程度，为了能够拔得头筹，各房产企业也要拿出最佳竞争条件，不仅要保证地段、环境、品质、价格等因素的质量，而且还要做到产品设计的新颖化和独特化，而规划设计工作就可以帮助房产开发企业实现这种竞争目标，因为其具有较强的前瞻性，可以结合人们的实际需求，设计出对应的房产项目，进而为满足人们的精神追求和物质追求提供充足的保障，所以，规划设计对于房产开发企业的可持续发展而言，有着无可替代的重要作用。
6.对物业管理有着很大的促进作用
物业管理是评估商品房项目开发质量的一个关键性因素，所以，对开发项目进行规划设计时，也要将物业管理作为重要考核内容，不仅要遵循以人为本的设计理念，为广大业主营造健康、舒适、安全的人居环境，而且还要提升小区物业管理的便利性和经济性，使之可以更好的为居民提供优质的管理服务，进而有效增强业主和物业之间的关系，形成良性循环。如小区出入口设置要尽量做到标准化、科学化，不宜过多，这样才能减少保安厅、车行门禁的设置，以便于可以为业主的出行提供便捷性服务，同时，还可以帮助小区物业节省人工成本，增加其运营效益。此外，物业公司与开发商之间有着互利共赢的合作关系，良好的物业管理，可以提高商品房项目的品质，使其开发企业的信誉得到全面的提升，进而有效吸引业主目光，增加产品的销售量。因此，规划设计对于物业管理的长期发展有着很大的影响力。
7.规划设计管理工作的先决条件
规划设计管理工作，具有很高的专业性和复杂性，其在实际开展过程中，对于设计人员的要求十分之高，规定其不仅要具备高效的专业知识，而且还要具备精湛的工作能力，这样才能通过所掌握的设计技巧，来准确评判设计文件的可行性，进而看其是否满足企业、市场、技术等方面的要求。另外，高素质的设计人员，还可以保证项目开发质量，使其前期策划、服务、协调、监督等工作都能得到彻底的落实，进而为实现预期销售目标创造优质的条件。同时，规划设计管理工作的顺利开展，离不开企业领导的高度重视，只有加大企业重视度，才能保证技术管理团队的工作水平，使其可以成功建立科学的设计管理体系、制度流程以及完善的考核机制，从而为提高商品房项目开发效率和质量铺垫良好的基石。
结束语：
在商品房项目开发建设过程中，最重要的核心内容就是做好规划设计工作，其设计水平的高低可直接影响到项目开发质量。所以，有关房产开发企业，一定要结合自身发展情况，做好每一阶段的规划设计工作，并确保设计内容与项目管理要求相吻合，这样才能真正发挥规划设计的真正效用，为我国房地产开发行业的全面发展提供可靠的保障。
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论文作者:陈晓飞
论文发表刊物:《基层建设》2017年第18期
论文发表时间:2017/10/16
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