问策保障房投资——重庆的公租房投资账，本文主要内容关键词为：重庆论文，此文献不代表本站观点，内容供学术参考，文章仅供参考阅读下载。
重庆市近期放宽了公租房申请人的收入门槛，并将参加工作3年以内的公务员纳入保障范围。经过此次调整后，重庆绝大部分“无房户”都具备了申请公租房的条件。
与这一举措相伴，重庆公租房再次提速：自2010年始，力争在3年内开工建设4000万平方米。而这一目标在2009年提出时，完成期限则是10年。在这样的提速背后，重庆市政府的信心何在？
重庆城市住房供给较早提出了“双轨制”的发展模式：由政府来保障30％-40％的城市低收入群体“有房可居”，其余则交由市场解决。对此，重庆大学建设管理与房地产学院院长任宏对《中国投资》记者表示，这就好比汽车市场，如果不形成多层次的市场体系，就像要求大家无论贫富都买奔驰一样。
“双轨制本身并不十分完善，今后还需进一步建立与百姓需要相适应的购买模式，以促进社会和谐安定”，任宏总结道。
重庆市市长黄奇帆不久前在接收中国房地产报采访时表示，重庆在保障房建设中，不收施工税、交易税等各种税费，不收出让金，不收配套费，也不收什么利润。他认为只要以此为出发点，任何政府都可以完成指标。
任宏也认同这一观点：“公租房以一种低成本的运作模式，必须建立在一系列的优惠条件之下，依靠政府支持才走得通”。
开工率：41％
目前重庆市已安排各类保障性住房用地2200公顷；建设资金也已经陆续到位，1-4月已筹集各类保障性住房建设资金254亿元
根据重庆市政府提供的相关数据，目前该市廉租房保障人数为22.24万户，危旧房棚户区改造的保障人数是40.1万户，保障住房比例达到了15％，在全国位居前列。
照此发展，重庆市政府在6月7日召开新闻发布会表示，在2015年以前，该市将超额完成国家下达的20％保障住房任务。
稍早前，重庆市国土房管局局长张定宇则介绍了该市自去年起展开的公租房建设的情况。2010年重庆市公租房开工建设1300万平方米，今年已有1000万平方米陆续投入使用。同时，2011年将新开工建设公租房1350万平方米。
不久前，按照国家住房和城乡建设部的要求，重庆市公布了其2011年公租房建设的开工情况：20.4万套，占其年度建设总量的41％。
支撑这一进度的是另一组数字。张定宇表示，目前重庆市已安排各类保障性住房用地2200公顷；建设资金也已经陆续到位，1-4月已筹集各类保障性住房建设资金254亿元。
自重庆市提出大容量公租房建设目标起，各种议论声音不断。在一组组分析数字背后，重庆市布局城市化发展的思路其实一直很清晰。
重庆市发改委副主任徐强在去年9月份举行的“十二五”城市化形势分析与政策建议论坛上曾表示，重庆自2007年成为全国统筹城乡试验区，一直在探索以农民工问题为突破口来解决城乡统筹问题，争取让更多符合条件的农民工和新生代转化为城市居民。
由此，去年重庆市主要开展两项工作，一是建设公共租赁住房，一是进行户籍制度改革。
重庆市的户籍制度改革工作已于2010年8月15日全面启动，作为第一阶段的目标，2011年内，将要实现338万农村人口转户进城。目前，这一目标已完成过半。
与此同时，重庆市放宽了公租房申请条件，进一步契合此前黄奇帆所提出的：无论是刚毕业的大学生，还是农民工，只要符合一定条件，都应划入申请人之列。
解决中低收入群体的保障性住房建设问题，解决转户进城的农民工和新生代的住房问题，这些均可看做是重庆大力提速保障房建设的背景。
1+3的融资模式
4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。其中，300亿元由政府出，其余700亿元将通过社会融资渠道予以解决
在对于公租房建设的各种争议声中，任宏却认为，当前是中国建设保障房的最好时期：土地成本尚未大幅度上升。而重庆的情况则更为特殊，政府本身即拥有大量土地储备。
黄奇帆今年2月15日在重庆市“国土资源和房屋管理工作会”上，谈到了该市2002年8月出台《重庆市国有土地储备整治管理办法》的因由。
黄奇帆表示，2002年以前，政府手里几乎没有土地储备。如果要用土地，还要向开发商购买。这直接促成了政府储备土地政策的出台。他认为，此举有利于政府在实际上调控土地供应，控制地价。
在这一政策的支撑下，任宏对于重庆公租房很有信心：“重庆土地的容积率远远大于北京、上海等城市，只要公租房的建设能够享受政府给予包括土地、税收等优惠政策，我个人认为是完全可以正常周转的”。
