基于国际对比的深圳市住房政策研究(上)，本文主要内容关键词为：深圳市论文,住房论文,政策论文,国际论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
由于不同的区域环境、经济发展水平以及文化差异等因素的存在，美国、德国、韩国、新加坡和香港地区的住房政策表现出各自的特征。美国的住房政策依托于市场；德国的住房政策则呈现了社会市场经济的福利特点；通过新加坡的住房发展，可以看到政府的宏观规划和政策实施。深圳住房需求潜力巨大，自有率较低，土地资源稀缺，存量住房的供应有效性不足，为促进深圳住房市场发展，最大满足居民的基本住房需求，应在借鉴国际经验和深圳市实际情况的基础上，对相关的住房政策进行一定的适应性调整。 一、各国及发达地区住房政策的演变和特点 (一)美国 自上世纪经济危机后，联邦政府进行了一系列房屋发展计划：对生产者和消费者提供金融支持、税收优惠、直接参与住宅建设、保险和信贷计划、创建二级市场、设立专门储蓄机构以及邻里复兴计划，通过以上政策的实施，联邦政府逐步确立了其在住房建设与发展中的责任。美国住房管理局为地方住房管理局提供财政支持和一定的业务指导，提供占住房开发费用90％(有时甚至达到100％)、期限为60年的贷款；另外，还提供两种住房补贴，一是住房建设补贴，二是住房租金补贴向低收入阶层提供的。 为减轻低收入阶层的住房负担，尼克松政府实施了存量住房计划。在该计划中，符合资格的人群可从地方住房管理机构获得租金证明(rent certificate)，到市场上对符合规定的质量等级、租金限额以内的住房进行求租。地方住房管理机构对房客所选的区位进行限定，协助租房者与房主之间进行租金谈判，并且按市场的租金额度，直接把总租金支付给房主，其中，租房者支付的部分不超过自身收入的30％。克林顿执政期间，租金优惠券范围进一步得到扩大，传统的住房计划彻底私有化，并且将所有的补贴计划都转为租金优惠券计划，从而使低收入者能对住所和房租水平进行自由选择。1993年至1998年间，经政府批准总计7.6万套此类的住房完成转换，占存量房总量的6％左右。美国建立了以实物保障为主，货币保障为辅，配合税收、担保等各种间接保障方式的综合性住房保障体系；住房保障的对象经历由大到小的发展过程，目前主要面向社会低收入家庭以及老人等社会特殊群体；住房保障资金主要来源于政府的财政支出。另外，美国政府积极鼓励社会资金进行保障性住房投资。美国住房体系资金来源的一大特点就是金融机构的高度参与，2007年金融危机之前，住房贷款证券化市场十分活跃。 (二)德国 德国住房政策的核心是保障公民基本居住条件。这既是德国政府房地产政策的指导思想，也促使德国在欧洲住房市场显示了别具一格的特点，对其房地产市场的发展方向、价格、结构以及参与主体产生了显著影响，塑造具有德国特色的房地产市场和制度体系。德国政府主要通过市场手段来对房地产市场进行引导和调控，这也贯彻了德国二战后奉行的“社会市场经济制度”。随着工业化和城市化进程不断推进，德国城市人口快速增长，产生了对住宅的大量需求。一方面，需求促使住宅建设投资加大，并且逐步形成了住房租赁市场；另一方面，难以支付房价的人群自发形成了“住房合作社”。在重建欧洲的“马歇尔计划”的扶持下，西德以政府政策引导为主，进行了大规模“社会住房”的建设，包括两个方面：一方面是供出租的公寓楼和合作社住宅，另一方面是针对法定群体的住宅房产资助。通过建筑费用补贴、支出补贴以及减息等补贴方式，将此类住房以低于成本的租金对低收入阶层进行供应。