1.大竹县城乡建设规划勘测设计室；2.大竹县房地产管理局 四川大竹 635100
摘要：城市规划的主要目的就是通过对城市土地资源、城市空间和环境的合理利用，创造出适合社会发展和生产的环境，进而实现城市发展的最优化。而房地产开发则是将土地资源转变成各种用途的实体建筑的过程。虽然二者均对城市化进程提供了服务，但是在某种意义上还存在一定差异，城市规划是从全局考虑，以政府政策为支持开展的长期规范活动，而房地产开发是自身企业和经济利益为主的经济活动。怎样做好二者之间的协调发展是城市规划的重点内容之一。
关键词：城市规划；房地产开发；协调发展
房地产开发活动最终效果将体现在城市形态上，房地产开发在进行经济活动时也是以改变城市形态为主，可见城市发展与房地产开发企业的之间存在着密切联系。在城市规划活动中可以发现，由于我国的房地产开发企业起步较晚，与城市规划存在很多不协调的现象。鉴于以上问题，我们从分析房地产开发和城市规划的自身特点入手，找出其间存在的不协调因素，并探讨城市规划和房地产开发的协调发展措施。
一、城市规划与房地产开发的特点
由于城市规划属于政府的政策规划行为，而房地产开发属于个体或者个人的经济行为，为此二者之间存在本质上的差异。城市规划方案多数是有政府内部出面编制的，注重长远发展和整体发展的计划方案，而房地产开发则是以经济利益和企业自身利益为主，实际的经营活动中往往忽视长期发展的问题，在开发的过程中受到市场经济的影响较为突出。
1.城市规划的整体最优和房地产开发的个体最优
城市规划是站在全局的角度上思考问题，规划内容包括整个城市和周边区域，对土地资源的合理利用、经济利益、社会效益以及生态效益进行全面考虑之后所制的具备全局性特点的规划内容。城市规划所注重的是实现城市整体可持续发展的最优状态，在规划的过程中很可能会对某个领域带来不利影响，但是就整体而言，是实现城市发展最大化的有效途径。而房地产开发这种个体经济行为，在实际运行中所考虑的是自身企业的利益，会在最好的地段选择利益最大的开发方式，进而保证企业获得更大的经济效益。在房地产开发的过程中，如果项目管理人员缺乏对区域环境和交通环境的了解，很可能在建成之后会对周边的交通和环境造成不利影响，严重影响城市的整体性能，为此，需要对房地产开发的个体经济行为做出一定的限制，在不与城市规划产生冲突的条件下予以支持。
2.城市规划的长远利益和房地产开发的短期行为
我国对城市规划的年限规定：近期5年，远期20年，远景50--60年；城市的总体规划一般是20年，也就是说城市规划的总体效果要在开始规划的20年之后才能呈现，着重体现了城市规划的长期发展目标。怎样实现城市规划参与者，即土地资源投资者和开发商的短期利益成为一大难题，而短期利益的实现也是城市规划成果的重要体现。有效的城市规划方案可以有效实现长期利益与短期利益之间的关系，通过科学合理的规划，让房地产开发商以短期活动来实现短期利益，让具体的房地产开发商在短期内获得成本回收，进一步实现城市建设的稳定发展。在实际的规划工作中需要注重对短期利益的把握和长期利益之间的协同作用，不能一味追求长远利益而放弃眼前利益、错失发展的良机。通过短期利益和长远利益的有效协调，城市面貌得以逐步改变，有助于城市的长期稳定发展。
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3.城市规划的相对稳定性和房地产开发的突发性
由于城市规划涉及的内容较多，具体规划工作的开展需要经过长时间的计划和推敲才能完成编制，规划一旦审批完成之后就具备了一定的法律效力，因其是经过全局考虑之后才得以确定的相对完善的规划内容，在实施之后很少有需要调整或修订的问题，规划中所表达的内容具有一定的稳定性。但是在市场竞争机制的影响作用下，房地产开发商为了自身企业的利益会做出超出规划人员预计的行为，这就为城市规划的内容带来很大的冲击作用。这种突发情况会对城市规划带来严重的影响，政府方面需要及时给出修订意见才能保证城市规划工作的顺利开展。比如大竹县黄金地段由煌歌集团开发的楼盘，除了高楼林立之外，是绿化消失，道路狭窄，交通堵塞，因为规划的经济技术指标一改再改，容积率及建筑密度调高，绿化率调低，规划道路变窄！
二、房地产开发与城市规划不协调
1.过度开发
众所周知，房地产开发是作为以经济利益为主的建设活动，为了企业经济利益的最大化，其在进行小区开发时会将住宅间的间距尽量缩小，应用一切可以应用的土地资源，通过提升建筑密度来获得更多的经济利益，这种情况下，小区的生态环境很难保证，楼房之间密度过大也不利于房间采光，严重影响了居住环境质量，这与城市规划的长远发展目标不符。
2.开发的随意性
在城市建设中可以发现，不同的土地和地段选择不同用途的建筑会产生不同的经济效益，而房地产开发会将经济利益作为主要考虑因素，而忽视了城市整体规划的作用，造成随意开道路口子，随意增加临街商铺的现象。
3.对公共开发的冷落
对于城市发展而言，公共设施和基础设施的建设是提升城市化进程质量和城市面貌的关键，在城市中发挥着重大的社会效益。但是由于市政施工的绿化和道路等公共设施不能产生直接的经济利益，为此，形成了无人问津的尴尬局面。
三、我国房地产开发与城市协调发展采取的措施
城市规划可以对房地产产业的发展前景产生直接的影响，为房地产发展提供良好的发展机遇。房地产开发是作为城市规划的直接执行者而存在的，为此，房地产开发质量和发展进程与城市规范效果具有直接关联。对房地产开发的控制工作可以从制度符合市场经济体制的城市规划入手。
1.城市规划应加强对房地产开发的管理
首先，必须增强规划的超前意识。城市规划超前不仅能使房地产开发部门有一定的时间和思想、物质准备，并按照规划的经济技术指标进行开发建设，还能影响房地产开发的投资方向、策略，促进房地产业健康发展。
2.规划要充分考虑开发者的利益，增强规划的弹性和应变能力
在市场经济中，城市规划在城市发展过程中始终不具有开发的决定权，而只具有否决权，因此城市规划要加强对房地产经济的研究，做到以规划为"龙头"，带动房地产开发和城市建设的发展，以使规划理念付诸实施。
3.与房地产开发管理相适应的新的规划
城市规划与房地产开发可以理解为城市建设的不同阶段，计划与实施的关系，两者共同为建设城市服务，从这一点看，它们的目标是一致的。低一个层次来看，开发投资者和规划管理者追求的目标又是不一致的，导致城市规划和房地产开发之间产生冲突。房地产开发要服从城市规划，同时将开发过程中遇到的新问题、新情况及时反馈给城市规划部门；城市规划要加强对房地产开发的管理，适应房地产开发的发展，使规划易于实施。
参考文献
[1]易俊.论城市规划与城市房地产开发之间的协调发展问题[J].房地产导刊，2014（3）.
[2]严晓艳.试析强化城市规划对房地产开发的指导和调控作用[J].建筑工程技术与设计，2017（12）.
论文作者:曾英强1,张俊松2
论文发表刊物:《建筑学研究前沿》2017年第31期
论文发表时间:2018/4/4
标签：城市规划论文; 房地产开发论文; 城市论文; 利益论文; 经济利益论文; 协调发展论文; 大竹县论文; 《建筑学研究前沿》2017年第31期论文;