摘要：伴随着我国社会经济总体发展水平不断提升，城市化发展进程逐渐加快，带动了现代房地产业的迅猛发展，现代房地产业总体发展规模得以扩大化。那么，在这一背景之下，对房地产类项目开发策划与经营管理各项工作要求也处于逐渐提升变化发展趋势。可以说，策划与经营管理均属于房地产类项目开发进程中重要的工作内容或构成部分，直接影响着房地产类项目开发建设品质及所开发出来的房产产品购买力。因而，深入研究房地产的项目开发策划与经营管理，不仅对房地产类项目开发建设起到积极作用，且还潜移默化地影响着房地产业未来发展，具有极大的现实意义及价值，需得到相关领域的普遍关注与重视。
关键词：房地产；项目；开发；策划；经营管理
前言：
当前，是国内城市规划发展重要的规划建设时期，在这一发展时期，为房地产业的迅猛发展提供了契机，房地产业犹如雨后春笋一般呈现着良好的发展态势，在项目数量及规模上均有所突破，以至于得到社会各界的普遍关注。对于房地产类项目的开发来说，前期策划与运营管理这两部分工作可谓是最为重要的工作内容，重要作用不言而喻，关系着房地产类项目总体开发建设品质及效果，更直接影响着房地产业未来的发展前景。鉴于此，本文主要针对房地产的项目开发策划与经营管理进行综述分析，望能够为相关专家及学者对这一课题的深入研究提供有价值的参考或者依据。
1、开发策划
1.1 概念
策划，主要指预先所指定的一种计划，后期依据计划实现运行或生产。通常情况下，也有人认为策划应对密切结合生产管理，借助公共新闻、广告营销等，确保项目可达到最高目标。策划，属于一种创新思路，使社会、经济、政治等各方面因素及生产力各个要素结合体，属于一门综合性质的学科，以经济学、营销学、管理学、广告学、商业学等学科门类为基础理论。
1.2 内容
1.2.1 研发设计产品
开发商所开放项目产品，即为房地产类产品。在研发设计房地产类产品期间，应当充分考虑到房地产类产品应对为广大消费者们提供构筑物、有型的建筑物、土地及其余无形服务，还应当确保房地产类产品能够包含着品牌、物业、特色、类型、质量、实体等，以为广大消费者们提供最具信任度与满意度的优质服务，更好地维护物业形象，并为项目开发商赢得更为经济效益与社会效益。
1.2.2 策划方案
①分析地块情况
项目开发策划期间，为能够准确做出市场定位，应当围绕着项目地块环境、配套设施、交通情况、区域后期发展进行调查，做出准确分析判断。
②做好开发项目的市场定位
若想确保开发项目的市场定位能够做好，应当做好细致的市场调研分析，锁定好目标市场，对消费群体与项目档次予以明确，制定建筑设计标准，确保所开发的房产项目能够有着独到特征。
1.2.3 分析目标的客户群
市场调查透彻性地锁定好消费群体，也就是存在着哪些潜在客户、这些客户实际所需房子类型、如何成功销售房子，这些均决定者项目开发成功与否。通过深入地开展市场调研工作，房产开发商便能够更为精准地了解市场现状与后期变化发展趋势，精准度分析、锁定目标的客户群体，对房产业实时化开发新的房产产品提供有利条件，确定好后期经营的主流方向。
1.2.4 市场调研
房产项目的开发策划，以环境分析为主要出发点，在一定程度上，只有通过市场调研，才能够在深入分析与了解市场环境前提下，切实地了解到广大消费群体真实新需求，正确判断出企业环境优劣情况，确保房产业在激烈的市场竞争环境下立于不败之地。在环境微观分析方面：应当深入分析项目所处市场环境、竞争对手、同类物业等时间情况，方便对所开发项目今后发展前景进行预测分析；在环境中观分析方面：应当围绕者项目开发地块范围经济状况、人文文化、人员组成、交通状况等，多层次调查分析开发项目在业内的发展潜力及发展趋势等；在环境宏观分析方面：应当围绕着城市经济发展状况、城市化发展水平、房产业的发展现状、相关法律法规等，这些对于房产市场所产生的各种影响及房产业未来发展趋势等，做出全面性地调查分析。