同时，实施了促进住房投资建设和鼓励私人购买拥有住房的一系列政策和措施，主要有四个方面：(1)租金管制和补贴，(2)发放优惠贷款以鼓励私人建造低租金住房，(3)奖励住房储蓄，(4)私人购房减税优惠政策。两德统一之后，政府将原东德地区的公房对居民优惠出售，另外对房屋投资商在前东德地区建房租售进行鼓励，以缓解住房矛盾。该时期德国抵押银行、互助储蓄银行等住房金融机构迅速发展起来，大力推动了住房建设进程。二战后，保障公民基本住房需求、向低收入阶层倾斜一直是德国政府住房政策的重要内容。21世纪后，德国的人口增长日趋缓慢，人口老龄化现象严重，公民的基本住房需求已经得到较好的满足，对德国的住房政策提出了新要求。为此，德国政府在住房政策导向上作了调整：一方面，社会福利房这一政策在德国住房政策体系中仍保持核心的位置；另一方面，运用多种宏观经济手段，不断推动住房建设向着节能环保型、混合型、适应老龄化方向发展。德国的住房体系总体较为完善，每项住房政策退出时，都会出台相应的法规进行法律上的保障，而且政策之间进行了良好的衔接，具备完善的退出机制。 (三)新加坡 新加坡政府大力发展公共住屋，成为居民理想安居之所，被联合国评为最适合人类居住的国家之一。1961年在河水一带发生大火，导致1.6万人无家可归。面对严重的屋荒问题，新加坡成立了建屋发展局，旨在为低收入人群提供廉价房屋。该机构制定了全面的五年计划，并由此引出以后的多个五年建屋计划。1964年，为鼓励人民拥有自己的组屋，建屋发展局实施了“居者有其屋”的计划，而且首次开展了麦波申等组屋区的各种促销活动。1965年，建屋发展局开始建设第一个备有多项社区设施的大巴窑市镇，其中涵盖市镇中心，以及可为居民提供就业机会的轻工业区。到上世纪80年代，政府把重点倾向于为居民提供高质量的生活环境。为提升居民对邻里的归宿感，以及促进居民间人际交往，新加坡推行了邻里概念，进行综合性社区的建设。80年代后期，85％以上的人口居住在政府组屋。除了为大众建造新的家园，新加坡也推进了较旧的市镇的“组屋更新计划”。通过组屋区更新计划，政府以系统化的方式使屋龄较久的市镇或社区邻里得到重新发展，促进和新的住屋发展之间的相互融合。这些市镇或社区将提升到目前最高水平，生活环境也会相应改善，居民可以获得资产升值的益处，同时生活素质也有所提升。新加坡的公共住房体系主要由政府主导，对土地供应进行严格控制，提供大量资金补助，实施科学合理的发展规划，根据家庭收入进行住房供应，另外推行公积金制度，保障购房者的支付能力。 (四)韩国 韩国解决低收入家庭住房问题最基本的政策，是由政府出资或资助建设，并以低廉价格出租给低收入家庭的公租房。韩国政府出台了以“住房建设促进法”为核心，包括建设法、大韩住宅公社法、大韩住房银行法、城市规划法和公共住房法等一系列的住房法规，构建了以5年住房发展计划为中心的住房普查制度和住房政策体系，初步搭建了韩国住房制度框架。1988年是韩国政府住房政策的转折点，随着经济高速发展和城市化进程加速，以及人口的自然增长和家庭日益小型化，韩国的住房短缺矛盾进一步激化，住房最为短缺的首尔及首都圈地区，其住房普及率仅为56.1％和60.2％，因此导致了房地产价格的高涨和市场投机行为。为此，韩国政府对住房政策进行了一系列重大调整。主要内容有：住房金融政策向低收入阶层倾斜，增加住房投资，提供足够的建房用地，限制住房市场投机行为扩大住房建设规模。该时期的住房政策的实施取得了显著成效，住房投资占GDP的比重提高至5％左右；平均每年新建住房数量均在50万套以上，1998年的住房普及率提高至92.4％，各项居住质量指标均得到较大幅度提升。