关于房价成本公开问题的研究，本文主要内容关键词为：房价论文,成本论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、房价成本公开问题的提出
2005年7月， 福州市物价局在全国率先公布了对该市市区商品房社会平均成本的测算结果。测算显示，地价约占开发成本的1/3强，占房价的23％左右；建安成本约占开发成本的40％左右，占房价25％左右；勘察设计及前期工程费、房屋建筑安装费和公共设施配套建设费占开发成本22％左右，占房价14％左右；管理费用、营销费用和利税等税费成本及开发商利润共占到房价的40％以上。这份测算结果被媒体称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”。
在福州市物价局公布全市商品房社会平均成本后，江苏、浙江等地也出台了相关的政策。有关“房价成本清单”的争论成为社会热点。争论的焦点就在于“是否应该公布房价成本”。赞成者多为广大的消费者，反对者多为房地产开发商及许多地方政府。见诸媒体的消息有：“九成市民倾向房价成本公开”；“北京市主管部门尚无公开计划，近期暂不公开房价成本”；“深圳发展商拒绝公布商品房成本”等等。综合媒体报道可见，一些地方政府部门认为，公布房价成本清单既有难度而且意义也不大；一些开发商认为，公布房价成本将使开发商的商业秘密受到侵犯；一些业内人士和专家也通过媒体表达了意见。包宗华认为公布房价成本是一件好事，政府应该担当起这份责任。易宪容认为，让公众了解开发成本，开发商了解土地市场等各种信息，房价就能更趋理性。但也有学者认为，如果要求商品房的成本公开并据此定价，稳定房价，恐怕是“乌托邦”的梦想（陈则明，2005）。笔者认为，房价成本的测算与公开对加强和改善房价调控有积极意义，使宏观调控房价得以有参照物；有利于维护消费者对房价成本构成认识的知情权；可以减少开发商利用信息优势来获取暴利的败德行为，也可以减少消费者因过多地考虑价格因素而容易产生的逆向选择和道德风险。
因此，对于房价成本公开问题的研究，应该围绕以下问题：即我国房价成本公开问题争论的起因；地价与房价之间的关系；当前房地产开发业利润是否具有暴利特征；房价成本是否是商业秘密；房价成本公开来自于地方政府阻力的原因等问题进行研究，通过对这些问题的研究，对建立房价成本公开制度给出政策建议。
二、房价收入比不合理是房价成本公开问题争论的主要起因
世界银行业务评价局（OED，2004）认为，自1980年以来， 中国的人均收入增长速度属于世界上最快的国家之列。但按照世界银行的分类，我国仍属于低收入国家。由于我国建国后长期实行低工资制，尽管政府一直在致力改变人民收入过低的状态，但这需要一个相当长的过程。2004年，我国城镇居民人均可支配收入9422元，扣除物价上涨因素，比上一年实际增长7.7％，全国35个大中城市2004年城市居民可支配收入的均值也仅为11065元。然而近几年来，房地产价格呈现快速上涨并逐年攀升的态势。以上一年为基数100的全国普通商品住宅的价格指数逐年上升，2004年，全国商品房和商品住宅平均销售价格比上一年分别上涨14.4％和15.2％。而国内一些大城市，如上海市2004年的商品住宅平均销售价格几乎比2000年翻了一番。最近的数据仍可以显示，房价的增长幅度还是远远超过了居民可支配收入的增长幅度。因此，笔者认为，目前我国房价收入比明显不合理是房价成本公开问题争论的主要原因。
三、政府公开房价成本不是侵犯商业秘密
在研究房价成本公开的问题前，讨论房价成本是否是商业秘密的问题是必需的。崔永辉（1996）认为成本保密是市场经济的要求，成本是企业的商业秘密。甘云鸿（1996）提出成本公开应是一种理性选择。“新浪网房产频道”专门就此进行了《公布房价成本是否侵犯开发商商业秘密》的大型调查，统计结果显示90％的新浪受访网友认为“公布房价成本并没有侵犯开发商的商业秘密，开发商应该给予购房者更多的知情权”。
