宁波市天一测绘设计研究有限公司 浙江宁波 315000
摘要：新形势下城市建设的发展步伐日渐加快，房地产市场日益活跃，这就给房产测绘业带来了非常好的发展机遇，同时亦为其工作带来了新的挑战，对房产测绘提出了新的要求。为了适应市场经济的发展需要，切实做好房地产测绘工作，应尽量规避具体作业中可能出现的各种问题，提高房产测绘的工作效率，确保成果质量。文章就新形势下房产测绘面临的问题及对策进行分析探究。
关键词：房产测绘；问题；对策
1 新形势下房产测绘的问题透视
1.1 市场垄断形式仍然存在
当前的房产市场，有些地方的房产测绘仍未改制，还处于垄断形式，这就决定了房屋的测绘工作只能在一家单位开展，进行测绘的当事人也就别无他选。这样的市场环境，使得测绘单位的整体服务比较懈怠、服务意识不够强、没有进取精神、缺乏危机感，进而导致工作迟缓、预约时间过长、不能准时获得测绘结果等问题。测绘结果的拖延，严重影响了房地产行业的施工进度，给申请人带来了严重的经济损失，不但影响了整个市场行业的发展活力，还违背了国家的政策方针，使人民群众的经济利益受到损失。
1.2 房产测绘风险普遍存在
随着房地产市场快速发展和不断规范，市场对房产测绘的要求越来越高，测绘单位承担的责任也越来越重大。由于市场不确定因素的存在，房产测绘单位在提高专业化服务的同时，也面临着一定的风险。与其他经济活动不同的是，房产测绘风险具有特殊性，它涉及面广而且复杂，不仅给测绘单位和测绘人员带来风险，也会给利益相关各方带来不同的风险。主要表现在房产测绘具有较强的特征性，难以完全杜绝差错的出现；房产测绘专业性强，但在社会监督方面效力较差以及房产测绘专业性强，但在社会监督方面效力较差。
1.3 房产测绘管理标准的滞后性
国家在房产测绘管理方面的标准比较滞后，尽管各地在国家标准的基础上出台了相关的补充文件，比如浙江省在2007年7月1日出过《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》，但还是无法跟上现代房产测绘市场的具体变化，正是由于标准的滞后性，各家测绘单位在细节上的处理会有不同，导致在房屋测绘结果出来后，会出现不同的测绘单位有不同的测量结果。这些给房产业的工作开展带来了困扰，特别是当遇到复杂的房屋测绘时，就会可能出现较大的偏差，从而引起测绘的面积纠纷，进而导致房地产市场秩序出现混乱。
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2 新形势下房产测绘问题的解决对策
2.1 打破市场的垄断机制
加快推进房产测绘的改制工作，建设部明确提出，将对现行房产测绘管理体制进行改革，即按照市场化、专业化、规范化的模式，把测绘机构从房管部门内部剥离出来。实行房产测绘市场有限准入、定向委托、适度竞争制度。房产测绘的专业性和重要性决定了出具房产测绘成果报告的房产测绘单位必须专业性强、诚实守信，有健全的技术、质量保证的体系的企业。为保证房产测绘市场的公平有序，在结合地区房产测绘市场容量、需求的前提下，择优准入的房产测绘单位是有限度的，不应超越市场需求。对准入的房产测绘单位也应实行市场退出机制，使获准的房产测绘单位在竞争中有被淘汰出局的危机感，从而始终保持忧患和进步意识。
2.2 加强房产测绘外业操作、内业检查的规范化建设
要针对房产测绘特别是房屋面积测绘的特点，用标准化工作流程规范外业操作，用完善的质量检查体系杜绝内业计算可能产生的错误。例如：统一外业草图的规格和必须体现的内容，统一丈量的方法和精度，统一多余数据观测的最低要求，制定统一的外业调查表格，现场填写幢建筑的用途、层数、功能区分布情况、共用分摊部位分布情况、设计变更情况、有无特殊建筑式样等，使外业测量成果详细可靠，有效剔除粗差。对内业计算过程可以实行计算人员自检，作业组内部互检，单位专职质检人员检查的三级质量检查制度，并且要求计算人员以幢为单位详细填写测绘报告，说明方案及分摊理由，列出各功能区的分摊部位及分摊系数，形成一套清晰完整的测绘成果报告。
