质疑房价“拐点”论，本文主要内容关键词为：拐点论文,房价论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
2007年底到2008年初的几个月，房价“拐点”论铺天盖地而来，形成对立的两派——赞成“拐点”和不赞成“拐点”的两派。好像中国的房地产发展，非此即彼，这一观点认为这是值得深思的。
一、分析房地产需要有科学的态度
用“拐点”来分析房地产发展态势，或住房价格走势，甚至分析房地产宏观调控政策的有效性，是否科学和正确？需要进一步深思。众所周知，“拐点”原本是一数学概念或一个数学名词，意思是指，当平面曲线经历从上凸至下凹或从下凹至上凸的分界点，此点便称为“拐点”。也就是说，“拐点”是二阶导数从正到负或从负到正的转折点，“拐点”的二阶导数为零。因此，“拐点”一词并不意味着上升或下降过程的结束，或者由上升转为下降、由下降转为上升，而仅仅标志着上升或下降的形式发生了变化。作为一个点，“拐点”既无长度，又无面积，更无体积，它刻画的是“时刻”而不是“时间”，更不能引申为“时期”。
如果表达上升或下降过程的结束，并由上升转为下降、或由下降转为上升，则用“极点”。因此，用“拐点”一词着重表达的应该是它关于“转折”的标志性含义。
对经济现象或在经济学中，可以引用数学的概念，但必须给予明确的经济学含义，甚至是唯一确定的解释，不能具有多义性或任意性。例如，在发展经济学上的“刘易斯拐点”，其含义非常明确，是指劳动力从无限供给到短缺的转变。同时，“刘易斯拐点”的经济学前提是发展中国家内普遍存在的二元经济格局，由于农业人口众多，在劳动力成本相对低廉的情况下，农村劳动力持续大规模地向城市非农产业转移，待到非农产业的发展把农业剩余劳动力吸收殆尽，二元经济就会逐步变成一体化的和均衡的现代经济。
可是，对房地产的“拐点”，至今却没有明确的概念和确切的定义，各有各的定义和理解，“拐点”一词使用比较含混。
第一，分析对象不明确。现在至少有四种指向：一是指住房，如住房发展的”拐点”；二是指房地产，即，房地产业发展或房地产市场的趋势；三是指房地产价格，当然包括住房价格、办公用房和商业用房价格变化规律；四是指居民住房价格走向，确切地说仅指商品住房价格。前两者是房地产发展的总趋势，而后两者是指价格的走向。
第二，对“拐点”理解不一。有的理解为数学概念上的“拐点”。如，有专家指出：“房价的‘拐点’要完整理解，要从多方面、多角度来看。第一，‘拐点’不是指房价绝对值的下降，而是指房价上升速度的下降”；有的理解为“数学”概念上的“极点”。
所以，“拐点”论不能科学地、综合地、实事求是地分析当前全国整体房地产业和房地产市场总的趋势，至少不精确、不全面。其原因在于：
1.房地产是国民经济的重要领域。它由产业、行业、企业和市场所构成，是一个综合性、复杂的概念，其内容极其丰富，构成十分复杂。在对房地产进行经济学分析时，根据不同标准和不同需要进行分类，将出现多种产品形态，构成不同的结构，形成多重经济关系。按照产品形态或使用价值，房地产品至少包括居民住房、商业用房、工业用房、办公用房等。各类用房的生产过程、建筑结构、流通方式、供应途径、经营方式，价格形成、居民需求及国家政策等，各不相同。因此，对它们的分析需要采用不同的方式和方法，确立不同的评价标准，然后才能得出科学的结论。所以，不能眉毛胡子一把抓，“拐点”不足以分析房地产领域的经济发展态势。
2.房地产是地方性市场。房地产市场具有强烈的地域性特点。我国东西南北中，特大大中小城市经济发展差异明显，并突出地反映在房地产发展和住房水平及质量上，从而导致不同地区、不同城市房地产市场的供求形成、消费特点、价格水平的差异性。特别是对于城市来说，价格水平差异悬殊，甚至可相差十几倍或几十倍。城市的发展趋势和前景，城市的就业机会和发展环境，城市的气候水文条件，以及城市的宜居舒适度等多种因素，都直接影响住房的价格。同时，在一个城市不同区位的房地产和不同品位的房地产，其价格相差甚远。
