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香港冠城集团的掌门人韩国龙入主福建上市公司福州大通一事，说来已不算新闻，但其受到的各方面关注却是越来越多，只因与其关联的京城地界的两个大盘项目，即太阳宫Ｆ组团项目和八大处项目均在紧张运作之中。这两大项目正是被韩国龙倾力注入福州大通的地产项目，成败皆系于此。
日前，冠城集团的一位高管在接受《新财经》记者采访时也谈到：“韩总通过福州盈榕投资到大通后，把大通改造成房地产和特种漆包线双主业运作企业，使其成为一个新的投资平台。”
福州大通易主
２００２年１１月１２日福州大通公告称，公司第一大股东福州市国资局将所持有的公司国有股２７５９．６１９万股（送转后４４１５．３９万股）全部转让给福州盈榕投资有限公司（下称盈榕投资）已获财政部同意。本次受让股权总价款为１１０１８万元，盈榕投资以自有资金支付。此次股权转让获准，标志着盈榕投资正式入主福州大通。
其实，这只是在程序上的最后获准。事实上，早在２０００年１１月２８日福州市国资局便和盈榕投资签署了股权转让协议，随后在２００１年９月１２日，福州大通公告又称，福州国资局将所持有的国有股股权委托给盈榕投资管理，委托管理期限自２００１年９月１１日始至股权变更过户之日为止。在委托管理期间，现福州大通的控股股东盈榕投资已实际上行使了股东的权利和义务。福州大通转换经营机制、进行产业重组的过程也就开始得更早。
２００１年底，韩国龙出任福州大通的董事长，２００２年１１月７日又被福州大通第五届董事会第八次会议聘为公司总经理；同一次会议上，公司名称也由“福州大通机电股份有限公司”更名为“冠城大通股份有限公司”。
福州大通前身为１９８６年成立的福州自动化仪表股份有限公司，１９９４年经国家体改委批复确认列入９０家历史遗留问题股份制试点企业，１９９７年５月８日，福州大通在上海证券交易所挂牌上市。截至２００１年１２月３１日，公司股本总额为１０５０１．１７万股。作为国内生产特种漆包线的龙头企业，福州大通的主业比较单一。最近几年，日本几家跨国公司在国内相继设厂介入该行业，国内的铜陵也借助原材料的优势，在该领域迅速发展，且生产能力都在１万吨左右，形成了三足鼎立之势，行业竞争日趋激烈。
在这样的背景下，福州大通搭乘国有股减持的班车，引进新的控股股东———盈榕投资，开始其改制重组之路。
盈榕投资是北京市海淀区国有资产
投资经营公司和福建中兴投资有限公司合资组建的有限责任公司，成立于２０００年６月１４日，注册资本为人民币１２０００万元。其中北京市海淀区国有资产投资经营公司占７６％，福建中兴投资有限公司占２４％。２００２年９月，由薛黎曦女士出资１００００万元人民币对本公司进行增资，注册资本增加至２２０００万元。
增资完成后，从其股东结构上看，韩 国龙为法定代表人的福建中兴投资有限公司仅为第三大股东。有业内人士认为，由自然人增资从而成为第一大股东，这很有可能就是韩国龙掌控的公司。
冠城集团一位高层与记者谈及于此时则说：“我们一向投资不见得要全面控股，我们能做的贡献是这么多年在做地产方面的经验，在大型项目规划上的前瞻性，这些应该是我们最宝贵的，这也是保证项目成功的关键点。”他接着又补充说：“我们从来没有一定追求第一大股东，一向是在我们能做贡献的地方做贡献。”
当再问及是否会担心与合作伙伴之间的关系因股权占有不同而可能发生变化，这位高层说：“我们在合作伙伴选择上很审慎，能够把合作关系一开始就处理得很好，做我们擅长的事情。他们愿意让我们来操作，有他们的考虑，作为投资商，他们能够信任我们。”
来自福州大通的声音是：“韩国龙是大股东派来的，冠城集团与福州大通是关联企业。”
韩国龙初涉上市公司
韩国龙的冠城集团在国内的投资，主要是地产，涉足上市公司，只是这一两年的事。韩国龙作为福建人，愿意在自己的家乡拥有一个投资平台。
韩国龙在接受媒体采访时曾说，由于福州大通原来的主营业务特种漆包线的市场竞争十分激烈，供过于求的局面短期内仍难以改变，公司提出了“特种漆包线制造与房地产开发并举”的发展战略。在北京储备的一些房地产项目将会逐步注入福州大通，使福州大通依托房地产业务迅速扩大规模。
