论廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作保障机制，本文主要内容关键词为：住房论文,廉租论文,保障机制论文,家庭论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
[中图分类号]D57 [文献标识码]A [文章编号]1008-8806(2010)03-0028-09
建立廉租住房保障家庭腾退的住房(包括这种家庭腾退的廉租住房和自有产权住房)管理与运作的保障机制，对于确保腾退住房管理与运作的公平、规范、效率等都具有重要的意义。腾退住房管理与运作的保障机制是包括立法保障机制、行政保障机制、经济保障机制、司法保障机制和社会保障机制在内的功能互补的具有内在联系和制约关系的保障机制体系。立法保障机制、行政保障机制、经济保障机制、司法保障机制和社会保障机制均有其建立的必要性和特殊作用，各有其内容、手段和运行机制，只有确保立法保障机制、行政保障机制、经济保障机制、司法保障机制和社会保障机制均能有效运行，才能实现腾退住房管理与运作的公平、规范和高效率。
一、廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的立法保障机制
(一)建立廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作立法保障机制的必要性及作用
廉租住房保障家庭腾退的住房包括这种家庭腾退出来的廉租住房和这种家庭腾退的自有产权住房。廉租住房保障家庭腾退住房的管理与运作立法保障机制是指通过立法保障腾退住房管理与运作的公平、规范和效率的机制。立法是依法进行腾退住房管理与运作的基础，立法保障机制是廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作保障机制的基础部分。建立廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作的立法保障机制的必要性主要在以下几个方面：
第一，需要通过立法明确在廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作中各相关主体的权利、义务和职责。没有立法，就无法明确在廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作中各相关主体的权利、义务和职责。没有立法，自然就无法可依。无法可依的结果会是腾退住房管理与运作的混乱状态，要么会损害政府的权利，要么会损害廉租住房保障家庭的权利，要么会造成国有资产流失。没有立法，就不可能确定政府及各职能机构的权责利，政府的不作为和随意作为都可能出现，腾退住房管理与运作就不可能达到公平、规范和高效率的状态。
第二，规范腾退住房的管理与运作需要立法。腾退住房管理与运作要达到规范的状态，要求在腾退住房管理与运作中各相关主体的权利、义务和职责具有确定性和稳定性。仅仅有政策，在腾退住房管理与运作中各相关主体的权利、义务和职责难以获得确定性和稳定性，这是由政策的性质所决定的。只有通过立法，才能使各相关主体的权利、义务和职责获得确定性和稳定性。
第三，建立腾退住房管理与运作的稳定的秩序需要立法。立法是形成腾退住房管理与运作的稳定的秩序的前提和制度保障，一方面需要通过立法明确各相关主体的权责利，明确管理与运作的基本原则，为建立稳定的秩序提供基础，另一方面由于立法所具有的权威性和强制性，可以为建立稳定的秩序提供有力的保障。
第四，解决腾退住房管理与运作实践中存在的难题需要立法。腾退住房管理与运作问题是敏感的社会问题，而且涉及到复杂的经济利益关系，例如腾退住房到底是卖还是出租，卖给谁或者租给谁，按什么价格出售或者按什么租金标准出租，等等。要解决这些难题，首先就需要进行立法，需要对腾退住房的管理与运作方式、规则等予以明确的规定。
廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作立法有其重要的作用。第一，明确在腾退住房管理与运作中各相关主体的权利、义务和职责；第二，为政府进行腾退住房管理与运作工作提供法律依据和手段；第三，可以促进腾退住房管理与运作效率的提高；第四，有利于保护腾退住房管理与运作中相关主体的权利，因为立法明确了各相关主体的权利，维护其权利就有了法律依据，受法律保护，为实现公平提供了有利的条件。
