关于深化住房制度改革的思考，本文主要内容关键词为：住房制度改革论文,关于深化论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
住房属于维持劳动再生产的基本消费，职工个人用于住房消费的支出应由所在就业单位以工资的形式发放给职工，由职工根据自身需要和支付能力自由选择住房和取得住房的形式。住房的生产、分配、交换、消费应从企业再生产中分离出来，成为一个独立的产业部门，并遵循住房商品的价值运动规律，完成其循环周转。这样才能较好地解决职工的住房问题，整个社会再生产才能正常运行。
我国职工住房一直是由职工就业单位提供。尽管进行了十多年的住房制度改革，并取得了一定的进展，如在全国范围内提高了房租，出售了相当部分公有住房；出现了集资建房；建立了住房公积金制度等。但是，住房制度改革并未取得实质性进展，仍然没有按照社会再生产的客观要求，将职工住房支出全部纳入职工工资，将住房生产、分配、交换、消费从企业再生产中分离出来，割断企业与职工在住房上的脐带关系，彻底改变职工住房由就业单位提供的模式，实现住房建设、分配、管理、维护社会化的目标。
由于住房制度改革未能取得实质性进展，职工住房无论在量和质的方面都远远满足不了人们的需要。
（一）建设职工住房靠财政拨款和税后留利，而企业急需发展，不能拿出多少钱来建住房，职工住房问题十分突出。尽管改革开放以来建了许多住房，但仍然难以解决长期以来积淀下来的住房问题，三代同住一室也不鲜见。要靠单位分房子，要购买单位低价住房，不知要等到何年何月，社会上的住房，房价昂贵，一般工薪阶层只能望房兴叹。
（二）现行住房制度负面影响日趋严重。一是乱挤乱摊筹集住房建设资金。一些企业为缓解职工住房紧张局面，被迫采取乱挤乱摊成本，截流收入，设帐外帐，挤占流动资金，挪用银行贷款等方式筹集住房建设资金，导致产品成本核算失真，影响国家税收，加重企业负担，甚至使企业濒临破产边缘。二是住房超标愈演愈烈。三是住房建设分配中的腐败现象有增无减。四是现行住房制度不利于产业结构调整。多年来国家一直强调通过兼并、破产等多种形式调整产业结构，但收效甚微，究其根本原因是社会保障体系不健全，而职工住房制度不合理也是重要原因之一。一些早该破产的企业，因国家规定职工住房不纳入破产财产，企业破产后，属于企业所有的这一部分职工住房产权由谁行使？怎么行使？况且还有相当一部分职工住房是挪用银行贷款建设的，这一部分资产又该怎样处理？如果把银行贷款核销了，这部分贷款形成的财产还存在，但不核销，这部分贷款又到哪里去收呢？往往因此而使一些该破产的企业破不了产。如能彻底改革住房制度，割断职工与企业的住房脐带关系，调整产业结构就容易多了。
（三）低价售房使政府丧失了房改的物质基础。实行低价售房，职工交几千元钱就取得了部分住房所有权，单位名义上保留了部分所有权，实际上职工不再交一分一厘房租就取得了住房的全部使用权，虽然规定职工出售住房时，单位可以按所占产权份额收回部分售房款，然而在职工很难流动的情况下，单位又能收回多少售房款呢？况且，在几千元买一套住房的情况下，即使职工流动了，也用不着卖房，空着也无关痛痒。无异于将单位所有的这部分产权拱手送给了个人！由于售房价格极低，售出10套住房收回的资金才勉强可以建一套住房，无异于将建国40多年来辛辛苦苦积累起来的住房基金瓜分了！低价出售公有住房这种房改模式，既不能达到住房资金良性循环的目的，又使政府丧失了住房改革的物资基础！此外，买了房的职工从此可以高枕无忧，没买到住房的职工、新参加工作的职工，他们的住房又怎么办呢？虽然建立了住房公积金制度，但其数额甚微，双职工一年的公积金还不足建一平方米住房。
