1广东省建筑科学研究院集团股份有限公司 510000; 2广东省文物考古研究所 510075
摘要：文章首先根据广州市白云区白山村低成本生活区的概况做出了条件分析，其次对低成本生活区经济效益及建设策略和利益协调机制简要论述，最后提出建设实施建议，仅供参考。
关键词：低成本；生活区；建设；实施建议
1 白山村基本概况
广东省广州市白云区太和镇白山村地处镇东部，位于太兴公路两侧，东与八斗村相隔，西与和龙、北与头陂相连，是一个山多耕地少的村庄。全村总面积9.7平方公里，其中耕地面积650亩，全村有8个村集体经济组织，村常住人口2055人，其中农业人口1230人；外来人口360人。全村共引进了7家企业。2005年村可支配的年收入约75万元，村集体经济组织可支配的年收入约85万元。
2 白山村建设低成本生活区的条件分析
白山村距离白云区中心城区距离较合适，既不过于偏僻，又存在相当的距离，可以保证建设低成本生活区对政府所造成的土地财政损失可以降到最低。（2）白山村自然环境条件优良，利于建设低成本生活区时借景营造舒适的生活环境以降低景观建设投入。（3）综合考虑公共交通的便利性，充分利用已有公共交通，在增加投入公交快线后，白山村能够方便快捷接驳地铁站点，进而减轻低成本生活区居民的远距离出行成本压力。（4）出于优惠政策环境与经济性的考虑，白山村可以借助正在推进的美丽乡村建设助力低成本生活区建设以降低建设成本，因此属于优先建设考虑范畴。（5）白山村存在部分旧厂房、旧商铺等低效空闲存量土地可以升级改造，用于招商引资筹集低成本生活区建设资金。
3 白山村低成本生活区的经济效益及建设策略
3.1 经济效益
（1）提升了土地的价值
通过规划设计完善了周边设施配套，使改造区域内的土地具备很大的增值空间。
（2）提升周边用地效益
通过低成本生活区的建设，完善周边的公服设施，凝聚人气，形成带动效应，促进该区域的经济发展形成良性循环。
（3）平衡各方利益
巧用以地换房、以房换地的改造形式，平衡了投资方与改造区内群众的利益，使低成本生活区得以良好运转。
3.2 建设策略
近期通过对低效空闲存量土地进行升级改造与相关政策扶持与税收优惠，引入投资商建设中低收入员工宿舍。通过出让土地使用权获得的资金对“城中村”进行必要的环境整饬，抽疏建筑，打通消防通道，提升村民居住环境质量。远期通过房地产权的收回将“城中村”进一步建设为中低收入者的低成本生活区。
（1）体现人文关怀，促进和谐社会——为中低收入阶层提供环境舒适、配套完善的低成本生活区。主要出入口、公共交通组织及公共服务设施应考虑无障碍设计。（2）集约节约用地，提高用地效率——低成本生活区住房的建筑间距、道路宽度和绿地率应遵循集约节约用地的原则，可按《广州市城市规划管理技术标准与准则》规定的下限取值。低成本生活区开发应充分利用土地，容积率可按相应区域控制指标的上限取值。（3）整合低效空闲土地，清除违章违建——对“城中村”中破败房屋、违章违建和旧厂房、旧商铺等低效空闲用地进行拆除、综合整治，抽疏建筑，打通消防通道。（4）适当环境整饬，整合户外空间——重点整治围合空间的住宅立面和活动场地，增加绿化活动空间，推广屋顶绿化或墙面绿化等手法，提升环境质量。（5）明晰改造时序，延续传统肌理——确定改造分期，拆除、新建、改建等多种方法相结合，延续小尺度的传统空间肌理，促进人际交流，使居住空间自成一体，打造特色鲜明的居住区。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆（6）建构开放空间系统，营造公共空间体系——整合零碎空间，适应交往需求，提供交流场所，通过小型活动场地、宅前小路、袖珍绿地的有机结合，营造多层次的公共空间序列。（7）完善公交系统，倡导慢行交通——在低成本生活区周边梳理完善公交站点，适当提高公共交通服务标准；增加公交设施配套面积，提高公交场站配置标准；提供与地铁相接驳的公交线路；设置自行车专用道与停车场所，方便居民长短距离的低成本出行。
4低成本生活区建设的利益协调机制
