投资性房地产中公允价值计量模式选择的影响研究，本文主要内容关键词为：公允论文,模式论文,价值论文,房地产论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
一、投资性房地产的计量模式
2007年1月1日起开始实施的《企业会计准则第3号——投资性房地产》(以下简称《新准则3号》)中，对投资性房地产引入了公允价值计量模式，明确了投资性房地产的后续计量及其信息披露，规定了投资性房地产如果有确凿的证据表明其公允价值能够持续可靠地取得，可以采用公允价值模式进行后续计量，但必须满足两个前提条件：(1)投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；(2)企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。另外，准则规定禁止运用含有较多假设的估值技术来估算公允价值。
采用公允价值模式计量的，不再对投资性房地产提取折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值。利润表中还新增了“公允价值变动损益”项目，用来计量投资性房地产公允价值变动带来的收益或损失。
二、采用公允价值的成本收益分析
(一)成本分析
与历史成本相比，取得公允价值信息会增加信息的收集成本和加工成本，在具备活跃市场的情况下，会增加搜寻现行市价的成本；在需要估计的情况下，会增加估计未来现金流量、贴现利率和事件概率以及其他估价模型所需要数据并进行加工的成本；在税政政策不明确的态势下，会增加纳税现金流支出；由于公允价值计量的相对复杂性，对其审计的成本也会相应提高。因此，认为采用公允价值的成本将大于效益的，就会反对公允价值的运用而依旧采用成本模式计量投资性房地产，具体从以下三个方面进行分析：
1.获取公允价值成本较高
根据新准则的相关规定，对投资性房地产采用公允价值模式计量的适用条件是非常严格的，投资性房地产所在地要有活跃的房地产交易市场，同时，企业能够从活跃的房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。也就是说，不允许企业采用估值技术确定投资性房地产的公允价值。而根据《新准则3号》应用指南中“同类或类似房地产”的定义，“对建筑物而言，是指所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近的建筑物；对土地使用权而言，是指同一城区、同一位置区域、所处地理环境相同或相近、可使用状况相同或相近的土地。”可见，要找到每一处房地产的活跃市场是相当困难的。因此，公允价值计量模式虽然符合投资性房地产的特性，能够较好地反映投资性房地产的市场价值和盈利能力，但是，由于公允价值的确认仍然是一个难点，如何保证公允价值确定的合理性，在现阶段综合环境下很难达到。
如果投资性房地产采用公允价值计量模式，那么判断公允价值的确认方法是否恰当，公允价值的确定是否合理，成为投资性房地产后续计量是否合理的关键。从新准则规范的公允价值的认定方法中可以看出，采用公允价值计量需要有规范的房地产交易市场和客观公正的估价机构，涉及多个经济环节，国内目前在这方面的建设十分薄弱，缺乏专业机构和人才，评估难度较大。同时对于拥有投资性房地产的上市公司而言，如果采用公允价值模式对其投资性房地产进行计量，需要每年聘请独立的评估师对投资性房地产进行评估，并在年报中详细披露投资性房地产当期账面价值的增减变动情况、公允价值的确认方法及其理由等，这就会大大增加使用公允价值计量模式的后续成本。
2.税收成本影响
