议房地产企业收入确认方法，本文主要内容关键词为：房地产企业论文,收入论文,方法论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
近十年来，房地产行业总是人们议论和投资的热点。但令人疑惑的是，明明房地产企业看上去利润很高且经营稳定，可财务指标却不甚理想，收入波动大，资产负债率也畸高。造成问题的重要根源之一是有关房地产企业收入确认方法。房地产企业的销售过程存在一定的特殊性，具有生产周期长、投入资金量大、预售融资情况普遍等特点，同时由于自有资金投入较少，主要以银行借贷为融资手段，所以存在高风险性。因此，在房地产销售收入的确认时点问题上，会计学界历来有不小的争议。现行的完工确认法虽然能够在各方面契合收入确认原则，符合谨慎性原则，但却有违配比原则；完工百分比法虽然能够解决配比问题，使财务指标更稳定真实，但却在理论和实践上都存在局限。
一、文献回顾
作为财务报告信息中最大的组成要素，收入的重要性由此可见，而收入确认问题也向来是国外学者探讨的热点。Company Reporting①其2003年的报告中曾指出：“收入确认的重要性不可被低估，因为它是使收入流入企业的媒介。收入通常是一家企业财务报表中最大的构成项目，也是投资决策的基础。”然而收入确认又是极其复杂的，不同行业不同公司在不同的交易规则下确认方法和时点可能千变万化。David,Jerry,Sheldon(2000)曾研究总结，尽管“大多数收入在商品交付顾客时和在劳务被提供且计费时确认”,但同时“会计界确实允许在销售行为以外的其他时点确认收入；其中许多其他收入确认方法是行业特有的”，比如建造业、肉品加工业等，以及采用特殊销售模式，例如开票持有、延长保证期限等。正是由于其复杂性，以及对会计师职业判断的极高要求，使得部分经营者找到了盈余管理的空间，使收入确认成为粉饰企业财务报表的工具。1998年9月，美国证券交易管理委员会(SEC)前主席Arthur Levitt在纽约大学发表演讲时，质疑一些企业的收入确认政策，形容其为“数字游戏”，并特意阐明“公司试图通过操纵收入确认来夸大收益：一瓶佳酿，在它储存酝酿完成前你肯定不会打开瓶子上的软木塞，但是一些公司正在如此处理他们的收入——在销售结束前，商品交付顾客前，或当顾客仍有权力选择终止、撤销、延迟销售交易的某个时点就确认了收入。”因此，企业必须选择公正客观的收入确认方法，从而真实公允地反映企业经营成果，对股东和其他利益相关者负责。
房地产行业作为特殊行业，其收入确认的处理历来存在争议。即使是作为风向标的国际会计准则和美国会计准则，它们自身之间也存在矛盾。国际会计准则(《国际财务报告准则解释第15号》，2008)规定，当该开发不属于建造合同，且不存在“随着建造过程的进行，所有权上有关的主要风险和报酬逐步转移给买方”的特殊情况时，按商品销售的收入确认原则处理，即按完工确认法；否则使用完工百分比法。而美国会计准则(《美国财务会计标准第66号》，1982)作为以规则为导向的会计准则，列举了大量情况和其对应的方法；对于分户出售的公寓大楼有特别说明，在满足适当条件②应当使用完工百分比法，否则延迟确认。两者完全不同的做法，使得房地产企业在面对自身情况决定何时入账时都会产生疑惑。
不过，美国财务会计准则委员会(FASB)和国际会计准则理事会(IASB)目前正在商讨制定统一的收入确认准则，以期减少矛盾做到一致。一名FASB成员于2011年9月27日透露，正由会计准则制定者起草的新收入确认指导文件将会给房地产行业带来巨变，因为指导文件将会代替原先房地产行业的特有准则。③
而在我国，虽然收入准则中没有特别提及到房地产行业的收入确认，但财政部出台了其他文件以起到指导作用。其中，1993年1月颁布的《房地产开发企业会计制度》中规定，“转让、销售土地和商品房，应在土地和商品房已经移交，已将发票结算账单提交买主时，作为销售实现”。此外，1999年5月颁布的《房地产开发企业财务管理若干问题的补充规定》第八条也规定，“房地产开发企业按照国家法律、法规的规定取得预售许可证后，方可上市预售商品房。预售商品房所得的价款，只能用于相关的工程建设，并作为企业预收账款管理。商品房竣工验收办理移交手续后，应将预收账款转为营业收入。”