3.房地产极富个性化特点。即使是同一幢住房，朝向、楼层、环境等要素都影响其价格。房地产品，特别是住房产品在很多方面与其他消费品存在明显的，甚至是本质的的差别。在住房的供需中，需求起着主导的作用，人的意愿、行为、习惯、偏好、信念和选择影响着住房的供求关系。在正常的情况下，供应量稍大于需求量，才能满足居民对住房的需求量。所以，一定数量的空置房，对城市来说是合理的，也是不可避免的。需求的个性化，决定了房地产市场的个性化和价格的个性化。从某种意义上说，住房的价格是具体的、个性的，而不是统一的、抽象的。
4.对价格总水平的计算和分析需要完善。因为房地产市场和价格具有以上特点，即使对每一种产品、每次交易价格进行了详细的统计，也很难求出平均价格的总水平和总趋势。据笔者所知，在有的地区和城市，计算某一个城市一定时期的住房价格总水平，往往是该时期的住房销售总金额，除以按面积计算的销售量，并得出一个平均价格。最多再加上一些抽样调查，或重点调查，加以印证、检验和校正。所以，平均价格或价格水平不仅受实际成交价格的影响，而且受此时期销售总量、住房结构、住房地点、住房类型等因素的影响。对一个城市如此，对全国更不用说。某一时期，住房价格高的城市销售比重偏高时，肯定提高了全国的价格总水平，反之亦然。
5.一类城市、二类城市、三类城市划分不完全科学。这是近几年在分析房地产市场和价格水平引申出来的特有城市分类和说法。这种划分并不科学。一则，城市之间住房价格的绝对值缺乏可比性，其道理是不言自明的；二则，城市房地产价格的决定因素非常复杂，与城市的规模并不完全成正比，不能以城市规模来判断价格的合理性。国外有的小城市其价格水平远远高于大城市，甚至高于首都等城市。
所以，用“拐点”来说明全国的房地产价格水平并不是最科学或最具有说服力的，甚至是失真的。
二、“拐点”论的负面效应
在“拐点”论的争论中，似乎把出现“拐点”成为宏观调控的目标，房地产健康发展的希望，政府和居民企求的目的。果真如此吗？“拐点”不仅在理论上不完全科学，在实际上不是房地产健康发展的标志，而且容易带来副作用和负面影响。
1.影响国家宏观决策。最近几年，国务院出台了一系列文件，制定正确的政策，采取积极措施对房地产进行有效地调控。调控目标主要集中在三个方面：一是保持住房价格的稳定，防止大涨大跌。二是住房建设和供应结构日趋合理，从我国国情出发增加中小套型住房的供应比重。三是保障中低收入居民对住房的需要。稳定住房价格是宏观调控的核心，并建立在各城市的实际经济发展、居民收入水平和住房个性化的基础上的，即维持各城市各地区已有价格基础。它并不要求全国房价趋于一致，或同向、同幅变动，允许反向的小幅变动。也没有要求房价高的城市向房价低的城市看齐，或贬房价高的城市、褒房价低的城市之意。而“拐点”论则要求全国一致，房价统一，同步下降。实际上，这是不现实的，即使如此，也不一定利于各个地区和城市的经济健康发展，更好地满足居民对住房的需求。
2.误导居民消费。城市住房的建设、发展、供应和消费有自己的规律。在市场经济条件下，城市对居民住房消费是动态的、变化的，因城因时而异。其满足也有个过程，不像一般的粮食、蔬菜、食品或日用工业品，居民购买住房所要考虑的因素非常多，而价格只是其中的一个因素，不一定是最重要的因素。价格因素对不同阶层、不同时期、不同购买目的，价格权数是不同的。如果把国家的宏观调控理解为住房价格的普遍下降，而且经常预测下降的时间和幅度，容易造成居民的观望心理，等待价格的下降和“拐点”的到来，失去了购房的时机，不能及时满足居民的需要；或者等不到“拐点”似乎就看不见希望。