《中华人民共和国企业所得法实施条例》第56条指出“企业的各项资产，包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等，以历史成本为计税基础。前款所称历史成本，是指企业取得该项资产时实际发生的支出。企业持有各项资产期间资产增值或减值，除国务院财政、税务主管部门规定可以确认损益外，不得调整该资产的计税基础。”新企业所得税法没有投资性房地产的概念，在计算应纳税所得额时，房屋、建筑物适用《企业所得税法》关于固定资产的规定，土地使用权适用《企业所得税法》关于无形资产的规定。财税[2007]80号文件规定：企业以公允价值计量的投资性房地产，持有期间公允价值的变动不计入应纳税所得额，在实际处置或结算时，处置取得的价款扣除其历史成本后的差额应计入处置或结算期间的应纳税所得额。按照目前的税法分析，在成本计量模式下，新准则和税法的处理基本一致，但是采用公允价值后续计量模式时，新准则和税法的处理就有很大的区别：会计确认公允价值变动损益，但税法不确认；税法确认投资性房地产折旧或摊销在税前扣除，但会计不确认；处置投资性房地产时，会计按照当时的公允价值计算处置损益，但税法按照历史成本，加折旧或摊销，加处置成本后计算处置所得，这些差异在企业所得税汇算清缴时都要做纳税调整。用公允价值计量模式，既需按税法规定的折旧年限计算调整折旧额，同时因将投资性房地产在资产负债表日的公允价值与账面价值的差额计入了当期损益，还需要对该项损益进行调整，并且随着投资性房地产在以后年度资产负债表日的公允价值的变动，纳税调整额也将相应变化。
第一，因为按照公允价值模式处理的投资性房地产其账面价值与计税基础不一致，需要按照《企业会计准则第18号——所得税》的要求进行递延税款的处理；可见，采用公允价值计量模式，所得税纳税调整的工作量及复杂性均会增加。
第二，因资产增值而增加的利润是否要交所得税，还须等待财政部做出明确规定，如果我国对增值部分征收所得税的话，由于资产增值增加的应交所得税，将直接导致企业现金流出量的增长。
3.利润波动较大
采用公允价值核算后，不再对投资性房地产计提折旧和减值准备，期末公允价值与账面价值的差额直接计入当期损益，对净利润的影响因素大大增多，波动幅度也会增加。公允价值的变化将加大净利润的波动幅度，容易误导投资者、债权人等众多的利益相关者，间接影响企业的市场形象。如果在我国投资性房地产市场的加速发展中，投资性房地产升值潜力较大，每年的重估增值将持续为正值，即利润将会得到持续地额外提升；如果我国房地产市场出现较大波动，并不能排除部分投资性房地产出现贬值的可能，因而引起利润的较大波动，导致企业先盈利后亏损，加大了企业的经营和财务风险。彭数学(2008)认为，由于现行会计下的许多交易事项基本采用历史成本属性予以交易，企业管理者会合理利用会计准则进行利润平滑，通过会计政策选择来构造交易利得或损失，精心安排确认收益和损失的时间来消除利润波动，特别是防止利润下降、减少所披露的收益波动，并控制确认的时机，努力使自己的利润增长更加稳定。
(二)收益分析
新准则采用公允价值计量模式，是从“利润表观”向“资产负债表观”的转变。“资产负债表观”理念的实质是，在分析企业财务状况、考核业绩时，关键是看净资产是否增加，即股东财富是否增加。在资产负债表观下，利润代表净资产的增加，亏损代表净资产的减少。“资产负债表观”从理念角度要求不追求虚假利润，而是将企业的发展落在实处，引导广大投资者将注意力从原来的只关心利润报表及其所反映的每股收益的数据转向更加关注资产负债表及其所反映的股东财富的增加上来。投资性房地产采用公允价值后，企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加了股东财富，公允变动损益能动态地反映净利润的增减。因此，认为公允价值的效益优于成本的企业，就会热衷于采用公允价值对投资性房地产进行后续计量。下面具体从资产结构、所有者权益、利润三方面分析采用公允价值给企业带来的收益。
1.影响资产结构
资产负债表中将“投资性房地产”单独列示，这一变化将影响企业的资产结构，尤其是有大量投资性房地产在存货中核算的企业，由于执行新准则后全部转入“投资性房地产”核算，将使企业的流动资产(存货)减少，流动比率降低。把个别固定资产重分类到投资性房地产中，如重分类的投资性房地产采用公允价值计量的情况下，会减少折旧，相应的会增加净资产值。