首先注入福州大通的是太阳宫Ｆ组地产项目。２００１年７月，福州大通同北京京冠房地产开发有限公司合资组建了北 京太阳宫房地产开发有限公司，其中福州大通占８５％股权，北京京冠公司占１５％股权，北京京冠公司是香港冠城集团在京的子公司。合资公司主要从事开
发北京太阳宫Ｆ组团项目。北京太阳宫新区Ｆ组团占地面积１０．７５公顷，规划建筑面积３０多万平方米。项目地处北京东北三环与四环之间，介于ＣＢＤ区和亚运村之间，准备为北京ＣＢＤ区配套建设高品质住宅。
除太阳宫Ｆ组地产项目外，还有八大处项目。２００２年２月福州大通以人民币１４５０万元受让了北京海淀科技发展有限公司持有的八大处公司２９．６％的股权，２００２年３月，公司再次出资人民币２０００万元受让北京君晓科技发展研究所持有的八大处公司４０．８％的股权。两次股权收购完成后，公司持有八大处公司７０．４％的股权。后又将八大处公司７０．４％股权中的５０．４％股权转让与北京嘉凯置业有限公司，转让价格为人民币３９６９．６０万元，转让后公司仍持有北京八大处房地产开发有限公司２０％股权。此次股权转让，据福州大通的董秘称是为了集中力量开发太阳宫项目，而并非外界传言因其资金紧张造成。
另外，２００２年８月１９日，福州大通还与北京建工集团有限责任公司和北京海亚投资管理有限公司在北京签订了《投资协议书》。投资各方就共同组建“北京市第三建筑工程有限公司”（暂定名）达成以下合作意向：在对北京市第三建筑工程公司（以下简称北京三建）剥离、改制的基础上，本公司与北京建工集团有限责任公司和北京海亚投资管理公司共同组建“北京市第三建筑工程有限公司”。北京三建是国家施工总承包一级资质企业。公司成立５０多年来，先后完成了人民大会堂、毛主席纪念堂、东方广场等１７００万平方米的工程建设。
福州大通改换门庭易主后，在地产业的具体动作大致如此。正如冠城集团高层在接受记者采访时所说：“希望在地产圈子里形成地产开发、建设和管理一条龙的一个企业群体、投资群体。”他们也正是在往这个方向努力。
除了已经向福州大通注入的房地产项目外，韩国龙在北京储备下的最得意的项目大概要算是冠城园了。在北京，说起香港冠城集团，知道的人一定有限，但若是说起位于马甸桥西北角的一片粉红色楼群，知道的人会更多些，而且口碑也都不错。无疑，冠城园所获得的商誉及其培养起来的稳定的客户群，对正在开发运作中的太阳宫项目和八大处项目是一种推动力。
目前，福州大通是韩国龙旗下的惟一的上市公司，据冠城集团的人透露，韩国龙正欲在香港再取得一家上市公司，以搭建更大的融资平台。
另外，近年来福建省上市公司出现外迁潮，先后有运盛实业（６００７６７）、天香集团（６００２２５）和利嘉股份（６００６９６）三家上市公司迁往上海，而其中运盛实业和利嘉股份均是由于重组后，为配合向房地产业转型的需要，公司遂迁往上海这样经济发达城市寻找商机。
虽然同为福州上市公司，同是在向房地产业转型，福州大通却并无离意，其实也无此必要。据记者了解，韩国龙自出任福州大通董事长以来，由韩国龙亲自主持的前三次董事会议有两次是在北京冠海大厦举行。在这一方面，福州大通已
占先机。韩国龙的冠城集团在北京地产的十年积蓄，已为福州大通的发展打下根基。
冠城大通资金面分析
关于房地产投资项目的资金来源问题，据福州大通有关人士称，虽然目前银行贷款利率很低，但由于难以找到合适的提供担保单位，因此，利用担保贷款比较困难，估计可能会考虑发行可转换债券或增资扩股。此外，公司能否拿到房地产预售资格，还要看投资资金的到位情况及工程进度，但估计２００２年内房地产项目将无法为公司带来利润，只能把它看做公司未来的利润增长点。
针对资金短缺问题，福州大通在２００１年１０月１７日公司股东大会上已通过决议，拟增发５亿元可转换债券，主要用于北京太阳宫房地产项目，但由于种种原因，议案未获董事会批准。