1998年的亚洲金融危机之后，韩国住房需求、价格快速下降，房地产行业急剧萎缩，大量的房地产开发企业破产。目前韩国经济已经进入新一轮快速发展阶段，但是住房市场尚未恢复危机之前的水平。韩国政府面对住房市场的新变化，希望通过进一步完善住房市场机制，促进住房市场的发展。其主要政策内容有：(1)放松对房地产市场价格管制，降低私营企业进入住房建筑领域的门槛；(2)通过减免房屋转让所得税、购置税和登记税等，鼓励购房并提升房地产市场活跃度：(3)住房金融支持政策向购房者倾斜。1962年到1998年间，韩国政府利用公营机构(大韩住房公社)投资建设公租房94万套，占同期新建住房总量的9.6％左右，其中89％的公租房提供给低收入阶层租用，较好地解决了低收入缺房户的住房不足问题。随着住房短缺问题得到缓解，韩国政府逐步降低了新建公租房的供应，更多的通过租金补贴、减免税收、低息贷款等方式对低收入阶层进行支持，从而保障低收入家庭也可以达到合理的居住水平，并且逐步拥有住房。 (五)我国香港 香港地区的住房保障政策是通过施行公营房屋制度实现的。1954年，香港政府建造了首批8栋6层高的公屋，经过二十多年的建设，全港各区共有公营房屋单位68万个，居住在公营房屋的月200余万人，约占香港总人口的30％左右。在最近三年，香港政府每年新建的公屋在2万套左右，每年能够保证编配2.5万套左右的公屋提供给中低收入家庭。20世纪50年代，为解决石硖尾大火灾民的居住问题、缓解城市人口剧增带来的住房矛盾，政府成立了专门的机构(屋宇建设委员会和徙置事务处)，为低收入的家庭提供廉租住房(公屋)。该时期香港政府的住房政策主要目标是清理城市周围的棚户区、改善棚户区的居住条件、换取城市扩展空间，并建立首批的徙置屋和廉租屋。70年代，香港经济迅速发展，香港政府将徙置事务处和屋宇建设委员会合并成房屋委员会，经过整合之后，公屋管理机构形成了完整高效的运作机制，并且制定了较为长远的发展计划——“十年房屋计划”，开展了租住公屋大量兴建，拟在10年内为180万市民建设公屋，该计划奠定了公营房屋的新架构和发展方向。1978年，香港政府开始实施“居者有其屋计划”，旨在让市民购置政府建设的居屋。为进一步扩大建房规模，政府又实施了“私人机构参建居屋计划”。同时，香港政府利用公屋建设拉动新城建设，截至1996年年末，政府已经出售给符合申请条件的家庭约20万个单位的居屋，其中由“私人机构参建居屋计划”提供约6.6万个单位。在此基础上，香港住房建设与管理逐步形成了私营和公营机构两分天下的局面。1993年，房屋协会开始实施“夹心阶层住屋计划”(简称“夹屋计划”)，目的在于到2003年年底，为收入超过公屋居民申请资格、但又无力在私人住房市场置业的3万个中产阶层家庭提供住所。1999年，政府还推行了“租者置其屋计划”，让租住公屋的市民能够购买所租住的房屋。2002年，由于之前五年房屋市场持续低迷，市民对住房的需求下降，楼价累积跌幅达60％，香港彻底改变其过去自置居屋的资助方案，转而实施沿用至今的租住资助办法。同年6月，香港政府对公营房屋架构进行全面反思，就合理的公营房屋架构提出了建议，构建了现行行之有效的住房管理系统。香港地区在住房保障制度实施的过程中积累了丰富的经验和教训，并发展出符合其实际状况的住房政策和体制。香港政府根据各个时期的现实需要，制定了一系列的公共房屋政策，并有计划地制定了城市发展的长远规划，解决了香港不同时期、不同收入阶层、不同需求方式居民的住房问题，使香港地区居民的住房条件得到了改善。(未完待续)标签：香港公屋论文;