1.2.5 部署安排
项目开发商应当对所开发项目做好开发建设的周期、建设进度、营销等所有环节均做好统筹部署与安排。项目开发初期、中后期均需组织好人员及各项资源，确保前期各项工作就准备就绪，做好统筹安排，为项目后期持续稳定的运营奠定基础。
1.2.6 策划投资利润
策划投资利润，它使以形式综合分析为基础，确定好投资时间、地点、额度、资金调配与使用后，依据投资额度、产品特性、开发成本、市场需求、预期销售价等，在充分考虑到市场调研、风险评估、税收状况等条件下，合理判断项目开发利润。项目开发初期策划期间，在策划投资利润过程中，应对依据房产业大概的利润平均水平，做好科学合理地策划分析，以确保项目开发利润的最大化、合理化，保障项目开发总体利益。
1.2.7 风险策划
在开发项目期间，难免会受各方面因素所影响而存在着各种潜在风险，那么，为了能够更好地帮助项目在后期更好地规避或者转移各种风险，就需在项目开发前期就做好风险预测及分析，这就要求项目开发商务必在前期做好项目风险策划，应当结合以往项目开发经验，依据此次项目总体设计建设特征、所处环境、资金投入等各方面，确保在项目开发初期就做好风险策划分析，制定风险规避或者转移预案，以更好地防范与规避各种项目开发风险，更好地为项目开发效益提供保障。
1.3 方式
1.3.1 更新开发体制及政策
陈旧的知识结构、经营体制及制度、开发策划与经营管理思想等，均会对房地产的项目开发产生阻碍作用。新的市场及经济发展局势，促使房地产前期合理策划，逐渐成为房地产类系项目开发重中之重，需设计者协同开发商们一同努力，笃实前期策划先导观念。开发商需从固有项目开发程序中，把前期策划当成房地产项目开发期间独立的研发产品，设计者们应对突破原有设计程序及观念，结合市场需求及各项标准，提升产品研发设计品质，确保将房地产的项目开发前期策划工作做好。
1.3.2 做好楼盘及居民调查工作
开发商应当深入了解与把握周边居民对配套基础设施、装修标准、套型面积、付款方式、所能承受的价格区间、购房要求、家庭平均收入状况、住房现状、文化水准、人员构成、购房需求等，结合以上所积累的数据信息，定位项目开发市场，以确保项目开发前期策划科学合理，能够尽最大可能地凸显出所开发的房地产类产品独特性及市场优势。
1.3.3 实时把握房产政策及法律法规
开发商务必熟知我国现行有关于房地产类项目开发的成册及法律法规等，做到能够实时把握这些房产政策及法律法规，保证房地产类项目开发策划合理合法性。
1.3.4配套策划
当前，人均生活质量得以迅速提升，人们对于房产质量及各项功能要求逐渐提升，对于房产周边配套设施要求也逐渐提升，对此，在房地产的项目开发策划期间，务必要做好配套策划工作，策划内容主要包含着绿化节能、道路配套设施、公共建筑的配套设施等，以能够从前期策划方面入手，尽可能地提升房地产的项目总体开发品质，为后期项目开发运营管理提供便利条件。
1.3.5 做好最优方案比选
房地产开发项目经市场可行性调研之后，需开发商组织相关专业人员，能够按照项目总体建设目标与规划，进行最优方案比选工作，以能够选定最佳的建设实施方案。
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2、运营管理
2.1 概念
所谓运营管理，主要指的是对各种运营活动计划组织、具体实施与控制，属于与开发产品及创造服务相关联的各项管理工作统称，以实现房地产类项目总体开发价值及意义。