(二)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作立法的主要内容
1.腾退廉租住房管理与运作立法的主要内容
(1)腾退廉租住房处理的主管机构。立法应明确腾退廉租住房处理的主管机构。从专业性和隶属关系来看，腾退廉租住房处理的主管机构应由廉租住房保障管理机构担任。
(2)腾退廉租住房的处理方式。立法一是要明确腾退廉租住房可以采取的处理方式，包括政府持有、出售、出租、改造、变更用途、商业性出售或出租、拆除等；二是要明确腾退廉租住房不同处理方式的适用条件。
(3)不同处理方式的处理规则。具体包括：持有住房的再分配规则；住房出售的对象、价值评估、价格、出售方式、产权转移手续、退房处理、优惠售房的出售限制、优惠售房出售价值的分配等方面的规则；住房出租的对象、租金、方式、手续、租金优惠房使用的限制、租金优惠房再交易的限制等方面的规则；住房用途变更的决策、时间、分配、管理等方面的规则；住房改造的决策、分配、管理等方面的规则；住房拆除的决策、拆除后土地的使用等方面的规则；住房商业性出售的对象、价值评估、价格、出售方式、税费、产权转移手续、出售资金的管理、退房处理等方面的规则。
(4)腾退廉租住房处理的程序。立法应明确腾退廉租住房政府持有、出售、出租、改造、变更用途、商业性出售或出租、拆除等处理方式运行的基本程序。
(5)违法责任。立法应明确责任主体、违法所应承担的责任以及问责的制度安排。
2.腾退自有产权住房管理与运作立法的主要内容
(1)腾退自有产权住房处理的主管机构。立法应明确腾退自有产权住房处理的主管机构。从专业性和管理效率来看，腾退自有产权住房处理的主管机构应由自有产权住房保障管理机构担任。
(2)腾退自有产权住房的处理方式。应包括以下主要内容：第一，腾退自有产权住房产权变更的处理方式；第二，自有产权住房所有权转让条件下腾退自有产权住房可以采取的处理方式，包括政府持有、出售、出租、改造、变更用途、商业性出售或出租、拆除等；第三，自有产权住房所有权未转让条件下腾退自有产权住房可以采取的处理方式，包括政府持有、出租、改造、变更用途等；第四，不同处理方式的适用条件。
(3)不同处理方式的处理规则。应包括自有产权住房所有权转让条件下腾退自有产权住房各种处理方式的处理规则和自有产权住房所有权未转让条件下腾退自有产权住房各种处理方式的处理规则。
(4)腾退自有产权住房处理的程序。立法应明确自有产权住房所有权转让条件下和未转让条件下腾退自有产权住房各种处理方式运行的基本程序。
(5)违法责任。立法应明确责任主体、违法所应承担的责任以及问责的制度安排。
二、廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的行政保障机制
(一)建立廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作行政保障机制的必要性及作用
廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作的行政保障机制是指行政管理机构运用行政手段保障腾退住房管理与运作工作顺利进行的机制。它是廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作保障机制的基本组成部分。
建立廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作行政保障机制的必要性在于：(1)无论腾退住房最终如何处理，首先都是由政府行政主管机构进行处理；(2)廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作立法要依靠行政机构加以实施。
腾退住房管理与运作行政保障机制的主要作用是：第一，通过行政机构来组织腾退住房的管理与运作；第二，要以行政方式决定腾退住房的处理方式；第三，行政机构要担负腾退住房处理后的管理工作；第四，可以使用行政手段强制执行腾退住房的处理决定。
(二)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作行政保障机制的主体