即便如此，房地产行业各公司，不论是上市还是非上市，收入确认政策上仍存在较大差异，极易使投资者产生误解。因此，不少学者纷纷提出自己观点，意图明确澄清房地产行业的收入确认问题。例如宋文翠(2005)，胡光前、龙芳(2006)，郑钢(2009)等分别从风险报酬转移角度和审计要点角度论证了在交付阶段确认收入的合理性。王晓敏(2009)也表示，企业应当依据企业会计准则、相关法律法规和自身具体情况特别是销售合同中的约定条款，作出客观的职业判断。
同时，学者们也逐步发现并探讨了使用完工确认法存在的弊病。王松宝(2010)指出在目前的收入确认方法下，由于收款进度和完工程度不配比，所以收入与相关费用成本无法进行配比。孙喆(2010)也指出，完工确认法使得房地产企业利润暴涨暴跌、资产负债率畸高，并结合一家公司的运行实例试图证明以完工百分比法来确认房地产行业收入的合理性。此外，欧亚群(2010)对比了中美两国对于房地产企业收入确认的不同处理方法，简要分析了两种核算方法对损益和会计信息质量的影响，指出完工确认法符合谨慎性原则而不符合配比原则，完工百分比法则反之。
二、两种收入确认方法各有利弊
(一)完工确认法和完工百分比法
房地产开发是一个漫长的过程，从买地开工到最后交付清算通常都要两三年左右，甚至更长。房地产企业每当拿地之后就会成立一个项目公司，其损益情况就由该项目公司的财务报表体现。房地产企业的开发流程基本如图1所示。
图1 房地产企业开发流程图
在买地、设计和备案阶段，企业一般都是依靠自有资金运营；当备案完毕后则可申请银行借贷筹资开工，自有资金逐渐撤出。根据不同楼型的要求，当楼盘完工率达到50％～66％时，企业可得到预售许可证开始预售。当竣工后，施工单位将楼盘交予房地产企业，并由其组织勘察、设计、施工、监理等单位及质检机构监督验收，验收合格后则可通知交付购房者，并办理入住手续。最后，房地产企业和购房者办理产权过户，并清算成本关闭项目。从预售开始到最终清算一般历时一年以上。
完工确认法是指在房地产开发竣工交付购房者使用时确认收入，即在“交付”阶段确认。此时，工程已由有关部门验收合格，购房者也对房屋面积质量价款等无异议，并办理入住手续，则表明与商品房所有权相关的主要风险与报酬均已转移，可以确认收入。然而在交付之前只能确认项目费用，所收到的房款应当作为企业的负债，而非收入。
完工百分比法是指在签订买卖合同至发展完成的期间内，按迄今的发展成本占估计发展成本总额的比例确认收入，即从“预售”(签订销售合同)至“完工”阶段按完工比例每期进行确认。在确认收入的同时,同比例确认成本。
目前，按照我国企业会计准则对于商品销售收入确认的规定和房地产行业惯例，所有房地产企业均使用完工确认法，只是在竣工验收时、实际交付时及产权过户时确认略有争议。据统计，100多家房地产A股上市公司在2009年度报告中收入确认会计政策的披露显示，约40％在竣工验收合格时确认收入，如万科、金地集团等；约20％在实际交付时确认收入，如保利地产、招商地产、金融街等；剩余约40％没有披露具体的确认标准，基本照搬了会计准则规定的一般性原则，如首开股份、深深房A、名流置业等；而在产权过户时确认收入的，目前已经很少有公司采用此标准，因此作为个别特例不具有普遍性(张韬，2011)。
而香港地区在2005年以前，完工确认法和完工百分比法并行，采用情况各自占半，蓝筹股大多采用完工确认法，中小型企业和内地发展商主要采用完工百分比法；自2005年起，香港地区实行新的会计准则，根据《香港会计准则注译第3号》规定，要求必须使用完工确认法。
既然中国内地自始至终都使用完工确认法，而且香港地区也从2005年起全面采用完工确认法。是不是说明完工百分比法就是错误或者落后的呢？美国财务会计标准66号《房地产销售的会计处理》规定，对于分户出售公寓大楼，在满足适当条件下可以使用完工百分比法。这就表明完工百分比法本身不存在问题，关键在于这个确认方法是否适合我国房地产行业，这需要从会计原理和实践环境两个角度考虑。
(二)完工百分比法在中国内地的可行性分析
1.会计原理角度
房地产企业收入确认方法的选取首先应当考虑我国会计准则中的收入确认原则。
