摘要：土地储备制度落实的这些年来，在实现土地收益最大化、土地资源配置优化以及土地市场调控规范等方面发挥着至关重要的作用。但就当前实际状况来看，尤其是在部分县级城市土地储备运作工作中，依旧存在着些许亟待改善之处。基于此，本文笔者结合实际工作经验，以广西资源县为例，对当前土地储备工作中存在的基点问题及其解决对策展开详细论述与分析，望借此为相关工作提供参考的依据。
关键词：广西资源县；土地储备工作；问题与对策；分析
引言
土地储备简单来说就是市级、县级人民政府国土资源管理部门为了提高土地资源的合理利用以及加强土地市场的宏观调控，按照国家法律获取土地，实施前期开发与储存以备供应土地的一种行为。土地储备制度的构建是我国土地制度改革的一种尝试，在强化国家宏观调控能力，促进国民经济提升以及实现土地资源合理配置方面发挥着积极的作用。然而，随着城市化进程的不断加快，土地市场供需矛盾不断加剧，土地储备工作面临着各种各样新的挑战与问题。基于此，相关部门需要结合实际状况，针对当前土地储备工作存在的几点问题，制定针对性的解决对策，充分发挥土地储备工作的效用。
1广西资源县土地储备现状与土地储备工作存在的问题剖析
1.1土地储备现状分析
为充分利用有限城市发展空间，提高城市建设的速度，该县相关部门对土地收购储备制度实施了全方位探索。在当地县委与县政府、以及相关部门的密切合作之下，土地储备工作成效十分突出，土地使用权招拍挂出让制度全面落实，国土收益不断增高，财政收入不断提高。已储备土地的基本情况。目前，我县已储备的土地为768.89亩，已征收的土地为768.89亩。按规划，已储备的土地中，预计可用于经营性出让的土地约588.89亩，市政设施、公益性等用地约180亩。已获报批指标拟储备土地为387.265亩。其中，已征收土地为240.547亩，未征收土地为146.718亩。按规划，在这些土地中，预计可用于经营性出让土地约74.917亩，市政设施、公益性用地约82.416亩。
1.2当前储备工作中存在的几点问题
结合全国的实际状况来看，因为土地储备制度落实起步交往，再加上没有成功的经验可供借鉴，所以导致全国各地土地储备工作或多或少存在一些问题，包括：资金来源渠道单一、运行体系不健全以及相关法律法规不完善等。
1.2.1资金匮乏，储备资金运营不规范
土地的收储期间需要投入大量的资金，而大多数地方政府财政不具备单独投资的能力，往往都需要向相关金融机构进行贷款实现融资。而土地储备贷款条件极其苛刻，储备机构可以取得的贷款额度十分有限，就算能够得到贷款的支持，然而真正可以用来落实土地收储与开发的资金同样十分有限。针对土地储备的资金运营方面，大多数情况下，地方政府仅关注对土地使用权出让后国土收益的回笼，没有重视土地储备前期的资金投入。这就导致在落实土地收储的过程中，土地储备机构仅可以沿用“赊账式”的收购方式，也就是使用合同或者协议的方式进行收购，完成日常运作。协议收购会存在不同程度土地所有权单位或土地使用权单位与土地储备机构进行讨价还价的状况，从而对政府土地收益以及储备工作进度造成严重影响。
1.2.2沟通不流畅，土地储备与城市规划之间存在较大出入
城市规划一方面对一个城市的发展方向、规模以及性质进行了明确规定，另一方面也是特定时期内一个城市未来发展的蓝图。但是，当前大多数地方县级土地储备计划在落实与制定的过程中普遍存在盲目性，从而导致土地储备不能很好地适应城市的发展方向与发展战略。因为和城市规划存在严重脱节现象，所以导致收储目标不明确，致使中长期土地储备技术极其缺乏，征地不能严格遵守相关规划红线范围落实征收，从而呈现出出让后的地块依旧存在未征的状况，不能在规定期限内及时完成交地。规划信息的严重不对称，直接造成土地储备期间普遍存在不能及时把握时机的现象，从而导致土地资产呈现出低效变现的状况。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆而在后期储备地供应的时候，因为受到来自用地单位与开发商等各个方面的压力，所以导致城市规划在经济利益争取的过程中往往处于较为被动的地位，最终使得城市规划不能发挥真正效用。