行政保障机制的主体也应该是以廉租住房保障管理机构为主，其他政府行政机构提供支持的相互配合、相互补充的行政机构体系。廉租住房保障管理机构是管理廉租住房的专门的职能机构，在行政保障机制主体中，它应作为主导力量全面负责腾退住房管理与运作工作。政府其他行政机构应按照立法要求对廉租住房保障管理机构所组织的腾退住房管理与运作工作在各自的权限范围内运用其所掌握的行政权力给予支持。
(三)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作行政保障机制的基本手段
腾退住房管理与运作行政保障机制可以运用的基本手段与住房腾退行政保障机制的基本手段一样，只是针对的对象、具体内容等不同。
1.行政强制
行政强制是指腾退住房管理与运作的主管机构以及其他行政机构依照法定权限和程序对违反腾退住房管理与运作法规的行为采取行政强制的行政行为。行政强制的具体方式主要包括：(1)行政强制措施(即时强制)。这是指腾退住房管理与运作的主管机构以及其他行政机构为制止或者预防正在发展或可能发生的违反腾退住房管理与运作法规的行为以及不利后果，或者为了保全证据、确保对违法行为查处工作的顺利进行而对违法主体的财产等予以强行限制的行政行为；(2)行政强制执行。这是指当事人不履行应该履行的义务(如不按时交纳租金，不依约支付购房款)时，主管机构以及其他行政机构依法采取必要的强制性手段，迫使其履行义务，或达到与履行义务相同状态的行政行为。行政强制措施和行政强制执行则可采取多种具体的措施。
2.行政处罚
行政处罚是指腾退住房管理与运作的主管机构以及其他行政机构依照法定权限和程序对违反腾退住房管理与运作法规的行为给予行政制裁的具体行政行为。在腾退住房管理与运作中行政处罚的具体方式主要包括：(1)警告；(2)罚款；(3)没收违法、违规、违约所得、没收非法财物；(4)取消优惠或申请资格。对符合优惠条件的对象，若有造假或其他违法行为，可取消其获得优惠政策的资格；对其他经济主体，若有违法行为，可取消其申请购房或者租房的资格以及其他参与资格；(5)责令停止非法利用行为；(6)行政拘留；(7)腾退住房管理与运作法规规定的和其他法律、法规所许可的其他行政处罚。
3.行政征收
行政征收是指腾退住房管理与运作的主管机构以及其他行政机构根据法律规定以强制方式取得违法主体财产所有权的行政行为。在腾退住房管理与运作中行政征收的具体方式主要包括：(1)滞纳金，即对不按规定交付租金或者购房款以及其他经济支付款项的，可以征收滞纳金。滞纳金根据逾期时间长短和欠缴款项的数额确定。(2)住房占用费，即对不按规定交付租金或者购房款以及其他经济支付款项的，可以另征住房占用费。(3)腾退住房管理与运作法规规定的和其他法律、法规所许可的其他行政征收方式。
4.行政裁决
行政裁决是指为了保障腾退住房管理与运作工作依法进行，为了保障相关当事人的合法权益，由法律规定的行政机构依据法律授权对发生在腾退住房管理与运作管理活动中的平等主体间的特定民事争议进行审查并做出裁决的行政行为。应按照争议事项的性质和类型授权不同的行政机构进行裁决。裁决事项主要包括：(1)对参与资格相关事项的争议的裁决；(2)对行政处罚相关事项的裁决；(3)对行政征收相关事项的裁决；(4)对腾退的自有产权住房管理与运作争议的裁决，以确认自有产权腾退住房管理与运作相关事项的处理是否依法依规行事；(5)其他事项的裁决。
对裁决事项有异议，可提请行政复议，根据法规进行行政仲裁。
5.行政监督检查
行政监督检查是指腾退住房管理与运作管理机构以及其他行政机构根据法律规定依照法定职权，对廉租腾退住房管理与运作当事人遵守法律法规和有关制度的情况进行了解、监督、检查的行政行为。一方面是对腾退廉租住房管理与运作中当事人遵守法律法规和有关制度的情况进行监督检查，另一方面是对腾退自有产权住房管理与运作中当事人遵守法律法规和有关制度的情况进行监督检查。
(四)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作行政保障机制的运行机制
1.基本原则
运用行政手段实施腾退住房管理与运作工作，应遵循以下基本原则：
(1)公正、公平的原则。腾退住房的管理与运作既可能给政府行政机构或有关当事人带来巨大的利益，也可能给居民或企事业单位带来巨大的利益，因此腾退住房管理与运作是否遵循公正和公平的原则，将会对当事人的利益产生巨大的影响，也因此会对腾退住房管理与运作工作带来很大的影响。如果腾退住房的管理与运作不公正、不公平，必会造成腾退住房管理与运作秩序的混乱，带来社会的不公平，因此，在腾退住房管理与运作中，行政手段的运用必须始终遵循公正、公平的原则。
