基于层次分析法的写字楼投资策略
——以南宁五象新区为例
韦铸娥①WEIZhu-e；何家文②HE Jia-wen
（①南宁学院信息工程学院，南宁530200；②南宁学院公共教学部，南宁530200）
摘要： 南宁五象新区，作为以北部湾为核心的全新城区，在写字楼项目方面越来越受到投资者的欢迎。投资者在投资时通常考虑资金、地段、价格、公摊面积等因素，为了能进行定量化，本文基于层次分析法构建合理的写字楼投资策略，使得投资决策更具有层次性、科学性、可行性。
关键词： 层次分析法；投资策略；评价指标
0 引言
随着我国的经济快速发展，以及北部湾城市群发展规划战略的提出，五象新区作为未来新南宁市中心，按照高效、宜居、低碳的要求，科学布局，全力推进以金融、商务办公、总部办公、行政办公等为重点的总部经济发展，以总部基地金融街为载体，加快企业总部集聚区建设。为了适应人们生活、工作的需求，写字楼投资项目越来越受到投资者的欢迎。目前，五象新区拥有150多个写字楼，著名的有：五象绿地中心、宝能环球金融中心、五象总部大厦、南宁龙光国际、南宁万科大厦等。作为投资者，通常会考虑资金、地段、价格、公摊面积等因素。为了能够将这些因素进行定量分析，合理投资，本文将基于层次分析法构建合理的写字楼投资策略，使得投资决策更具有层次性、科学性、可行性。相关研究有：莫小泉等人在文[1]中基于层次分析法构建民办高校教学管理评价指标并进行应用，霍海峰等人在文[2]中基于层次分析法讨论了市民购房策略，山军等人在文[3]中讨论了层次分析法在投资方案选择的应用等。
1 基于层次分析法的写字楼投资决策
1.1 层次分析法简介
层次分析法（简称AHP）是Saaty教授于20世纪70年代提出的一种简便、灵活、实用的多准则决策方法[4]。该方法特别适用于那些难于完全定量化的问题，它将复杂决策问题分解为若干与决策相关的因素，并把这些因素层次化、条理化、数量化。AHP主要是把各个因素进行成对比较、判断、计算，并给出不同方案的权重，为最佳方案的选择提供理论依据。具体步骤可以分为建立问题的递阶层次结构、构造成对比较矩阵、计算层次单排序的权向量、计算层次总排序的权向量、一致性检验等5个步骤[5]。
VxWorks 是由美国风河公司开发的具有微内核、高可靠性、高实时性和可裁减等特点的嵌入式实时操作系统。VxWorks 提供有图形开发组件WindML，在VxWorks一般的界面开发应用中，可使用WindML进行图形界面设计。WindML可为运行在嵌入式系统上的多媒体应用程序提供支持，能用来开发可定制的标准化设备驱动程序的框架。
1.2 建立写字楼投资决策模型
1.2.1构建递阶层次结构
MRI增强扫描：采用3.0T全身核磁共振扫描仪(美国 GE)，选择体线圈。采用自旋回波序列(SE)、短时间反转恢复序列(STIR)横断位、冠状位和矢状位。T1WI扫描参数TR：350～400 ms，TE：10～20 ms，层厚6 mm，间隔1.5 mm；T2WI采用快速自旋回波序列(FSE)，扫描参数TR：3 800～4 000 ms，TE：100～110 ms，激励次数2次，FOV30～35 cm，层厚6 mm，间隔1.5 mm。对比剂为Gd-DTPA，剂量0.1 mol/kg，注射对比剂5 min后，采集增强T1WI。
②建立方案层P对准则层C的成对比较矩阵
图1 写字楼投资层次结构模型
1.2.2构造成对比较矩阵
1.2.3计算层次单排序的权向量并做一致性检验
南朝诗文用典遭人诟病之处，即在于因炫才逞博而使事忘义，故有“淫文破典”之弊；而有人因这一弊端，便认为抒情性诗文不贵于用事，从而反对用典，又未免矫枉过正。从沈约对用典的态度中可以看到，他实际上是要求能在直寻与隶事、性情与才学之间，找到适当的平衡点。这样，用典对抒情就会起到积极的作用。这个平衡点简单地说就是人工与自然的统一，虽出机杼，而泯于自然。
表1 成对比较矩阵标度及含义
①建立准则层C对目标层O的成对比较矩阵
以五象绿地中心、五象总部大厦、南宁龙光国际为评价对象，投资者为评价主体，遵循科学性、全面性等原则，为了能更好的选择写字楼投资，构建写字楼投资递阶层次结构（见图1）。
根据Saaty等人引入1～9及其倒数为标度（见表1），邀请专家、投资者等群体对指标体系进行成对比较打分，根据打分结果来计算平均分，然后构造准则层C对目标层O、方案层P对准则层C的成对比较矩阵，分别如下：
一致性指标（CI）：
具体的步骤如下：
1.1 研究对象 根据我科目前每周固定1d为SCIT治疗日的现状，选取2017年1月至2017年12月根据《变应性鼻炎诊断与治疗指南2015年，天津》[5]及《过敏性鼻炎皮下免疫治疗专家共识2015》[6]在我科实施SCIT的52个治疗日，每周接受治疗人数 （每周接受治疗人数=每周接受注射的人数+每周不需注射的人数），最少23例，最多48例；总共注射人次490次，其中，每周注射人数最少3人，最多 17 人，均值（9.42±3.23）人，中位数 9.5 人。
一致性比率：
，当CR＜0.1时，通过一致性检验，否则进行修正。
营运资本是企业生存发展的重中之重，乐视15年以前多年流动负债超过流动资产，整体的营运资本情况不佳。应收账款的逐年上涨以及无形资产占总资产比例未见下降，其现金比率水平较低，2014年甚至低至0.11这严重影响了乐视的营运能力，一定程度上增加了乐视的财务风险。同时流动负债比率2014年末近80%，提示短期偿债能力相对较弱。在长期偿债能力方面，乐视2013-2015年资产负债率远高于同期同行业资产负债率平均水平(约30%)。