通常来讲，商品房的销售应当依照销售商品的收入确认条件来确认收入。根据《企业会计准则第14号——收入》第四条规定，销售商品收入同时满足下列条件的，才能予以确认：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；③收入的金额能够可靠地计量；④相关的经济利益很可能流入企业；⑤相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。
商品房销售在预售阶段却无法满足商品销售收入确认条件的第一条和第二条。除了实行“期房限转”政策④的地区，其他地方都允许期房买卖，这说明商品房所有权上的主要报酬在签订销售合同时已经转移给购房者；但是，商品房所有权上的主要风险却没有同时转移给购房者。根据2001年原建设部颁布的《商品房销售管理办法》的规定，如果房屋在交付前出现质量问题、不符合国家规定交房条件、套型与设计图纸不一致或面积误差比合同面积超出3％等特定情况，购房者有权选择退房，房地产企业承担违约责任。由此可见，在预售阶段，商品房所有权上的主要风险仍由房地产企业保留，并没有转移给购房者，所以不满足第一个条件。最后，因为购房者在交付前无权入住使用房屋，因此房地产企业对已售的商品房实施有效控制，即不满足第二条。
综上所述，从预售阶段就开始确认收入的完工百分比法无法完全契合我国关于销售商品的收入确认条件。尽管如此，亦不乏完工百分比法的支持者，他们提出与房地产开发拥有诸多相同特点的建设合同为何就可以使用完工百分比法呢？这就需要我们辨析清楚两者的区别。
2.房地产开发与建造合同的区别
建造合同是指“为建造一项或数项在设计、技术、功能、最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。”它与房地产开发都具有生产周期长、产品体积巨大且价值高、生产成本需要预估等特点。但两者最本质的区别在于产品所有权上的主要报酬和风险转移时点不同：房地产开发在交付时转移，而建造合同在整个开发过程中逐步转移。
房地产企业开发商品房如同生产标准化商品，由项目设计和施工过程决定商品房的结构布局质量形态；购房者对于设计图纸模拟样板若是满意，则可预先支付定金或部分款项，但最后到手的商品房究竟能否被接受还是取决于施工质量和与销售合同相符程度。若是实物与合理预期基本相同，则接受；若存在差距，则可要求退款或是赔偿。在商品房交付验收之前，报酬和风险都没有转移。这跟购买普通的商品情况一致，只是周期相对变长而已。
建造合同则完全不同，施工承包商的行为完全由施工合同约束。合同上清晰标明了客户的建造要求、分期阶段、项目款到账时间，客户有权利规定施工设计和主要结构变动，施工承包商在实质上更贴近提供劳务。施工合同中途终止，则客户支付已施工部分款项，并对在产品拥有所有权和支配权，这就表明主要报酬和风险已经按施工进度转移，可以分期确认收入。
归纳而言，虽然建造合同和房地产开发在表面上十分相似，但是由于产品所有权上的主要报酬和风险转移时点不同，所以收入确认方法也应当不同。
3.国际会计准则和美国会计准则的相关规定
《国际财务报告准则解释第15号——房地产建造的相关协议》是为了具体解释房地产企业应当如何进行会计处理而专门出台的文件。其大致思路是：
首先，企业应当判断建造项目是属于《国际会计准则第11号——建造合同》还是《国际会计准则第18号——收入》的范畴。判断标准是，“当买方能够在建造工程开始前规定房地产设计的主要结构要素，并且/或者能够在建造过程中决定主要结构变动的，则符合建造合同的定义”；“相反，如果买方只有影响房地产设计的有限能力，比如从企业特定的一组选择中挑选一个设计方案，或者只能对基本设计进行微调，则属于国际会计准则第18号范畴”。
其次，根据项目的不同分类，决定收入确认方法。(1)建造合同适用完工百分比法；(2)如果企业不需要获取并供应建筑材料，则仅属于提供劳务，适用完工百分比法；(3)如果企业既提供劳务也提供建筑材料，则属于商品销售，其收入确认条件与我国会计准则完全一致。
虽然以上步骤基本与我国会计理论界的处理方式相同，但唯一不同点在于国际会计准则在面对上述第(3)种情况时，还要考虑是否存在“随着建造过程的进行，房地产企业可能将在产品在当前状态下的所有权上有关的主要风险和报酬逐步转移给买方”的特殊情况。《香港会计准则注译第15号》⑤曾给出特殊情况的示例，比如“若法律要求房地产企业将在当前完工状态的房地产的所有权立即转移给买方，并且随着建造进行，任何新增的建筑物即成为买方的财产”，则此时属于该特殊情况，按完工百分比法确认收入，否则按正常情况处理。然而，国际财务报告准则解释委员会也特意指出这种“持续转移”的特殊情况其实并不常见。