(2)依法行政的原则。由于腾退住房的处理能够给当事人带来巨大的经济利益，因此行政执行过程必须依法行事，行政机构应该根据法律的授权，按照法律的规定实施法律许可的行政行为。
2.基本运行程序
合理的行政程序是确保腾退住房管理与运作合法、公正、公平和有序的重要条件。行政保障机制的基本运行程序应包括：(1)对腾退住房的情况进行调查和研究；(2)确定腾退住房的处理方式；(3)确定腾退住房的处理规则；(4)公布腾退住房处理的有关信息；(5)腾退住房的处理；(6)对争议事项的裁决申请及争议的裁决；(7)行政决定及执行；(8)对违法行为的处理。
三、廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的经济保障机制
(一)建立廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作经济保障机制的必要性及作用
廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作的经济保障机制是指政府运用经济手段、利用经济机制保障腾退住房管理与运作工作顺利进行的机制。经济保障机制是廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作保障机制的不可或缺的非常重要的组成部分。
由于腾退住房的管理与运作所要达到的具体目标与住房腾退所要达到的具体目标不同，经济机制的利用因此更为重要。住房腾退所要达到的主要的具体目标是使住户按规定腾退住房，而腾退住房的管理与运作所要达到的主要具体目标是确保国有资产价值的最大化。而要确保国有资产价值的最大化就必须运用经济手段，充分利用经济机制。具体来看，一是运用经济手段、利用经济机制让腾退住房的经济价值得到充分体现，二是要运用经济手段、利用经济机制让在腾退住房管理与运作中各种违法行为完全无利可图。简言之，一是充分挖掘腾退住房的市场价值，二是要确保政府的利益。因此，建立腾退住房管理与运作的经济保障机制十分必要。
腾退住房管理与运作的经济保障机制的主要作用在于：第一，能够让腾退住房的市场价值得到充分体现；第二，有利于维护政府作为产权所有者的利益，能够防止或者减少国有资产流失；第三，有利于维护有关权利人的经济利益；第四，有利于实现廉租住房保障资金投入的良性循环。
(二)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作经济保障机制的主体
腾退住房管理与运作经济保障机制的主体不是单一的行政主体，而是包括多个行政主体和非行政主体在内的多元主体。具体来看，行政主体主要包括：(1)政府廉租住房保障管理机构(主要提供信息和方案)；(2)政府国有资产管理机构(主要是审议方案)；(3)政府财政机构(主要是资金管理)。非行政主体主要包括：(1)资产评估机构(主要是对腾退住房价值进行评估)；(2)住房交易市场中介机构(住房买卖和出租中介，住房交易所等)(主要是提供市场交易的专业化服务)；(3)律师事务所(对腾退住房处理的权属等提供法律服务)。除此之外，还包括其他多个相关的行政主体和非行政主体。各主体各司其职，共同服务于经济保障机制的运行。
(三)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作经济保障机制的基本手段
在具体说明腾退住房管理与运作经济保障机制的基本手段之前，有必要说明腾退住房管理与运作经济保障机制与住房腾退经济保障机制的不同之处。第一，腾退住房管理与运作经济保障机制会直接利用市场机制，如拍卖等，市场机制直接植入于腾退住房管理与运作过程中，而住房腾退经济保障机制主要是通过经济奖惩的办法影响当事人的成本与收益来促进住房腾退，并不直接利用市场机制。第二，腾退住房管理与运作具有经营的性质，至少是其中面向非住房保障对象的住房出售和出租具有经营性质，而住房腾退是不具有经营性质的。这样，在所可采用的手段方面，也就存在一些差别。住房腾退的经济保障机制只是利用经济激励手段，而腾退住房管理与运作的经济保障机制则既需要利用经济激励手段，也需要利用市场机制。