2.影响所有者权益
企业从采用成本模式转为公允价值模式，视为会计政策的变更，应当根据《企业会计准则第28号——会计政策、会计估计变更和差错更正》的相关规定进行处理。因此，在采用公允价值模式的首年，企业会采取追溯调整的方式，调整年初所有者权益。在目前投资性房地产的价格普遍高于其历史成本的情况下，将这部分房地产转为公允价值模式计量，其影响结果是，企业上年度的资本公积(其他资本公积)将会得到较大幅度地提升，所有者权益将大幅增加。
3.影响利润
拥有投资性房地产的企业，如果选择公允价值模式计量，今后，投资性房地产的资产价值每年将得到重估，公允价值与原账面价值之间的差额都将计入当期损益，企业当年的利润就会增加或减少；同时又由于在公允价值模式下，投资性房地产不需要计提折旧和摊销，则会相应增加当年的利润。
(三)动因预期
投资性房地产会计准则中适度引入了公允价值计量模式，这样就使企业在会计政策选择上面临一个很大的问题，即准则非强制性地要求采用公允价值时，公允价值和历史成本之间如何抉择?不同企业做出选择时是出于怎样不同的动机就成为一个重要而有趣的问题。综合上述采用公允价值成本和收益的理论分析，可以预期：拥有投资性房地产的上市公司中，大多数公司因为成本高于效益，在实际操作中，还是会按照成本模式计算持有的房地产价值，以保持利润平稳增长，极少数的公司，则会利用公允价值计量模式，大幅提升企业投资性房地产的账面价值，使资产增值显性化，提高企业的净资产、净利润和基本每股收益，一举提升未来财务年度的经营业绩和资产规模，达到扭亏、摘牌、融资等盈余管理目的。
三、投资性房地产公允价值实施状况
我国1570家上市公司中，存在投资性房地产的有630家，占40.13％。根据2006年和2007年披露的年报和2008年公告，这些拥有众多物业的房地产公司及商业地产资源丰富的商业类公司绝大多数对投资性房地产采用了成本计量模式，如陆家嘴、小商品城等。采用公允价值对投资性房地产进行后续计量有18家上市公司，占有此类业务公司数的2.86％，其中金融企业3家：中国银行、深发展、宁波银行；房地产开发企业2家：津滨发展和金融街；非房地产开发企业13家。投资性房地产公允价值计量产生的公允价值变动净收益为22.79亿元，占有此类业务18家公司净利润的2.61％，占1570家上市公司净利润的0.23％。
根据上述18家上市公司披露的年报，投资性房地产公允价值计量的方法主要有房地产评估价格(10家上市公司)、第三方调查报告(2家上市公司)、与拟购买方商定的谈判价下限(1家上市公司)及参考同类同条件房地产的市场价格(2家上市公司)等，另有3家上市公司未披露投资性房地产公允价值的具体确定方法。2007年、2008年，先后有18家上市公司选择了公允价值计量模式，这些上市公司对2006年、2007年的留存收益进行了追溯调整，投资性房地产公允价值变动损益涉及金额最大的是中国银行，高达331800万元，调整金额最小则是卧龙地产，仅19.99万元。
由于发行外资股(B股及H股等)的上市公司，需要按境外会计准则编制财务报告，而公允价值模式又是国际财务报告准则中所规定的基准模式，即使采用成本模式也必须同时披露投资性房地产的公允价值，因此，这些“A+H公司”或“A+B公司”无疑是最有条件采用公允价值模式的企业，但事实上，除中国银行、深发展外，有关上市公司大多还是选择了成本模式。“A+B公司”浦东金桥、“A+H公司”北辰实业、绿城集团等房地产开发企业则是采取两种计量模式，境内采用成本计量，境外采用公允价值模式，从而在投资性房地产的计量上，产生了按境内外会计准则编制的两份财务报告间的差异。
新准则为投资性房地产核算提供了一种新的模式，但是，公司是否利用或怎么利用这种模式，为什么大多数上市公司的投资性房地产继续选择成本模式，原因何在?极少数的上市公司采用公允价值计量模式，动因是什么?