我国《反不正当竞争法》第10条对商业秘密进行了规定，商业秘密的主要特点一是公众无法获得，不能通过正常渠道得到；二是生产中有诀窍，具有实用性，能为他带来直接或间接经济效益，披露后会造成损失；三是采取了保密措施。就房地产开发成本来看，成本的控制会直接影响到房屋出售的价格，进而影响到开发商的利润，从这个角度而言成本应属房地产开发企业的商业秘密。但是政府公布房价成本并不意味着企业的商业秘密就受到了侵犯。我国《价格法》已明确要求经营者在定价时遵循公平、合法和诚实信用的原则。我国《民法通则》也规定，消费者有权详细了解自己购买产品的详细信息。从政务信息公开的角度讲，随着土地实行“招拍挂”，税收征管程序的日渐透明，房价成本实质上已经无密可保。我国政府部门公布由自己控制、掌握的城市房价中的成本构成，不是对开发商商业秘密的侵犯。因此，笔者认为，房价成本公开的问题不应是侵犯商业秘密的问题。
四、房价成本视角下的地价与房价关系
关于房价和地价二者的关系，学术界主要有以下三种观点：一是认为地价决定房价。徐艳（2002）研究北京房价、建设部政策研究中心课题组（2004）研究中国房价、倪弘，徐义忠（2005）研究部分地区房价过快上涨时都将高地价作为房价上涨的一个主要原因。二是认为房价决定地价。这类观点基于李嘉图的“玉米法律悖论”（Corn Law Debate），将土地看作生产要素，认为土地产品的价格决定地租。将“玉米法律悖论”应用到城市房地产市场，认为房价高刺激了对土地的需求，进而导致了地价的升高。刘润秋、蒋永穆（2005）认为，在“价高者得”的拍卖机制下形成的地价是由当前房价及开发商对未来房价的预期决定的。
就地价与房价关系的问题，笔者认为有必要考察一下我国城市地价的水平。有关数据显示，2004年全国各大城市住宅用地平均地价为1166元/平方米，比上年增长8.94％，北京、上海、广州、深圳、杭州等大多城市地价占房价的比例基本上都在20％～40％。就国外（地区）地价和房价的关系来看，各国（地区）地价和房价的比重从20％到80％不等。一般而言，欧美国家的比重较低而东南亚、东北亚国家的比重较高。美国地价占房价的比例较低，长期徘徊在20％～30％之间；英国地价占房价比例超过40％；瑞典地价约占房价的20％～25％；韩国地价占房价的比例一般达到50％～60％；日本地价在房价中的比例则高达60％～80％；新加坡地价占房价的比例约为50％～55％。与国外大多数国家特别是东南亚、东北亚国家相比，我国地价并不高，地价占房价的比例基本合理。
在分析地价与房价关系时，还要注意到房地产项目地价与交易价格不是同时形成的。在分析房地产的收益时，应当以最终交易价格与实际地价进行比较，才能客观反映开发商的收益，否则会低估。就房价和地价的关系，笔者认同前文所述的第二类观点，即正常的市场条件下是房价决定地价，但房价与地价之间的关系并非绝对保持线性。
五、房价成本公开的阻力
在房价成本公开的问题上，尽管部分地方物价部门积极主张对房价成本进行公开，然而却缺少地方政府支持。笔者认为，这是由于地方政府在房地产经济中以“经济人”角色的深度介入使然。改革开放以来，经过行政分权、财政“分灶吃饭”等改革，中央和地方政府的关系被钱颖一和魏加斯特（Weingast,1995）称为“维护市场的经济联邦制”。地方政府作为“经济人”是由自身的财政利益决定的，地方政府同本地的企业形成了利益共同体（洪银兴、曹勇，1996）。因而，政府会充分利用房地产的高产业关联度推动地方经济增长（张岑遥，2005）。然而地方政府介入房地产的“经济人”行为，带来的不利后果表现在地方政府的经济扩张冲动容易造成经济过热，推动了房价不断涨高，不能很好地解决地方城市居民的住房保障问题。