黄奇帆的账本算得更细，他在近期提出了1+3的融资模式。按照每平方米2500元的建设成本计算，4000万平方米的公租房共需资金约1000亿元。其中，300亿元由政府出，主要包括3个来源：政府储备用地、新发生的土地出让金和房产税收入、财政预算内收入。
其余700亿元将通过社会融资渠道解决。目前，鉴于重庆市本身所具备的土地及政策等优势，包括社保基金、保险资金、房地产投资信托融资(REITs)等都已参与到重庆市的公租房建设之中。
对于如何偿还这700亿元的本息，黄奇帆也有清晰的计划。
第一，公租房的租金约为10元每平方米每月，4000万平方米一年的租金为48亿元。如果700亿元贷款按照6％的贷款利息，一年的利息约为42亿元，租金收入基本可以覆盖。
第二，4000万平方米的公租房按1 0％的比例配建400万平方米商业配套，按照商业地产每平方米1万元计算，将有约400亿元的收入用于归还本金。
第三，按照2010年6月出台的《重庆公租房管理办法》，公租房入住5年后，可由租房人申请购买。据此，如果按售出1000万平方米计算，将有约300亿元收入，这样就可以实现700亿元贷款的本息平衡。
同时，政府手中依旧掌握着3000万平方米的公租房，每年都有租金收入，保持财政的持续运转。
公租房“后管理”
公租房就是公租房，应该形成一种相对稳定的存量
公租房租售结合，被不少人认为是解决其融资问题的必要途径，然而随之而来的监管问题亦存隐患。任宏对《中国投资》记者表示，中国的城市化进程还要持续二三十年，如果公租房不能够保持在一个稳定的状态，可能会产生更多问题。
“对于每一届政府来说，保障房的建设都会是一个持续存在的问题。所以无论从稳定的角度，还是从管理难易程度等方面来讲，公租房就是公租房，应该形成一种相对稳定的存量”，任宏如是说。
目前，重庆市公租房虽然可由租房者购买，但不能进行上市交易。若购房者想要卖房，只能出售给公租房管理局，由政府回购，其价格以原销售价格加同期银行存款利息为准。
公租房建设后的另一个焦点问题，集中在管理和维护方面。由于公租房的供给群体规模大，分布广，构成复杂，流动性强，相应的管理工作也变得更加复杂。重庆市政协委员刘江龙在今年重庆“两会”期间提出，这一工作若仅由政府负责，很可能重蹈过去公房管理部门的覆辙。
对于这一问题，任宏也表达了自己的看法：“今后维护的问题，政府还需要花不少精力。对于那些刚刚融入城市生活的群体来说，尚需要一个适应新制度的过程。不过我相信，最终因为人对于文明的需求，对好生活的追求，会形成一种强大的推力，促使一种新鲜的管理体系和制度的产生。”
地方模式
南京试水社保基金参建保障房
2月26日，全国社保基金投资南京保障房30亿元信托贷款项目正式签约。30亿元社保资金将专项用于支持南京市花岗、西善桥等4个保障性住房项目的建设，建筑总面积将达980万平方米，可以为南京市提供8万套保障性住房。
陕西：成立保障性住房建设公司化解资金难题
3月21日，陕西省保障性住房建设工程有限公司揭牌，直接进行保障性住房建设项目的资金筹措、划拨、回笼和工程质量监督管理。据陕西省住房和城乡建设厅厅长李子青介绍，陕西省保障性住房建设工程有限公司由省财政出资10亿元，延长石油(集团)公司出资30亿元共同组建而成。该公司将采取市场融资方式帮助市县政府加快保障性住房建设。市县政府按照属地原则与该公司签订目标责任合同，省财政按预算级次下达中省补助资金，市县财政部门落实本级资金配套，由保障对象所在地政府组织回购。
山西：大力推进保障性住房建设
4月12日，山西省出台多项具体措施以确保完成保障性住房建设目标。山西省国土资源厅将保障性住房建设用地予以单列，以确保今年保障性住房建设用地应保尽保。为了保证市、县政府从土地出让金收益中安排不低于20％的资金用于保障性住房建设，山西将对未按规定比例提取土地出让金的市、县，由省财政厅通过年终决算扣回相应数额资金作为保障性住房建设资金。市县保障性住房建设在风险可控情况下可优先享受金融机构提供的贷款，同时，鼓励和支持各级政府建立专用融资平台，设立保障性住房建设投资公司。
湖南：土地出让金的5％要用于保障性住房建设