1.2.3权属不清，部分储备地监督管理难度较大
部分储备地虽然已经办理了土地征收与农转用相关手续，且征地补偿款同样落实到位，但由于前期投入资金严重不足，最终导致项目无法落实，无法及时落实前期开发与土地清表，大多数土地仍旧由农民进行耕种。不仅如此，在后续工地期间，普遍存在各种土地纠纷问题，以“二次补偿”问题最为突出，致使土地储备成本不断增加。除此之外，还有部分储备地单单拥有土地使用权，而不具备地面建筑物所有权。这类现象存在的主要原因是因为机关事业单位以及国有企业破产与改制期间，当地政府仅对原位的土地使用权进行了收回，而地面建筑物的产权则往往由相关法院进行判决，或者直接交给原主管单位进行管理。不难看出，怎样完善储备地的安全监督管理工作，是当前相关部门首要解决的难题。
2当前土地储备工作中问题的解决对策讨论
2.1设立土地储备基金，对储备融资方式进行拓宽
（1）地方财政部门需要把可划出用来落实土地收购储备的资金放进土地储备专项资金当中，并将其归入到年度的财政预算体系中；同时，也需要结合实时土地市场实际状况，对财政划出进行适当的增加与减少。（2）把地上建筑物与储备土地的产权证集中在一起，划分到土地储备机构名下。如此这样，一方面能够为储备土地管理工作提供便利，另一方面也能够切实提高储备土地再融资的能力，并借助临时出租的方式，获取更多的经济利益。（3）不断创新与完善落实土地债券的新方式，采取换地权益书等新形式，吸引更多的社会企业进行投入，增加土地储备工作的启动资金。如此，一方面确保地方政府可以土地盘活过程中获取更多的合理利益，另一方面又可以使社会资金得到充分调动，实现风险共担、利益共享，促进地方政府更好地完成当地土地资产的经营管理工作。
2.2构建多部门联动体系，强化部门之间的信息交流与沟通
当前现有的政府土地储备决策，从本质上来看还是一种不完善的决策，主要表现在缺乏公众参与体系；决策更多是专家、小集体或者少数官员的决策，从而导致决策目标往往会与社会大众利益轨道存在偏移的状况。基于此，各地相关部门需要建立健全完善的土地储备联席会议体系，由管理人员牵头，储备、审计、林业、财政、住建、发改以及国土等多个部门共同参与，负责协调、统筹以及组织范围内的土地运营工作与土地储备工作，并制定科学的土地储备计划方案，提高土地储备决策部署的正确性，对当前土地储备工作存在的各种问题进行协调解决，切实增加土地资产运营与土地储备运营的各方面效益。除此之外，还需要充分利用信息技术平台，严格遵循结果公开、服务公开、管理公开、决策公开的基本要求，强化各相关部门之间的信息交流与沟通，最大限度增加信息利用的效率。
2.3加强储备地管理，对土地管护形式进行创新
实施封闭式管理，加强储备地管理；采取立栅栏或者砌围墙的方式落实日常维护，并组织专人完成日常动态巡查工作，并仔细记录巡查的基本情况，对非法侵占国有土地的行为给予及时制止。不仅如此，还需要构建安全隐患警示体系，主管部门需要提高已征未供国有土地安全状况排查工作的力度，针对可能存在地质灾害或者危旧房等安全隐患建筑，及时采取包括地质灾害综合治理、危房拆除以及设立警示标志等有效安全防护措施。除此之外，土地储备机构还可以实行临时利用、委托管护以及自行管护的方式加强已征未供土地的管理，提高土地的综合利用率。
3结束语
综上所述，针对当前土地储备工作中存在的问题，相关部门需要结合实际状况，制定切实可行的解决对策，从而充分发挥土地储备工作的真正效用，推动我国经济建设事业的发展。
参考文献
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[3]江凡.不发达地区开展土地储备工作的困境和对策[J].现代物业(中旬刊),2018(09):12.
论文作者:廖福斌
论文发表刊物:《基层建设》2019年第11期
论文发表时间:2019/8/29
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