综上所述，必须对我国住房制度改革进行再认识、再思考、再探索，进一步深化住房制度改革。深化住房制度改革，人们几乎已无异议，然而真要实施，大家又都感到缺乏资金来源，财政承受不了。其实以40多年来建成的大量公有住房为物资基础，运用金融手段，深化住房改革并非难事，为此，笔者提出以下基本不增加财政负担、不引起经济震动的深化住房制度改革的构想。
（一）彻底割断职工与就业单位的住房脐带关系。彻底割断职工与就业单位的住房脐带关系，是实现住房建设、管理、维护社会化这个房改目标的前提条件，是住房制度改革取得实质性进展的重要步骤，是彻底消除现行住房制度负面影响的关键措施。彻底割断职工与就业单位的住房脐带关系，是指单位除向职工提供办公劳动场所和支付工资外，不再提供住房；各单位将公有住房全部无条件移交给政策性房地产公司统一经营管理；职工住房一律向房地产公司租赁或购置；住房、建设、管理维护一律由房地产公司和物业管理公司进行运作；除个别远离城镇确实无法由房地产公司统一经营管理职工住房的特殊单位外，其他任何单位不得以任何借口用公款或单位取得使用权的土地为任何人建设住房。
（二）组建政策性房地产公司统一经营管理公有住房。要彻底割断职工与就业单位的住房脐带关系，就必须组建政策性房地产公司统一经营管理公有住房。其构想是在每个县（市、区）组建一家政策性房地产公司，将辖区内党政机关、企事业单位所有的职工住房移交给政策性房地产公司统一经营管理，凡属财政拨款、企事业单位积累等建设的职工住房（含在建工程）一律无偿移交给政策性房地产公司；凡属负债（含职工集资）建设的职工住房（含在建工程），在移交政策性房地产公司的同时，由政策性房地产公司以房产作抵押向政策性住房银行申请低息贷款，付给原产权单位清偿债务。单位出售给职工的公有住房和集资建房一律无效，原产权单位出售公有住房收回的售房款除已用于修建职工住房的外，一律移交政策性房地产公司，购房职工凭房产证、售房发票、收据等到政策性房地产公司退回购房款，政策性房地产公司清退购房款所需资金先用各单位移交的售房款，不足部分由政策性房地产公司以房产作抵押向政策性住房银行申请低息贷款。通过政策性房地产公司将住房改革的主动权牢牢掌握在政府手中。各单位将职工住房移交政策性房地产公司后，职工仍居住原有住房，只是房屋出租人变了，房租收取单位变了。政策性房地产公司的住房在一定时期内只租不出售，待房地产市场基本成熟，房地产价格趋于合理，房地产流通正常有序的时候，再将这部分住房推向市场，按市场价格出售。
（三）组建政策性住房银行为房改提供金融服务。彻底改革住房制度，没有金融的支持配合是不可能的。为此，必须组建政策性住房银行，负责筹集融通房改资金，政策性住房银行除由中央财政拨付适量的资本金外，中央银行应给政策性住房银行提供相当数量的再贷款，并在一定时期内免收（缴）存款准备金，政策性住房银行的业务，主要是办理政策性房地产公司存贷款，办理职工一次性住房补贴专项存款，并监督其按规定使用，代单位发放职工工资，代政策性房地产公司收取房租，以及其他金融业务。
（四）将职工住房消费全部纳入职工工资。各单位不再提供福利住房，必然要求将职工住房消费纳入工资，按月发放给职工。在操作上可先以住房补贴的形式纳入职工工资，以便进行专项统计和分析研究，适时调整有关住房政策。其每个职工的住房补贴标准可按国务院颁布的住房面积标准和各地住房成本租金的1／2来确定，即职工住房面积标准×当地成本租金÷2。按这个标准将住房补贴纳入职工工资，势必形成不足住房面积标准的职工住房补贴缴纳房租尚有节余，超过住房面积标准的职工住房补贴不足缴纳房租的情况。这种情况的出现是很正常的，你多消费了住房，理应少消费其他商品，少消费了住房当然可以多消费其他商品，而且可以遏制住房越修越大和多处占房的现象。
