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摘要："长租公寓"是近几年房地产三级市场一个新兴行业，是将现有物业装修改造，配齐家具家电，以单间出租给城市旅居者，且已慢慢广为接受。长租公寓主要分为集中式和分散式两种组织形式，集中式长租公寓是其中一种类型，指房源集中布置（整栋或整层），有公共空间、专业品牌运营管理、平均租期半年及以上租赁型公寓。由于集中式长租公寓存在资本运作及管理上较为集中等特点，目前各大房地产开发商在长租公寓这一业态中主要布局集中式，因而本文主要探讨集中式长租公寓设计要点。
关键词：长租公寓；户型全明；装配式内装
2018年被称为长租公寓风波年，一边面临前所未有风口，一边冒出甲醛超标、爆雷等风波，长租公寓发展似乎也走到了十字路口。长租公寓设计也面临一系列的质问：
“早期长租公寓大部分针对刚需群体，定位中低端，产品一般，未来要突围胜出，产品如何进行更新升级？”
“集中式长租公寓房源，一大部分是通过长期租赁闲置厂房或办公楼来获得的。长租公寓定位与原有建筑项目的属性大相径庭，建筑改造难度大。”
“项目设计有问题，采光没做好，暗房降价也很难租出去。”
一、集中式长租公寓的发展趋势
（一）客户群体方面，差异化和精细化是品牌战略的关键
国内长租公寓市场重要客户是年龄层在20~29岁群体，其特征是越来越强调个性，有着很强个体意识。即使在青年群体中，性格、爱好、职业、收入等因素不同仍会带来租房人群不同的租房需求，针对不同细分群体提供差异化、专业化的产品和服务是未来战略关键。
（二）功能定位方面，以居住生态打造为主，后服务空间潜力大
由于国内长租公寓运营商规模化程度不高，在普遍依靠重资产运营情形下，租后服务发力是运营商寻求突破的关键所在。国内REITs等金融工具尚未成熟，难以复制国外以“资产增值+租金”为主商业模式，更可能出现以“租金为本+服务为王”的社区化、集群化、差异化经营模式，因此后服务空间潜力巨大，会向与居住相关的生活服务扩展。通过自主经营、联合经营或整体外包形式，将生活服务引入社区，形成公寓+餐饮、公寓+购物、公寓+保洁、公寓+娱乐等“公寓+服务”模式，打造居住生态圈为主，通过对特定细分群体特定需求满足，增强客户黏性从而获取更高的租金溢价。
二、集中式长租公寓的设计要点
（一）强调社区生态
国内多数公寓还没能形成社区独有的“居住生态圈”，社交化增值服务实际情况参差不齐，规划设计应充分考虑以社交化平台的形成，打造邻里社区。
居住生态圈打造不仅依赖细分客户特定需求，也依赖运营商对自身定位发掘及对客户需求引导。居住生态圈形成后，以公寓为中心，社交为平台，长租公寓运营商提供多样化全方位衍生服务，形成租客与公寓间良性互动，增强客户黏性的同时打造品牌价值。而后续增值服务发展空间和方向具有无限可能，形成集中式长租公寓运营商的核心竞争力。
（二）外部形象改造设计
长租公寓定位与原有建筑属性大多不同，外部形象改造首当其冲。受限于改造成本限制及回本压力，集中式长租公寓建筑外立面改造设计通常改动程度不大，多在于遮挡原有过时破旧立面，一定程度地提升标示性，以时尚外观吸引年轻目标客户群体。
（三）居室设计
居室作为长租公寓主要使用区域，自然是改造设计核心。
依照房源具体层高情况，可设计平层，或可设计loft（层高为4.2米以上）。而平面划分上，一般6至6.4米柱距建议分两开间；而8至8.4米可根据项目定位分两至三开间。这样不同定位居室开间的面宽基本在2.8米至4.2米区间内，该尺度适宜平衡租客居住及家具摆放。
集中式公寓常规主力户型进深为8~10米，按走道两边各一排房间布置，户型面宽2.8~3.0米，套内面积则为22~30㎡，有时特殊项目因房间数量要求允许主力房型面宽做到2.7米。
建筑宽度最佳是15~18米，若宽度大于18米，甚至达到30米，将无法避免暗间。如建筑中间没有采光中庭，则需要增设采光井。采光井可能占用公共面积，且会增加施工成本，但对于长租公寓来说，暗间变明间所带来租金收益、租客体验甚至入住率，是完全值得的（见图一、图二）。
平层居室平面设计，一般将厨卫及衣柜靠近走廊一侧，家具家电靠近外窗一侧。受原建筑限制改造后的居室基本不包含户外阳台，因此在靠近外窗一侧宜预留至少0.6m进深空间作为晾衣区。
而loft居室平面设计，大多将床设置在厨卫上层，客厅可以更多直接采光。
（四）装修设计
集中式长租公寓单间空间紧张，应配置较小家具家电，其空间组合方式亦可更为紧凑。
长租公寓成本构成中，除拿房成本外就是装修成本，经统计占约20%。一些运营商跳出传统思路，选择装配式内装，装修成本最高可降低约30%，环保性能不降反升，后期运营维护也更便利，装修整体性价比明显提高。
1、工厂预制+现场拼装，工期缩短约50%，以地面装修为例，一间25㎡的公寓仅需一天就能完成全屋铺装。
2、长租公寓物业内装修大多5至10年需全面翻新，使用期也免不了局部维护拆改。每一次传统装修翻新都对建筑结构造成一定损伤，及造成二次装修污染。装配式内装部件是规模化生产，每个项目用材用料统一计划生产和供应，边角余料也可由生产线回收利用，极大减少了材料浪费和装修垃圾。
以卫浴间为例：将卫浴间拆解为集成式吊顶、装配式墙面体系、地坪体系、淋浴房、卫浴柜、暖风浴霸、以及洁具五金等部品，其中墙面、地坪、浴霸、五金件都是标准化产品，所有户型通用，无需定制，淋浴房和卫浴柜则根据实际来做调整（见图三）。
（五）公共区域设计
集中式长租公寓区别于分散式长租公寓，会设置供租客生活休闲娱乐公共空间。公共空间为租客提供生活便利外，也提供了更多盈利途径。一般会客区和健身房是必备配置，若产品线定位高端则可设健身、瑜伽室等。
公共区域所承载功能大大便利了租户，对于社区氛围营造及客户品牌忠诚度建立均能起关键作用。
图一、某项目优化前后对比示意图
图二、单独设计采光槽采光更好，交错排布房间采光窗避免对视，保证了私密性
图三、分体装配式卫生间
结束语
长租公寓最终能否盈利，设计选择有着很重要作用。
参考文献：
［1］周燕珉．住宅精细化设计，2008。
［2］周燕珉．住宅精细化设计（2），2015。
［3］潘利群．2017住房租赁新时代-中国城市复兴报告，2018。
［4］增田奏．住宅设计解剖书，2013。
论文作者:何曙雄
论文发表刊物:《建筑细部》2018年第17期
论文发表时间:2019/3/19
标签：公寓论文; 集中式论文; 采光论文; 客户论文; 装修论文; 居室论文; 群体论文; 《建筑细部》2018年第17期论文;