摘要：房地产开发伴随着城市化建设进程的不断推进而呈现出迅猛的发展势态，因此房地产开发过程中的工程管理备受重视，其不仅决定了项目开发的整体合规性，还对具体的工程项目建设，工程质量保障等内容造成显著影响。本文以房地产开发过程中项目管理现状为主要研究对象，分析现阶段的主要管理手段以及其中存在的主要问题，并结合相关的理论与实践，按照规划、控制、管理与风险防范等四个方面给出可行的优化对策。希望通过本文的研究能够为今后的房地产开发项目工程管理体系建设提供必要的理论基础与实践指导。
关键词：房地产开发；工程管理；存在问题；优化对策
1、前言
随着我国城镇化建设的不断深入，城市居住以及商业建筑开发如火如荼。在这样的背景下，房地产开发行业发展迅猛，虽然在近些年我国出台了一系列限制房产价的相关政策，但是慎小慎微，尤其是在部分一线城市中，房地产开发过程中的土地矛盾已经十分突兀。而随着房地产开发的不断深入与强化，基于建筑质量以及成本等体系的项目工程管理办法相继成熟。现阶段，已经形成了包括成本管理、人事管理、沟通管理在内的多种管理方式。[1]不同的管理模式对于房地产开发项目的工程管理贡献不一，但是其核心目的均是在保障成本控制的前提下，提高工程质量的遵从度。
2、房地产开发项目工程管理现状及其存在的问题
房地产开发项目工程管理在实际的施行过程中往往是采用第三方全包的方式来进行，此种施工方式能够有效的通过引入第三方监管等方式来提高工程管理质量。但是，在实际的操作过程中通过全包的方式容易造成后续存在质量问题而无法追责等问题的出现，并由于在工程进行的过程中大量的三方人员的介入，如分包方、供应商、设计方等，使得工程管理变得更为的松散，此种松散的关系与结构并不利于其形成有效的管理整体，进而使得现阶段房地产开发项目工程管理存在诸多的问题，在存在的众多问题中，较为突出的是如下几个方面：
2.1房地产开发项目管理缺少必要的先期准备。工程项目管理是一项系统工程，而在工程管理准备的过程中应该包括完整的管理计划、风险预判、应急预案以及解决方案等。在这些准备的过程中不仅需要对场地进行严格的测算与控制，还应该对包括图纸、施工方资质以及投入条件等客观原因进行调查。使得整个施工管理计划能够为后续的施工与管理体系的开展与落实提供必要的保障。而现阶段处于成本考量，更多的开发商项目管理中没有先期准备，而是采用即时管理的方式来进行，缺少了合规保障。
2.2管理制度不健全。目前，我国房地产项目在开发过程中，项目的管理不够深入和具体，虽然也在按照项目管理的模式进行着管理，但未对项目管理的具体细节进行深入研究，工程管理制度普遍不够完善。这容易导致在房地产开发项目成本和进度方面失控，偏离预期的项目开发目标。[2]例如：很多房产开发都存在着延迟交房，由于成本过高而难以控制房价，工程管理费用偏高等现象。另外，部分房地产开发管理并不是全程过程，而是通过分段来进行的，往往地块的申请以及先期招商为开发商自营的项目管理体系，后期的建设则将包括开发管理等一系列工作交由建筑商完成，后续的验收包括销售等又转交给销售中介来完成。这样的分段体系破坏了管理制度的完整性与流畅度，各个环节中注重的重点内容有很大差别，这也是造成项目管理制度不规范的关键要素。
2.3设计和监督制度存在漏洞。多为的监督制度主要是对成本以及施工现场的施工质量进行监督。
期刊文章分类查询,尽在期刊图书馆在具体的监督过程中要求我们参与监督的人员能够具备丰富的知识，不仅对原料、机械、人工等市场成本做到心中有数，还需要对建筑的整体施工建设有着较高的把握。而在实际的监督过程中部分监督人员与设计人员联系不紧密，甚至出现脱离设计而单独监督的模式。[3]此种方式的监督在成本控制方面仅能够作为账目核对等事宜，而在现场监督方面也仅能够对现场出现的不遵从等现象进行指导与改进。从施工整体方面来看，对于整体结构的施工偏差，甚至是漏项、缺项等内容的监察与发现力度严重的不足。
2.4没有完善的追责体系。虽然经过政府多年的强调与努力，项目管理体系的建设已经基本完成。但是，在实际的操作过程中还是存在大量的由于责任划分不明确等问题与现象的存在。在缺乏追责体系制约，责任没有落实到个人的前提下，任何的监督与绩效都是一纸空谈。人们不会对自己不需要承担责任的事情而负责，也不会对自己职权之外的事情投入过多精力。
3、房地产开发项目工程管理优化对策
为了解决现阶段房地产项目工程管理体系中存在的问题，并为后续的工程管理与质量控制提供更有力的支撑，可以从如下几个方面着手建设：
3.1强化规划管理意识。由开发商牵头，明确不同环节的管理要点与管理体系，在整个体系规划与建设的过程中应该基于调查对整体的管理布局进行规划。决策层应该强化规划意识，规范管理体系，并促进管理体系的完善。通过此方面建设来保障管理体系的顺利进行。
3.2提高质量管理水平。房地产的开发应当结合市场的行情，选择开发的地理位置应当具有商业价值。房地产开发企业在开发前应当进行市场调查，了解消费者的具体需求，合理规划建筑户型。开发企业应当和国家规划部门进行沟通，寻找政策保障。在房地产项目的工程招标前做好建筑图纸的优化设计工作，尽量减少后期施工中的工程变更。
3.3加强与设计的联系。在管理的过程中应该加强对设计单位的横向联系，必要时通过培训与联合监管等方式来保障管理体系的有效性。如此建设不禁能够对施工与成本支出方面的不遵从现象进行有效的监管，还能够通过对设计内容的有效控制来达到对设计等技术环节与内容的监管广度。
3.4建立责任网格体系。应该建立明确的网格体系，落实监管的责任制度，并采用分层管理逐层落实的方式来予以推进，各个层级不仅能够明确不同工作内容的责任与管理要点，还要将具体的施工责任与监管责任落实到人头或者部门内，在后续追责体系的跟进下，来完成整体的规划建设，进而增加工程管理的合规性。
4、总结
房地产开发中项目管理体系是建筑质量的根本保障，也是人们一直关注与关心的核心问题。本文以房地产开发项目工程管理为研究对象对其现状以及存在的问题进行总结。根据研究发现，在项目开发的过程中主要存在制度、监督、与设计的联系以及追责体系不完善等主客观问题。在后续的工作中我们可以从加强规划管理、提高质量控制水平、完善联动机制以及建立责任网格等四个方面入手，切实提高房地产开发项目管理体系的合规性，进而为房地产项目开发提供质量保障。
参考文献：
[1]陈婉清.浅谈房地产开发项目工程管理[J].中华民居（下旬刊），2013，09：251-252.
[2]张翱.SH房地产公司开发项目全过程工程造价管理模式研究[D].中南大学，2009.
[3]王作城.广东某民营房地产企业工程管理模式的研究[D].华南理工大学，2012.
论文作者:秦晓艳
论文发表刊物:《基层建设》2019年第2期
论文发表时间:2019/4/11
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