4.1 利益协调机制
（1）通过对违章违建用地和旧厂房、旧商铺等低效空闲存量集体建设用地进行整合，并按程序转为国有建设用地。（2）低价出让国有土地使用权并提供政策支持与税收优惠，吸引有实力，信用好的大型企业进行投资，限定使用年限并应严格按照保障性住房建设标准开发为员工宿舍。规定到达土地使用年限后房地产全部移交回转制后的股份制公司或村集体经济组织进行管理，除保留用于村民自身住房保障之外的住房均用于出租，由政府定价租金（按周边房租的40%-60%确定），村民享受租金分红。（3）转制后的股份制公司或村集体经济组织取得了（60%）土地出让金在优先保障用于村民的养老及医疗保险的前提下用于低成本生活区的建设（包括村民安置房，村集体物业，村容村貌整治，市政公服等费用）；通过建设村民获得了便利的公交出行，舒适的生活环境；低成本生活区建成后，借助投资商引入了大量消费人群，带动了村庄的经济发展与功能的完善，为后期生活区引入中低收入阶层租住打下牢靠基础。（4）政府对低成本生活区提供公交线路支持（包括增设公交快线接驳地铁站、增加公交巴士数量、增加发车频率等方式）；取得（40%）的土地出让金视情况返还村集体经济经济组织用于建设市政公服设施，入股改制后成立的股份制公司；先行解决了一部分中低收入阶层的住房困难；通过人口聚集带动村庄周边地块发展。（5）投资商以较低的成本代价建成民工宿舍，降低招工难度，增强了员工的归属感，提升了企业的竞争力。（6）减免服务经销商一部分地方税费以鼓励其进驻超市、便利店、肉菜市场、银行网点等公共设施的积极性；采取合适的PPP 模式与私营部门共同建设、运营生活区内幼儿园及中小学校等各类公共服务机构。
5低成本生活区建设实施建议
5.1 政府宏观调控为主
政府宏观调控模式，就是指政府在调节和控制宏观经济运行中所形成的特定关系。
（1）落实政府职能。根据市场需求的变化，政府通过对低成本生活区的建设与住房建设用地的合理投放，来有效引导和控制市场，结合城市总体发展和基础设施的建设，把握低成本生活区选址的位置、规模和时机，实现政府宏观调控的目标，促进房地产市场健康发展。改善中低收入阶层的居住条件，保障中低收入者的住房权利。调整消费结构，促进经济发展，维护社会稳定。动态把握低成本生活区的建设规模，使之成为政府调控市场、优化结构、平抑价格的一个重要手段。（2）制定长效保障机制。制定长效保障机制和有效的法律规范，积极贯彻落实低成本生活区的规划与建设。以法律的形式保障公民住房的权利，能够最大限度控制低成本生活区建设的进程，强化政府的职责。同时鼓励各级相关部门建立长效机制，制定低成本生活区的长远规划。按照建设服务型政府的要求，加大政府建设低成本生活区的力度，建立与白云区经济发展水平相适应的低成本生活区，及时出台系列政策法规，限定相关建筑标准和明确受益对象。
5.2 地方特色塑造为辅
（1）整体空间格局。
符合城市空间结构发展方向、兼顾城市发展现状，综合考虑就业与居住的均衡发展需求与中心城区功能优化相结合，根据白云区的功能定位，加强建设和规划低成本生活区。同时，结合各“城中村”的实际情况，在住房建设的空间布局上，将各类型、层次和群体住房相对混合布局，克服贫困集中问题，避免社会排斥和隔离，促进社会各阶层的大融合。
（2）生态环境建设。
始终坚持以人为本的思想，在正确处理人口、资源、环境的关系的基础上建设宜居的低成本生活区，既要对环境进行美化，更重要的是文化环境的建设。通过完善配套设施、明确建设合理的规划标准，优先建设低成本生活区的公共服务配套设施，提供优质的环境和便捷的居住生活服务，保证较好的人居环境。集约使用土地，在能够保证基本良好的生活居住环境和具备城市基础设施、公共服务设施支撑的前提下，合理提高土地的集约利用率。
论文作者:林炎成,邱文洁
论文发表刊物:《基层建设》2016年8期
论文发表时间:2016/7/5
标签：生活区论文; 低成本论文; 白山论文; 住房论文; 土地论文; 政府论文; 集体经济论文; 《基层建设》2016年8期论文;