1.市场机制
市场机制运用于应按市场规则处理的各类腾退住房的管理与运作。只有充分利用市场机制，才能够实现腾退住房价值的最大化。市场机制包括市场交易机制、市场价格机制等，在应按市场规则处理的腾退住房出售、出租中，都应该利用市场交易机制、市场价格机制等。
2.经济激励手段
经济激励手段主要运用于不应按市场规则处理的腾退住房的管理与运作。目的是通过经济奖惩促使当事人守法遵规，让守法遵规者获益，让违法背规者受损。经济激励手段包括负向的经济激励手段和正向的经济激励手段。负向的经济激励手段主要包括：(1)提高租金标准；(2)征收罚金。征收罚金应作为处理违法背规者的重要措施，尤其是涉及到造假、违规操作等行为，应予重罚；(3)取消或减少一定期限的住房优惠政策。正向的经济激励手段主要包括：(1)提供优先获得腾退住房或者住房优惠政策的权利；(2)给予租金缴付优惠的政策。
(四)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作经济保障机制的运行机制
1.基本原则
运用经济手段实施腾退住房管理与运作工作，应遵循以下基本原则：
(1)公正、公平的原则。这包括两个方面，一是规则的公正、公平，即相关法规所确定的市场机制和经济激励的规则应确保公正和公平；二是实施过程的公正、公平。如果规则和实施过程不公正、不公平，就会使一部分人由此获得巨大的经济利益，这样必会严重损害社会公平，引起社会矛盾，也会使腾退住房管理与运作陷入混乱状态，因此，在运用经济手段实施腾退住房管理与运作工作必须遵循公正、公平的原则。
(2)信息公开的原则。一方面信息公开应该是政府的义务和公众的权利，另一方面信息公开是实现腾退住房管理与运作公正和公平的重要条件。尽管从逻辑上来看，信息封闭并非必然导致不公正和不公平，但一般来说，在信息不公开的条件下，“暗箱操作”或者市场与行政运作中的潜规则就难以避免地会出现，公正和公平自会遭到破坏，更何况，信息封闭剥夺了公众的知情权。从实现腾退住房经济价值的最大化，防止国有资产流失等方面来看，应需要信息公开。因此，信息公开应该成为腾退住房管理与运作的经济保障机制构建和运行应遵循的基本原则。信息公开的内容应包括腾退住房管理与运作的规则和所有有关腾退住房处理的信息。立法对信息公开的内容、渠道、方式、时间、责任主体等等均应做出明确的规定，以促进信息公开。
(3)市场机制和经济激励手段并用的原则。腾退住房的去向是多元的，因此其管理与运作的具体目标也具有多元性，这样为了实现公平和高效率，就需要市场机制和经济激励手段并用。对于面向社会出售和出租的腾退住房，应利用市场机制实现其价值的最大化；对于提供给住房保障对象的腾退住房，则要运用经济激励手段，确保保障对象公平享受有关优惠政策；对于用于改造、变更用途等的腾退住房，则要运用经济激励手段保障处置和分配的公平。总的来说，应该根据腾退住房不同的处理途径，灵活选择运用市场机制和经济激励手段。
(4)分类处理的原则。由于腾退住房包括不同的类型，从产权来看，包括政府拥有所有权的腾退廉租住房、将所有权转让给政府的廉租住房保障家庭的原自有产权住房和所有权未转让给政府的廉租住房保障家庭的自有产权住房；从腾退住房的处理方式来看，由于腾退住房的产权状态、廉租住房供求状况、腾退住房自身状况、城市规划等方面的原因，腾退住房的处理方式多种多样。这样一来，经济保障机制就不可能采用某一种单一的机制和手段，而是应该根据腾退住房的不同情况(产权、处理方式等的不同)，分别采取不同的机制和手段。
2.基本运行程序
由于腾退住房的管理与运作需要遵循分类处理的原则，腾退住房的不同产权、不同的处理方式决定了其具体程序必有差异，但无论具体程序差异有多大，都应遵循公正、公平和信息公开的原则，都应依法行事，不管具体程序差异有多大，基本运行程序还是存在的。总的来看，腾退住房管理与运作的经济保障机制的基本运行程序应包括：(1)对腾退住房的产权进行确认；(2)主管机构根据腾退住房的产权状态、廉租住房供求状况、腾退住房自身状况、城市规划等因素提出对腾退住房进行处理的方式；(3)报政府有关机构审议(国有资产管理部门、财政部门等)；(4)地方人民政府审议和决定处理方式；(5)拟定处理的具体方案，并报批；(6)向社会公开有关信息；(7)接受申请；(8)腾退住房的市场买卖或租赁，或者按其他处理方式进行分配和处理；(9)腾退住房价值的实现，或者进行经济奖惩。
