摘要：房地产开发的成本控制包括决策阶段、设计阶段、建筑施工阶段和结算阶段，我们要认真思考如何将项目成本控制的更加科学合理，最大程度上将成本减低，增加企业的经济效益，使我国的房地产行业可以健康稳定地发展。
关键词：房地产企业；项目；成本管理；控制
1、房地产施工企业项目成本管理控制的重要性
1.1房地产施工企业项目成本管理控制是提高企业核心竞争力，快速发展的必然要求。目前许多房地产企业由于企业的短视行为，成本控制工作还没有从根本上开展起来。
例如，我国的房地产经济发展起步后，其发展速度非常迅速速，而在发展初期，很多企业为了能快速扩展自身的业务范围，通常是采取低效率的粗放型经营发展模式。这样的模式下建筑企业所取得的实际收益就会远远高于先前预算的成本。
因此为了更好地发展自身，提高科学管理，建筑企业一定要把企业成本控制管理转向精细化。只有这样，才能不断提高企业的核心竞争力和加快企业自身的发展壮大速度，以此适应当前经济发展背景下企业自身发展的内在要求。
1.2施工企业在组织工程生产过程中，有效控制好成本，可以提高企业综合管理水平。一方面，提高企业成本控制管理水平可以使建筑企业在激烈的市场竞争中取得生存和发展的空间。另一方面，在顺利实施企业成本控制的条件下，会不断地增加企业利润，这样企业就可以有足够的实力拿出钱来改善企业施工生产的条件和提高企业职工的福利待遇。
2、我国房地产企业项目成本管理与控制的现状分析
2.1主体不明确
现有的房地产企业一般将项目成本控制的主体定义为公司的财务部门，甚至认为成本控制仅仅是审核。使得公司的技术人员、组织人员、物料管理人员不能有效参与项目成本管理，不能联合参与形成成本控制共同体，进而不能对项目成本不能实施最终控制。
2.2缺乏科学性
房地产项目各阶段都对成本控制有影响，部分房地产企业在项目开发之前，对项目可行性的研究不充足且不重视项目设计，在决策阶段没有全面地对房地产市场进行考察，对项目各阶段所需的成本预估也不全面，盲目的进行投资。在设计阶段，设计人员与成本控制联系不紧密，从而造成后期设计变更引起的成本浪费。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在项目施工阶段，房地产企业对合同管理的重视程度低，忽视合同履行和成本的关系，部分企业在出现纷争时，存在不履行合同条款与私下找关系解决问题的现象，从而导致决算阶段成本费用远超出目标成本。
2.3成本核算缺乏规范性
大部分房地产企业的成本核算科目以“开发成本”为一级科目，把下设的二级科目“土建费用”等作为“开发成本”的末级科目。由于科目设置的不细致和对成本费用的核算笼统，从而造成在项目进程中无法对具体的投资金额进行明确的分析。
3、做好房地产企业项目成本管理与控制的有效措施
3.1项目前期的投资决策阶段
3.1.1房地产开发商要认真考察项目投资的客观环境、工程项目的类型和规模、经济技术指标、原材料市场供应状况和投资产品的市场价值等；
3.1.2在房地产项目筹划过程中，数据分析人员还有立足于科学的数据、资料分析方法，对房地产项目的投资规模进行合理估算；
3.1.3在前期调研与分析的基础上，房地产项目的决策者最终要通过建设项目的市场需求、财务评价、建设标准、设计方案、潜在风险等因素制定科学的项目决策方案，最终决定房地产项目的可行性；
3.1.3在项目决定实施后，项目造价人员还要对房地产建设项目的工程造价进行准确估算。
3.2设计阶段的成本管理控制
3.2.1实行设计方案招投标准制度，以实现设计方案的最优化。
3.2.2实行限额设计。通过限额设计落实目标成本的要求：在满足设计质量的前提下，限制钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容；在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响；
3.2.3加强对设计图纸的会审与审查工作。通过施工图会审来控制设计质量和工程成本：如标杆企业在施工图完成后组织由设计、工程、成本人员和监理人员组成联合小组，对施工图的技术性、安全性、周密性、经济性等进行会审，提出明确的书面审查意见，并督促设计单位进行修正，避免或减少设计不合理甚至失误所造成的投资损失浪费。
3.3施工阶段的成本管理控制
3.3.1企业在施工前，要做好施工组织设计的审查工作。施工组织设计除了是承包方进行施工作业的纲领性文件外，还是发包方明确和控制房地产项目质量、施工进行、建设成本控制目标的主要参考依据，也是承发包双方正确处理工程变更、经济索赔等问题和矛盾的重要依据；
3.3.2对于一般的工程项目，材料费能占到总造价的60%~70%，则工程实施阶段的物料管理尤为重要。材料、设备的采购应注意按工程实际进度合理安排具体进货时间和采购数量，以防造成窝工或物料积压的现象。采购前必须调研市场行情，货比三家，在性价比、供货时间均能满足要求的基础上，可优先选择信誉和售后服务良好的、定金较低或能够实行赊销的或负责安装并验收合格后再付款的供货单位；
3.3.3加强设计变更和签证的管理。严格管理，规范操作，保证变更和签证的及时性和合理性，是现场成本控制和管理的基本工作准则。一般工程变更签证的目标值控制在合同价格的5%以内。工程量签证或经济费用签证实施会签制度，同时建立限额签证制度。根据限额标准区分一般签证和重大签证，一般签证的流程应迅速处理，重大签证需要多方论证，并经项目主管经理审批；
3.3.4及时、真实地开展工程结算工作。结算工作可采用会议确认制结算原则，通过结算会议确定结算方法、人选、结算期限、除正常结算项目之外所发生的特殊问题以及合同没有约定或双方分歧较大的项目；
3.3.5加强对合同的管理，确保房地产建设项目的施工质量、施工进度、成本控制等环节都符合合同双方事前约定的标准和规范，避免工程施工安全事故或质量问题的出现，否则必然会为以后的工程索赔等经济纠纷埋下隐患。
3.4工程结算阶段的成本管理控制
3.4.1强化工程量审核，做好签证凭据的审核，在审核前，应当事先做好调查研究，审核过程中应坚持将签证作为计量的唯一标准，依照签证的实际情况进行审核，避免出现和实际不符合的开支，加大开支；
3.4.2强化费用审核。在取费时必须参照国家工程类标准或者当地工程造价管理部门规定的一些条例严格执行，综合考虑合同以及招投标书等做出合理的费率确定；
3.4.3取费文件的时效性也应当作为审核的重点加以关注，其他还有采用的取费表和工程性质二者的一致性，以及费率计算手段的合理性和科学性，包括价差变更的材料于相应的文件是否符合等。
结束语
房地产企业项目成本管理是企业管理的重要内容，对于提升企业经济效益有很大帮助。因此，房地产项目开发过程中，必须对影响成本控制管理水平的各阶段各环节实施全过程的动态控制管理，以期对房地产企业的有限资源进行最大化利用，提高房地产企业资源利用效率。
参考文献
[1]张健.对房地产项目成本控制管理的思考[J].工程技术，全文版，2016.
[2]钟顺东.浅议建筑施工企业成本控制[J].财会通讯，2014.
论文作者:尹东峰
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第27期
论文发表时间:2018/2/26
标签：项目论文; 成本控制论文; 阶段论文; 签证论文; 房地产企业论文; 企业论文; 成本论文; 《建筑学研究前沿》2017年第27期论文;