2.2 内容
2.2.1 组织管理
房地产类项目开发运营管理当中的组织管理，主要指的是通过合理划分岗位职责、授权、签订合同及具体执行，依据相应法律法规所指定的相应规章制度等，促使高效化组织保障总体体系得以形成，确保项目总体规划建设目标能够得以顺利实现。
2.2.2 计划管理
房地产类项目开发运营管理当中的计划管理，主要指的是可确保房地产类项目开发运营有序进展的一种管理手段，即为通过开展动态化的计划管理，把房地产类项目整个过程及所有开发活动全部归入至计划的轨道上来，确保房地产类项目能够如期在这一计划轨道上完成所有运行轨迹，。最终达到预期的开发建设目标。
2.2.3 控制管理
在房地产类项目开发运营管理当中的控制管理，主要指的是可保证项目总体开发建设质量、成本、进度等，实现综合效益最大化发展。控制管理，它是借助项目计划、项目决策、信息反馈及调整等多种方式，以项目分解、定额、各项指标、阶段性的目标具体贯彻落实、检验相应措施，有效把控房地产类开发项目总体工程建设质量及效率，提高资金利用率，控制住总体造价等，保证项目能够以最小投入，换取更大的经济效益、环境效益及社会效益。
2.2.4 营销管理
房地产类产品，它与其它类别产品存在着较大区别性，不仅具备者一般商品共性特征，且还有着自身所独有的属性，集中表现如下：房地产类产品有着组合属性，主要包含着房屋与土地组合属性，多样性组合不变性，消费品组合投资产品；固定位置属性，也就是说房地产类产品具有着较强的区域性，这就需要房地产的开发商提供对本地市场深入研究的重视程度；房地产类产品，其还在不停市场环境中有着不可调剂的余缺属性、商品异质性、巨额价值属性、长期使用性、政策局限属性等等。
2.3 方式
2.2.1 笃实运营管理理念
对于房地产类项目开发运营管理工作来说，若想把此项工作落实到实处，就应当先从管理理念方面入手，结合项目总体开发建设要求及各项标准，积极转变与创新运营管理理念，并进一步笃实该运营管理理念，将运营管理优质理念深入贯穿至房地产类项目开发运营管全过程当中，以为更好地树立企业品牌形象，提升房地产类产品品质奠定理念基础。
2.2.2 构建运营管理综合体系
为确保房地产类项目开发运营管理工作能够顺利进行，构建运营管理综合体系至关重要，需依据项目总体策划设计及建设标准、各方面要求等，科学合理地构建起运营管理综合体系，划分好各个岗位职责及工作任务，明确好各项责任，以确保在出现相关问题后，能够直接查找到相关责任人予以高效化处理，确保房地产类项目开发运营管理工作能够有章可循、有制度可依靠，为房地产类项目开发运营管理工作高标准化开展提供保障。
2.2.3 严格管理项目投资收益
房地产类项目开发建筑，其与经营管理各项活动往往紧密相连，在实际开展经营管理各项活动期间，应当集中将总体规划设计做好，综合分析项目总体投资状况，做好相应投资计划，为后期项目营销管理工作提供相应参考或依据。由于不同类型房地产类项目开发来说，运营管理模式也往往存在着较大差异性，项目投资具体管理工作实施期间，应当遵守原则具体如下：项目投资收益各项指标，具必须对其管理价值予以明确，核心的指标数应当控制在4个以内，以实现价值聚焦，按照相应指标来反应不同项目适用性，便于做出横向对比分析；同时，应当确保投资收益所有信息数据的准确性及真实可靠性，用此数据信息来真实地反应出房地产类项目开发实际运营状况；以投资收益所有信息数据的真实性为基础，实时跟踪数据反馈，各项指标均需有着可靠度较高计算分析基础模型，指标更新时间应当控制在一个季度以内，以更好地保证数据信息时效性。