简而言之，我国会计准则对于房地产收入确认的处理思路基本已经与国际会计准则趋同，只是细节上略有缺失。
那么，美国会计准则又是如何规定的呢？按照美国财务会计标准第66号——《房地产销售的会计处理方法》的要求，如果是分户出售的公寓大楼，需要满足以下五个条件：(1)项目前期建设已经完成；(2)买方不能要求退款，卖方不能按承诺交付物业单位的情况除外；(3)足够数量的物业单位已经出售，整个物业不会改为出租物业；(4)销售价款可以收回；(5)销售收入和成本的总额可以合理确定时，使用完工百分比法确认已售物业单位的销售收入和利润。如果将我国商品房在预售阶段的状态与以上五个条件对比，不难发现基本相符，那为什么我国没有像美国那样使用完工百分比法呢？这可能是由于美国房地产预售制度自身特点与我国不同造成的。
首先，美国商品房预售收取的仅仅是定金，其金额只有房价的2％至10％，这是一种履行合同的担保形式。消费者和开发商签订的仅仅是临时契约，不是正式的合同。在签订临时契约的同时，买房者就可拿到一本由开发商申报、司法局审核批准的销售计划书。销售计划书具有法律效力，有几百页厚，包括房子价格在内的所有内容。商品房出售之后，一旦业主与建筑商发生诉讼，双方律师都会依据这本计划书进行辩论，法官判决也以此为依据。由于计划书非常具体详细，因而开发商没有“忽悠”买房者的空间。受此约束，开发商往往是在一切不确定因素都排除了，在入住前半年或者2～3个月，更多的是在房子已经全部造好，才开始预售，才收那个2％至10％的定金。
其次，开发商只有拿到入住证才可以和客户签订正式合同，收取商品房的销售款。美国要获得入住证不是很容易的，一些新楼盖好后两年都不一定能够拿到入住证。在这种情况下，政府既要保护消费者利益，又要考虑开发商的资金周转，因而在对新楼检查时，有95％以上的项目通过检查，可发一张临时入住证。开发商凭着临时入住证就可以正式卖房了。
由此可见，美国预售制度的空间其实很小，开发商出于自身利益的考虑和法律程序的制约，通常都不会过早预售甚至多为现房销售，则按完工百分比法确认收入不会对谨慎性造成太大影响。而我国的预售制度还不够严谨成熟，房地产企业的公信力也难让人放心，利用完工百分比法过早确认收入进行盈余管理的动机更普遍，所以完工百分比法难以在我国房地产行业运用。
4.实践环境角度
房地产企业收入确认方法的选取除了考虑会计原理以外，还应当考虑实践环境。从目前房地产行业的状态和房地产市场的趋势出发考量，采用完工百分比法有如下若干现实问题：
(1)完工百分比法需要每年或每季度甚至每月对完工进度进行验收，这不仅对专业性有很高的要求，还会产生较高的验收成本，只有当利益高于成本时，才有必要使用新方法。而且由谁来负责验收也是一个大问题，由公司内部人员审核则缺乏独立性；由政府组建部门审核则成本高，而且对项目的了解熟悉程度低；由独立第三方审核则可能缺乏专业性或成本较高，需要市场监督。
(2)由于房地产企业的收入在完工百分比法下需要通过完工比例来确定，完工比例等于项目累计成本额与项目总预算的比率，而项目总预算是估计而得的。其准确性由测量师的专业性和职业判断决定，所以存在一定主观性、容易被操纵，使得企业有更多盈余管理空间。
(3)目前房地产行业总体信用程度较低，经常出现问题工程，施工质量和交房率都难尽人意。这些都使得后期进度款或尾款的支付可能性降低，那么就会造成无法符合“相关的经济利益很可能流入企业”这一条件，风险度增高，不应当确认收入。
(4)商品房预售制度是目前房市热闹却品质低劣的主要根源之一，所以各地要求取消预售制度的呼声很高，而且有个别地区已经开始试行取消了。这会使得预售条件的门槛逐渐增高，预售开始到交付的时间逐渐缩短，那么完工百分比法可发挥效果的空间也就缩小了。
(5)面对房市的疯狂热潮和其导致的严重物价抬高后果，政府宏观调控措施日渐严厉，至今已小有成效，房价出现下降趋势，这种潜在的巨大价格波动会使得将来的毁约风险提高。在市场环境恶化的情况下，如果使用完工百分比法提前确认收入则更会突显谨慎性不足的缺点，引发不良后果。
