浅谈住房制度的发展及演变
——以《江西省城镇住房发展规划》为例
李昱宽
（江西省城乡规划设计研究总院）
摘 要： 住房制度是一个国家经济发展水平、社会利益分配和政府执政理念的综合体现。我国在住房制度上的改革从1978年至今大致经历了四个主要阶段。
关键词： 住房制度；发展及演变；规律；协调发展
住房制度是一个国家经济发展水平、社会利益分配和政府执政理念的综合体现。住房制度的形成与其本国的发展历史、资源人口特征等具有密切的联系。住房制度从来都不是一成不变的，它根据国家经济和社会形势的变化，一直处于调整和变化之中。不同国家和地区的住房制度具有不同的特性，同一个国家和地区在不同的发展阶段，其住房制度也存在巨大的差异。整体而言，世界各发达国家和地区的住房制度在发展和变化过程中，呈现出以下特征：
1 住房制度发展的一般规律
美国、英国、德国、日本、新加坡、香港是目前世界上住房制度较为成熟、发展历史较为悠久、发展成效较为显著、政策手段较为丰富的发达国家和地区。系统回顾上述国家的住房制度演变历程，综合比对上述国家的发展规律，得出以下结论：
教材是基础的、内容丰富的写话资源。教师应灵活运用手头上现有的素材，以调动学生写话的积极性，打开学生的写话之门，把学生带入兴趣写话的奇妙境界，使学生愿写、乐写。教师应重视灵活使用教材资源，把教材使用和写话教学结合起来，以提高写话教学的效果。经过这样的练笔，学生在语言文字中走了一个来回，真正实现了言意兼得。读写结合，架构起学生从写话过渡到习作的桥梁。
1942年5月，在延安整风运动的基础上，毛泽东决定召集一次文艺座谈会，“我们的歌剧要贴近群众生活，要从群众中来，再到群众中去”。在《在延安文艺座谈会上的讲话》之后，明确了在向“七大”的献礼的指导思想下，在小型“秧歌剧”的基础上，延安的音乐家终于创作出了我国第一部民族新歌剧——《白毛女》
1.1 住房制度的演变
1.1.1 经济发展是促进住房制度形成和变革的最主要因素
系统回顾美、英、德、日、新、港等国家和地区的住房制度发展历程，尽管其发展阶段、制度特征、政策目标和价值取向等各不相同，但其影响制度发展和演变的主要因素是一致的，即经济危机或经济发展思路的调整，是促使住房制度发展和变革的最重要因素。
通过把二乘圆心位置沿x方向和y方向以步长0.01μm进行试探移动，把新位置作为理想圆心再次计算一次误差值E，直到出现最小的误差值E即为满足最小区域法的圆度误差。
1.1.2 不同国家和地区在城镇化发展的相同阶段展现出相似的特性
对于在校学生来说，学校和家庭是最重要的教育资源。如果任何一方缺失，我们的教育不全面，学生的心理发展都不健全。如果一个方面薄弱，我们的教育将产生内部摩擦，这将消耗教育的合力。家庭是孩子的第一所学校，父母是孩子的第一任老师。家长对子女的要求和期望也是多层次的，这些要求、期望和学生的实际情况可能与我们的教育思想不一致。因此，我们应该改进家庭与学校之间的交流方式，使我们能够相互了解，在教育孩子的观念和实际教育方式上达成共识，从而形成教育的合力。
从美、英、德、日、新、港等国家和地区住房发展目标看，尽管各国家和地区的目标表述各不相同，即使是同一个国家和地区在不同的发展阶段其目标也有一定差异，但均把为居民提供可以负担的住房作为基本目标。
如美国1930年代城镇化率已超过50%的水平，但因为经济危机，市场萧条，为刺激经济复苏，同时解决低收入家庭的住房问题，政府开始投入资金直接建设公共住房。1950-1960年，城镇发展引来新的高峰，城镇人口大幅度提升，当时的开发商储备了较为雄厚的实力，政府通过引导开发商参与投资建设公共住房。1970年代后，城镇化水平提升至70%以上水平，城镇化发展速度明显减缓，城镇人口数量趋于平稳。政府全面退出公共住房直接建设领域，转而形成以“租房券”为主体的住房补贴形式。
从住房发展的目标看，世界先进国家和地区的住房发展目标也不是一成不变的，而是随着经济的发展，由关注最基本的生活卫生条件的基本质量，到提供可负担的住房，到鼓励居民拥有住房，到鼓励社会融合，强调幸福社区。总体而言，存在以下特点：
1.2 住房目标的设定
日本的情况与美国类似。1950年代，日本的城镇化水平已达54%，随着1950年代日本经济的快速复苏，城镇人口规模快速增加，城镇化水平迅速提升。1950年、1951年和1955年，日本先后出台《住宅金融公库法》、《公营住宅法》和《日本住宅公团法》。为居民提供低息的住房贷款，为中低收入家庭提供廉租的公营住房，以及为涌入大都市区的中等收入家庭出租或出售公团住房。政府在住房供应体系中占有重要地位。1970年代末，日本城镇化率达到75%的发展水平，城镇人口趋于稳定。政府停止建设为面向中等收入阶层的公团住房，但仍保持面向低收入家庭的公营住房。