职工住房支出全部纳入职工工资后，势必严重影响产品成本，引起物价大幅度上涨。为避免物价大幅度上涨，企业单位老职工的住房补贴可用10年时间逐步进入产品成本。即第一年住房补贴的10%进入产品成本，其余90%单独列帐，由政策性房地产公司按企业移交的住房面积返还给各企业单位冲帐；第二年住房补贴的20%进入产品成本，其余80%单独列帐，由政策性房地产公司按企业移交住房面积返还给各企业单位冲帐。以此类推，第十年住房补贴全部进入产品成本，政策性房地产公司不再返还所收取的房租。至于濒临破产的企业，在发放基本生活费和实施社会救济中应将职工住房支出包含在内。政策性房地产公司再将这部分房租返还给企业和社会劳动保险机构等部门。财政拨款的行政事业单位，住房补贴所需资金全部由财政拨给，政策性房地产公司将从各行政事业单位收取的房租按预算级次统计，分别缴入各级财政部门；第六年开始以前五年上交各级财政的房租收入为基础，确定政策性房地产公司的过渡性税率，将其直接上交房租收入，转化为缴纳营业和所得税；到第十年政策性房地产公司与其他房地产公司一样缴纳各种税费。
（五）按工龄给老职工发放一次性住房补贴。由于住房消费是维持劳动力再生产的一项必不可少的费用，本应纳入职工工资，但在长期实行住房供给制的情况下，未将其纳入职工工资，且许多老职工住房长期十分拥挤，未享受到应该享受的住房标准，实行彻底的住房改革后，新老职工均处于同一起跑线，老职工心里必然不平衡。为解决新老职工在住房上的矛盾，可考虑按工龄给老职工发放一次性住房补贴，其标准可控制在一年工龄500元左右。其资金来源由政策性房地产公司以房产作抵押向政策性住房银行申请低息贷款。发放给职工一次性住房补贴必须以职工的真实姓名转存到政策性住房银行，按活期存款计息。在10年之内除用于支付房租（限当月住房补助不足部分）和购买住房外，不得用于其他消费。政策性房地产公司逐步用房租收入和出售住房的收入归还政策性住房银行贷款。
（六）提供信贷支持和税费优惠政策发展房地产业。住房制度进行彻底改革以后，各单位不再投资新建住房，住房商品的开发任务必然全部落到房地产公司肩上，为了逐步使扭曲的房地产市场走向正常轨道，国家必须对房地产公司开发住房提供相应数量的信贷支持和税费优惠政策，使住房价格回落到与整个国民经济的发展相适应的比较合理的水平，使房地产业逐步步入良性循环轨道，成为国民经济的一个支柱产业部门，为城镇居民提供大量面积适中、结构合理、使用方便、价有所值的优质住房，彻底改革城镇住房建设的混乱状况。
（七）提供长期住房信贷，支持城镇居民购房。要使房地产业真正步入良性循环轨道，必须有一个比较成熟的房地产市场。要使房地产市场走向成熟，就必须使居民有支付能力和购房欲望。为此，必须逐步形成购房比租房合算的房地产市场环境，为居民提供长期住房信贷，使居民购买住房有现实的支付能力。
（八）建立社会化住房管理维护体系。彻底割断职工与单位的住房脐带关系后，必然要求有相应的部门来管理维修住房。为此，必须组建一批物业管理公司，政策性房地产公司和非政策性房地产公司，均可将职工住房委托各物业管理公司进行专业化管理和维护，并向用户收取适当的管理费，以解除租、购房职工的后顾之忧。