笔者认为，尽管在房价成本公开的问题上地方政府有利益因素、历史因素的困扰，但地方政府必须转换成一个服务型的政府，把主要精力放到提高综合竞争力上，本着实事求是的态度来面对房价成本公开的问题。
六、房价成本视角下的垄断与暴利问题
笔者认为，房地产业的超额利润和房价的不断高涨来自于垄断。沈悦、刘洪玉（2004）对我国14个城市住宅价格与经济基本面关系的实证研究结果显示，1998年以来我国城市住宅价格的高速增长已经不能用完全竞争的房地产市场模型来解释。李宏瑾（2004）通过对房地产市场的勒纳指数测算，认为我国房地产市场垄断程度是相当严重的。况伟大（2004）认为北京市住宅业开发商之间的竞争为环形竞争，环形竞争的开发商形成了寡占，进而采取了价格合谋，价格合谋的实质是一种市场垄断。垄断有多种表现形式，相互串通操纵价格属于垄断中的价格卡特尔（王晓晔，1999）。垄断程度与房价呈现出极为显著的正相关关系，垄断力量的存在一定程度上可以解释近年来我国房地产价格刚性问题（平新乔、陈敏彦，2004）。房地产企业通过垄断定价、价格歧视、搭配销售、合谋和产品差别化等行为，实现了自身利润的最大化（苗天青，2005）。笔者认为，就目前我国房地产业来说，由于预售制度的存在以及监管的不到位，以及土地出让制度存在变迁的经历，垄断与暴利是并存的。我国至今仍未出台反垄断法，这使得对当前许多垄断导致的暴利行为缺乏执法依据。
七、关于房价成本监测与公开制度的政策建议
1.尽快建立科学的房地产开发项目成本测算体系与监测公开制度
目前房价成本极不透明，购房者知情权得不到保障；《会计法》虽有禁止“随意改变费用、成本的确认标准或者计量方法，虚列、多列、不列或者少列费用、成本”的规定，但现实中为逃税虚增成本的现象还很普遍。因此，应尽快建立科学的房地产开发项目成本测算体系。笔者认为，有关政府部门可以借鉴建设部颁发的《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号）的经济评价指标体系和报表体系，建立房价社会平均成本测算体系。在此基础上，尽快建立由物价、国土资源、建委房管等部门联合定期测算房价成本的监测公开制度，以提高消费者对房价构成的认识，探索建立由社会舆论监督、消费者参与、企业自律的商品房价格约束机制和暴利控制机制。
2.建立和进一步完善商品住宅价格备案和监测制度
进一步推行网上认购、签约制度，暂时技术条件限制而不能实现网上认购、签约的地区，则必须明确要求开发企业定期分批将销售数量与价格报价格部门备案。房价经物价部门审核通过后，还应向税务部门登记备案，以防止开发商偷税漏税的行为。要定期向社会公布本区域各开发企业销售价格情况。对多家开发企业在一定区域内联手控制房价、制造虚假信息哄抬房价、炒作房价特别是期房价格的行为，要在充分调研、掌握证据的基础上坚决进行查处。
3.进一步严格和完善商品房预售许可制度
建议由物价、税务、国土资源和建委房管等部门联合实行更为严格的预售许可审批制度。房管部门在批准预售时，开发商必须上报其楼盘的推盘计划，并经物价部门审核，作为批准预售的依据之一，审核合格后，方可批准其预售许可证，以有效防止开发商囤积房源、利用分期销售达到变相涨价。
4.尽快建立房价合理性认证和社会公开评价体系，积极开展房价诚信活动
要促进房价的合理形成，有必要尽快建立由权威的第三方发起的房价合理性认证和社会公开评价体系。房价合理性认证要建立在测算房价社会平均成本基础上，综合考虑企业的个别成本、市场供求、专利、科技含量、品牌及回报率等各种因素进行合理性评价。价格社会公开评价可由社会公众通过公共媒体平台对房价进行公开评价。政府及行业协会要积极配合并在房地产开发企业中广泛开展价格诚信活动，进一步完善价格诚信考评制度。