收益法在大型综合体商业地产评估中的优化
高佩佩，周 云
(苏州科技大学，江苏 苏州 215000)
摘 要： 本文基于大型综合体商业地产的研究背景下，以收益法为研究主体，分析了其理论依据、适用范围，总结了收益法在大型综合体商业地产估价工作中存在的问题，并提出商业地产评估方法的优化路径，从而为类似商业地产的评估提供借鉴与参考。
关键词： 房地产；收益法；优化路径
0 前 言
改革开放后，伴随着我国经济的发展，房地产行业逐渐壮大，大型综合体商业地产经济也得到了蓬勃发展，商业地产估价也迎来发展的春天。一些以房地产为对象的经济活动，如房地产的抵押、税收、损害赔偿等，都离不开房地产估价。房地产估价业务的开展越来越多，房地产的价格和价值也逐渐受到社会各界的广泛关注。房地产评估是一个复合型学科，根据不同的思路与理论会形成不同的方法，因此，估价方式的正确选择对合理地进行房地产估价就显得尤为重要。在《房地产估价规范》(GB/T50291—2015)提出的十几种房地产估价方法中，市场比较法、收益法和成本法是最基本的方法，而涉及评估未来具有潜在收益性的房地产时，收益法则是必不可少的评估方法。本文首先阐述了收益法的概念，其次对收益法的适用性、操作步骤、运算公式和影响参数进行分析，总结了其在评估过程中存在的问题，并指出相应的优化建议。
16周后将30只大鼠随机分为模型对照组与DC疫苗组，DC疫苗组分别于造模后第2、5、8周的周一、三、五、七皮下多点注射DC疫苗，模型组皮下注射等量生理盐水。
1 收益法概述
1.1 收益法的概念
收益法，又可称收益还原法和收益资本化法，是预测在估价时点之后估价对象的净收益，采用相应的资本化率，并对其进行折现累加，且未来收益所承担的风险可以用货币进行计量，以此估算估价对象的价值。经济学中的预期原理是收益法的理论依据。每年获取的净收益与其相应的还原利率能体现出房地产的价值，其中，收益期限、折现系数等因素会对收益法产生较大的影响。
1.2 收益法用于估价的应用前提
随着社会主义市场经济的不断发展与完善，具有投资性和收益性特点的房地产在房地产市场中大受追捧。商业地产的价值等于其未来的收益能力，这是收益法运用的必要前提。因此，对于收益性房地产来说，相较于成本法和市场法，运用收益法进行评估更加合理有效。运用收益法进行大型综合体商业地产评估还必须同时具有以下三个前提[2]：第一，被评估地产的未来预期收益能够以货币的形式表示出来；第二，地产所有者所承担的风险能预测，且能够以货币的形式表示出来；第三，可以预测出被评估地产的未来收益年限。
1.3 收益法用于估价的一般步骤
搜集有商业地产收入和费用的资料→估算评估对象的潜在毛收入→估算评估对象的有效毛收入→估算评估对象的运营费用→估算评估对象的净收益→选用适当的资本化率→选用恰当的运算公式求收益价格。
1.4 收益法的应用公式
分析上述公式可以看出，大型综合体商业地产价值估价结果的高低主要取决于资本化率、年净收益和被评估商业地产的剩余使用年限。
现阶段，商业地产收益的来源具有多样性，非商业地产收益对于商业地产评估的影响不容忽视。然而，我国无形资产的评估体系仍不完善，这和我国评估行业起步晚有很大的关系。因此，在具体评估实务中，评估师应当明确包含在整体收益中的无形资产的收益，将无形资产的价值量进行准确量化，同时，这对估价师的评估能力有了更高的要求。此外，为了保证无形资产的评估能顺利进行，国家应出台相应的政策对该行业进行法律保护。
收益法是对大型综合体商业地产进行评估的关键，也是对商业地产的未来收益进行预测。预测过程涉及到房地产资产运营，此外，外部环境对商业地产发展也具有重要影响。所以，要求评估人员拥有较强专业素质的同时，更要具备很强的综合分析能力，能以现行收益和行业发展态势对房地产的未来走势进行判断。但是由于我国的资产评估行业起步较晚，许多评估人员专业知识和经验积累并不充分，导致评估结果并不理想。再者，有些评估机构为了获取评估业务，故意迎合委托方要求，采取非正当的手段进行竞争，从而致使评估人员在评估过程中违反职业道德要求，导致评估结果不准确。
收益法的理论依据是预期原理，即效用价值原理[4]，其资金的时间价值是通过对大型综合体商业地产在未来的获利能力的估算体现出来的。所谓效用价值原理，换而言之，就是影响被评估对象价格的最重要的因素是被评估对象将来可获取的预期收益，即对房地产的价值起决定性作用的不是在过去时点该房地产的投入成本或者同类房地产价格，而是房地产评估参与者的预期价值，预期收益越高，资产价格越高。