四、公允价值计量模式选择的影响—以金昌集团为例
一般情况下，投资性房地产的成本价值显著低于其公允价值，如果采用公允价值计量，拥有投资性房地产的企业当期净利润会有较大程度的提升，但是，根据2006年和2007年的年报披露，绝大多数上市公司依然采用历史成本计价，对大多数拥有投资性房地产的上市公司业绩没有产生多大影响。下面通过对金昌集团进行分析，以得到选择历史成本模式计量投资性房地产的动因。
(一)采用公允价值的成本过高
1.有关的“市场体系还不具备”。比如外界对于投资性商铺转让的参照交易体系没有。商铺不像一般房地产，其符合新准则的交易市场在短期内很难形成，目前，很难取得一个完全透明、公允、符合新准则要求的市场价格。虽然金昌集团的投资性房地产所在地都有比较活跃的房地产交易市场，但是根据新准则应用指南的规定，要找到所处地理位置和地理环境相同、性质相同、结构类型相同或相近、新旧程度相同或相近、可使用状况相同或相近、楼层、朝向完全相同的建筑物，也相当的不容易。
2.评估费较高。为保证公允价值计量结果的质量，对于复杂和专业性要求较高的投资性房地产项目，一般会要求聘请外部的独立评估人员来进行。根据浙江省物价局《关于调整资产评估收费标准的通知》(浙价服[2005]6号)文件规定，对动产、不动产等有形资产价值量的评估，实行政府指导价管理，不管房屋性质如何，上下家收费统一，采用差额定率累进计费办法，即按资产评估金额的大小划分收费档次，按档累进计费，具体收费标准可根据评估工作的难易程度、工作量的大小或者对评估人员的技能水平、评估质量和时间等要求按上浮20％，进行评估收费。也就是房屋总价100万元以下(含100万元)的，收取评估总价的0.35％，100万元到500万元的(含500万元)累进计费率为0.25％，500万元到2000万元的收取评估总价的0.1％，2000万元到5000万元(含5000万元)的收取评估总价的0.05％，5000万元以上的收取评估总价的0.01％，最高收费分别为0.42％、0.3％、0.12％、0.06％、0.012％。金昌集团的投资性房地产的资产价值相比账面价值已有大幅提升，如果只按现在的账面价值计算，每年的评估费也在10万元以上。
3.财务人员素质不够。金昌集团对公允价值计量结果也有验证的要求，这就要求集团能够及时收集和应用具有相同特征的市场交易价格，熟练运用理财学方面的知识和评估技术。目前，我国多数的公允价值计量工作仍由企业财务人员承担，这不仅需要企业增加人员等方面的支出，而且，企业财务人员的整体水平还达不到上述要求。这在一定程度上也制约了公允价值在运用中的效果和质量。
(二)纳税成本增加
首先，按照我国现在的税法，投资性房地产是按实际成本确定其账面价值，并不确认公允价值变化产生的所得。根据浙江上市公司金昌集团的2007年、2008年财务报表，金昌集团采用公允价值计量模式，以2007年9月30日为基准点，不再计提2688万元的折旧，占利润总额的3.35％，2007年所得税税率按33％核算，就需要多缴纳887万元所得税，占所得税本年累计数的6％；以2008年9月30日为基准点，不再计提3944万元的折旧，占利润总额的7.23％，2008年所得税税率按25％核算，就需要多缴纳986万元所得税，占3.58％。由于“公允价值变动损益”属于损益类账户，因此会对当期损益产生影响，增加当年度利润，而按税法规定，不涉及应纳税所得额的计算，因此当年度需在利润的基础上纳税调减；同时考虑到在公允价值模式计量下，该资产不再计提折旧，而税法允许公司在本年度计算应纳税所得额时允许扣除折旧，需纳税调减。而所得税纳税义务在当期，已经预缴了所得税，导致大量的现金流出，当汇算清缴时，再进行相应的调增和调减工作，增加所得税纳税调整的工作量及复杂性、增加金昌集团会计人员的工作量。
