摘要：近些年，我国的社会经济快速发展，科学技术也在不断提高，许多行业都得到了很大的发展，而作为解决我国人口问题的重要行业房地产近年来也发生了很大的变化，尤其是在人们生活水平不断提高的同时，房地产住宅项目精装修越来越普及，已经形成了一套独特的装修体系。但是，由于种种原因，仍有一些问题在住宅项目精装修管理工作中依旧存在并制约着我国房地产行业的发展与进步。因此，本文我们便将就当前我国房地产住宅项目精装修管理中的各种问题进行分析，并探索出能够提高其管理质量的有效措施，以希冀给予我国住宅项目精装修管理人员一些帮助和借鉴。
关键词：房地产住宅项目；精装修；管理；管理；对策
引言
现今房地产住宅项目精装修已是房地产发展的新趋势，单从房地产开发商的角度看，住宅精装修除了能够最大可能的提升房屋住宅档次外，还能够从开发源头提高整个产品的经济价值，良好的精装修管理需要从当前房地产住宅项目精装修基本情况及重要特点出发进行考虑与分析。
1精装修住宅优点
对于精装修住宅，其主要体现出三个方面的优点：首先是精装修住宅可节省成本。精装修是土建与装修相结合的装修形式，而住宅的整体布局都保有其设计风格的连贯性。在精装修的实际过程中，应该考虑到平日的业务需要而坚持人性化的原则来进行装修施工，可以避免装修设计的不全面而带来的装修缺陷，利于降低装修成本。其次，精装修住宅的装修效率比较高。以往对住宅进行装修都具有一定的繁琐性，比如要联系装修公司及装修人员，这个过程会消耗一定的时间。而在精装修模式下，住宅装修环节被简化，能够缩减装修时间，加快装修效率，缩短工期。最后，对住宅进行精装修，一般可以由房地产开发商来统一完成，为了提高精装修质量，改善室内污染，提高居住质量，通常会推广使用环保新材料进行装修，利于精装修住宅的可持续发展。
2常见问题
2.1装修质量依旧尚未到位
虽然精装修得到了一定的普及，但是其中依旧存在着质量问题，尤其是成品保护方面缺乏相关科学的管理机制。在实际装修施工中，存在比较多的易损材料或设备，比如木地板、墙面乳胶漆和石材墙砖等等，一旦在后续施工中没有予以有效保护，就会容易出现成品损坏现象。再加上在精装修施工中，部分施工单位为了减少成本，在成品保护中偷工减料，一旦成品受到损伤，则很难予以修补和复原，最终会降低住宅品质，也降低客户满意度。
2.2精装修施工过程的组织协调性不足
在实际的精装修施工中，存在着各组织部门协调配合程度低的问题，甚至设计师和工程师在施工后期才介入进去，导致精装修设计和精装修施工之间存在脱节现象。再加上在施工后，一旦出现尺寸不合理的问题，就容易导致设计变更，直接对精装修施工质量造成影响。同时，建筑设计和装修设计也可能存在脱节现象，这是因为建筑施工单位与装修单位并不隶属于同一企业，若是两者之间缺乏有效的协调配合，就容易出现设计上的不契合现象。
3解决精装修住宅工程管理的措施
3.1施工过程质量管理
房地产精装修住宅项目涉及到大量的人员、材料设备与工序，管理起来难度较大。结合已有经验，除了做好基本的设计管理、招投标与合同等管理工作外，还需要结合项目工程实际情况和开发商自身企业质量标准要求，采取相应措施管理施工过程的质量，主要从以下几方面进行控制：1）在主体阶段，对总包提出提高结构施工尺寸精度控制的要求，对室内按精装修标准要求进行控制，重点关注对开间、进深、净高、房间方正、门窗洞口方正、垂直度、开关插座位置等指标，在移交精装修单位前，三方全面测量，不足的要求总包单位及时整改。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆2）严格控制总包主体施工质量，精装修单位接收毛坯时，严格执行工序签字移交手续，防止扯皮现象，保证与装修单位的工作面移交进展顺利。