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2 收益法在商业地产应用中存在的问题
2.1 难以确定无形资产所带来的收益
由本文上述公式可知，房地产收益价格受折现年限、收益额和资本化率的影响。第一，资本化率对房地产评估价格影响深远，其细微变动，会导致评估价格发生较大改变。第二，收益法要评估未来收益额，而预期收益额的确定具有很大不确定性。此外，预期收益额的预测和资本化率的确定难度大，评估人员具有较强的主观性，未来不可预见因素多等对其影响较大，因此，得出的价格评估结果并不准确。
2.2 参数预测难度较大
我国对房地产估价理论的专业性的研究始于20世纪30年代，起步时间相对较晚。此外，由于我国大多数评估机构的知识背景不同，就会造成评估人员对无形资产估算的看法不同，在认识上也不是很充分，因此，在进行商业地产评估时，会导致评估值与实际价值差距较大。此外，关于无形资产这一问题，评估行业并没有明确的规定。在评估中，有时评估师会将商业地产中无形资产未来预期可获取的收益计入商业地产评估价值中，由于评估方法的限制和估价师的经验不足，而导致该资产最终的评估价格脱离实际，难以评估出地产的真实价值[1]。
2.3 未将土地使用权的续期考虑在内[5]
结果显示，观察组总有效率97.67%，对照组总有效率81.40%，观察组临床疗效明显高于对照组，差异具有统计学意义（χ2=14.125 8，P＜0.05）。观察组临床疗效、PASI 评分明显优于对照组（P＜0.05），说明中药联合NB-UVB治疗寻常型银屑病能有效促进皮肤修复；观察组血清IFN-γ、IL-2水平明显低于对照组（P＜0.05），说明中药联合NB-UVB治疗寻常型银屑病能有效调节免疫系统反应。
3) 技术选型灵活：在微服务架构模式下，技术选型是去中心化的。开发者可自由选择任何符合服务API契约的技术。此外，由于服务较小，采用当前的技术重写旧服务将变得更为可行。
2.4 评估人员水平参差不齐
式中，V为房地产收益价格；a为年净收益；r为资本化率；n为剩余收益年限。
我国《物权法》的相关政策规定，住宅产权为70年，到期土地使用权自动续期，而其他性质土地如何续期则无明确的政策规定。经批准准予续期的土地使用权续期，土地使用权出让合同则应当重新签订，土地使用权出让金应依照规定进行支付。即该项条例允许土地使用权到期后再进行续期，而《规范》却并未明确指出。
3 商业地产评估方法的优化路径
3.1 准确核实商业地产中无形资产的价值
结合上述文中提到的收益法的运用前提条件，因此，可以总结出，在运用收益法进行商业地产评估时，要先预测该资产在未来几年内的收益，然后利用收益率把收益折现，最后将预期的各年的利润相加，即可得到最终的价值。收益法的运用需要两个假设条件，即收益期限为无限期，且每年的纯收益固定不变，因此，可得出以下基本公式[3]：
3.2 参照同类似商业地产的参数
预期原理是收益法的基础，它揭示了主要是未来的因素而不是过去的因素决定房地产当前价值的原理。通常房地产收益额的确定可以直接计算，但是由于实际收益受到多种因素的影响，直接用于评估是行不通的，因此，应与同类似房地产的影响参数进行比较。通常，对于一宗房地产来说，预测未来收益的基础与参考是其过去的收益，然而，过去的参数值与当前的价值无关。为防止实际估价脱离现实收益，应调查至少近3年评估对象所在区域同类型地产的收益，在此基础上，合理预测评估对象的收益。
3.3 综合提高评估师的专业素养及道德水平
在我国，注册房地产估价师还没有建立相应的专业资格等级制度,纵观其他行业，再健全的标准和准则也难以约束工作人员的主观行为。因此，国家应严格控制房地产估价师注册条件，提高申请注册的门槛。此外，估价机构要有承担社会责任的意识，同时，估价师也要提高自身的专业素养和执业道德，对影响商业地产价格的因素进行多方面分析，做到真正的独立、客观、公正，为得到合理的评估价格打下坚实的基础。
3.4 多种评估方法相结合