２００２年３月２０日，公司公告称，由于政策条件的改变以及公司融资规模、投向实际需求发生变化，公司董事会同意停止发行２００１年可转债。另外，公司２００２年拟１０股配３股，配股价暂定为９～１３元。据悉，公司之所以放弃发行可转债转而配股，是由于５亿元的可转债已超过其净资产，因此，在证监会方面很难通过。
北京太阳宫工程的投资总额达１８．４１亿元，太阳宫项目仅一期工程就需要投入资金４．１７５亿元，八大处房地产公司也即将进入大规模投入阶段，这对于总资产５．６亿、股东权益仅３亿的福州大通来说，可能有些力不从心。
世纪证券的秦茂军认为，福州大通介入房地产行业尚需解决资金问题。从现有的资料来看，公司的财务能力尚显不足。
首先是传统主营业务盈利能力有限，现金流为负值。从公司原有的主营业务漆包线来看，目前已进入行业成熟衰退期，盈利空间逐步缩小，由于行业竞争加剧，市场价格大幅下滑。２００２年１～９月的主营收入下降１４％，净利润下降１９％，２００２年６月３０日资料显示每股经营活动产生的现金净流量是－０．３０３７，靠现有主营收入来支撑整个房地产项目，恐怕不现实。
其次是公司担保额较高，或有负债压力大，１９９９年～２００２年半年报，其担保总额占净资产比例分别达到１０１．６５％、５８．８８％、７０．８１％、５０．３８％。截至２００２年中，公司对外担保金额已高达１５４１７万元，２００２年三季度再度发生对外担保总额超过８０００万元。这些担保债务的存在无疑加大了公司潜在的财务风险，使其或有债务加大。
再次是公司的应收账款一直居高不下，使坏账风险加大；短期借款较多，既表明公司短期资金压力大，而且也影响了公司短期的偿债能力，２００２年中期达到１７９２０万元，从公司近几年的现金流量表分析可以看到，公司筹资活动中的现金流入占公司现金流入总额的比例一直较高，２００２年中为３７．１９％，这些均表明公司仅仅依靠现有的盈利能力还难以成功转向资金密集型的房地产行业。
秦茂军给我们做了一个大致的测算：以公司计划参与的房地产项目投资需求来测算，太阳宫Ｆ组团项目预计总投资人民币１８．４１亿元，项目平均占用资金为５亿元，预期用款最高峰时占用资金将达到７亿元。公司曾提出利用发行可转换公司债券募集资金，但后又决定停发转债而变为通过配股募集资金，计划每１０股配３股，配股价定为９～１３元，目前股价在９元处有重兵把守，最终配股价能否定在９元之上还未可知。但即使以９元来实施配股融资，大致能融资３．５亿，离整个项目的资金需求还有很大差距。到记者发稿前证实，福州大通的配 股计划正在上报，至于何时能够批复下来还不好说。
韩国龙在２００１年初接受采访时曾坦言：“由于福州大通资产规模较小，现金流并不宽松，要全面展开房地产业务尚有难度。２００２年初，太阳宫项目就通过增资扩股引进了外资股东，加上部分银行信贷资金及配股募集资金，已基本解决太阳宫项目所需资金。”
我们了解到，太阳宫项目开工在即，预计２００２年底第一期项目开工，大概有１５～１８万平米，今年开春第二期开工。项目开发方面，希望把太阳宫项目打造成一个重量级项目，全面开发，动作会很快。这起码意味着将有大量资金不断投入。据福州大通的董秘说，太阳宫项目今年的资金问题已经有所安排，现在还不方便对外说出，因为也有变化的可能。
房地产行业尽管目前利润比较丰厚，但值得留意的是，近年以来，一度引得数百家上市公司竞折腰的房地产业，已有降温之势。而上市公司投资房地产，也开始出现分歧，虽然仍不断有上市公司切入该领域，但一些早期房地产业的淘金者，开始逐步淡化房地产业在公司中的支柱地位，有的甚至逐步从这个行业淡出。如外高桥近期公告显示，公司正调整发展战略，积极发展物流业为其支 柱产业，原有的房地产主业则逐步退居二线。另外，金花股份公告，解除受让金花投资有限公司持有的金花国际大酒店有限公司９７．１４％的股权。而央行２００２年第二季度的货币政策报告提出“既要支持房地产业的发展，又要防止引起房地产泡沫”的政策思路。
因此，福州大通的房地产项目能否取得预期利润还是未知数。
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