3）在主体施工阶段，要求电梯层门口采用素混凝土浇筑或砖砌围挡，装修阶段电梯层门门坎提高一定的标高，高于楼梯口，并做成缓坡。电梯门安装完毕后，其与结构之间的缝隙，必须在井道内用镀锌铁皮包裹封口。4）要求铝合金单位在安装门窗框扇时，室内外都必须贴膜，室外的贴膜移交外墙涂料施工班组作为成品保护层，如有破损，由外墙涂料单位负责处理，铝合金单位补给外墙单位适当费用。5）预埋室内的管线，要求总包单位水电班组，必须在天棚上用醒目颜色标明预埋管线走向，给装修单位以明示，避免吊顶施工时打穿板内的预埋管。
3.2加强对建筑装修环节监督
装修工作与居民的生活环境及其生活质量存在着紧密的联系。因此，在实际的精装修施工中，需要做好装修环节的监督工作。可充分结合有效的数据信息，推进精装修施工中的监督活动，并对精装修各项工作进行考核与评价，发挥出最大化的监督作用，并让装修人员充分认识到装修监督的重要性，自觉做好装修施工工作。在实际的监督工作中，尤其要做好施工进度、现场施工质量等管理环节的监督工作。首先，在施工进度方面，要保证精装修住宅项目具有可行性进度的施工计划与安排，做好各个时间节点的装修进度监督工作，定期做好巡查工作，并召开监督汇报会议，便于随时掌握装修进度，了解各个时间节点的装修完成情况，并采取措施解决施工中出现的计划偏差或者进度滞后的问题，及时纠正不足。其次，在现场施工环节，对其进行全面的监督具有重要意义。在监督过程中，需要保证施工人员严格遵循文明安全施工管理制度进行施工，一旦在监督巡查过程中发现有违反行为，则需要予以警告与批评，若是二次发生违反行为，则予以合理的经济处罚。这一处罚可在工程进度款结算过程中予以体现。而除了经济处罚，应该要求相关人员对不合理的施工内容进行规范性的整改，以保障施工质量。
3.3装修材料阶段管理
精装修楼盘的装修工程量庞大，装修材料和设备种类繁多，如石材、地板、乳胶漆、墙地砖、淋浴隔断、坐便器、台盆、龙头、整体橱柜、门窗、灯具、开关面板、电梯轿厢等等。为了保证这些主材的品质，通常大的开发商都会与行业内知名品牌签订战略合作关系，指定主要材料为甲供材。这样在房屋销售过程中，大品牌的装修材料也是一个卖点，同时大批量的采购又可以满足开发商的利润最大化。这就对材料申报的节点以及现场材料的验收及保管提出了很高的要求，一方面要紧跟现场施工的节奏，在相应的施工节点前要保证相关材料到场；另一方面到现场的材料品质真伪辨别、完整性保存对现场工程师的专业能力是个考验。对于零星的一些材料，或是甲供材供货影响工期的材料，开发商一般会委派施工单位乙供。
3.4交房后维修管理
维修前应准备好各种维修材料，安排相应维修人员；严格按照维修工作及时性、有效性的原则开展维修操作。维修应一次性从根本上解决问题，防止二次或反复维修给业主居住带来不便并引发投诉，棘手问题可由公司客管部、工程部和物业共同商议对策解决；由物业中心全权负责维修管理工作，无论是开展维修操作，还是与业主联系等应当有物业人员在场；及时处理业主反馈的信息，确保沟通有效性，维修完后还需定期回访，保持与业主的良好关系。
结语
房地产住宅的精装修施工中，要提高住宅的使用质量，就要在精装修施工中采用相应的质量控制措施，并实施过程化质量管理，保证室内精装修施工质量，符合预期的设计目标。
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论文作者:张浩
论文发表刊物:《基层建设》2019年第5期
论文发表时间:2019/4/24
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