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摘要：我国改革开放40多年来，房地产项目的开发水平不断提升，特别是与过去相比，房地产项目开发的整体能力得到了加强，在防范房地产项目投资风险方面也取得了一定的成效，但按照较高的标准和要求来看，由于房地产项目具有很强的复杂性，容易受到政策、市场等方面的影响，在防范和控制房地产项目投资风险的过程中同样面临一些制约因素，需要引起高度重视。本文对房地产开发项目投资风险控制进行探讨。
关键词：房地产项目；投资风险；控制措施
引言：推动房地产项目投资风险控制取得更好的成效，对于促进房地产项目投资具有十分重要的意义。从房地产项目的投资风险来看，其具有一定的复杂性，但归纳起来，房地产项目的投资风险主要包括政策风险、变现风险、流动风险、清算风险、竞争风险、自然风险等一系列风险。从当前我国房地产项目的整体运行情况来看，尽管一些风险具有不可预见性，但绝大多数投资风险都可以进行有效的控制。
一、房地产项目投资风险控制存在的问题
1、风险控制意识比较薄弱
从当前房地产项目投资风险控制的整体情况来看，尽管绝大多数开发商都对此给予了一定的重视，但仍然有个别开发商对房地产项目投资风险控制缺乏深入的研究，特别是风险控制意识比较薄弱，出现了一系列的风险。比如，个别开发商不重视对国家房地产政策的研究和分析，在国家房地产政策发生变化之前缺乏预见性，导致个别房地产项目投资出现政策风险，甚至造成了巨大的经济损失。再如，个别开发商未进行市场调查，特别是没有对房地产开发项目进行可行性研究，出现了投资决策失误。由于个别开发商房地产开发项目投资风险的控制意识比较薄弱，极易引发各类投资风险，需要引起开发商的高度重视，只有提高房地产项目投资风险控制意识，才能有效的防范和控制风险。
2、风险控制模式缺乏创新
健全和完善的风险控制模式对于有效的防范和控制房地产项目投资风险具有重要的支撑作用，但目前，个别开发商在房地产项目投资风险控制模式方面缺乏创新。比如，一些开发商没有深刻的认识到可能面临的财务风险，特别是资金无法满足需要，对融资风险没有清醒的认识，由于融资受到制约出现资金链断裂的问题。还有一些开发商尽管重视房地产项目投资的风险控制工作，但在具体的实施过程中，没有运用网络化、信息化、智能化手段开展风险防范工作，特别是大数据技术、云计算技术的应用不够到位，对房地产项目投资“风险点”的分析、排查和预警能力不强。还有一些开发商不重视自身经营管理能力的提升，在市场调查、风险评估等诸多方面不到位。
3、风险控制体系不完善
对于开展房地产项目的投资风险控制来说，至关重要的就是构建更加科学和完善的运行体系，为有效的开展投资风险控制工作提供保障。但就当前个别的开发商来看，在开展房地产项目投资风险控制方面，没有建立比较完善的运行体系，有的开发商没有对可能出现的房地产项目投资风险进行系统的分析和研究，相关控制预案没有形成；再如，个别开发商没有建立比较完善的房地产项目投资风险管理制度，对房地产相关信息的收集不够到位，也没有进行SWOT分析，对不同规模、不同概率、不同类型的投资风险缺乏有效的应对措施；另外，个别开发商不重视房地产投资环境分析，在投资方面具有一定的盲目性，最终造成重大失误。
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二、房地产项目投资风险控制的有效措施
1、提高风险控制意识
对于有效防范和控制房地产项目投资风险来说，至关重要的就是提高风险控制意识。这就要求开发商一定要深刻认识防范和控制房地产项目投资风险的重要性，将其上升到战略层面，运用更加科学的方法和策略，努力使房地产项目的投资风险控制更具有成效。在具体的实施过程中，开发商应当构建更加科学和完善的房地产项目投资风险控制机制，重中之重就是在加强房地产项目投资决策风险管理方面狠下功夫，正确处理风险管理与经济效益之间的关系，针对不同的房地产项目，对可能出现的政策风险、变现风险、流动风险、清算风险、竞争风险、自然风险进行系统的分析和排查，进而做出科学的投资决策。提高风险控制意识还要进一步强化投资风险控制体系的建设，加强教育培训，形成房地产项目投资风险控制文化。
2、创新风险控制模式
创新是进步的灵魂。在开展房地产项目投资风险控制的过程中，要不断创新工作模式，努力提升房地产项目投资风险的控制效能。高度重视财务风险控制工作，特别是要从开发商的实际情况入手，根据自身能力合理的投资房地产项目，最大限度的防范可能出现的融资风险。要高度重视房地产项目投资风险控制模式的改革和创新，大力推广“互联网+投资风险控制”模式，将信息化、网络化工具应用于房地产项目投资风险控制的工作中，加强对各类房地产项目信息的收集、分析和整理，在此基础上运用大数据技术和云计算技术进行科学的预测。要建立房地产项目投资“风险点”分析、排查和预警机制建设，切实加强市场调查、风险评估以及项目可行性研究，努力从源头上控制房地产项目的投资风险，确保正确的投资方向。
3、完善风险控制体系
要想使房地产项目投资风险控制取得更好的成效，一定要进一步健全和完善风险控制体系，提高房地产项目投资风险控制的规范化和保障性。从竞争风险来看，由于我国房地产行业的快速发展，使各个房地产项目具有很强的竞争性，导致房地产项目的营销成本上升，房地产项目投资与投资决策、市场供求、市场调研等具有很大的关系，通过加强这方面的工作可以进行有效的控制。从政策风险来看，由于国家宏观调动政策的不断变化，特别是在法律、审批制度、施工法规、环保政策、金融改革以及住房制度改革等方面的政策不断发生变化的情况下，如果缺乏对这些方面的有效预测也会出现一定的政策风险，导致房地产项目投资出现问题。这就需要开发商成立专门的房地产项目投资风险管理机构，专门开展房地产项目的投资风险管理工作，其职能应当是制定房地产项目投资风险管理规划、协调房地产项目投资风险管理工作、加强房地产项目投资风险监督检查等组织、协调与落实工作，特别是在项目投资实施后，对照投资方案检查项目的资金、成本、进度、销售回款及IRR指标，对项目进行考核。要进一步健全和完善房地产项目投资风险管理制度，并建立相应的分析机制，针对不同的房地产项目进行专业化的分析，同时，也可以借助“第三方机构”或者“外脑”对房地产项目的投资风险进行分析和论证。
结束语
综上所述，由于房地产项目投资规模较大，尽管具有利润高的特点，但同样也具有回收期长和风险性大的特点，开发商要想使房地产项目投资回报取得更好的成效，必须高度重视房地产项目的投资风险控制工作，特别要针对房地产项目投资可能面临的一系列风险，做好各类风险的预测和排查工作，有的放矢的开展房地产项目的投资风险控制。开发商要深刻认识房地产项目投资风险控制的重要价值。坚持问题导向，着眼于解决房地产项目投资风险控制存在的问题，积极探索更加科学的控制机制，重点提高风险控制意识、创新风险控制模式、完善风险控制体系。
参考文献：
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[3]孟鲁生.房地产开发中的问题与探讨[J].中国高新区，2018（07）.
论文作者:兰海滨
论文发表刊物:《防护工程》2019年15期
论文发表时间:2019/12/3
标签：房地产项目论文; 风险控制论文; 风险论文; 投资风险论文; 开发商论文; 政策论文; 房地产论文; 《防护工程》2019年15期论文;