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大城市郊区是我国旅游业发展较快的地区之一。例如，上海市郊区嘉定1996年旅游业营业收入为1.77亿元，接待游客206万人次， 分别比1995年增加124.7%和63.4%。仅1997年4月全区旅游业营业收入3758万元，接待游客48.2万人，又分别双1996年同期增加309%和269%。旅游业的快速发展，旅游用地的开发成为大城市郊区土地利用的一种新方式。据有关资料介绍，上海市在“八五”和“九五”期间旅游风景点和旅游设施将有一个重大突破，至1992年底已立项的旅游项目106项， 投资人民币282亿元，外汇45亿美元，共需占地4700公顷。目前上海市已经建成或正在建设的大型旅游项目估计有40—50个，其中大多是选址于市郊。以投资开发旅游业为动力促进郊区土地的合理利用应当引起政府、学术界和投资领域、各相关产业的重视。
一、大城市郊区旅游业发展的条件与优势
大城市的兴起和发展，在很大程度上依托于比较优越的自然条件。例如，对我国各个直辖市和计划单列市的自然环境进行分析，它们多是处于我国东部季风区的一些大江大河的中、下游，地貌形态以平原、河谷和低山丘陵为主，其中天津、上海，长春、武汉、沈阳等城市市域范围内平原面积占80%以上。这些城市郊区地势平坦、土层深厚、水资源相对丰富，有利于生物生长，自然风景优美，特别是一些不可多得的山水景观，如武汉的东湖、磨山、木兰山；北京的西山、十三陵水库；上海的佘山、淀山湖等等，极具旅游开发价值，是宝贵的旅游自然资源。
大城市郊区在城市建成的前期，许多地区已是人类活动的中心，如北京周口店的北京猿人遗址和西安的蓝田猿人遗址、上海崧泽古文化遗址、马桥古文化遗址，它们不仅反映了其土地开发历史的悠久，也体现了当时中华文明的灿烂辉煌。在城市建成以后，郊区有的成为城市居民的居住地，旅游开发也有一定基础。著名城市学者刘易斯.芒福德曾指出：“郊区的早期出现，说明另外一个更重要的事实：维持生命的力量和机构、园艺和耕作、休息和运动，休养所和隐蔽所是在城市周围的乡村地区。”在我国一些历史古都的郊区，它们不仅是历史封建王朝统治者营建行宫、休闲养身的理想场所，也是他们死后“归天”的乐土。例如北京的颐和园、十三陵、西安的华清池、南京的明孝陵、西安秦始皇陵、乾陵、昭陵、等等，均反映了封建帝王的骄奢淫逸和其对郊区环境的由衷偏爱。在大城市郊区，宗教文化名胜古迹甚多，如南京的灵谷寺、西安的法门寺等等，各种名庙大圭既映衬了中心城市政治、经济、文化的重要地位，也体现了郊区的神奇魅力。
大城市郊区在近代，不仅成为城市农副产品的供应基地，而且以农业现代化水平高，对其他农村地区农业发展起到龙头和示范作用。美丽的田园风光使人心旷神怡。因此郊区也是城市扩张的空间。现代化工业厂房，高科技园区及自动化生产工艺流水线令人目不暇接。郊区是中心城市与经济腹地联系的通道，商业网络和交通运输比较发达，常常是各种专业市场、批发市场、航空港、海港、河运码头、火车枢纽站以及各类仓储设施的布局所在。再加之郊区农民热情好客的传统习惯、多姿多彩的民族文化风情，更使得投资开发郊区旅游业具有多样化的发展潜力。
大城市郊区从旅游业发展的非景观资源要素考虑，也具有得天独厚的优势。首先是客源多，旅游市场极其广阔。它不仅是中心城市居民出行踏青、休闲度假的理想去处，也可吸引中心城市大量的过往人流和外来旅游者。其次是地价便宜，建设用地广阔。例如，上海市郊区地价与其中心城市繁华地段的地价相差可达几十倍至上百倍，郊区建设大型人造旅游景观不仅在空间上可行，也可以依托其广大的客源市场获得可观的经济效益。第三，郊区交通便利，商品经济活跃，农民容易接受新生事物，旅游业“吃、住、行、游、购、娱”各个要素容易协调配套，综合发展。第四，郊区是大城市的绿色开敞空间，随着城乡人民生活水平的提高，其主态功能只能加强而不会削弱。发展旅游业有利于郊区的生态保护，符合可持续发展的战略要求。
二、大城市郊区旅游业开发的方式与问题
大城市郊区旅游业开发，从其自然、经济和社会文化资源出发，主要有以下几种方式：