3.使城市处于被动的局面。把出现城市房地产和房价“拐点”作为城市发展的方针、宏观经济调控的目标、居民住房需求的热点，势必迫使城市将房地产产业发展和住房建设经营的规划定在住房价格的“拐点”上。房价上涨，不论是这种房价上涨是合理的，还是不合理的；也没有深入分析房价上涨的客观原因，都将形成对城市政府的压力。难怪有的城市领导出于这种压力，经常出来给居民许愿或承诺，声称什么期限内保证房价下降，或下降的幅度，其结果经常不能兑现，甚至适得其反，房价不仅没有下降，甚至趋于上升，因此而失信于民，或用一些统计方法作掩饰，造成被动局面。
不同城市在各个发展阶段，房价或涨或跌可能都是正常的，只要房价涨跌与城市经济发展和居民收入及消费相适应，都可以有一定合理性。然而，“拐点”论评价房地产发展和住房价格走势，容易形成城市之间的房价及走势进行比较，用拐点对城市分类，无形中对不是拐点城市，甚至价格上升的城市形成一定压力，从而作出非理性的决策。国内外的大量事实表明，不同的城市，在不同的发展阶段，房地产价格亦处于不同的状况。城市处于上升、扩张和急速发展阶段，房地产价格就会持续的上升，反之则会下降。
三、核心是城市经济科学发展关键是正确的住房政策
房地产是城市经济，乃至国民经济的主导产业，房地产业稳定健康发展对促进城市经济的发展，对保障居民的民生，特别是住房需求，对整个国民经济的稳定较快发展起到了重要作用。反过来，房地产经济在一定的程度上反映城市经济的发展水平、进程和问题。美国的次贷危机值得我们关注和警惕。要引导和指导房地产业的健康发展，房价的正确走势，首先要对房地产业的发展掌握科学的分析方法，掌握发展规律，制定正确的政策。
1.稳步、健康地发展城市。凡是城市房地产发展过快或房价上涨过猛的城市，都是城市增长失去控制，规模扩张过度，城市规划不当，人口增加过大，流动人口过多所造成的。如果不制定科学的、正确的城市发展方针、战略和规划，并严格贯彻执行，而让城市盲目扩张，大量吸引流动人口，就不可能比较彻底地解决城市房地产发展和房价问题。
2.调整和优化产业结构。同样的城市规模和经济总量，如果产业结构不同所需劳动力及城市人口数量就会不同，因而产生对住房的不同需求。传统的第二产业、劳动密集型产业所需要的劳动力就会多于现代服务业，因此，就会增加城市的总人口，从而增加对住房的总需求，最终刺激房价的上涨。房价上涨归根到底是城市人口增加过快、产业结构调整滞后的必然结果。所以，必须在正确、科学的方针指导下，促使城市有序、理性的发展，同时加速产业的调整，大力发展第三产业，特别是现代服务业，使第二产业的就业人口转向第三产业，使城市经济得到迅速发展，而人口稳步增长，其增长速度至少低于经济的增长速度。因而缓减对住房需求的压力，有利于住房价格的稳定。
3.正确的住房政策。如果前两点是城市发展方针和城市政策的话，那么正确的住房政策对一个国家和所有城市都是至关重要的。住房政策是如何来解决城市居民的住房问题，或者说，通过什么途径和方法来满足居民对住房的需要。任何国家和城市，都是通过多种途径、多种方式来供应住房。多种方式的基础是城市居民分成许多阶层，每一阶层的经济状况、收入来源、家庭负担、消费偏好……都是不同的，因此需要采取不同的供应政策。而房价虽然只反映一部分住房的供求关系及其价值表现，但是，非市场或半市场的供应政策和供应方式无疑会对房地产市场和住房价格产生重大影响。
4.加强对房地产业和房地产市场的调控。由于房地产业和房地产市场的经济特点和经营特点，房地产成为投机的经济领域和投资的最好场所，因此经常会对房地产的供求产生影响，所以需要进行调控和管理，而且是多管齐下进行有效调，包括财政政策的调控、货币信贷的调控，建设用地供应调控等。当然，调控是一个过程，表现在多方面，调控效果并不一定出现“拐点”。