四、廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的司法保障机制
(一)建立廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的司法保障机制的必要性及作用
廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作司法保障机制是指通过司法机构运用司法手段制裁各种违法行为，保障腾退住房管理与运作依法进行的机制。为什么要建立廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作司法保障机制呢？第一，从政府体系的运作来看，司法保障是廉租腾退住房管理与运作依法进行的最后保障。如果行政违法，或者行政保障机制失灵，就需要司法提供保障；如果经济手段失灵，或者在操作中出现违法行为，也需要司法提供保障，或者依靠司法予以纠正。第二，由于腾退住房管理与运作与住房腾退相比，违法操作能够获得更大的经济利益，这样就可能诱使行政机构和居民以及企事业单位从事各种形式的违法活动，要对可能出现的违法活动以威慑，对出现的违法活动进行应有的惩罚，必须动用司法手段。总的来看，建立腾退住房管理与运作的司法保障机制是使腾退住房管理与运作依法进行的必不可少的重要保障。
腾退住房管理与运作司法保障机制有其特殊作用：第一，司法惩罚是法律处分，因此具有更强的威慑力，以此可以在更大的程度上促使腾退住房管理与运作的全过程中各当事人依法行事；第二，它是行政保障机制和经济保障机制遵循公正和公平原则以及公开原则的重要保障，只要立法规定行政保障机制和经济保障机制必须遵循公正、公平以及公开原则，一旦出现不公正、不公平和不公开的行为，即属违法，就可以运用司法手段予以惩罚和纠正；第三，它对保护有关当事人的合法权益发挥着重要的保障作用，腾退住房的管理与运作涉及到公共利益、产权人、买主、租户、使用单位等多个经济主体的利益，经济当事人的利益存在着受侵害的可能性，尤其是公共利益存在着受侵害的可能性，行政保障机制可以发挥一定的校正作用，但从政府体系运行来看，最终所能依靠的是司法保障机制。任何经济利益遭受侵害的经济当事人都可以利用司法机制恢复、保护自身的经济利益，公共利益也同样可以通过司法保障机制获得维护。
(二)廉租住房保障家庭腾退的住房管理与运作的司法保障机制的主体
腾退住房管理与运作司法保障机制的主体同住房腾退司法保障机制的主体一样，也是政府的司法机构，具体来看，主要是人民检察院和人民法院，而不可能是政府的行政机构或者其他机构。司法机构应在腾退住房管理与运作工作中作为司法保障的主导力量，承担司法保障责任，以司法手段为腾退住房的管理与运作工作提供保障。
(三)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的司法保障机制的基本手段
腾退住房管理与运作中司法保障机制可以运用以下基本手段：
1.司法诉讼
在腾退住房管理与运作中，权利受到侵害的既可能是政府，也可能是购房者或者租房者，当然也可能是廉租住房保障家庭。一旦其合法权利受到侵害，受害人均有权提起诉讼，以维护自己的合法权益。在腾退住房管理与运作中，尤其是腾退住房的出售可以给相关当事人带来巨大的经济利益，因此隐藏信息、设租、寻租、行贿、受贿、贪污或者挪用出售收入或租金收入等等问题都可能出现，其结果是损害公共利益、政府威信和腾退住房管理与运作制度。由此，人民检察院在腾退住房管理与运作的司法保障机制中就应依法行使职权，对侵害公共利益、贪污受贿的机构和个人提起诉讼。人民法院依法进行判决，一方面能够维护政府和其他当事人的合法权利，另一方面可以对违法行为起到威慑作用。
2.行政处罚
行政处罚是指由法院依法对腾退住房管理与运作中违法者进行的行政判罚，包括依法取消交易合约、终止违法交易、取消分配计划、终止分配过程、勒令退款、强制搬离、对违法者的财产和行为进行限制等。一般而言，在腾退住房管理与运作工作中，行政处罚的主要目的是挽回或减少损失。
3.经济处罚
经济处罚是指由法院依法对腾退住房管理与运作中违法者进行的经济方面的判罚。针对腾退住房管理与运作违法行为的经济处罚可包括：勒令退款，并处罚金；勒令支付购房款，并处罚金；勒令缴付租金，并处罚金；勒令退出占用的住房，并支付罚款；勒令支付住房占用费；勒令支付滞纳金；没收违法所得、没收非法财物以及其他各种经济处罚措施。