(6)在市场环境恶化态势以及将来产业结构调整趋势的驱动下，房地产市场必定日趋集中，房地产企业将会数量减少规模增大。这样的话，单个企业手头的项目就会增多，轮番确认收入，滚动起来后，完工确认法扭曲企业财务指标的严重性就会降低，那么改用完工百分比法的需求也就不这么强烈了。
综观上述探讨，不论是从会计原理角度还是从实践环境角度来看，完工百分比法目前在我国房地产行业的收入确认中仍是难以适用的。
(三)完工确认法的缺陷
完工百分比法的局限并不代表完工确认法就是完美无缺的，虽然其目前是会计理论界一致认可的房地产行业收入确认方法，但却同样存在很多问题，扭曲了房地产企业的真实财务状况。而且企业规模越小，影响程度越高。
1.收入与费用不配比，利润率波动大
根据配比原则，一个会计期间内的各项收入与其相关的成本、费用，应当在同一会计期间内确认计量。因此，企业的利润率变化应当比较平稳，各期间之间具有可比性。
然而，对于房地产企业，完工确认法要求企业在项目交付前都不得确认收入，成本通过存货核算，但相关期间费用此时已经发生并且确认，所以项目在交付前都只能体现为亏损。当交付时，企业瞬间确认项目所有收入，并结转成本，利润陡增。这显然不符合配比原则，收入和费用不在同期确认，使得利润率波动巨大。
图2是上海新梅2006～2010年各类利润率指标数据及其变化趋势。
由表1和图2可见，上海新梅在最近几年中利润率波动巨大，且该情况在中小型房地产企业中颇为常见。除了正常的经营业绩波动外，完工确认法的收入处理方式进一步放大了这种震荡。虽然企业可能同时开发多个处于不同生命周期的项目，相互抵销可以减小波动，但是由于会计制度导致的利润波动很可能被不明就里的投资者误解为经营活动导致,造成信息不对称、会计信息质量下降，影响投资者决策。
2.收入与现金流不配比，会计信息滞后
在完工确认法下，房地产企业的营业收入与销售收到的经营活动现金流入不匹配。现金在预售阶段已经流入企业，而收入要到交付时才能确认，其中时间差少则半年，多则一年以上。
表2是金地集团2011年中期报表的财务数据。同样的合并范围内，金地集团在营业收入减少41％、营业利润缩水58％的同时，现金却收到48亿多，增长71％。无独有偶，世茂股份也发生过相似情形，而且更明显。
从表3世茂股份的财务数据中可以看出，营业收入与销售收到现金再次出现反向变动。出现这种现象的原因就是收入与现金对应的本身就不是同一个或一组项目，现金反映的是刚刚进入预售阶段的新项目，而收入反映的是已经处于交付状态的老项目。也就是说，利润表上的主营业务收入和成本体现的均是企业以前的经营成果，会计信息滞后，使会计信息质量进一步下降。
3.资产负债率极高，财务指标失真
资产负债率表示的是企业资本的融资结构，体现了企业的偿债能力。通常意义上来说，资产负债率越高，则财务风险也就越高，这是投资者衡量企业实力时普遍会考量的指标之一。
从财务报表披露看，内地上市房地产企业的资产负债率基本都很高，平均在65％～75％左右，这是否代表房地产行业不具有投资价值呢？其实，这些房地产上市公司举债高大多是因为行业特性要求其投入资金量极大，而内地企业基础较差，自有资金不足，加之为了谋求企业规模扩展，因此必须借助银行借资补缺。尽管如此，相较香港同行，内地房地产企业仍偏高很多，是否存在资产负债率被虚高的可能性呢？表4、表5是2010年内地和香港房地产龙头企业的对比财务数据和指标。
从上述数据看来，内地房地产企业在盈利能力上不差于香港房地产企业，而资产负债率却近乎两至三倍，其中很重要的一个原因在于作为负债计量的预售款。在完工确认法下，收入在预售阶段尚不能确认，预售款便作为预收账款计量，增加了资产负债率的分母。但如果按权责发生制来看，当企业开始预售时，建造已完工至少一半以上，如若风险极小可控，则将已完工部分对应的房款仍作为负债也并不合适。此外，由于两地预售制度的不同，香港所收的预售金实为订金，金额很小；而内地所收的预售金为房款，金额较大，对资产负债率影响也就大了。因此，巨额的预收账款致使资产负债率上升，财务指标有所偏颇，对投资者而言也就失去了参考价值。
三、结论建议
完工百分比法一则无法完全契合商品销售的收入确认原则，二则因房地产开发与建造合同在所有权上主要风险和报酬的转移时点不同而有所区别，加上我国预售制度不如美国严谨苛刻，所以在会计原理层面难以得到认同。此外，因验收成本、企业诚信、国家宏观调控政策等多方面原因使完工百分比法的可利用空间缩小，所以在实践环境层面也存在问题。因此，完工百分比法不适用于中国内地房地产行业的收入确认。