运用不同的估价方法进行评估，产生的结果可能会偏差较大，由于没有固定的选择标准，评估方法的合理选择就显得比较困难。因此，在进行地产评估时，要充分了解待估地产的实际状况及所掌握的资料，选择最佳的方法进行评估。在评估对象适用方法较广的情况下，运用两种或两种以上评估方法，一方面以一种相对更合适的评估方法进行评估，另一方面用其他方法进行辅助评估，两者相互校验，从不同的角度分析问题，减少误差，确定出合理的价格[6]。
4 结束语
综上所述，当今，在我国房地产行业发展迅速，评估对房地产的发展影响深远。然而，当下由于评估行业管理法律法规尚有短板，评估师自身能力不足等原因，制约了评估行业的快速发展。在评估方法的选择与运用上，需要在客观公正原则的基础上，还要提高房地产估价师的个人行业能力及道德素养。最近几年，政府对评估行业进行了较大的变动和改革，并把如何准确把握房产市场发展趋势和动向，提高评估行业的整体水平，作为此次改革和变动的重中之重。本文通过将收益法应用在大型综合体商业地产中，并把评估方法进行优化，希望可以为行业的发展提供借鉴与参考。相信在我国经济的新一轮发展之下，我国房地产市场机制愈发健全，评估行业进一步获得稳定健康的发展，给经济发展注入更多活力。
蒲琳一直觉得她妈张盈盈太与众不同了。张盈盈天生时尚、眼光独到，在她们生活的小城市，张盈盈常穿上自己设计的衣服招摇过市，每次都能引来观礼无数，张盈盈毫不在意。
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参考文献：
[1] 窦小雪，杨景海.论收益法在商业地产评估中的适用性[J].中国商论，2017，26(25):69-70.
[2] 姜晓宸，张晓倩.浅析收益法在我国房地产评估中的应用[J].智能城市，2016，2(7):120-121.
[3] 邹秀云.常用房地产估价方法的研究与应用[J].财经界，2016，34(12):73-74.
[4] 宋亚楠，白雪梅.收益法在房地产评估中的应用[J].合作经济与科技，2014，30(9):53-54.
[5] 王晓巍.房地产估价方法存在的问题及改进措施[J].住宅与房地产，2017，23(17):133-134.
[6] 刘宇，杨开源.房地产评估方法的选择[J].科技经济市场，2007，23(4):49-50.
Optimization of large -scale commercialcommercial real estate assessment methods
GAO Peipei，ZHOU Yun
(Suzhou University of Science and Technology, Suzhou 215000，China)
Abstract ：Based on the research background of large-scale commercialcommercial real estate, this paper analyzes the theoretical basis and scope of application of the income method, summarizes the problems of the income method in the commercial real estate valuation of large-scale complex, and proposes commercial real estate evaluation.The optimization path of the method provides reference and reference for the evaluation of similar commercial real estate.
Key words ：real estate; income method; optimization path
收稿日期： 2019-06-05
作者简介： 高佩佩(1993-)，女，江苏徐州人，在读硕士研究生，主要研究方向：建筑经济与管理。
通信作者： 周云(1962-)，女，江苏苏州人，本科，教授，主要研究方向：房地产经济与管理、城市经济与开发、建筑经济与管理。
中图分类号： F299. 233
文献标志码： B
文章编号： 1672-4011( 2019) 12-0041-02
DOI： 10. 3969/ j. issn. 1672-4011. 2019. 12. 019