5月24日，湖南省发布《湖南省人民政府关于加强保障性安居工程建设的意见》。《意见》明确，住房用地供应计划中，保障性住房、棚户区改造和中小套型商品房建设用地，不得低于住房建设用地供应总量的70%。《意见》指出，商品房项目配建保障房不低于5％，其中配建廉租住房不小于2％，公共租赁住房不小于3%。土地出让金5％用于建保障性住房。设立省保障性安居工程投资公司，引导金融资本、民间资本投入保障性安居工程建设。同时全面推行廉租住房和棚户区改造租售并举、共有产权模式。
湖北：多渠道筹集保障性安居工程建设资金
近日，湖北省副省长赵斌在媒体发表文章表示，2011年湖北省一是继续加大省级财政的投入力度。二是明确将中央代地方发行的债券优先用于廉租住房和公租房建设。三是规定各市州县将土地出让金净收益的10％以上或者土地出让总收入的5％用于保障性安居工程建设，凡是未达到上述比例要求的地方，不再审批其新的建设用地指标。四是合理使用中央廉租住房专项补助结余资金。五是继续做好公积金贷款支持保障性安居工程建设的试点工作。六是鼓励用工比较集中的开发区、产业园区以及用工比较集中的大企业建设公共租赁住房，支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集资金，专项用于公共租赁住房建设和运营。
河北：用“1+6”模式突破保障性住房用地瓶颈
在6月10日河北省保障性安居工程新闻发布会上，河北省住房和城乡建设厅副厅长曲俊义表示，河北目前正在力行“1+6”模式，确保保障性住房土地到位。
“1”就是加快新增建设用地手续审批，用新增建设用地指标对冲存量土地，“6”就是通过6个渠道优化利用存量土地，即政府已经收储还未出让的土地、收回闲置两年以上的已出让国有土地、棚户区改建腾出的土地留足回迁安置用地后的土地、城中村改造腾出的土地、利用企业自有土地建设公租房、利用工业用地建设公租房(或集体宿舍)。工业园区内企业的工业用地，可在总用地面积7％的行政办公及生活服务设施用地内安排建设公租房(集体宿舍)。
河北省将采取各类投资主体参与、鼓励房地产企业开发、推行政企共建和BOT、BT模式进行保障性住房开发；同时辅以多元化产权政策，支持开发区、产业园区、企业、单位建设，优先解决本单位职工住房问题。
南宁：开辟多渠道广建保障房
6月13日，南宁市出台了《南宁市进一步加快保障性安居工程建设若干规定》。《规定》要求：尝试4种方式拓宽保障房土地供应渠道：其一，用地单位可利用原自有住宅用地，投资建设面向本单位员工出租的公共租赁住房，其用地权属和供地方式保持不变。其二，用地单位还可利用原自有的非住宅用地，建设面向本单位员工出租的公共租赁住房。其三，原自有的非住宅用地，如果属于取得用地已满8年或因产业特点、环境污染等因素已不适宜在中心城区发展的工业、仓储出让用地，用地单位申请变更为经营性用地，并承诺按规划的总建筑面积30％以上比例建设公共租赁住房的，经批准，市国土局可与用地单位变更原供地合同有关土地用途限制的约定，并依法办理土地用途变更手续。其四，农村集体经济组织在不改变土地权属关系、且保证集体住宅和产业用房的前提下，也可利用自有的集体建设用地增加建设只租不售的公共租赁住房。《规定》指出，南宁市除了从财政预算内资金中安排部分资金用于保障性安居工程建设，还将在确保完成廉租住房保障任务的前提下，从土地出让净收益中计提不低于10％的资金以及利用住房公积金增值收益结余(扣除贷款风险准备金和管理费用)作为廉租住房保障资金，统筹用于公共租赁住房建设。
宁夏：构建以公租房为重点的3+2住房保障体系
为了进一步完善住房保障体系，近年来宁夏在全面启动公共租赁房建设的同时，不断加快推进廉租住房和经济适用房建设，加大城市和国有工矿棚户区改造力度，目前已初步构建起以廉租房、公共租赁房、经济适用房为主体，限价商品房、劳务移民房为补充的“3+2”住房保障体系。此外，在实施生态移民的战略决策中，宁夏还把劳务移民住房全部纳入公共租赁房。
山东：积极开展公积金支持保障性住房建设试点
2010年起，山东省保障住房建设进入加速阶段，这主要得益于配套资金及时到位。除了政府财政投入，山东还鼓励保障房与商品房联动开发模式，开发商在配套建设保障房时，享受税费减免、土地划拨等优惠政策，建成后由政府回购，再低价销售给住房困难群众。而一些地区只要在5年内将购买保障房时的补贴资金退还，保障性住房就可变更为普通商品住房。2011年，山东将在扩大奖补资金规模、加大奖补力度的基础上，积极开展公积金支持保障性住房建设试点。
资料来源：《中国投资》根据公开资料整理