4.刑事处罚
刑事处罚是指由法院依法对在腾退住房管理与运作中触犯刑律、应受刑事处罚的违法者进行的刑事方面的判罚。相对而言，在腾退住房管理与运作中，触犯刑律的可能性更大，因为在腾退住房面向市场处理的过程中，存在着相当大的利益诱惑，因此欺诈、贪污受贿、“暗箱操作”等行为出现的可能性更大，刑事处罚自然更有必要。一般来说，对以下几种情况可考虑采取刑事处罚：(1)在腾退住房管理与运作中收受贿赂的；(2)在腾退住房管理与运作中贪污或者挪用购房款或者收取的租金；(3)隐瞒信息或者私自透露有关信息的；(4)串通中介干扰市场交易的；(5)擅自对腾退住房进行处理的；(6)长期私自占用廉租住房来牟利的，且造成很坏的社会影响的。刑事处罚应对腾退住房管理与运作中可能出现违法行为具有很强的威慑力和约束力，对出现的违法行为也能给予应有的惩罚。
(四)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作司法保障机制的运行机制
1.基本原则
腾退住房管理与运作司法保障机制的运行应遵循以下基本原则：
(1)公正、公平的原则。司法的公正、公平既是司法保障机制发挥维护法律的作用的前提条件，也是腾退住房管理与运作工作顺利进行的重要条件。司法不公正、不公平，既会损害公共利益和当事人的合法权利，也会破坏腾退住房管理与运作制度的正常运行，损害社会公平。确保司法的公正和公平是让司法保障机制发挥应有作用的必要条件，一方面要确保司法程序的公正和公平，另一方面要确保实体的公正和公平。
(2)依法行事的原则。主要要求是：第一，司法机构必须依法作为，必须防止司法机构的不作为；第二，司法机构要运用立法授予的司法权力公正、公平办案，确保公共利益和当事人的合法权益；第三，司法机构不能超越法律授权，更不能滥用职权。
(3)有效性的原则。司法机构必须依法行使权力，司法判决必须足以惩罚违法行为和威慑违法行为，必须切实保护公共利益和当事人的合法权益。要达到有效性的要求，一是需要立法措施要具有有效性，二是需要司法程序和判决的公正和公平，三是需要严格执行判决。
(4)严格监督的原则。司法机构享有最后的判决权和最具权威性的判决权，如果这种权力被违法使用，则会严重损害社会公平和政府威信，严重损害当事人的合法权利。如果对司法机构的权力行使缺乏监督，司法权力被违法使用的现象就可能蔓延。要保证司法机构依法行使权力，就必须建立严格的监督机制，以对司法权力的使用进行严格和有效的监督。
2.基本运行程序
由于腾退住房的产权、处理方式等的不同，不同产权性质、不同处理方式的腾退住房管理与运作的司法保障机制的具体运行程序自然会存在差异，但基本的运行程序应包括：(1)调查。由法定机构或者受害人对违法事实进行调查。(2)起诉。合法权利遭受侵害的当事人或者公共利益的法定代表人对违法机构或者个人起诉，起诉书应列明被告、具体的诉讼请求和事实、理由。(3)法院受理。法院经过审查，认为符合法定条件的予以立案。(4)审理前的准备。包括给被告送传票，被告提出答辩状，双方交换证据等。(5)开庭。包括开庭准备、法庭调查、法庭辩论、评议和宣判等。(6)判决的执行。根据法院判决由相关机构执行法院判决。
五、廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的社会保障机制
(一)建立廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的社会保障机制的必要性及作用
廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作社会保障机制是指利用社会力量约束各种违法行为而保障腾退住房管理与运作工作顺利进行的机制。社会保障机制可以说是制度外的保障机制，从腾退住房管理与运作来看，廉租住房保障家庭腾退住房管理与运作社会保障机制是腾退住房管理与运作保障机制的不可或缺的重要组成部分，它既是其他保障机制的补充，又是其他保障机制的监督力量。
只有在行政保障机制、经济保障机制和司法保障机制都能坚持公正和公平的原则的条件下，才可能实现腾退住房的市场价值，才能防止国有资产的流失，才可能保障权利人的权利平等。但由于腾退住房管理与运作能给当事人带来更大的经济利益，因此行政保障机制、经济保障机制和司法保障机制都可能失灵，都可能变成加剧社会不公平的因素。要防止和解决这些问题，就必须建立起腾退住房管理与运作的社会保障机制，利用各种社会力量监督行政机构、司法机构的行为，促进公正和公平。