2.2.4 注重计划管理
计划管理具体实施期间，影响先结合房地产业发展的方向及资源状况，科学制定出相应经营目标，把目标划分到项目各个构成部分，依据项目总体开发建设标准及要求，罗列好项目建设主重点；项目建设主重点确定后，应由项目专业团队针对已罗列出项目建设主重点给出相应反馈意见，经批准后便会促使项目建设主重点真实形成，对这些项目建设主重点加以重点监控及管理；把所有项目建设主重点全部整合成专门数据报告，依据报告内容预先配置好各项资源，预先将所有准备工作做好，尽量规避各种风险因素；计划具体执行期间，如果与实际情况存在着偏差情况，应当及时做好相应调整或者优化。
2.2.5 做好成本管理
房地产类项目开发经营管理具体落实期间，成本管理往往至关重要，它关系到项目开发总体经济效益，可遵守以下管理路线：成本管控、合同管理、成本核算控制。由于房地产类项目有着较大规模，所需投入资金较多，对成本管理有着极高的专业要求，加之，成本管理过程中所涉及到的部门及领域相对较多，无疑是进一步增加了房地产类项目开发经营管理具体成本管理难度系数。对此，需房地产类项目开发商能够聘请专业的成本管理人员，对房地产类项目开发全过程实施标准化、全方位的成本管理，严格控制项目开发建设所有环节，确保项目开发总体成本能够在保证项目开发建设质量及效率的前提下，控制在效益最佳范围之内。
2.2.6 采用多种营销管理方式
①善于运用定价策略
一是，运用试探性的定价营销策略：以销售价格为主的一种定价策略。房地产的经营企业销售商品房期间，可以低价销售部分商品房这一手段，先试探此类商品房购买力情况，而后，再顺势将价格调高一些。若此商品房经调价之后仍然处于供不应求状态，则还可进一步调高价格；二是，运用折扣营销策略：为能加速资金的回笼，部分房地产的开发商会给予客户一定优惠价格，以不同付款方式实现，比如购房抽奖、首次购买优惠、购买数套后打折优惠、一次交付全款打折等各种折扣策略；三是，差别定价营销策略：针对不同消费群体，设定不同价格；针对不同的用途，设定不同价格。
②做好营销宣传工作
一是，做好促销工作：通过详细、生动的介绍与描述，以起到塑造产品优质形象的作用，刺激消费者购买欲望；二是，广告营销。广告，属于房产主要促销手段之一，且最具有效性。房产广告，通常要求集中化，以短期内达到相应营销目的的作用。故投放广告期间，应当中重点考量到电视广播广告、路牌广告、车队广告、微信公众平台推送广告等等，要以线上+线下双重形式来，加大房产广告的投放力度，扩大广告传播范围及影响力，确保能够在短期间达到最佳宣传与营销的效果。
3、结语
综上所述，通过以上分析论述之后我们对于房地产的项目开发策划与经营管理，均能够有了更加深入地认识及了解。从总体上来说，房地产类项目开发策划与运营管理，复杂程度较为突出，所涉及到的环节及人员众多。那么，为了能够在今后更好地开展房地产类项目开发策划与运营管理各项工作，便还需广大开发策划与运营管理工作者们均能够积极投身于实践探索当中，多积累相关的实践经验，不断提升自身专业化的技能水准，依据房地产类项目开发建设目标及要求，做好房地产类项目开发策划与运营管理各项工作，以确保房地产类项目开发建设能够高效顺利地进展，也为房地产业今后稳健发展提供保障。
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论文作者:李俊荣
论文发表刊物:《基层建设》2019年第18期
论文发表时间:2019/10/18
标签：项目论文; 房地产论文; 总体论文; 房产论文; 运营管理论文; 经营管理论文; 开发建设论文; 《基层建设》2019年第18期论文;