关于房地产企业财务内控制度的几点思考
余柏舟 深圳市金众地产集团有限公司
摘要： 近年来我国经济的快速增长刺激了房地产市场的蓬勃发展，满足人们对于居住条件需求的同时，房地产企业也获得了巨大的经济效益。但随着市场供应的饱和度增加，风险度随之加大，这对房地产企业的正常运行产生了巨大的挑战。房地产企业需要加大对资金管理的力度，实施企业财务的内部控制，这不仅是企业解决当前一些困扰问题的需要，也是企业提升自己市场竞争能力的根本保证。尤其在当前经济下行趋势明显的背景下，财务内部控制更显重要。
关键词： 房地产企业；财务内控；风险管理
一、我国房地产企业财务内控问题概述
健全的财务控制制度，主要包括企业财务制度、财务预算、资金管理、筹资管理、投资管理、收益管理、财务人员、财务信息、财务风险及业绩评价体系等一系列的财务制度。一些住房贷款措施的出台，进一步推动了房地产市场的迅速发展。在这样环境下，房地产企业得以迅速扩大建设规模，企业的规模和业务能力也有了巨大的发展，其投资也需要保持同样的速度。资金意味着好的投资建设项目以及更强的风险抵抗能力。而这些情况都会对企业的财务管理造成重要的影响，提高企业有限资金的使用效率和管理水平，这是房地产企业提高运营质量非常重要的前提，加强财务内控则成为企业必然要进行的财务管理选择。
二、当前房地产企业财务内控与风险管理研究
企业以盈利为根本目的，作为表征财务运营情况的管理手段，财务管理有着极为重要的价值。尤其房地产企业，其对于资金的运作有着更高水平的要求，科学化的财务内控制度不仅有利于企业规划和合理使用资金和资源，还是企业管理体系和管理水平的综合体现。财务内控管理水平也是企业市场竞争力的重要方面，在目前房地产市场渐趋理性的发展背景下，房地产企业需要提升企业的财务内控管理水平，强化企业对资金的有效利用。
(一)当前我国房地产企业财务内控管理中的风险问题
就目前来说，我国的房地产企业总体发展趋势进步明显，但不可否认相当多的企业其财务内部控制还存在许多较严重的问题，这些问题如果不能得到认真的对待和针对性解决，将严重制约企业的稳定经营和发展，是企业经营过程中的巨大风险。具体来说，其风险问题主要包括以下几个方面：
由表10可以看出随着染色时间的增加，可以提高棉条的表观深度K/S值，而当染色时间超过75 min后，K/S值有所下降。这是由于染色时间增加，可以提高染料上染率，但时间过长会使已经固着在棉条上的染料水解。因此染色时间选择75 min为宜。
1.投资管理方面的风险问题
房地产领域属于资金密集型行业，房地产企业的经营特点是对于资金的整合和有效管理，因此对与房地产企业的资金管控相关的方面有非常关键的风险影响，必须引起高度关注。首先要高度重视并严格预防企业的资金链发生断裂问题，将会导致企业的崩盘，并出现烂尾楼等问题。企业对该风险的管控办法主要在于两个方面：一是企业融资管理，二是确保企业的合理资本结构控制，通过把握这两个方面，使得企业能够承担的财务风险控制在合理水平，能够满足企业在运营过程中对资金的需求。
3.预算管理方面的风险问题
“王医生，这是我熟人，您帮忙照顾一下!”“陈主任，我是老李介绍来找您看病的，呵呵。”……医生与患者之间常常能听到这类对话。不少人认为，医院有熟人可以为自己提供方便，比如不用排队挂号、省去不必要的支出、医生看病时也会更尽心，这些好处让人们免不了有“进医院就得找熟人”的想法。
财务管理对于企业高层来说，必然会保持高度的重视，但对于企业基层的人员就会有一定的欠缺。财务内部控制与企业每个人员都有直接的关系，每个人都可以为企业的财务管理做出贡献。企业要将这一思路在企业内进行宣传和贯彻，使得上下保持思想和执行过程中的统一性。从领导和管理层的角度，关注不仅是以自己熟悉的方式管理和控制企业财务，还要强化对财务内控知识的充分学习，主动理解和掌握财务内控相关的各种情况，结合自己的工作内容，确保财务内控管理的基本影响因素得到充分的重视，推动财务实践工作取得预期的实施效果。从普通财务人员的角度，要将具体的工作内容与企业财务内控流程和标准进行统一，完善自己工作中的财务操作理念和指导思想。从非财务工作人员的角度，要树立起成本意识和盈利意识，明确自己工作对于企业财务的具体影响，并明确企业所采取的财务内控制度对于自己岗位的基本要求，并将这种理解体现到具体的工作中。
2.建立健全企业财务内控制度
受到房地产领域巨大利益的驱动，很多房地产企业对于建设项目有一种本能的冲动，不顾现实盲目进行投资，只要是能够拿到的项目，任何房地产企业都想来进行房地产的开发。很多房地产企业在财务投资管理制度方面的建设严重落后，存在严重的不完善问题，企业将财务内控视作可有可无的工具，在实际的运用中难免徒有其表，而管理的本质已经发生改变。
“这真离奇。一个偷香窃玉的男人，找到真爱却又遭到抛弃而最终厌倦了女人。这个情场的浪子回头又太迟了。他遇到了一个女浪子。我想现实生活中不会有这样的男人。”