腾退住房管理与运作社会保障机制的特殊作用在于：第一，社会力量是一个巨大的网络，它无处不在，有利于进行更广泛的监督；第二，可以利用当事人对公正与公平的权利追求和对自身利益的追求，对腾退住房管理与运作中的违法和不公正、不公平以及其他各种损害其权利的行为进行监督，而且享有信息方面的优势；第三，可以利用各种社会资源，不需要政府投入资源；第四，社会力量往往利用大众传播媒体传递和发布信息，其对违法者会造成声誉上的损失，会间接影响到违法者的经济利益和其他利益，其产生的威慑力和对违法者造成的负面影响甚至会超过政府的处罚。
(二)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的社会保障机制的主要力量
在腾退住房管理与运作中的社会保障机制的主要力量包括：(1)无利害关系的公民。由于腾退住房管理与运作既影响社会公平，也反映出政府机构和有关人员的行为，因此即便没有利害关系，也会有人关注和搜集与腾退住房管理与运作有关的信息，并传递或者发布有关信息。(2)腾退住房管理与运作中的当事人。包括在腾退住房管理与运作中权益受损的当事人和权益未受损但认为有违法现象的当事人(如中介机构、政府机构工作人员等)。他们可根据其掌握的材料对违法者进行举报或者传递或者发布有关信息。(3)大众传播媒体。包括平面媒体和电子媒体。他们会基于各种目的关注和搜集与腾退住房管理与运作有关的信息，进行举报或者利用媒体发布相关信息。他们都有权利也能能够对腾退住房管理与运作进行监督。
(三)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的社会保障机制的主要手段
社会力量发挥作用主要通过以下两种主要手段：
1.向政府有关机构提供信息或者举报。从主体来看，一是公民向有关机构提供腾退住房管理与运作中违法或者违规的有关信息(材料)或者进行举报；二是腾退住房管理与运作中的当事人向有关机构提供腾退住房管理与运作中违法或者违规的有关信息或者进行举报；三是大众传播媒体向有关机构提供腾退住房管理与运作中违法或者违规的有关信息或者举报。
2.通过平面媒体和电子媒体等发布信息或者举报。一是公民通过平面媒体和电子媒体等发布信息或者向媒体举报；二是腾退住房管理与运作中的当事人通过平面媒体和电子媒体等发布信息或者向媒体举报；三是大众传播媒体通过平面媒体和电子媒体等发布信息或者向其他媒体举报。
由于社会力量本身没有权力对违法者违规者进行行政、经济和司法处罚，因此只能是政府有关机构获得举报材料或者获得相关信息后再进行调查和处理，对违法者，根据情况施以行政或者经济的或者司法方面的惩罚。
(四)廉租住房保障家庭腾退的住房之管理与运作的社会保障机制的运行机制
1.基本原则
利用社会力量监督和促进腾退住房管理与运作工作，也应遵循以下基本原则：
(1)实事求是的原则。社会力量有其优点与优势，但也有其缺点与劣势。在腾退住房管理与运作中，由于涉及到的利害关系人要远远超过住房腾退所涉及到的利害关系人，因此其缺点和劣势就可能更明显。传播失实、失真的信息，既会给依法获得合法权益者造成损害，也会损害腾退住房管理与运作的正常运行，并且会导致大量的资源浪费。所以，应该建立约束社会力量提供和发布失实、失真信息的机制，促使社会力量坚持实事求是的原则。
(2)公正、公平的原则。主要包括两个方面，一是对违反腾退住房管理与运作法规的当事人的处罚要遵循公正、公平的原则，二是举报人或者信息的提供者与发布者的奖惩要遵循公正、公平的原则。
(3)依法行事的原则。对社会力量的利用和约束都要遵循依法行事的原则，既要保护宪法赋予公民的权利，也要依法制止和惩罚社会力量的各种违法行为。
2.基本运行程序
腾退住房管理与运作社会保障机制的基本运行程序包括：(1)搜集、传递或者举报或者发布在腾退住房管理与运作中的违法违规信息；(2)政府对被举报者或者信息涉及的当事人及活动进行调查；(3)对查实者依法进行处罚，对举报人或者信息提供者进行表彰；(4)执行处罚决定。
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