（1）利用良好的自然环境建立旅游度假区。 改革开放以来我国大城市郊区兴建了一系列旅游度假区，如上海的佘山旅游度假区、太阳岛旅游度假区、武汉龙阳湖旅游度假区、盘龙城旅游度假区、西安曲江旅游度假区等等。这些旅游度假区以优美的自然风景或名胜古迹文化遗址观光区为基础，以功能性开发区建设为目标，综合规划，成片开发，集宾馆以及相关的商贸服务为一体，建设现代化的娱乐设施和舒适完善的疗养及健体设施。其土地开发面积大，一般为几平方、十几平方公里、甚至几十平方公里。
（2）利用其丰富的土地资源和便宜的地价，建设主题公园， 弥补中心城市旅游缺乏吸引力。例如，近几年在上海郊区建立起来的锦江乐园、环球乐园、世界公园、东海影视城、野生动物园、青浦大观园等等，这些人造景点或以风景名胜微缩的形式，或以现代化的娱乐设施，或以丰富多彩的文化情景和文艺表演，来增强旅游者的游览效果，提高其参与性、娱乐性与享受性。主题公园的建设其占地面积一般为几十亩至几百亩。
（3）乡村度假休闲旅游开发。 它通过游人进入乡下自搭帐蓬或住进农民家中，过着同乡村主人日出而作，日落而息的田园生活；从中了解当地的民族文化、传统美德、风土人情、乡风民俗，欣赏那生机勃勃的田野和春意盎然的风光。如近年来在杭州富阳的“农家乐”、富春江的“渔家乐”和上海郊区开展的“作一天上海农民”等等。这类旅游开发主要突出其地方文化特色，除建一些必要的展览馆、博物馆和组织一些民间艺术表演外，不需要大规模增建专门旅游设施，主要是面向境外异域旅游者或城市大、中、小学生的配套配套性旅游开发形式。其建设占地面积几亩至几十亩。
（4）资源性和保护性旅游景点建设。 这类开发主要以自然环境保护和历史名胜古迹古建筑保护等等为主，是一种以营造城市和城郊良好的人居环境为中心而实施的旅游开发形式。它是在原有旅游景点建设的基础上，进一步挖掘旅游资源潜力，丰富旅游参观游览内容。例如，西安乾陵旅游点建设中，营建地宫、武则天腊像馆；上海青浦的朱家角古镇、嘉定古镇的建设和保护城市外环绿化带森林公园的建设等等。其土地占用量面积大小不一，依实际需要而定。
（5）产业旅游或商务旅游开发。 它主要是以城市郊区工农业的成就和建设成果、生产过程、市场网络作为旅游吸引物，使旅游者在参观游览过程中体会到社会经济发展的巨大进步、消费产品的来之不易，激发起他们作为劳动者的自豪感、成就感和良好的公民意识、爱国热情。这类旅游开发关键在于选择典型的带有知识性、趣味性、观赏性强的生产与经营场所，完善一些生活服务设施和安全保护设施（包括旅游者的人身安全和参观对象的生产工艺保密、知识产权保护等等），并辅以必要的旅游管理制度（如：果园收费、钓鱼收费、参与性工业品加工原料定额收费、旅游购物优惠办法等等）。其不需要专门占用太多的土地，主要是土地的综合利用。
目前大城市郊区旅游业开发方兴未艾。但是，由于处在起步阶段，许多工作或是经验不足，或是重视不够，亦存在着一些急待解决的问题：
（1）郊区人造景点占用土地面积较大，投资有限， 规划建设急于求成，设计类同，创新不足，市场定位不准，使之经营难以为继。例如，上海郊区近年来兴建的一批主题公园或类似主题公园的项目，多以一些微缩景观、影视外景、一般性游乐场所为主。 每个项目占地面积在500～1200亩，建设投资达数千万元或亿元，建成后旅客稀少。上海情况最好的环球乐园，在旺季时每天游客仅1万人次，淡季时仅100人次，年游客量为100万人次左右，仅及无锡唐城的2／3。 其原因据上海零点市场公司调查，是由于没有精品，更没有与上海城市地位相适应的名品；普遍存在着选题不明确，缺乏新意，甚至低水平重复建设的现象。
（2）旅游交通设施配套不全，或无直达交通， 或旅游市场开发力度不够，致使旅游景点的旅游潜力没有发挥。例如，上海郊区的主题公园的旅游客源几乎完全依赖于当地游客，而上海地区游客更多的是愿意舍近求远。据1995年“五一”期间旅游资料统计，到宁、杭方向旅游的上海人达15万，而去郊区旅游的人数不足8000人。上海郊区的一些旅游景点虽然其是位于高等级公路或铁路之旁，但由于或是离公共交通站点有一定距离，甚至需要转车；或是旅游专车，但一般市民不知何处购票、何地上车：再加之旅游线上景点较少，使人感到去沪郊旅游反不如去宁、杭方向旅游景点方便合算。
