关键词：房地产开发企业；财务管理；资金管理
中图分类号：F457
文献标识码：A
引言
资金管理的好坏直接或间接的影响着企业管理水平的高低，关乎着企业的生死存亡，房地产开发企业要想掌握住企业的命脉，资金管理工作首当其冲，它是企业的生存发展的基础，是企业的核心生命线。加强开发项目中的资金管理，结合项目运营的实际情况编制合理的资金收支计划，对于企业资金风险防范，提前发现并及时处理尤为重要。一个企业的健康发展依托于资金的良性运转，房企建设更是离不开资金的鼎力支持。如何加强房企资金管理、提高资金运营效率，防范资金使用风险，就成为房企管理者日趋重点关注的问题。
1房地产企业资金管理问题分析
1.1资金预算管理工作有待加强，资金预算流于形式
建立资金的全面预算，是近几年很多房地产开发企业的一个意识苏醒，这是一个好的开端，但实际工作中往往出现轰轰烈烈大张旗鼓的编预算，编制完成后仿佛大功告成，虎头蛇尾的现象。具体表现为预算工作启动后，各部门为了将来资金使用具有弹性，上报的资金计划含水分，而主管资金审批的部门受资金来源限制，同时没有深入到各个业务部门一线调查研究，多凭主观性便削减了一些真正合理性、必要性的支出。此外，对资金实际使用情况不与绩效挂钩，缺乏奖惩机制，这样编制出来的资金预算并没有起到任何实际指导、监控公司资金运作的意义，资金预算工作雷声大雨点小，流于形式，资金使用缺乏控制，随意性强，资金全面预算演变成数字堆砌游戏，一纸空谈。
1.2房地产企业对资金管理意识淡薄
房地产企业对资金管理不到位的原因有很多，但企业对资金管理意识淡薄是根本原因。房地产企业虽然知道资金对企业很重要，通过多种渠道聚集到很多资金，在投入工程项目之后，缺乏足够的管理意识，使资金的使用、管理不到位。房地产企业对资金管理意识淡薄是资金利用率低、资金运转周期长、资金创造价值低的主要原因，企业把焦点聚集在营销、工程进度、销售业绩等数据上，忽视了对资金的管理。
1.3房地产企业对资金的监管、激励未落地
房地产企业将资金投资到下面的工程项目之后，未落实对资金的监管、激励工作，没有定期对工程资金进行审计、检查，没有对工程资金进行全面检查，在对项目工程管理过程中，未将工程资金回收效率和工程部人员奖金挂钩，未形成有效的激励制度。缺乏对资金的后期监管机制，使部分员工有机可乘，损害企业的整体利益，所以现阶段对资金的监管、激励制度迫切需要“落地”。
2房地产企业资金管理对策措施
2.1拓宽房产销售渠道
目前市场上房产的主要的销售方式是房企自行销售和委托相关的房产代理单位销售，房产销售渠道单一。房地产销售企业要积极开发销售思路，拓宽销售渠道和销售方式，创新销售方式方法，以提升房产企业的销售能力，从而提升资金的回流速度，达到有效的降低资金成本的目的。也可以通过对相关互补性产业的投资来拉动待售房产的需求，要求以更快的速度完成销售，回流资金。
2.2创新营销方案，加速资金回笼
在当下新的房地产市场环境下，各个房地产企业的营销方案需要寻求更加切合市场的创新点和落脚点，而不再是卖方市场的“简单营销”。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在整个营销方案中，最为关键也是最为敏感的就是定价，客户最关心的是价格，房地产投资最关注的是利润，实质上也是价格。房地产企业通过极具艺术性的定价往往能够实现资金回笼的速度与量的良好平衡，这也是创新营销方案的主要着力点。在国家密集出台“限购”、“限价”等房市政策的当下，价格已经不仅仅是市场化的价格，而是掺杂了诸多非市场因素以及各方博弈的集中体现，房地产企业需要慎之又慎，规避盲目定价带来的资金回笼风险。
2.3强化资金使用，提升使用效率
对于房地产企业的资金管理来说，其主要风险来源是资金的使用阶段。基于风险管理的思想，资金使用阶段的资金管理自然也就成为了关键的环节和内容。房地产企业的资金使用主要是开发建设，也就需要企业制定并执行详细的资金使用计划，做好过程中详细的成本管控，并且贯彻当下风险管理中盛行的精细化思想，以期能够在降低不必要的资金使用损耗的同时提升资金使用效率。值得一提的是，针对在资金使用过程可能会出现的诸如舞弊等行为的执行风险，房地产企业也应该积极的落实执行相应的监督考核机制，通过全过程、多角度的独立监督和考核，实现即时规范和风险控制，最终也是保证房地产企业的资金安全。
2.4资金集中管控、构建资金池
对于多项目开发的房地产企业来说，建立资金的集中管理模式是一种行之有效的选择。通过设立资金池，使公司的资金得到统一的管理和调配，各项目需要资金时按流程制度进行申请，审核通过后由资金管控中心进行资金拨付。如此可以不受账户余额限制，减少资金闲置，充分发挥资金整合优势，达到资源共享。同时，在网络时代的今天，还可以借助现代化的各种资金平台实施在线监控，下属企业的资金存量和流向使用明朗清晰一览无遗，便于上级单位实时掌握，及时发现资金使用中存在的问题并加以解决，降低资金使用风险。
2.5建立完善资金预算管理制度
企业领导在树立预算管理意识的同时，也应对全面预算进行实时监控，要求各业务部门定期向预算管理部门上报资金预算执行情况，对预算实际执行过程中出现的偏差进行原因分析，提出改进措施和建议，及时修正预算，使得预算更加符合企业实际情况。此外，应将预算执行与考评奖惩机制挂钩，制定合理考核制度，各部门应严格按照规定指标对自己部门的预算进行审查考核，根据评选结果给予相应奖励或惩罚，以期达到预算在资金管理中的控制、协调职能。以全面预算为依据，对资金进行合理调度和使用，使企业的整个资金循环运行顺畅、高效。
2.6坚持落实房地产企业对资金管理的监督、激励工作
资金管理对房地产企业至关重要，对资金管理的监督、激励工作也同样重要。若房地产企业在资金管理的监督、激励工作中存在漏洞，就会降低企业资金的利用率，阻碍企业的发展。在房地产企业建立对资金的监督、激励等有效制度中，需要细化到每一个环节。对资金的监督工作，可以每天对项目部做一次“日总结”，每周对全部项目资金进行总结，每月对整个企业资金动态进行分析，观察哪些地方存在波动点，还需要对房产项目的营销情况进行分析，分析资金回流效率，并制定出下一步调整方法。
结束语
企业管理看财务，财务管理看资金，房地产企业资金管理水平很大程度上影响着房地产企业的经营效益。房地产开发企业应通过建立科学的投资决策机制、加强资金预算管理、拓宽融资渠道、完善资金管控模式来不断提高资金周转效率和使用效益，降低资金成本，增加企业收益，促进企业的良好发展。
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论文作者:李彬
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年19期
论文发表时间:2019/12/5
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