2.3 加快推进各地房产测绘管理标准的制定及统一
我国当前与房产测绘相关的执行标准有《中华人民共和国国家标准《房产测量规范》GB/T 17986.1-2000》、《中华人民共和国国家标准《房产图图式》GB/T 17986.2-2000》；浙江省内有《浙江省房屋建筑面积测算实施细则（试行）》。这些标准都对房产测绘的顺利进行起到了规范性的作用。但由于这些标准的制定都表较早，房产测绘规范和标准还不够完善，很多规定过于笼统和简单，没有详细、具体的解释，因此也很难跟上瞬息万变的建筑发展形式，表现出一定的滞后性。实际操作过程，遇到争议问题很难及时的处理，房产测绘单位和相关人员只能根据自己的理解进行实际操作，因此房产测绘质量很难控制。同时，房产测绘尤其是复杂建筑面积测绘过程中，数据比较繁多、实际情况也比较复杂，加之计算量非常的大，使得测绘工作难以得到有效的保证。这就迫切需要各地权威部门在不违背国家标准的基础上加快推进本地房产测绘标准的制定及统一，以适应日益变化的房产市场。
2.4 完善房产测绘合同管理制度
房产测绘单位要制定完善的合同管理制度，做到严格管理、记录清楚。在签订委托合同时，应首先要求委托方提供真实可靠的资料，并由委托方盖章确认，并且明确双方的权利、义务、违约责任及争议解决方式，还应约定防范和化解风险的具体条款。例如，测绘成果交付开发商后，开发商应在售楼处进行公示，并由购房人签署认可书。合同签订后，应严格按合同执行，把测绘差错控制在产权登记发证之前，有效地防范和控制测绘错误既成事实后才被发现的风险和由此所造成的损失。
2.5 提升房产测绘企业的风险防范能力
重要的是要增强风险意识，加强内控管理防范房产测绘风险。要加强测绘人员的思想观念，树立依法测绘的思想，强化风险意识，充分认识到测绘风险是关系到测绘单位生存发展和自身利益的重大问题，从而自觉防范和控制风险发生，并在制度中加以规定和落实。例如：外业测量须由两人进行，做到相互监督以外，还要求经办人员对房屋现状、测量现场进行拍照，为质量审核人员审理案件时提供依据，同时将相片作为档案资料存底。
2.6 加强房产测绘成果的审核
测绘单位对其提供的测绘成果负完全的质量责任和法律责任。审核部门可以集中部门的人才优势和技术优势，强化对房产测绘成果的检查。审核部门要对每季度对通过审核的用于房地产权属登记的测绘成果资料进行抽检，有时进行突击检查或根据业主的举报进行检查，根据《房产测绘成果质量评定标准》进行评分，同时对每个测绘单位建立作业项目管理数据库，实时统计、记录抽检中发现的各类问题，并向社会公布各测绘单位的抽检情况和信用状况。
3 结束语
综上，新形势下加强房产测绘问题及其解决策略的分析探究有着显著的现实意义，对于我国房地产业的发展与进步有着极大的推动作用。因此，要加强房产测绘技术人员的测绘专业技术水平建设，健全完善的质量保证体系，加强房产测绘单位的风险防范能力，加强测绘机构间的交流和学习，从而推动房产测绘技术的不断发展。
参考文献：
[1]杜洪飞.房产面积测绘相关问题及解决对策研究[J].科技与生活，2015（3）：200.
[2]凌晓霞，胡扩远，蒋斌.房产测绘中存在的问题及应对策略分析[J].工程技术：引文版，2015（6）：102.
论文作者:沈丹阳,安佰强
论文发表刊物:《基层建设》2018年第5期
论文发表时间:2018/5/21
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