（3）城市郊区旅游开发方向不明， 最后变成一般性的房地产开发。有的投资者借开发旅游项目大理占地，并非是真的办旅游，而主要是试图借用旅游项目的新奇性和大家生活水平提高后对休闲娱乐的兴趣，来炒热所批租（出让和转让）地块，待其知名度提高后，经过一定开发（如基础设施配套完成后），地价大幅升值，改做他用或再行转让，以获得可观的经济效益。这种现象在一些房地产市场较为活跃的大城市并不鲜见，它严重干扰了城郊土地利用规划和城市规划的统一部署。
（4）城市郊区一些历史名胜古迹分布区，大量营造仿古建筑， 或所谓的经典故事雕塑、腊像馆。它们的建造虽然可以起到加深游客对历史名胜古迹形成背景与历史过程的了解，但有些建造以赚钱为目的，其建设质量差，艺术水准低，观赏性少。不仅破坏了原有历史名胜古迹游览区的协调性和高层次性，而且由于这些新建景点多是地方内部投资，有的甚至是乡镇、村民独立投资承建，其管理差，给导游回扣多，一些导游不让游客参观游览正宗景点，反而误导这些劣质景点游览，使游客事后大呼上当受骗，从而破坏了旅游点形象，游客旅游回头率大大降低，甚至通过他们的相互转告也减少新的客源。在某些地区真正文化遗产不愿意出钱保护，大量投资建设仿古建筑项目对游客无吸引力，建成之日也是企业破产之时。
（5）旅游度假村建设，其建筑风格与规划功能设计不周全。 例如有些大城市郊区的度假村，大量建高档的别墅，而缺乏必要的旅游吸引物和良好的康体休闲设施，结果使得其客房入住率降低。有些度假村在规划设计中，只看到了人们旅游力图回归大自然、返补归真的一面，但忽视了建筑必要的舒适性。建了不少茅屋草舍，虽然遮风挡雨，但夜晚蚊虫成群，严重影响游客的休息。据上海市民度假现状和走势调查结果显示37%的旅游者认为外出度假旅游的障碍主要是“旅游环境不尽如人意，达不到休闲目的”。一些度假村规划建设中，对客源市场的预测，忽视了区域同类设施的竞争，结果造成重复建设，形成巨大的耕地浪费。在些发达地区高尔夫球场在郊区度假村的重复建设便是典型的例子。
三、大城市郊区旅游业发展和土地可持续利用的对策
开发大城市郊区土地投资旅游业，近年来也取得了一些成功。首先，旅游业的发展，可以起到龙头产业的带头作用。例如，上海不少行业的产出增加值中，宾馆业的90%，交通运输业的85%，饮食娱乐业的50%，邮电通讯业的25%，园林文化、宗教行业的20%，商业的10%，据测算是来自于旅游业。郊区旅游业发展效果虽然不如城市显著，无疑也可增加农民收入，拓宽就业门路。据调查，上海市郊区旅游不仅可以弥补城市旅游资源不足，延长城市游客逗留时间，每个旅客每增加一天，可以增加旅游毛收入200～500元；而且郊区大型主题公园建成，可以创造直接就业机会2000～2500人，比原来农用土地可以多安排8～10 倍的劳动人口就业。此外，旅游业的发展不仅带了巨大的物质利益、经济利益，也带了一些外来文化科技信息，带来了郊区农民思想的解放和自强创新精神。旅游业的发展带来了郊区土地利用结构的变化，如果园、花圃、绿化面积和养殖水面的扩大，增加了郊区绿地系统的生态调节功能，具有较大的生态效益。
大城市郊区与一般农村比较，其人多地少，土地生产力高，其旅游开发从根本上讲不应以牺牲农业为代价，而主要应通过适当的土地利用结构、土地整理和生产布局优化，来创造具有吸引力的旅游景点、旅游景观与休闲康体旅游区域。投资大城市郊区旅游业，应当在思想上和行动上实行观念更新。
（1）重点发展生态旅游和对土地进行绿色开发
在大城市郊区进行旅游开发是控制大城市不合理发展的一项积极措施。因为大城市如果任其自由蔓延发展，不在城市郊区建设绿带，势必造成城市交通量巨幅增加；由于混凝土、柏油垫面面积巨大，“五岛”效应明显，气候条件恶化；城市人口不断扩大，各种人造污染物（废气、废水、废渣和垃圾等）增多，居住环境质量下降。城市郊区土地质量好，地价贵较为便宜，集约利用经济要求高，建设城市外围绿带若单纯植树造林显然不符合经济规律，只有通过旅游业的发展，对土地进行综合利用，提高这些绿化工作的投资报酬率，在实践中才是可行的。随着人们生活水平的提高去郊区过回归大自然的浪漫生活方式，享受美丽的自然风光，清新的空气。宁静致远、高质量的生活体验使现代化家庭新的方向价值观正在形成。发展旅游业也是大城市郊区产业结构和生产布局调整的客观要求。农副产品现在可以转移至远离城市的、生态环境更适宜、生产成本更低的农村生产。在城市郊区建设“菜篮子”，其所需较多的财政政补贴，过量发展畜禽养殖业其粪便污染产生的土地退化，土地非农开发带来的农业设施废弃损失正在得到反思。郊区作为城市产业转移的空间，新的工厂、居住区的建设，也使得生态旅游和对土地进行绿色开发越来越重要。
