关键词：城市地价；土地集约利用；内部关系；关系模型
引言
地价作为土地市场运作的价值判断标准和土地供求关系最灵敏的指标，既能够及时反映城市土地利用现状、用地类型变化趋势，又可有效调控城市土地利用效益及强度，对城市土地集约化程度、用地结构调整等具有显著的引导和指示作用。人多地少的国情和城市化的快速发展决定了中国必须集约利用土地，为此，将城市地价探索与土地集约利用研究相结合，深入挖掘二者间的关系，有助于合理控制地价变化，有效进行地价宏观调控，探索促进城市土地集约利用的合理途径，科学管理城市土地资源配置，把握城市土地市场变化规律。随着城市地价的不断增长，市场竞争发挥了重要作用，但同时面临着土地使用缺乏统一规划的重要问题，导致城市地价不断增长，而土地集约利用是解决该问题的重要途径。本文阐述了城市地价、土地集约利用的相关概念，深入分析了城市地价与土地集约利用的关系，以期实现城市地价的合理控制，提高土地集约利用率。
1城市地价的概念
土地是一种特殊的资源，它既是自然资源也是资产，因此没有价值的土地却拥有土地价格。在我国，土地为国家和集体所有，土地所有权与使用权的分离，决定了土地的使用权可以作为商品进入市场流通。。城市地价的计算可通过地租和平均利息的比值获得。除集体经济组织所有的土地外，我国大部分土地均为国家所有，而城市地价就是由购买主体向政府购买土地使用权而支付的土地单价，也可以理解为政府一次性出让土地使用权而收取的单位地租。通常来说，商业用途的土地使用权为40年，而住宅、工业用地使用权分别为70年和50年。
2土地集约利用的概念
土地集约利用的概念最早借鉴于古典经济学家们对农业用地集约利用的研究，其基本内涵是指通过增加土地投入来获得土地最高报酬。由于受到土地利用报酬递减规律的影响，土地集约利用度不能无限提高，当土地投入达到某一临界点时，再追加投入土地收益不再继续递增，此临界点就是集约边界，此时的土地利用达到集约利用，没有达到集约边界的为粗放利用。城市土地集约利用的概念因为城市土地利用的特殊性，中外学者从不同角度进行了研究和界定，但至今都没有形成统一概念。一个共同点就是认为城市土地利用就是在土地上增加投入以期获得更多产出的生产方式。
3城市地价与集约利用的关系研究
3.1城市地价与城市规模的关系研究
城市地价与集约利用的关系研究之一是城市地价与城市规模的关系研究。城市发展规模与城市地价之间存在着密切的联系，主要体现在地价对城市发展规模起到良好的调节作用：
一方面，城市土地价格的增长意味着土地购买主体花费的成本上升，为了降低成本，购买主体会综合考虑投入和产出，从而将企业、单位搬迁到地价相对便宜的区域，而从家庭的角度来看，城市地价的上涨，必然导致住宅、生活成本的上升，对于价格敏感的家庭则会选择到距城市中心相对偏远的地区购置房产。从这个角度来看，土地价格的上涨会导致城市规模扩大。
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另一方面，土地价格的上涨会提高土地集约利用。企业、单位等主体生产规模扩大、人员增加，但其所持有的土地面积有限，如不购置城市土地，必然会提高土地集约利用。如企业、单位等主体搬迁到郊区，虽然土地成本下降，但随之而来的是基础建设、采购运输成本、产品销售成本上升。对于家庭而言，搬迁到地价相对便宜的区域意味着交通成本、上学、医疗成本的增加，因此，为了降低成本，提高土地利用效能，地价的上涨必然会带来土地集约利用的提高。
3.2城市地价水平与土地利用效率的相互作用关系
城市地价与集约利用的关系研究二是城市地价水平与土地利用效率的相互作用关系。土地利用效率整体分布较平稳，根据调查显示，处于较高水平的城市集中在东、中部两大经济带，而处于较低水平的城市则分布在中、西两大经济带。而且地价水平（综合、商业、居住、工业）也呈现与土地利用效率较类似的变化趋势。地价水平值较高的城市基本上位于东部经济带，如综合地价水平值大于 10000 元 / 平方米的为福州、杭州、广州、上海、北京；商业地价水平值最高值为北京的 50757 元 / 平方米；居住地价水平值大于 10000 元 / 平方米的为南京、福州、杭州、广州、上海、北京；工业地价水平值最高的为北京的 2526 元 / 平方米。反之，地价水平值较低的城市多位于西部经济带。由此对比可看出，土地利用效率和地价水平较高的城市绝大部分位于东部经济带，而较低水平的绝大部分位于西部经济带，而中部经济带则基本处于中等水平，与我国经济发展梯度呈现类似的变化趋势。也可看出，地价水平与土地利用效率两者基本呈现正相关，东部经济带经济发展水平较高，土地利用较集约，从而导致地价的攀升，而地价升高反作用于土地利用，引导土地利用效率的进一步提高，而西部经济带经济发展缓慢，土地利用粗放，地价水平低，进一步制约土地利用的集约化。
结语
总之，城市地价水平与土地利用效率存在相互作用关系：土地利用效率较高，从一个侧面可表示为集约利用程度较高，从而产生集约地租，而土地价格是地租的资本化形式，因此，地价水平也会相应较高；反之，在其他条件不变的情况下，作为生产要素之一的土地的价格上升，相应的劳动、资本等生产要素价格则会下降，从而单位面积上的资本、劳动数量投入的加大，土地利用效率则会提高。由此可总结出，地价水平与土地利用效率具有正方向的相互作用。城市地价水平与土地利用效率的分布存在地域上的差别：从我国省会、直辖市城市分布来看，这两项指标的变化呈现东部经济带→中部经济带→西部经济带的梯度下降趋势，可知地价水平与土地利用效率这两项指标与经济发展水平存在一定的相关性。鉴于地价水平与土地利用效率具有正方向的相互作用，在市场竞争机制条件下可运用地价手段激发土地利用效率的提高，在适当提高地价水平的条件下，土地使用者为了获得更大收益，必然会通过更加合理的投入、更加合理的规划，从而也能更加合理的利用土地，提高土地节约集约利用水平。因此，可以在价格手段的作用下，提高土地利用效率，引导城市利用由外延扩张向内涵挖潜发展。
参考文献
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论文作者:王慧强
论文发表刊物:《工程管理前沿》2019年第24期
论文发表时间:2020/1/16
标签：地价论文; 集约论文; 土地论文; 城市论文; 土地利用论文; 水平论文; 效率论文; 《工程管理前沿》2019年第24期论文;