但现行完工确认法存在的若干局限，如收入与费用不配比、会计信息滞后和资产负债率失真等等，可能影响财务报表使用者的判断。尽管收入确认方法或许无法改变，但却可以通过改善财务报表披露来解决问题。
以下是笔者对房地产企业财务报表披露改进的个人建议，以期在不违背会计准则的前提下为投资者提供更多有参考价值的信息。
(一)深入贯彻现有规定
2001年中国证监会发布了《公开发行证券公司信息披露编报规则第11号——从事房地产开发业务的公司财务报表附注特别规定》，其中对存货、预收账款和收入的附注披露分别作了规定，目的是保证房地产开发企业披露的信息中尽可能多地展示其行业特性。
一是发行人在存货项目注释中，不仅应按性质(如开发成本、开发产品等等)分类列示存货余额，而且对开发成本应当分项目反映开工时间、预计竣工时间、预计总投资、期初余额和期末余额；对开发产品应当分项目反映竣工时间、期初余额、本期增加、本期减少、期末余额。
二是发行人在预收账款项目注释中，除列示账龄余额外，对预收的房产款应分项目反映期初余额、期末余额、预计竣工时间和预售比例。
三是发行人在主营业务收入项目注释中，应分项目披露报告期内各期间金额。
虽然该规定切实细致，但实际执行情况却不尽如人意，尤其是对于主营业务收入项目注释的披露，鲜有到位者。这仍需要进一步深入贯彻落实。
(二)披露项目完工比例
虽然房地产企业收入不能按完工进度确认，但是完工比例的披露可以使得财务报表使用者对企业所有项目目前阶段状态有一个比较直观明确的概念。该比例可通过存货附注中在产品期末余额明细与该项目预计总投资的比值得到。当然，预计总投资的估计准确性需要依仗企业自身的专业性和诚信力。
(三)披露根据配比原则计算而得的理想数据
企业可以根据各项目的完工比例、预售比例、销售金额和建造成本，按照配比原则得到“理想”收入和成本，并在此基础上计算“理想”利润率和资产负债率。虽然由于商品房所有权上相关的主要风险和报酬尚未转移，这些“理想数据”于会计原理而言是无意义的、不谨慎的；但是对于财务报表使用者而言更能体现企业的经营成果，适合用于对比预测，解决了上述完工确认法带来的问题。
不过，这些“理想数据”都是建立在没有违约风险的基础上，企业在披露这些数据指标时应当交代清楚假设前提，使财务报表使用者在考虑使用这些数据时更加审慎。是否相信利用这些数据的权力在于使用者，但尽可能披露有价值经营信息的义务在于企业。
注释：
①Company Reporting,is a pan-European service founded by Dr.David Tonkin in 1989 which identifies changes in corporate reporting practice and governance procedures under IFRS,www.companyreporting.com.
②具体条件可参看该文中关于“美国财务会计标准第66号——《房地产销售的会计处理方法》”要求的具体描述。
③Quoted by Denise Lugo in "Accountants Expect Major Changes for Real Estate in New Revenue Rules",BNA TAX & ACCOUNTING,Sep 30,2011.
④“期房限售”政策，上海市政府2004年颁布，规定“自2004年4月26日起，预购人购买的预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记；在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让的预告登记。”这里的“限制”仅是指对期房转让不予办理“预售商品房转让的预告登记”，而不影响期房买卖合同的效力。
⑤《香港会计准则注译第15号》，即“HK(IFRIC)－INT 15 AGREEMENTS FOR THE CONSTRUCTION OF REAL ESTATE”，其中加入了“IFRIC－INT 15”中没有的些许说明性示例。
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