（2）重视资源评价与开发规划
郊区作为一个新的区域来发展旅游，其最重要的工作是要找出不同的、最具吸引力的景点与景区。它既可以直接取材于郊区农村的自然风光、现存的建筑与基础设施，也可以根据人们休闲娱乐而设计建造人造景观。对于自然风光旅游区，其土地开发重在使旅游者对自然资源有一个详细的了解，使他们懂得一个区域的构成，动植物生活环境的物理、化学及生态特征。重在使他们有一个欣赏自然美的想象力，能够在体味大自然绚丽多姿的同时，感悟人生的真谛。当然，对于任何一个郊区风景点，关于餐馆、旅店、交通系统的规划，旅游商品的设计、开发和营销的策划都是需要认真对待的。特别是对其景点游客的容量要做到心中有数，避免游客的过量进入超过其景观景色和生态承受能力，致使游览效果和生态平衡破坏。对于郊区人造景观应当重视人们内心世界的感受过程，除缩微景观、仿古建筑、游乐园等等是可供选材的对象外，博物馆的建设也应重视。人造景观作为旅游吸引物要提高游览娱乐设施的文化内涵，内涵越丰富，其旅游生命力就强、在建设上也越难摹仿；使其具有科学性、知识性和趣味性，在娱乐活动中使游览和学习相结合，展览、演视和操作、参与相结合，就更能受旅游者的欢迎。郊区旅游点布局，要注意发挥其区位优势。例如，近郊区为城市一日游的目的地，人造景观和游乐园的建设较为适宜；远郊区则为2—3日游的目的地，以旅游度假村的建设为主。郊区房地产开发和经济建设在规划设计上也要为旅游业发展服务，要做到建设完成一项工程，就是形成一道新景观，多了一处旅游点。大城市郊区旅游资源的开发要注意同周边地区的衔接和联合，减少重复建设，形成旅游网络，使旅游者花最少的钱，享受最大的乐趣。旅游点可以通过联合，增强吸引力，扩大客源市场，获得更好的经济效益。
（3）土地开发面向市场，综合利用
大城市郊区旅游业是其农村经济中的一个重要产业部门，在起步阶段应当得到政府的扶助和支持，而今后的发展更多应取决于其在市场经济环境的竞争力。即开发郊区土地，投资旅游业，其单位面积的经济效益和劳动力容量不低于其他产业部门的平均水平，其单位劳动报酬在各产业中应处较领先地位。开发大城市郊区土地，投资旅游业应十分注重生态效益和社会效益，但是旅游业不能当成社会福利事业来办。发展郊区土地旅游要对其各种土地利用及其景观美学价值进行具体的经济分析，尽力挖掘各个方面的旅游资源潜力，把景观资源变成旅游对象，把土地产出按旅游发展需要转化为旅游商品，开展土地综合利用，要大力发展产业旅游和商务旅游，使它们不仅能够通过游客的观光消费获得一定的旅游经济收入，更重要的是要让广大旅游者通过对产品的了解和消费，充分肯定产品的价值，成为这些产品的义务推销员，质量提高与产品设计创新的信息员，未来扩大再生产的投资者、参与者。大城市郊区除有些举世闻名的历史名胜古迹和文化遗产受境外旅游者青睐外，在国内旅游业中占有重要的优势地位。今后郊区旅游景点建设和旅游产品开发，要树立精品意识，使其有利于开拓国内市场，提高其国际市场竞争力。大城市郊区旅游用地多是按有偿使用制度取得的，要严格土地价格管理和出让管理，防止土地投机。新建旅游景点（如主题公园等等）应重视其土地开发的外溢价值。要给旅游投资者优先取得旅游景点周围土地开发的权利，使他们能通过对周围土地开发的利用效益和地价增值来弥补旅游利润的不足，做到“谁投资，谁收益”，经济上高效、公平和合理。此外，大城市郊区发展旅游业也应重视耕地保护，要控制旅游用地面积，以供给引导需求，尽力减少其不利影响，总之，大城市郊区土地旅游开发要走可持续发展道路，要注意处理好效率、公平与环境问题