从美、英、德、日、新、港等国家和地区住房发展目标的演变来看，发展目标的设定受发展阶段的影响很大，从长期的演变趋势看，重视住房的财富价值，鼓励市民购买住房，是大部分国家和地区在住房水平发展到一定阶段后的共同特征。但部分地区对于鼓励自置居所的目标采用较为谨慎的态度，尤其是在房屋价格波动幅度较大的地区。当市场房价高企时，鼓励自置居所有可能会推高房价，同时也有可能因为在房价处于高位时鼓励居民购房，会在房价下降时导致居民“负资产”，而使得“鼓励自置居所”的政策受到抨击。香港在这方面有深刻的经验教训。
尽管各国的住房制度存在差异，但从城镇化发展的历程上看，不同国家和地区在城镇化发展的相同阶段表现出相似的特性。具体而言：在城镇化发展的快速发展时期，尤其是城镇化水平处于50%～70%的发展阶段，由于农村人口持续大量涌入城市，政府会通过直接建设公共住房，或引导开发商建设中低价位住房等各种手段，直接干预住房供应。在城镇化发展阶段的后期，即城镇化水平70%～90%阶段。城镇化发展速度趋于缓和，城镇人口规模趋于稳定，住房市场供需基本平衡，或供大于求。政府将逐步减少对住房供应体系的干预，减少甚至停止建设公共住房，转而增加各种补贴，提高中低收入家庭的住房消费水平，促进住房消费，盘活市场上的存量住房。
1.2.3 促进社会融合，建设幸福社区是各国住房发展的更高追求
1.2.2 重视住房财富价值，鼓励自置住房是共同的演变趋势
1.2.1 为居民提供可负担的住房是各国住房发展的共同目标
玉米种子贮藏期间种温的变化是安全状况的第一个指标。一般采用“定期、定层、定点、定时”四定的检查方法。定期，按种子情况、不同季节和规定期限进行检查。定层，仓内散装种子应按种子堆上、中、下三层检查，上层离堆表面0.5米，下层离堆底0.5米，上下层之间为中层，如种堆较高，应加层抽查。定点，固定在每层的四角及中央五点进行测定；袋装码垛的要按垛分层检查。定时，在规定时期内进行检查。测温次数与周期应根据种子含水量和季节而定。
从各先进国家和地区的住房发展历程看，各国家均非常重视社会不同族群、不同阶层之间的融合发展。促进社会融合、建设幸福社区是各国家住房发展的更高追求。如美国在推行“租房券”的同时，为鼓励社区的融合，对各社区“租房券”的使用比例进行设定。新加坡为鼓励社区融合，直接对各社区不同族群的人口比例上限进行限定。其最新开展的住房需求调研，也将调研的重点，由住房内部的建设结构、质量等个人家庭的问题，转变为如何增强社区的幸福感、促进社区内不同人群交流等社区发展的问题。
式中，β是与压头形状有关的常数，本实验采用的是玻氏压头β=1.034，采用维氏压头时为1.012。 S为接触刚度，接触刚度的测量有单一和连续两种方法，如采用准静态加载方式，只能利用卸载曲线计算单一接触刚度；采用动态加载方式能获得加载段的连续接触刚度。单一接触刚度的表达式如下：
2 江西省内住房制度的发展历程
改革开放以前，我省实行的是“公房低租金制度”。需房单位的建房计划经批准后，由政府无偿、无期地拨给土地，由政府或需房的企事业单位出资建设公房。公房建成后，由需房单位用行政办法分配给职工居住，收取很低的租金。其主要特征为：①住房建设、管理和维护均由政府或单位负责；②住房产权公有，以租赁方式向职工提供；③职工仅支付很低的租金。该制度最大的问题在于：享用公房的主体，即广大住公房的居民，只承担极少的房租，公房供应与消费的绝大部分支出都由政府和单位包揽，每户居民的住房消费，只占户收入的1%～3%。政府和单位投入的建房资金不仅没有产出，而且还要长期地承担住房投入使用后的维修保养和取暖等费用。建国时的1949年，我国城镇居民人均住房建筑面积为10.8m2。而到1978年，竟降至6.7m2，住房供应每况愈下，旧的公房低租金制度已到了非改不可的时候。我省在住房制度上的改革从1978年至今大致经历了以下四个阶段：
（1）1978-1991年，住房体制改革摸索时期。农村经济体制改革、乡镇企业改革和城市改革是推动城镇发展的主要动力，城镇化滞后工业化，以本地人口的城镇化为主。
（2）1992-1997年，住房体制改革成长时期。工业化发展是推动城镇发展的主要动力，城镇化滞后工业化，以外来人口的城镇化为。
（3）1998-2006年，住房体制改革全面推进时期。城镇发展特征：市场化改革是推动城镇发展的主要动力，城镇化与工业化同步推进，以外来人口的城镇化为主。
（4）2007年-至今，住房体制优化完善时期。城镇发展特征：转型升级是推动城镇发展的主要动力，城镇化与工业化同步推进，以外来人口的城镇化为主。
参考文献
[1]包宗华.中国“房改”30 年.中国建设信息，2010（04）.
[2]平山洋介.日本住宅政策的问题.中国建筑工业出版社.
[3]住房和城乡建设部法规司，编.住房保障与房地产业法规知识读本.知识产权出版社，2012（1）.
[4]1997年香港政府年报.
中图分类号： F293.3
文献标识码： A
文章编号： 1673-0038（2019）16-0093-02
收稿日期： 2019-5-6
作者简介： 李昱宽（1985-），汉族，江西南昌人，硕士，主要从事城市规划设计工作，研究方向为城市规划。
标签：住房制度论文; 发展及演变论文; 规律论文; 协调发展论文; 江西省城乡规划设计研究总院论文;