表2 RI值
随机一致性指标（RI），见表2。
随着我国对市政管网清理维护的制度化和规范化，管道清淤产生的沉积污泥量日益增多，通沟污泥的处理处置问题越来越受重视。目前主要采用机械清淤与人工清淤相结合，最终与生活垃圾、渣土混合后填埋的处理处置方式，不仅消耗大量土地资源、造成严重的二次污染问题，而且增加垃圾填埋场的处理负荷及难度。针对某些城市偷倒、偷排的现象，将会带来更为严重的环境问题，必须明令禁止[1][2][3]。
计算权向量的方法不唯一，主要有特征根法、和法、根法等，本文采用特征根法计算权向量，即：求出成对比较矩阵的最大特征值和相应特征向量，再进行归一化。进一步计算一致性指标（CI）、查找随机一致性指标（RI）、计算一致性比率（CR），进行一致性检验，其中
首先，用MATLAB7.0编程求解得：矩阵A的最大特征根 λ=4.0968；一致性指标 CI=0.0323；特征向量
一致性比率CR=0.0359＜0.1，显然A通过一致性检验，ω可作为准则层C的权向量。
然后，类似求出
的权向量（见表3），一致 性 比 率 CR1=0.0079，CR2=0.0462，CR3=0.0079，CR4=0.0158均小于 0.1，知
均通过一致性检验。
1.2.4计算层次总排序权向量并做一致性检验
首先，计算方案层（P）对目标层（O）的组合权向量（见表3），其次，计算层次总排序的一致性比率
通过一致性检验。
表3 层次总排序表
2 结论
本文建立了基于层次分析法的写字楼投资决策模型，以资金、地段、价格、公摊面积等因素为准则建立递阶层次结构，由表3可知，这些影响因素排序如下：价格（C3）＞公摊面积（C4）＞资金（C1）＞地段（C2），这表明：价格（C3）因素将是投资者对写字楼投资的主要影响因素；由表3的总排序组合权向量知，五象绿地中心、五象总部大厦、南宁龙光国际的写字楼投资决策权重分别是0.3087，0.2308，0.4605，可见，在对写字楼投资时，投资者可优先考虑投资南宁龙光国际，其次是五象绿地中心、五象总部大厦。本文采用层次分析法，以南宁五象新区部分写字楼为例，综合考虑投资者较为关注的因素，通过定量分析，为投资者提供写字楼投资决策方案，使投资决策更科学、理性。
参考文献：
[1]莫小泉，何家文，何月霓.基于层次分析法的教学管理评价指标构建与应用[J].高教论坛，2016（07）：100-103，119.
[2]霍海峰，温鲜，黄秋和.基于层次分析法的购房策略[J].现代经济信息，2013（15）：194-195.
[3]山军，夏婧.投资方案选择的层次分析模型[J].中国管理信息化，2018，21（13）：104-105.
[4]夏冰.基于数学建模评价方法研究[M].北京大学出版社，2017.
[5]李洁，张成凤.乡村振兴战略背景下大学生农村就业影响因素评价研究[J].数学的实践与认识，2019，49（11）：313-320.
[6]张定坤，王旭.基于层次分析法的网购茶叶消费者购前选择研究[J].云南农业大学学报（社会科学），2019（03）：81-87.
Office Building Investment Strategy Based on Analytic Hierarchy Process:Taking Wuxiang New District in Nanning as an Example
（①College of Information Engineering，Nanning University，Nanning 530200，China；②Departmentof Public Education，Nanning University，Nanning 530200，China）
Abstract: The Wuxiang New District of Nanning,as a new urban area with Beibu Gulf as the core,is increasingly welcomed by investors in office building projects.Investors usually consider factors such as capital,location,price,and pool area when investing.In order to quantify,this paper builds a reasonable office building investment strategy based on AHP,making investment decisionsmore hierarchical,scientific and feasible.
Key words: analytic hierarchy process;investment strategy;evaluation index
中图分类号： F224
文献标识码： A
文章编号： 1006-4311（2019）19-0046-02
基金项目： 南宁学院校级科研项目（2018XJ19）。
作者简介： 韦铸娥（1984-），女，壮族，广西都安人，讲师，硕士，研究方向为金融数学、数学建模。
标签：层次分析法论文; 投资策略论文; 评价指标论文; 南宁学院信息工程学院论文; 南宁学院公共教学部论文;