其次，根据《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号文件)规定，对于房地产开发企业将开发产品转作固定资产，应视同销售确认相应的所得，同时按视同销售价格确认投资性房地产的计税成本。此外，公允价值模式下投资性房地产转换为自用房地产时，按新准则规定应当以转换日的公允价值作为自用房地产的账面价值。当公允价值大于该房地产初始计量成本时，企业应该以投资性房地产还是以自用房地产的计税基础来缴纳房产税?因资产增值而增加的利润是否要交所得税?因公允价值模式下资产增值而增加的利润是否可以利润分配?这些问题在现有的法规中没有相应规定，纳税细节也需要有新的税法与之配套。
最后，金昌尚有84540万元的土地储备留在存货科目，这些土地储备都是持有并准备增值，用以转让的土地使用权，尚未转到投资性房地产。如果将这部分土地储备转到投资性房地产，按照公允价值计量，那么，如果集团将来转变投资策略，需要开发产品时，土地成本价是按公允价值计量还是历史成本计量?如果按公允价值计量，那么，因公允价值变动损益而多缴纳的所得税能否进入开发成本?如果因地价下调，那多缴纳的所得税能不能从开发成本中扣除?新企业会计准则和税法都未对这些细则进行详细的解答。
(三)稳健目的
长期以来的“历史成本法”计量模式掩盖了金昌集团投资性房地产的真正价值，属于人为地“自我贬值”。例如，1998年开发的假日新天地，按照历史成本计量模式，经过多年的折旧，价值已被人为地、大大地缩水了，就假日新天地的土地使用权而言，已被视为天价，金昌集团投资性房地产的真正价值尚未在账面上充分体现。但是，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量会加大企业的运营成本和纳税成本支出，加上目前的税收政策还不明朗，又因为采用公允价值计量模式具有不可逆转性，一经确定，不得转回，是否会采用公允价值计量模式，是否会将更多的资产从存货项目中转到投资性房地产，还要看金昌集团今后的经营业绩和政策走向。从长远来看，采用公允价值后，企业每年净利润的波动幅度将会增大，其影响将主要取决于当年投资性房地产的升值程度。目前，房地产的形势极为严峻，公允价值下降的几率加大，会使未来的业绩风险加大。权衡成本模式下，计提折旧或摊销处理所具有的抵税效果与公允价值模式下给企业带来收益(没有现金流入)之间的利益关系，考虑到我国市场经济发展的现状和企业自身的经营状况，金昌集团最终还是选择了以历史成本模式对投资性房地产进行后续计量。
五、简要结论
投资性房地产引入公允价值，明显影响了资产结构、所有者权益、利润总额。新企业会计准则规定公允价值的变动计入当期损益，改变了通常的收益观。房地产开发企业可以利用资产的公允价值升值来增加净资产，提高资产流动性，降低资产负债率，提高企业融资能力，成功定向增发，借助资本市场的力量，解决了企业资金紧张的局面。经营业绩不理想的上市公司，通过变更投资性房地产会计政策，从成本计价模式转换为公允价值计量模式，无视会计政策变更带来的不确定性，目的就是为了增加公允价值变动收益、调节业绩、提高净利润。在融资、扭亏、免于退市、摘牌时，公允价值这个救市良方的功能不能小觑。公允价值变动收益客观上成为上市公司，特别是ST及*ST类公司主要的税前利润来源之一，对于那些原本可能亏损的ST及*ST公司而言，公允价值变动收益使这些公司实现了会计数字上的扭亏为盈，利用会计计量属性的选择权，以新的盈余管理手段来创造账面利润。
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