尽管我国房地产市场发展很快，但一些制度和监管等方面的建设还不够健全，当市场深度足够大的时候，很多问题被隐藏，经营的优劣区分并不明显。房地产企业内部要树立起全面预算的意识，将这种意识贯彻落实到具体的业务完成过程当中。在此基础之上，要建立起更加科学合理的预算模型和实施办法，推动预算实践效率以及科学性的全面提升，建立健全更加全面的预算管理机制和体系。对于全面预算管理的强调，就必然要充分考虑目标成本管理等方面的内容，通过有效的过程管控措施，实现降低预算管理风险的预期目标。
1.强化房地产企业上下对财务内控管理的重视度
房地产企业在进行财务管理分析时，必须着重对管理会计工作的具体落实，做好相应的管理分析工作，要将财务会计作为最基础的前提条件，为企业领导者和管理层进行的所有决策提供各种全面详尽的信息，以降低企业运营的财务管理风险。企业的财务管理分析不只是财务会计的内容，必须做好相应的核算工作，将风险问题体现成量化的可衡量数字。一些房地产企业注重了对先进财务管理制度的引进，但具体的应用过多套用现成的做法，与企业经营实际脱钩，使得企业的财务管理不但未能有实质的进步，还会导致一定程度的低效和混乱问题。更多房地产企业的做法是将财务内控制度进行分解，选择能用的拿来用，财务管理的实质没有根本性的变化，即便对企业的财务管理有一定的促进作用，但效果也非常有限。
(二)提升房地产企业财务内控风险管理的具体举措
基于对房地产企业在财务内控制度实施方面的诸多问题，必须有针对性地进行相应的整改，不但要解决对现实管理的困扰，还要为以后的财务管理发展奠定坚实的基础。
4.财务管理分析方面的风险问题
现阶段，“反转课堂”未实现全面普及，仍然处于探索时期，想要得到推广与应用还存在诸多问题，例如：先进技术、教学专业水平、学生综合素质等问题[5]。将反转教学应用于医学继续教育的教学中，为医学继续教育教学方式的实践探索开拓了一个新的领域。但在采用该教学模式时，在教师学生角色发生转变后，教师不只是录视频和上传教学课件，还需专业教师随时监控教学环节的开展、教学质量、学习效果的评价和收集反馈意见，针对存在的问题进行适当地引导与讲解，改变反转的“度”或优化课件，必要时及时调整教学模式，以达到更好为学生服务的目的。
2.资金管控方面的风险问题
从西王的创业路径可以看出，这是一家在传统产业色彩颇为浓厚的企业。像大多数的鲁企一样，他们在不知不觉中成为行业巨头，他们将更多的精力放在深耕产业链条上，很少轻易涉足陌生行业。他们更愿低调潜行，不像互联网英雄那样拥有极高的曝光度，其产品的知名度要远远大于创始人的知名度。
对于我国的房地产企业来说，其财务内部控制的制度包括关键的几个方面，这些方面的全面建设是确保最终建设质量的基本前提，如果某一方面存在问题，就会对整个财务内控制度形成限制，其实施效果也会因此存在严重问题。首先，是要强化财务预警制度建设，其主要作用就是对资金风险的预警提示，借助这些制度性规定，企业财务人员可以及时发现问题，并将其告知相关管理层，将可能的风险问题消除在初始状态。其次，是要强化财务监督机制建设，对于财务管理的各个环节进行有效的监控和管理，使得相关人员对于企业的财务管理流程和标准有清楚的把握，对于违规操作问题可以进行相应的反馈以促进这些违规问题得到有效控制。再次，是要加强财务成本管理机制建设，包括资产管理、预算、核算等相关内容，要将企业的收支情况严格控制在企业财务管理部门的严格控制之下，形成企业成本控制的最优化选择。最后，是要强化基于财务情况的绩效考核制度，对于企业各个部门的财务情况，形成有效的激励作用，在具体的业务工作中体现财务内部控制的思路。
3.提升房地产企业财务人员的综合素质和业务能力
房地产企业要加强对财务相关人员的培训，尤其是企业财务内部控制方面的一些基本知识和具体技能，要保证所有财务人员都要满足岗位对于该工作人员的技能需要。财务主管不但要了解本职工作要掌握的基本情况，还要熟悉下属的技能操作流程和标准，以便于其具体的检查和指导。财务业务人员不但要熟悉自己的本职业务内容，还要对与本职工作上下环节的工作流程有一定了解，以形成必要的监督和工作反馈。培训方式以实际操作为主，通过实践获得最重要的经验，提升实际工作中的业务操作能力。
三、结束语
综上所述，财务制度是企业运营管理的核心内容，是企业进行资金收支管理的基本原则和规则的统一，对于房地产企业来说，尤其如此。房地产企业的财务管理目标之一，就是要确保资金的合理周转率和使用效率，而房地产企业的资金成本和使用周期，都对企业的实际经营产生非常大的影响，也是企业核心竞争力的根本表现。
参考文献：
[1]徐冬茹.完善企业内部控制的几点思考[J].长春金融高等专科学校学报，2014(03).
[2] 万晓刚.探讨如何加强中小房地产企业的财务内控管理制度[J].时代金融，2018(06).
[3]余凯.我国寡头垄断条件下的房地产价格形成机制研究[J].经济地理，2014(5)：63-70.
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